房地产-营改增涉税难题处理及对策—问题讲义概论

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2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安 置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《 企业会计准则第7号——非货币资产交换 》的规定，回迁房的非货币性资产交换， 预计未来能带来更多现金流，一般情况下 是具有商业实质，且公允价值能够可靠计 量。
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
•房产行业涉税难题处理及对策
2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（1）拆迁还房的账务与税务处理 （2）房地产开发企业代收费用的税务处理 （3）产权式酒店经营方式的税务处理 （4）土地闲置费扣除的税务处理 （5）商铺售后返租的财税处理 （6）房企代垫首付和购房返税的营业税处理 （7）合作建房的税务处理 （8）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
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2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
一、拆迁还房的账务与税务处理 2、土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题 的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企 业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （1）纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的 纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁 补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工 并与被拆迁户办理交接手续时。
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一、拆迁还房的账务与税务处理
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销 售的会计处理：
借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费
借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入
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一、拆迁还房的账务与税务处理
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （2）计税依据
②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行 条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额， 一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均 价格核定； 二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平 均价格核定； 三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本 ×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
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房产行业涉税难题处理及对策
（24）房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约 定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳 土地增值税？ （25）房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产 开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但 购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开 发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？
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房产行业涉税难题处理及对策
（9）房地产企业与业主间违约金的处理 （10）房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 （11）“还本”方式销售建筑物的营业税处理 （12）房地产开发企业不同拆迁补偿方式 的涉税政策 （13）售房部（接待处）、样板房的税务处理 （14）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数 （15）房企销售未完工产品的税费处理 （16）售楼部的会计与税收处理
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 （2）计税依据
①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城 市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函 发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规 定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征 营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公 共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转 让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业 税的，不再征收营业税。
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一、拆迁还房账务与税务处理
（一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企 业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确 认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价 值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿 费”的形式计入开发成本的土地成本。 另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入 应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定， 同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
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2016年营改增四大行业税收筹划—房产行业
房产行业涉税难题处理及对策
（17）卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 （18）城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 （19）转让人防设施的税务处理 （20）项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 （21）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理 （22）房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约 金是否应征收个人所得税？ （23）房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼 部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地 产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营 业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定， 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交 换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移 给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。