项目开发流程简述

合作开发—— 开发商通过与政府、或土地产权拥有者签订合作协 议，参与土地开发，入股或者共同享受收益
13
项目开发各阶段
2项目策划
3开工准备
1投资拓展 4达到预售 5达到预售
14
项目策划的内容
1.地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析 ; 2.市场现状及发展趋势分析 ; 3.竞争对手情况分析; 4.开发模式及定位; 5.规模及总体方案; 6.开发分期及周期; 7.投资成本估算、资金筹措、收入估算及盈亏平衡分析 ; 8.营销策划; 9.工程管理策划; 10.物业管理策划; 11.前期筹备； 12.风险分析及控制。
临水、临电接入
确定临电 确定临电 临水施工 临水施工 单位 单位 水电主管 水电主管 部门沟通 部门沟通 临时方案 临时方案
现场施工 现场施工 验收合格 验收合格 通电、通水 通电、通水
临水临电 临水临电 报装， 报装， 缴纳押金 缴纳押金
市政配套部 审核方案 审核预算
31
前期筹备目标
• 钻机进场作业 指认界桩，红线复核 按红线砌筑围墙 设计完成项目总平面规划和首期 修详性规划，并得到政府认可为 前提，报送总平面规划审查 • 编制环境影响报告书和可行性研 究报告 • • • 办理设计和勘察单位进城备案 办理房地产开发资质 完成项目一二三级计划编订
参与编制计划的部门
计划类别 前期工程计划
参与编制的部门 项目部、前期部、设计院、市政配 套部、总包单位
备注 如土方、勘察、测量、临 水、临电等
物料采购计划
采购部、仓管部、项目部以及所有 物料申购单位部门
配套引入计划
项目部、市政配套部
永久水、电、排污、通讯 、燃气等配套的谈判、合 同签订时间及相关工程完 成时间的计划
规划设计流程
（规划设计要点） 修建性详细规划
营销中心提供 户型配比方案
规划院完成 规划（方案）设计
规划—单体—规划
建筑院（研发中心） 完成建筑单体设计
项目部提供 建筑面积计算 23
政府深入沟通
积极与政府深入沟通，是项目顺利开展的有力保障。
报建流程 建面算法
供电 电视 通讯
房管 建设 拆迁难易 补偿进度 街道办 拆迁办
地勘报告
行政手续 现场管理
34
项目核准批复
立项办理：
• 注意：县级单位审批权限：10万平方米以下规模房地产项 目； 地级市审批权限：50万平方米以下规模房地产项目 ；批复中不能出现“别墅”、“高尔夫”等敏感字样。 • 立项前应充分咨询资金财务部意见。
35
土地权属登记
国有土地使用权证办理：
• 注意：《国土证》的“土地使用权人”是否对应项目公司 名称；“地类用途”是否住宅、或商业、或商住；“终止 日期”是否从摘牌当日计算、是否对应各类用地使用年限 ；宗地图是否有测绘单位盖章，是否有坐标。
水务 环保 市政
政府层面
规划 国土 设计要点 红线图
管网接入 排洪排污
存在问题如何解决
规划方案是否认可 24
手续前置介入
合作洽谈和手续办理前置准备，是项目快速启动的源动力。
集团办 主导 项目部主导、 集团办配合 项目部主 导，相关部 门给意见 项目部 主导、 市政配 套部配 合
环评编制单位 项目核准资料 营业执照 可研编制单位 勘察设计单位 房产开发资质 用地规划资料 临水电报装资料 土地竞拍资料 前期土方单位 投标保证金
景观设计 建筑设计
装修设计 원본보전 其他专业 设计方面
相关的规划名词
市政主干道
红线、蓝线、
规划市政道路
建筑控制线、 容积率、 建筑密度、 绿地率
C栋
B栋
A栋
D栋
规划市政道路
E栋
F栋
有一宗地：蓝线140亩，红线100亩，建筑物红线退让3米，容 积率2.0，建筑密度小于35%，绿地率大于35%，可建建筑面积？ 22
权属人1 权属人1
债权人 债权人
缺钱 融资
权属人2 权属人2
土地转让
9
土地抵押
土地信息获取途径
• 政府关系渠道 • 一手土地 • 中介公司渠道 • 二手土地 • 招拍挂公告 • 储备开发 • 其他渠道
10
地块调研报告
经济交通 历史人文 气候环境 投入产出分析 投资风险
土地性质
调研报告
房产市场情况
防雷设计 防雷设计 审核意见 审核意见
消防、人防设计 消防、人防设计 审核意见 审核意见
38
工程施工许可
设计、勘探 设计、勘探 进城备案 进城备案 岗位人员 岗位人员 押证 押证 图纸审查 图纸审查 合格证 合格证 节能备案 节能备案 中标通知书 中标通知书
报质安监 报质安监
建筑工程 建筑工程 施工许可 施工许可
建筑、结构 节能、电气 暖通、给排水
绿化
注意：各类专业图纸对应 的设计说明或效果图 40
现场施工管理
参建单位 进场
三通一平 临设工程
基础施工
测量放线 审图检测
建立现场 管理体系
41
施工总平面布置
三通一平要求：
• • • • 施工道路通畅，永久路路基，形成环形，不影响日后样板区开放； 临时水、电开通，布局合理，满足工地及样板区开放负荷要求； 施工场地平整达到设计要求； 排水、排污通畅，不能影响周边居民环境。
32
取得土地使用权 的当天，立即要 做的几件事：
• • •
项目开发各阶段
2项目策划
3开工准备
1投资拓展 4达到预售 5达到预售
33
开工准备阶段工作
立项批复 建立管理 体系 测量放线 审图检测 参建单位 三通一平
其他专 业图纸
土地权 属登记
用地 规划证 工程 规划证 施工 许可证
土建施工图 总平面及管网施工图
17
编制计划的内容
1.环保验收 2.中间验收 3.消防验收 4.新型墙体材料验收 5.人防工程验收 6.防雷验收 7.规划验收 8.安全验收 9.节能验收、备案 10.分户验收
18
参与编制计划的部门
计划类别 项目运营计划 参与编制的部门 投资部、项目总办、项目部、区域 工程技术部、设计院、售楼部、招 标部、前期部、市政配套部、造价 部等等 财务资金计划 开发报建计划 勘察设计计划 征地拆迁计划 项目部、财务部、售楼部 项目部、集团办、设计院 项目部、设计院 项目部、投资部、项目所在地政府 总包单位协助 钻探公司协助 由政府制订地块拆迁及交 地计划 招投标计划 项目部、招投标部和造价部或精简 装修监督部 项目部提出招标立项，包 括各项工程施工节点时间 19 备注 最终由集团总裁确定签发
�滩涂、戈壁、沙漠等难以利用的土地
7
土地使用权年限
建设用地
住宅用地
商业、 金融用地
工业用地
娱乐用地
综合用地
70年
50年 40年
50年 40年
8
土地使用权流转方式
行政事业 行政事业 集体用地 集体用地 国有用地 国有用地 土地划拨 单位 单位 土地出让： 协议、挂牌、招标 、拍卖等方式
土地征用
政府 政府
工程规划许可
卫生、交通、 卫生、交通、 配套、园林 配套、园林 方案审查 方案审查
外立面审查 外立面审查 （含材质审查） （含材质审查）
建筑方案审查 建筑方案审查 （建筑平立剖） （建筑平立剖）
工程规划许可 工程规划许可 小区综合管网 小区综合管网 布局规划审查 布局规划审查 缴纳城市基础 缴纳城市基础 设施配套费 设施配套费
15
项目策划阶段工作重点
� 在项目策划阶段，假设土地获取的成功率较高， 除了要对项目做合适的定位之外，对于项目管理 来说， 前期筹备工作 将变得尤其重要。
16
前期筹备工作有哪些
前期工程准备 • 项目快速开发的基本要求 手续前置介入 • 项目快速启动的源动力 政府深入沟通 • 项目顺利开展的有力保障 设计提前构思 • 项目快速开发的基础和前提 编制各项计划 • 项目有序开展的前提条件
《项目开发流程简述》
值得思考几个问题
• 房地产开发是什么？ • 房地产策划是什么？ • 项目何时可以开工？ • 项目何时可以销售？ • 项目何时可以交付？
2
了解开发流程的好处
• 清楚项目开发的整个流程
• 加强对集团房地产开发管理的认知
• 更好地参与和开展项目管理工作
3
项目开发各阶段
2项目策划
3开工准备
施工合 施工合 同备案 同备案 施工、监理 施工、监理 进城备案 进城备案
安全措施费 安全措施费 落实证明 落实证明 施工组织 施工组织 方案审查 方案审查 意外保险 意外保险 购买证明 购买证明 计生、社保 计生、社保 购买证明 购买证明
39
勘探设计方面的配合
综合管网 初勘、详勘 总平面及 建筑 竖向规划 方案 平立剖 其他 人防、防雷 消防、抗震 道路
1投资拓展 4达到预售 5达到预售
4
投资拓展工作
1、土地信息的获取
投资部、项目部
2、地块调研分析
投资部、项目部、营销中心、成本管 理中心、市政配套部、法务部、前 期部、设计院（总院、规划院）
3、投资决策 4、获取土地
投资决策经营委员会（董事局主席 、执行董事、总裁、副总裁） 招、拍、挂或收购
5
中国特色的土地权属制
永久 砖制墙 临时搭建的 钢管支架、模板围墙
简易的施工 围墙，地块 仍存在拆迁 或红线争议 时多选择该 类围墙
临时搭建的简易钢管支架、锌铁瓦围墙
29
工程招投标
• • 分为区域招标和集团招标 须推荐优质施工三家以上
5、招标部/区域 邀请法务部、工程 管理总部、造价 部开标、评 标确认报价 4、施工单位 报价封存 3、发放 招标文件、 施工图纸， 财务部收取 投标保证金 和图纸押金 2、招标部和 区域、项目 考察施工单位， 造价部提供 清单和底价 30 6、项目部、造价部 完成招标结 果审批表，确 定施工单位 或废标 1、项目部招标 立项、提供图纸
人力资源计划
人力资源部、项目部
人员招聘、职能定岗、绩 效考评及人员培训的计划 20
设计提前构思 各类设计提前构思，是项目快速开发的基础和前提。
规划设计 确定项目整体布局、市政管网、公建配套和项目户 型配比，确定分期开发和首期用地范围、样板区 筛选绿化、园林、景观设计方案 完善建筑户型设计，测算单体面积；计算各项综合 指标，完善首期修建性详细规划图 根据项目当地市调，基本确定装修标准及类型 排洪渠、边坡挡墙、隧道、道路、桥梁、河堤、防 洪设施、人防布局、地质灾害治理等专业方案设计 21
25
成立项 机构代码 目公司 公司章程 税务登记
财务部 主导
项目部主导、 前期部配合 投资部主导、 财务部配合
投资部主导, 法务部配合
前期工程准备
前期工程的充分准备，是项目快速开发的基本要求。
• • • • • • • • 土方量测算、岩石爆破准备； 争取政府同意，提前进场初勘和砌筑围墙； 做好测量准备工作，如基准点、宗地图绘测； 总承包单位选取和招投标； 监理公司的选定； 施工现场总平面规划，先做临时施工便道； 临建设施的布局，动静分明：生活区、办公区、仓库、材料加工区； 与水电主管部门沟通并确定临水、临电方案。
26
土石方工程
土方施工队 爆破施工队
勘察地形 场地平整 前期部 项目部 设计院
27
地质勘探
区域工程技术部 项目部
勘探单位
地质勘察 （初勘、详勘、补勘）
勘察报告
总工室
建筑设计院
•
影响规划布局（高层区、低层区）、决定基础形式
28
围墙砌筑
砌筑围墙作用：
• • • • 明确地块范围 减少红线争议 规范材料设备进出 安全文明施工需要 永久围墙， 物业公司提 供款式，设 计院提供施 工图，报规 划确定后建 一般设置临 街并不设永 久围墙的地 方，临时搭 建，可作营 销宣传广告 用途
地上附着物 政府征地手续 地形水文现状
规划设计要求 周边公建配套
11
投资决策的内容
优惠条件 项目开发及经营理念 （规划设计条件） 各收益方的投资界面
合作模式
合作意向
12
如何获取土地
一手土地—— 开发商通过投标、摘牌，与政府签订土地出让合同 ，取得土地；
二手土地——开发商通过与市场上的土地卖家签订土地转让合同， 取得土地；
一、土地的所有权制度：社会主义公有制 二、土地的使用权制度：除了宅基地等中国公民住宅使用的国有土地都是有 偿的、有期限的。 三、土地征用手续 • • 劳动群众集体所有制 全民所有制
6
按土地的用途分类
1
农用地
� 耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面
2 建设用地 3 其他用地
� 城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、 交通、水利、通信等百度文库础设施用地，旅游用地， 军事用地
36
用地规划许可
总平面规划审查：
包括规划布局审查（含鸟瞰 效果图）和综合指标审查； • 综合指标审查，规划必须符 合规划设计要点，如容积率 、建筑密度、楼间距、层高 、绿地率、道路退让、停车 位、物管用房面积等等； • 总平面公示，要特别注意， 要为日后规划调整留后路。
37
建筑风格 审查意见 用地权属 证明 总平面 审查意见 用地规划 许可 规划设 计要点 项目 红线图