豪宅产品价值树研究成果(上海)
上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK
上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交 二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 23
板 宅 新板 天块 地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新 外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴 板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
2021/8/19
10
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
2021/8/19
2009年10月18日，“金·悦·人 生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集 团、财富人生、第一财经携手时 代人物闪耀浦江生活盛典”在上 海白金湾盛大开幕。悦榕集团正 式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
2021/8/19
16
2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上 政
政 策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策
豪宅的定义研究报告
豪宅的定义研究报告1. 引言豪宅，亦称为豪华住宅、高档住宅，是指拥有高水平设施、舒适环境及尊贵氛围的住宅。
随着社会发展和人们收入水平提高，对居住环境的要求也逐渐提高，豪宅成为越来越多人的追求。
本报告旨在研究豪宅的定义，探讨豪宅需求的特点以及对购房者的影响。
2. 豪宅的定义豪宅的定义具有主观性，因国家、地区、文化等因素会有所差异。
基本上，豪宅的定义有以下几个方面：•高昂的价格：豪宅的价格通常远高于普通住宅的价格。
•建筑设计与装修：豪宅通常采用独特的建筑设计，装修精美，充满奢华感。
•大面积的空间：豪宅的建筑面积较大，为居住者提供充足的私人空间。
•优质的配套设施：豪宅通常配备豪华设施，如健身房、泳池、私人影院等。
•尊贵的社区环境：豪宅多位于高尚社区内，环境优美，私密性较高。
3. 豪宅需求的特点3.1 品质生活需求豪宅需求主要来自追求高品质生活的人群。
他们对居住环境的要求更高，希望能够享受到顶级的生活设施和服务，体验舒适与奢华。
他们注重细节，对家居设计、装修材料以及室内家具的品质要求较高。
3.2 社交需求豪宅的居住者通常具有社交需求。
他们希望能够与有共同兴趣和经济实力的人交往，扩展社交圈子。
因此，豪宅项目通常设有社交活动场所和俱乐部，方便住户之间的互动和交流。
3.3 隐私与安全需求豪宅的居住者更加注重隐私与安全。
他们希望能够在独立的私人空间内享受安宁与宁静，同时也需要一个安全可靠的住宅环境，以确保自身与财产的安全。
3.4 投资价值需求豪宅也是一种投资，居住者通常关注其投资价值。
他们希望能够购买到增值潜力大的房产，通过房产价值的增长来获取更高的回报。
4. 豪宅对购房者的影响4.1 心理满足感豪宅居住者可以通过拥有高档豪宅来满足自己的自尊心、归属感和成就感。
居住在豪宅中，享受奢华与舒适的生活，让人心生满足感。
4.2 社交地位提升豪宅居住者的社交地位也会因此提升。
豪宅项目通常位于高尚社区，住户之间有更多的机会进行社交活动，拓展社交圈子，提高人脉和社交地位。
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
8429384_绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作
绿城21年品质积淀，筑就当代人居典范 21年绿城走过的路，就是中国豪宅走过的路。从
高端住区到顶级豪宅，绿城集团以先行者的姿态始终 坚持塑造独具品质力、舒适度的高端人居物业，并不断 缔造新的行业标准。甚至在绿城的血液里，都流淌着 对品质的信仰与推崇，屡屡缔造中国豪宅典范之作。
绿城集团占据外滩珍贵城市资源，淬炼当代人 居价值精髓，以二十一载高端物业营造修为、更加苛 刻的品质标准，匠心规制这座承载时代人居高度的豪 宅。 “关于上海，绿城始终坚信，绿城·黄浦湾必 将成为上海的封面，乃至整个中国的封面。它是绿城 2015年的重中之重，是上海乃至整个中国难得的一 颗璀璨的明珠。” 绿城集团副总经理楼明霞这样看 待黄浦湾。
lifestyle 生活
绿城·黄浦湾： 中国豪宅封面， 绿城集大成之作
绿城集团，中国高端物业营造专家，在全国逾 29个城市中，总是代言城市历史文化、缔造城市 人居高度。而在上海，非绿城·黄浦湾莫属。沿袭 二十一载精工豪宅造诣，潜心雕琢中国豪宅封面作 品——绿城·黄浦湾，纯正绿城血统，更是绿城汇聚 豪宅理念的集大成之作。
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10 Gold Master 2015 中国房地产金融
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19世纪以来，外滩最重要的私人住宅之一 在绿城人的眼中，绿城·黄浦湾就是自己“21
年情怀不变，理想不改”的最佳写照。基于外滩私 人历史名宅原址建造的黄浦湾，历史甚至可追溯至 1860年。这里镌刻着沈义生、陆伯鸿、严同春、戚 雅仙等时代人物的风云过往，亦保留下沈宅、陆宅、 吉安里等百年建筑的岁月神韵。
绿城·黄浦湾三期王座，即将耀世启幕
作为上海难得一见的滨江臻品私宅，毫不夸张地
说，绿城·黄浦湾彻底颠覆了中国市场上原有的豪宅
高层豪宅优势分析报告
高层豪宅优势分析报告一、市场需求分析高层豪宅是指一类位于楼层较高的豪华住宅，其地理位置、建筑设计和配套设施等方面都处于顶级水平，满足了高端客户对舒适居住环境和尊贵享受的需求。
随着人们对生活品质的追求不断提高，高层豪宅市场需求也在不断增长。
1. 高端人群需求的提升：随着经济发展和人民收入水平提高，高端人群对居住环境的要求也越来越高，他们更加注重生活品质和社交空间，高层豪宅能够满足这些需求。
2. 地理位置优势：高层豪宅往往建在城市中心或繁华区域，地理位置优越，便利出行，周边配套设施齐全。
高端客户通常有较高的社交需求，选择住在地理位置优越的高层豪宅能更好地满足他们的社交需求。
3. 建筑设计与装修品质：高层豪宅以其独特的建筑设计和精良的装修品质吸引着高端客户的眼球。
高层建筑能够提供更好的采光和视野，豪华的装修和优质的建材使得居住环境更加舒适和豪华。
4. 社区配套设施和服务：高层豪宅社区往往配备有各种豪华的娱乐设施和生活服务设施，例如私人会所、游泳池、健身房、儿童乐园等，能够为高端客户提供便利和舒适的生活体验。
5. 安全与隐私保护：高层豪宅往往拥有严密的安保体系，如24小时安保人员、监控系统等，能够有效保障高端客户的人身和财产安全。
此外，高层豪宅一般采用分户设计，保证住户的隐私和独立性。
二、市场竞争分析高层豪宅市场虽然需求不断增长，但市场竞争也日益激烈。
为了在市场中立于不败之地，开发商需要对竞争对手进行深入的分析，并不断提升产品的竞争力。
1. 项目地理位置：市中心或繁华区域的地理位置往往是高层豪宅取胜的关键。
开发商应该选择具有优势的地理位置，提供更好的居住环境和便利的交通条件。
2. 建筑设计和装修品质：高层豪宅的建筑设计和装修品质是其与竞争对手拉开差距的重要因素。
独特的建筑风格和高品质的装修能够吸引更多高端客户的关注和购买。
3. 社区配套设施和服务：高层豪宅社区的配套设施和服务也是增加竞争力的重要方面。
通过提供更加多样化和豪华的社区设施和便利的生活服务，可以吸引更多潜在客户选择自己的产品。
2010年别墅及豪宅市场深入报告
《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。
别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。
别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。
需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。
预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。
相对于供应，需求量的回落更为明显。
别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。
整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。
2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。
别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。
此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。
公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。
某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
住宅产品价值研究
住宅产品价值研究住宅产品价值解读居住的面积的增加、空间高度的增加。
例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达居住的面积的增加、空间高度的增加。
例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。
例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。
例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。
例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。
例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的1/ 13表现客户的文化趣味。
极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。
极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。
住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。
住宅产品价值提升的五个途径2006-7-263集合住宅产品卖得是集合如何发挥集合带来的优势，如何弱化集合带来的问题与不足洋房产品卖得是不是集合如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是别墅如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是原型如何在产品中通过对原型的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。
金地_高端项目_产品价值树研究_46PPT
• 新景观 • 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观； • 加那利海藻，地 底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
• 新户型 • 首次以度假村
的手法做公寓， 通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 新售楼处 • 搭建了一个茅草
房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台
地下车库——地下花园：
消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
地下车库——地下花园
地下车库——地下花园
• 观点： • 世邦魏理仕调研：豪宅客户（特别是男主人）进
在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、 墅外、王子晶品、翠湖天地
Gemdale Corporation
Gemdale Corporation
室内室外浑然一体的精装修，提供特别的生活情趣
Gemdale Corporation
公共部位：
入门动作 达标动作
加分动作
徐泾项目
赵巷项目
消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。
2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。
上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。
同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。
面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。
项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。
本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。
其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。
万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。
设计策略：1)创新高效的组团形式。
前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。
上海美地行豪宅营销咨询策划公司——上海最贵檀宫品牌推广案例
世界最帅王储 踏访上海最贵别墅
王储走亲民路线，回避政治意味，选择私人别墅檀宫
解读点：檀宫选择有讲究： 神秘、低调、安全
第一，神秘性。檀宫与西郊宾馆仅一墙之隔，地域优势是其也享受到国宾馆级的保密待遇。根 据有关规定，国宾馆方圆3公里内限高15米，放眼望去皆是天空，不会有高层建筑阻挡视野或者窥 秘之忧。 第二，低调性。18幢檀宫位于青溪路955号，紧邻西郊国宾馆，当年未在大陆作任何推广活动， 因此只有少数顶级财富人群识得其庐山真面目，18幢业主皆是非富即贵。 第三，安全性。附近日夜有武警巡逻，因此周边地区都安全可靠。按照国内规定，檀宫两幢靠 近西郊宾馆的别墅只能由中国公民拥有。业主更需要在公安局备案，留下身份背景资料，才被获准 购买。
事件背景二： 在上海，檀宫已成为了一种顶级豪宅的价值标杆， 作为峰层人士的社交大宅，它代表了世界顶级豪宅 的未来发展方向。 多年来，檀宫一直位居《中国十大超级高端物 业排行榜》榜首位置，引领了一种定制式的Private Resort国际生活方式。 檀宫开启了上海的顶级私人别墅时代。
美地行新闻策略：丹麦王储 秘踏访檀宫礼仪官员陪同进入檀宫壹号
传说中最帅的王子
现场记者济济一堂
现场采访丹麦王储踏访豪宅
四
美地行团队在檀宫现场工作
作为华丽家族的战略合作伙伴，美地行（上海）策划并全程执行本次活动的新闻发布
美地行（上海）团队在现场
五
媒体发布整合
2010 6 年 月 日 《 新 闻 晨 报 》 头 版 头 条 大 图 标 题 报 道 21
同日《新闻晨报》要文版头条全面报道檀宫
房产之窗
新浪
搜狐新闻
中财网
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浙沪豪宅调查分析报告(含浙沪24个精装修豪宅统计分析)
浙沪豪宅调查分析报告随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。
而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。
在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。
究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。
框定典型性“豪宅”的圈子豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。
要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。
一）物质实体价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。
因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。
即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。
二）精神享受豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。
首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。
豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。
其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。
此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。
住宅类产品价值树及产品配置标准
住宅类产品价值树及产品配置标准【标题】深度探讨住宅类产品价值树及产品配置标准【序言】在当今社会，人们对于住宅类产品的要求越来越高，不仅要求其满足基本的生活需求，还希望能够提供更多的舒适性和便利性。
住宅类产品的价值树和产品配置标准成为了关注的焦点。
本文将深入探讨住宅类产品的价值树及产品配置标准，并提供个人观点和理解。
【一、住宅类产品的概念】1. 住宅：作为人们日常生活的居所，住宅不仅是满足基本的居住需求，更是人们放松、休息和生活的场所。
在城市发展迅速的今天，住宅类产品的需求也越来越多元化。
【二、住宅类产品的价值树】1. 基本需求层：住宅类产品首先需要满足人们的基本生活需求，包括安全、舒适、通风等。
2. 附加需求层：在基本需求满足的基础上，住宅类产品还需要提供一些附加的需求，比如便利的交通、便捷的购物等。
3. 个性需求层：人们对于住宅的需求也越来越个性化，比如个性化的装修风格、个性化的空间布局等。
【三、住宅类产品配置标准】1. 设计标准：住宅类产品的设计不仅需要考虑空间利用率，还需要考虑布局合理性、采光情况等因素。
2. 材料标准：住宅类产品所使用的材料需要符合环保、健康等标准，保障居住者的健康和安全。
3. 功能标准：现代的住宅类产品还需要考虑生活便利性、智能化程度等功能标准。
【四、个人观点和理解】在我看来，住宅类产品的发展方向应该是向着个性化、智能化和多功能化的方向发展。
未来的住宅不仅能够满足人们的基本居住需求，还应该能够提供更多的舒适性和便利性，更好地融入人们的生活。
【五、总结与展望】住宅类产品的发展离不开价值树和产品配置标准的支撑。
通过对价值树的深入分析和对配置标准的严格要求，才能够推动住宅类产品的全面发展，并不断满足人们多样化的需求。
未来，随着科技的发展和社会的进步，相信住宅类产品的发展会迎来更美好的明天。
【结语】通过本文的探讨，希望能够对住宅类产品的价值树及产品配置标准有一个更深入的理解，并为未来住宅产品的发展提供一些启发和思考。
上海别墅市场研究报告doc
上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。
因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。
而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
城市的新生价值体系——以上海景瑞悦樘臻选(中山公园)更新为例
城市的新生价值体系——以上海景瑞悦樘臻选（中山公园）更新为例汤勇景瑞控股有限公司每一个城市的历史都是一部当代史，是当时当代的社会活动对城市过去和未来的一段更新改造的历史。
尊重、恢复、创新和前瞻都应该被包容，这些都会为城市带来新的“生机”、孕育新的种子，为未来创造多样的城市形象和景观。
中国的房地产市场经历了几十年的发展开发，一线城市的核心地段已经很少有成片待开发的土地。
同时由于城市核心地区的地价上涨，拆除重建的代价太大。
随着白银时代的到来，核心城市的开发已经从新建逐步转向改造和扩建的更新。
从一线到四、五线重新回到一线，是资本的回归，也是价值的重新回归，更是房地产技术人沉下心回归原点的过程。
笔者从业房地产10年，见证了从黄金时代进入到白银时代的地产困惑，也正是这种困惑让我不停地回归当初选择建筑学专业的初心，最初那份源于对城市和建筑的好奇和热爱。
一个偶然的择业机会让我跨入城市更新领域，从高周转的地产开发转入重资产的改造运营，而产品改造能力是城市更新领域的重要核心能力之一。
一、城市的新生来源于“人”一线城市因为其经济的集中，天然有着强有力的人才吸引力，但是核心城市的房价高企，对于涌入这个城市的年轻人来说租赁需求是刚性需求。
而随着国家对于长租公寓的持续利好，一线城市的租赁市场机会巨大。
相对于欧美成熟的长租公寓市场，据统计中国目前租赁人口约为美国两倍，但成交额仅为美国1/3，因此中国一线城市公寓租赁市场需求体量正处于上升期。
一个城市需要商办综合体，与之匹配的则需要城市型的公寓。
通过更新旧建筑的使用功能，赋予建筑新的生命力，源于客户需求调研的产品改造策略，让这种城市更新类型的公寓产品具有独特的吸引力。
二、城市“新”公寓产品的五大核心价值体系1、更新焕新：重新激活、唤醒历史项目和旧建筑的生命力，焕新、再造城市怡人的空间环境。
（1）设计概念上保留项目具有历史记忆的部分（包括空间和外立面材料等），同时根据新的使用功能需求——公寓的属性改造部分建筑平面空间布局，使得建筑空间布局合理高效，激发旧建筑的新生命。
上海豪宅项目——浦东星河湾产品赏析(213P)
浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。
他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。
他们有一个共同点就是：富有。
对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。
价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。
社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。
完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。
“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。
“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。
一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。
酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。
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Gemdale Corporation
户 型：我们最擅长的价值干
徐泾项目 赵巷项目
入门动作
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
• 新景观
• 新户型 • 首次以度假村
• 新售楼处
• 搭建了一个茅草 房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台 具备烧烤功能 • 室内室外联通游 泳池
• 新规划
• 用U型压红线的 方式布置建筑主 体，园林景观集 中于项目中庭 • 并通过造坡处理 形成高差。 • 上海当时基本没 有立体想象力，
• 鼎邦丽池：
• 建于2002年 • 位于西郊板块，当年
• 影响力：
• 消费者：名流趋之若 鹜，二手房鲜有出手，
由明苑、檀宫、创世
纪别墅等构成的西郊 独栋别墅区
据说彭丽媛第一次到
上海就打听这个项目； • 业内：抄袭者包括万
• 以大平层物业，4000
美金/平米，实现了超 越独栋的溢价能力
科兰桥圣菲、万源城
徐泾项目 入门动作 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂； 赵巷项目 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
达标动作
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
+30%尊贵型+10%炫耀型；
• 项目所处的板块具备享受型的特 点；
• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、
精装修、会所、工艺质量上做到标杆。 • 如何做到标杆？
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由一个案例引发的思考。。。
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鼎邦丽池：一个过去的传奇
• 最重要的六大价值点： • 景观 公共部位 立面 工艺质量 • 精装修 会所
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产品价值树蕴含了几个大的价值取向
• 1、我们做享受型豪宅： • 2、公共重于私有： • 3、设计价值＞工艺价值＞材料价值：
• 易居的客户调研，将豪宅需求分 为炫耀型、享受型、尊贵型、理 财型； • 任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是： 60%享受型
• 鼎邦丽池 • 区域：02年的西郊，高 端独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋； • 后期业主追捧； • 业内7年后仍在模仿；
• 赵巷（徐泾） • 区域：09年的大佘山 （徐泾），独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋；
？
追求
• ？； • ？；
• 精装修，天地柱的处理、包柱；
• 明亮、变化的灯光照明系统； • 车位配比1：2，增设加长车位； • 可以利用地面水景采光
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地下车库——地下花园
地下车库利用地面水景采光
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立 面：
徐泾项目 入门动作 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
加分动作
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规划给客户带来的空间价值感知：公园沐桥
通过减少一幢建筑，再将这一侧其余的建筑作水平推移，而 一边的建筑则以临街第一幢建筑的西北角作为原点，使之略 微偏移，于是，沐桥的规划便发生了微妙的变化。
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规划给客户带来的空间价值感知：九树
御溪、夏宫等
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鼎邦丽池：成功源自“新”
• 上海人没见过。。。
• 新建筑
• 02年前上海没 有西班牙风格 建筑； • 由西班牙首席 大师MelVin Villarroel设计； • 将希腊某项目 照搬过来；
• 新工艺
• 地中海风格建筑 外立面以 STUCCO手工抹 灰、抓毛而成， • 当时国内工匠无 人知晓STUCCO 制作工艺， • 鼎邦俪池专门从 意大利请来工匠， 完成建筑外立面 造型工作
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守正出奇才是豪宅之道
不是做学术研究， 花费两周的时间研 究一个标准化、体 系化的东西，一劳 永逸，解决所有问
了解别人用的什么品牌的东西 回来我们讨论是增配还是减配
• 研究价值树：
×
市场比较法决定不了我们的制胜策略 守正：通过市场比较，选择达标动作 出奇：确定创新方向，选择加分动作
察的重点。
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一层住户庭院直通泳道
• 业主穿着泳装，可以直接从自家庭院进入泳池，蜿蜒的 泳道更具趣味，最后游入与会所联通的中心泳池
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室内室外浑然一体的精装修，提供特别的生活情趣
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公共部位：
• 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观；
的手法做公寓，
通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 加那利海藻，地
底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
• 。。。
在平地建房子
• 这种“新”不是自己生造的，而是把成熟的东西系统引进
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现在的我们就象02年的鼎邦丽池。。。
6 7 8 9
• 从客户价值感知角度， 不在同一个维度
4 5 6 7 8
住宅单体
10 11 12 13
配套 示范区 水暖电设 备 建筑结构 建筑技术
14
15
16 17 18 19 10 21
停车场地
示范区 室外水电设备 住宅水暖电设备 住宅结构 建筑物理技术 环境生态技术
9
• 产品价值树的11个主干 • 代表了我们产品打造的 价值取向 10 11
在九树，12幢小楼以棋 牌式错落布置，保证了
邻近单元之间的距离，
最大限度地开放了空间， 有对室内外的关系做了 微妙的处理。每一幢小 楼都根据地形、山谷的 变化轻微地转动，使每 一套住宅都能从各个面 享受到风景，并且实现 了建筑物之间南北方向 的景观空间流动。
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景观：
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高端项目研发 研究成果
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产品价值树建议
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在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、
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1 规划 公建设施布局
2
3 4 5
公共场地布局
组团庭院布局 交通道路布局 软质景观 硬质景观 水体景观 住宅平面 住宅立面 住宅公共部位 精装房 样板房 商业街铺 会所
产品体系
价值体系
1 2 3
规划 景观 公共部位 立面 平面（户型） 精装修 会所 配套商业
景观
墅外、王子晶品、翠湖天地
• 成果： • 1、建立豪宅项目配置标准基础数据库； • 2、规律：豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天
的标准线就是明天的及格线；
• 3、共性：最关注6大核心价值干“景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺”
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由产品体系向价值体系的演变和提炼
材料设备
新技术与智能化 工艺和质量
Gemdale Corporation
基于市场比较，我们提出了赵巷、徐泾项目的产品价值取向设想
产品价值
规划
景观
公共部位
立面
户型
精装修
会所
配套及商 业
材料设备
新技术与 智能化
工艺及质量
及格线 标准线 标杆线
• • •
：策略最优价值树 ：徐泾价值树(现状) ：赵巷价值树(预期)
达标动作
加分动作
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顶层空中中庭（盘古大观）
•项目在85米高的建筑顶层设 置了12套装修风格各不相同的 空中四合院,院中堆了厚达1.5 米的浮土,种上植被营造院子的 感觉。
特殊材质的应用
• 最早期的铜屋顶建筑是建于1280年的德国 Hilersheim大教堂。
• 在长达千年的岁月里，惟有象征宗教与世俗权
力的建筑比如教堂、宫殿等才使用铜屋顶。 • 铜的特殊的肌理效果与那种斑驳的质感，常使 人不由自主地联想到历史、经典 • 而这种感觉，会随着时间的推移、岁月的累积 变得更为浓重。
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）