九城国际汽车城商业运作思路详解
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租售结合
项目租售模式选择
租售结合模式
方式一 产权分割出售
统一回租 统一经营
方式二 部分出售 部分出租 统一管理
方式三 产权分割出售 业主自行招租
优点：能保证资 金快速回笼。
缺点：运营成本 加大，由于返租， 前期资金投入较 大，而前期承租 商户租金较低。
优点：能保证资 金回笼，又有利 于项目长期经营， 实现物业升值。
汽车主题商业区 配套服务区
高端4S店集群 后市场研发区 装饰配件区 汽车改装区
汽车俱乐部 汽车主题酒店 汽车主题餐厅
娱乐休闲
生活、商务配套
固有板块 核心板块
特色板块 配套板块
功能分区示意
汽 车 后 市 场 服 务 区
商汽 业车 区主
题 务配 区套
服
4S店集群 4S店集群
汽车后市场服务区
4S店集群 4S店集群
源自文库
后市场研发 装饰配件区 汽车改装区
汽车后市场研发区
设立汽车后市场研发区域，对汽车 配件产品进行研发、根据市场需求 研发出未来市场所需的配套产品进 行相互配套、协调发展。
汽车零部件、内部装饰市场
规划特定区域，将零部件、汽车美容装饰店集群设置，满足汽车消费者、汽 车修理中心等客群的需求。
汽车改装区
常规下商业项目常见运作模式
常规下商业项目常见运作模式
商业运作模式
返租模式是目前商业销售最为普遍的模式，长沙目前返租回报率大约是在5%-8%之间。虽然返租销 售能够在相对较短的时间内解决高价销售与提前消化的矛盾，但激化了全部销售与持续经营的矛盾， 在项目后期操作阶段将十分被动，从另一个角度发展来看，当前商业地产正处于发展黄金时期，商业 物业的获利与回报前景十分可观，结合物业自身状况，我们认为项目最适合的商业发展模式是：
汽车改装是为汽车发烧友提供 汽车改装、汽车产品创新设计 提供一个沟通交流场所，并提 供相关的技术指导和设备、器 具支持。
汽车主题商业区
4S店集群 4S店集群
汽车主题酒店 汽车主题餐饮 汽车酒吧咖啡厅
汽车主题酒店
从硬件(建筑、装饰、产品等有形方面)到软件(文化氛围、文化理念、服务等无形 方面)都围绕汽车文化展开，带给顾客富有个性的汽车文化感受和难忘体验。 同 时，可整合各种品牌汽车经销商，打造宣传品牌汽车文化、产品为题材打造一个 层楼，使得每层楼都是一个品牌汽车主题文化，让消费流连忘返。
难点：需要专业 的商业公司进行 合理的业态设计 与运营规划。
优点：开发商无 经营压力。
缺点：业主自行 招租，业态与档 次层次不齐，不 利于主题商业的 打造与项目长期 发展。
操作思路———租售结合、招商先行
汽车主题商业
• 大型主力店以优惠政策吸引招商 • 小面积商铺直接出售
重要客户：
前来汽车城体 验、赏车、玩 车的客群。
游离客户：
汽车城固有的 工作人员。
消费者类型 核心客户
消费原因
前来买车，定期做保 养，顺带做一些配套 性服务。
消费特征
关注消费场所体现风情格调， 注重形象、档次和服务。主 要消费类型为特色风情餐饮， 文化消费、休闲娱乐。
重要客户
冲着汽车城的汽车文 化氛围，前来体验。
风格独具的汽车主题餐厅
中餐、西餐、火锅。。。。。。。所有这些都能在 主题餐厅里找到。
通过整合品牌汽车商家，投资打造相应品牌汽车主 题餐厅或一个包间，作为品牌汽车宣传、文化展示 的全新媒介。让消费者在享受餐饮的同时，也销售 汽车文化。
汽车酒吧、咖啡厅
传统汽车文化的一个载体。酒吧由 几大主题区组成，不仅有普通酒吧 的休闲性、娱乐性，还能让顾客领 略到汽车文化的魅力。
配套服务区
4S店集群 4S店集群
银行 超市、便利店 快餐
园区服务办公楼
未来满足园区经销商、商务人员人群的住宿、办公，游客的住宿需求，需 配置相应的生活及商务配套商业。
PART 2
项目运作思路
项目运作
运作模式选择 运作策略分析 目标客群定位
商业运作模式
商业地产开发中，开发商的角色发生了转变
附近办公的白领消费主要以 中西快餐为主，也会享受相 对奢侈的高档西式正餐
游离客户
在此地工作、居住的
汽车城工作人员。
满足基本的生活、商务配套
购车人群主要需求体现：
多样化的汽车产品选择； 良好的购车环境； 餐饮、休闲、娱乐等商业配套齐全； 高效的“一站式”服务和良好的售后服务体系； 具有汽车试驾、体验区
商业总体发展构想
——汽车销售产业顺延
汽车创意文化商业街
作为九城汽车城的重要配套，本项目将围绕汽车4S店，以 汽车服务为主要功能，融合汽车特色文化，集汽配、汽车 装饰、汽车改装、汽车主题商业等汽车销售相关的下游服 务业态为主的一条汽车创意文化商业街。
九城汽车城创意文化街的三大优势：
优势一：九城汽车城云集了大量高端汽车4S店，将为项目商业部分带来大量高端汽车消费群 体；
完善的生活、商务配套； 部分餐饮、休闲、娱乐。
项目客群商业诉求
汽车服务
汽配、汽车装饰、 主
汽车改装等。
要
基 生活配套
础 便利店、银行ATM、
快餐店等
特 汽车文化
色 汽车主题餐饮、汽
车旅馆、汽车俱乐 部。
汽车文化创意街功能及物业构成
汽车文化创意街功能及物业构成
汽车文化创意街 功能及物业构成
汽车展销区 汽车后市场服务区
谨呈：
九城国际汽车城项目 商业运作思路
2014年09月
【前言】
本报告主要就项目商业部分定位及发展策略提出初步沟通思路，并 就项目商业运作提出我司初步想法，以供探讨。
汇报思路
第一部分 项目总体定位 第二部分 项目运作思路
PART 1
项目总体定位
项目发展构想
客户市场分析 商业功能定位 商业业态定位
玩车人群主要需求体现：
对新奇、刺激汽车相关娱乐项目充满好奇； 对汽车文化的求知欲极强； 对改装汽车的热衷； 对性能、速度有强烈的体验欲望；
赏车人群需求体现：
对新鲜事物存在强烈的好奇感、对旧事又物心存怀旧感； 环境舒适、充满情趣、惬意； 对吃、住、行、游、购、娱等配套要求齐全。
汽车城工作人群需求体现：
优势二：有汽车城良好的汽车消费氛围与消费文化作为支撑，将为商业的发展提供强劲的生命 力；
优势三：把汽车销售与体验、休闲、娱乐、主题文化完美结合，给消费者带来全新的消费模 式；
项目目标客群构成
购车人群 玩车人群
赏车人群
项目终端目标 客群构成
汽车城工作人员
目标客群定位
核心客户：
前来汽车城买 车、定期做汽 车保养保修的 客群。
项目租售模式选择
租售结合模式
方式一 产权分割出售
统一回租 统一经营
方式二 部分出售 部分出租 统一管理
方式三 产权分割出售 业主自行招租
优点：能保证资 金快速回笼。
缺点：运营成本 加大，由于返租， 前期资金投入较 大，而前期承租 商户租金较低。
优点：能保证资 金回笼，又有利 于项目长期经营， 实现物业升值。
汽车主题商业区 配套服务区
高端4S店集群 后市场研发区 装饰配件区 汽车改装区
汽车俱乐部 汽车主题酒店 汽车主题餐厅
娱乐休闲
生活、商务配套
固有板块 核心板块
特色板块 配套板块
功能分区示意
汽 车 后 市 场 服 务 区
商汽 业车 区主
题 务配 区套
服
4S店集群 4S店集群
汽车后市场服务区
4S店集群 4S店集群
源自文库
后市场研发 装饰配件区 汽车改装区
汽车后市场研发区
设立汽车后市场研发区域，对汽车 配件产品进行研发、根据市场需求 研发出未来市场所需的配套产品进 行相互配套、协调发展。
汽车零部件、内部装饰市场
规划特定区域，将零部件、汽车美容装饰店集群设置，满足汽车消费者、汽 车修理中心等客群的需求。
汽车改装区
常规下商业项目常见运作模式
常规下商业项目常见运作模式
商业运作模式
返租模式是目前商业销售最为普遍的模式，长沙目前返租回报率大约是在5%-8%之间。虽然返租销 售能够在相对较短的时间内解决高价销售与提前消化的矛盾，但激化了全部销售与持续经营的矛盾， 在项目后期操作阶段将十分被动，从另一个角度发展来看，当前商业地产正处于发展黄金时期，商业 物业的获利与回报前景十分可观，结合物业自身状况，我们认为项目最适合的商业发展模式是：
汽车改装是为汽车发烧友提供 汽车改装、汽车产品创新设计 提供一个沟通交流场所，并提 供相关的技术指导和设备、器 具支持。
汽车主题商业区
4S店集群 4S店集群
汽车主题酒店 汽车主题餐饮 汽车酒吧咖啡厅
汽车主题酒店
从硬件(建筑、装饰、产品等有形方面)到软件(文化氛围、文化理念、服务等无形 方面)都围绕汽车文化展开，带给顾客富有个性的汽车文化感受和难忘体验。 同 时，可整合各种品牌汽车经销商，打造宣传品牌汽车文化、产品为题材打造一个 层楼，使得每层楼都是一个品牌汽车主题文化，让消费流连忘返。
难点：需要专业 的商业公司进行 合理的业态设计 与运营规划。
优点：开发商无 经营压力。
缺点：业主自行 招租，业态与档 次层次不齐，不 利于主题商业的 打造与项目长期 发展。
操作思路———租售结合、招商先行
汽车主题商业
• 大型主力店以优惠政策吸引招商 • 小面积商铺直接出售
重要客户：
前来汽车城体 验、赏车、玩 车的客群。
游离客户：
汽车城固有的 工作人员。
消费者类型 核心客户
消费原因
前来买车，定期做保 养，顺带做一些配套 性服务。
消费特征
关注消费场所体现风情格调， 注重形象、档次和服务。主 要消费类型为特色风情餐饮， 文化消费、休闲娱乐。
重要客户
冲着汽车城的汽车文 化氛围，前来体验。
风格独具的汽车主题餐厅
中餐、西餐、火锅。。。。。。。所有这些都能在 主题餐厅里找到。
通过整合品牌汽车商家，投资打造相应品牌汽车主 题餐厅或一个包间，作为品牌汽车宣传、文化展示 的全新媒介。让消费者在享受餐饮的同时，也销售 汽车文化。
汽车酒吧、咖啡厅
传统汽车文化的一个载体。酒吧由 几大主题区组成，不仅有普通酒吧 的休闲性、娱乐性，还能让顾客领 略到汽车文化的魅力。
配套服务区
4S店集群 4S店集群
银行 超市、便利店 快餐
园区服务办公楼
未来满足园区经销商、商务人员人群的住宿、办公，游客的住宿需求，需 配置相应的生活及商务配套商业。
PART 2
项目运作思路
项目运作
运作模式选择 运作策略分析 目标客群定位
商业运作模式
商业地产开发中，开发商的角色发生了转变
附近办公的白领消费主要以 中西快餐为主，也会享受相 对奢侈的高档西式正餐
游离客户
在此地工作、居住的
汽车城工作人员。
满足基本的生活、商务配套
购车人群主要需求体现：
多样化的汽车产品选择； 良好的购车环境； 餐饮、休闲、娱乐等商业配套齐全； 高效的“一站式”服务和良好的售后服务体系； 具有汽车试驾、体验区
商业总体发展构想
——汽车销售产业顺延
汽车创意文化商业街
作为九城汽车城的重要配套，本项目将围绕汽车4S店，以 汽车服务为主要功能，融合汽车特色文化，集汽配、汽车 装饰、汽车改装、汽车主题商业等汽车销售相关的下游服 务业态为主的一条汽车创意文化商业街。
九城汽车城创意文化街的三大优势：
优势一：九城汽车城云集了大量高端汽车4S店，将为项目商业部分带来大量高端汽车消费群 体；
完善的生活、商务配套； 部分餐饮、休闲、娱乐。
项目客群商业诉求
汽车服务
汽配、汽车装饰、 主
汽车改装等。
要
基 生活配套
础 便利店、银行ATM、
快餐店等
特 汽车文化
色 汽车主题餐饮、汽
车旅馆、汽车俱乐 部。
汽车文化创意街功能及物业构成
汽车文化创意街功能及物业构成
汽车文化创意街 功能及物业构成
汽车展销区 汽车后市场服务区
谨呈：
九城国际汽车城项目 商业运作思路
2014年09月
【前言】
本报告主要就项目商业部分定位及发展策略提出初步沟通思路，并 就项目商业运作提出我司初步想法，以供探讨。
汇报思路
第一部分 项目总体定位 第二部分 项目运作思路
PART 1
项目总体定位
项目发展构想
客户市场分析 商业功能定位 商业业态定位
玩车人群主要需求体现：
对新奇、刺激汽车相关娱乐项目充满好奇； 对汽车文化的求知欲极强； 对改装汽车的热衷； 对性能、速度有强烈的体验欲望；
赏车人群需求体现：
对新鲜事物存在强烈的好奇感、对旧事又物心存怀旧感； 环境舒适、充满情趣、惬意； 对吃、住、行、游、购、娱等配套要求齐全。
汽车城工作人群需求体现：
优势二：有汽车城良好的汽车消费氛围与消费文化作为支撑，将为商业的发展提供强劲的生命 力；
优势三：把汽车销售与体验、休闲、娱乐、主题文化完美结合，给消费者带来全新的消费模 式；
项目目标客群构成
购车人群 玩车人群
赏车人群
项目终端目标 客群构成
汽车城工作人员
目标客群定位
核心客户：
前来汽车城买 车、定期做汽 车保养保修的 客群。