房地产-营改增涉税难题处理及对策—问题讲义概论

合集下载

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业在“营改增”后面临着财务管理方面的新问题，这主要体现在以下几个方面：税收负担的增加、税务计算的复杂度提高、财务成本的上升以及风险管理的挑战。

首先，税收负担的增加是房地产企业在“营改增”后面临的主要问题之一。

由于“营改增”将销售环节的增值税改为了营业税，使得房地产企业的税负增加。

此外，房地产企业还需要承担更高的土地增值税和契税等税率，导致税收负担显著增加。

因此，房地产企业需要寻找降低税收负担的对策，如优化税收筹划、合理安排财务结构等。

其次，税务计算的复杂度提高也是“营改增”对房地产企业财务管理带来的新问题之一。

由于营业税的计税依据不同于增值税，涉及到销售金额、销售数量和净利润等多个因素的计算，使得税务计算变得复杂。

因此，房地产企业需要加强对税法政策的学习和理解，建立健全的财务体系和税务管理机制，以提高税务计算的准确性和及时性。

再次，财务成本的上升也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题。

由于税收制度的变化，房地产企业需要投入更多的人力和资金去适应新的税务环境和规定，增加了财务管理的成本。

此外，由于税务计算的复杂度提高，还需要雇佣更多的会计师事务所或税务专家进行财务审计和纳税申报。

因此，房地产企业需要考虑如何降低财务管理成本，如优化财务流程、采用财务管理软件等。

最后，风险管理的挑战也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题之一。

由于税收制度的变化和财务成本的增加，房地产企业面临着财务风险和税务风险的增加。

例如，由于税务计算的复杂度提高，可能会出现税务计算错误或漏报税款等问题，导致税务风险的增加。

因此，房地产企业需要加强风险管理，建立完善的内部控制体系和风险防控机制，以减少财务和税务风险的发生。

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路

78739 企业研究论文浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是20xx年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的试点方案，它是指以前缴纳营业税的应税项目现在改为缴纳增值税。

20xx年，是我国“营改增”工作的收官之年，同时也随着税制改革的进一步深化，房地产企业的“营改增”势在必行，这对房地产企业影响重大。

一、房地产“营改增”的难点由于房地产企业的成本计算比较复杂，项目建设周期较长等原因存在，加之“营改增”会对中央和地方财政收入产生影响，因此房地产“营改增”面临一些困难是不言而喻的。

总体来说，房地产“营改增”主要存在以下几方面的困难。

（一）房地产“营改增”进项税额抵扣难度大首先，由于房地产企业的上游企业是建筑业，购进建筑材料的方式较多，而且建筑材料“散、杂、小”，这势必会增加进项税额的抵扣难度。

其次，房地产企业的成本构成相对复杂，其中人工成本占总成本的比重基本在20%30%之间，取得这些人工成本并不像取得建筑材料那样存在进项税额可以抵扣，这就可能使得房地产企业的税负进一步加大。

最后，随着技术的进步，现阶段越来越多的建筑业陆续采用租赁的方式从外部企业那里取得先进的机械设备，而有形动产的租赁在“营改增”之后实行的增值税税率为17%，若企业无法取得增值税可抵扣发票，那么企业的税负会更高。

（二）房地产“营改增”难以适应统一的税收政策因为房地产企业的开发周期长，假如一个企业项目已经竣工，但是其销售环节还未结束，在这种情况下，如果房地产企业实行“营改增”，税率从营业税的5%突然变为增值税的11%，由于项目已经竣工，不存在相应原材料的进项税额加以抵扣，这样实行“营改增”政策，对房地产企业必然会产生较大的影响。

（三）房地产“营改增”会冲击地方税收收入“营改增”之前房地产企业缴纳营业税，营业税是地方税，而“营改增”之后房地产企业缴纳增值税，增值税是中央地方共享税，而且地方只占到25%的部分，房地产企业实行“营改增”后会大大减少地方政府的税收收入，地方政府对此当然是不乐意的。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业在市场竞争中处于不断壮大的态势。

面对市场环境和政策的不断变化，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战。

随着营业税改为增值税，即“营改增”，房地产企业在财务管理方面出现了一些新的问题，必须及时采取对策。

一、新问题1. 税负增加：营改增后，增值税的税率相较于营业税有所提高，这就使得房地产企业的税负增加。

传统财务管理手段可能不再适用，需要重新规划财务策略。

2. 进项税额不足：房地产企业业务特点决定了其大部分开支都是用于购置、建设、装修等，这些项目大多数都不含税，导致企业面临进项税额不足的问题。

3. 纳税时间较长：增值税的征收方式与营业税不同，导致纳税时间较长，也就是企业应交税款的时间不断被拉长，增加了企业的财务压力。

4. 财务成本增加：营业税转为增值税后，企业需要花费更多的成本来适应新的税收政策，包括财务报表的调整、成本核算等。

二、对策1. 积极适应变化：房地产企业需要主动了解新的税收政策，及时调整财务管理策略，采取积极的态度来适应变化。

2. 降低税负：企业可以在营业收入结构、资金运作、投资安排等方面进行调整，以降低税负，增加企业的盈利。

3. 优化进项：房地产企业可以通过开发其他业务项目，优化进项税额，提高企业的进项税额，以减轻税负。

4. 精简流程：营改增后，企业面临的财务管理流程将会有所改变，因此需要精简流程、提高工作效率，以减少纳税时间长带来的影响。

5. 加强成本控制：企业需要从成本入手，加强成本核算、控制成本，以降低财务成本，提高企业盈利。

三、新政策下的挑战1. 相比以往，企业在纳税方面将面临更复杂的税收政策、更高的税负和更长的纳税时间，因此企业需要增加对税收政策、财务流程的认识和了解。

2. 房地产企业在财务管理方面将面临更大的挑战，需要及时调整财务策略，提高财务管理水平，以更好地适应新的税收政策。

3. 财务成本的增加将使得企业在经营过程中面临更大的挑战，企业需要通过降低税负、优化进项、精简流程、加强成本控制等措施来应对挑战。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是中国经济的支柱产业之一，它的营业税改为增值税（即“营改增”）后，对房地产企业的财务管理带来了一些新的问题和挑战。

本文将探讨这些新问题，并提出相应的对策。

营改增后，房地产企业需要学习和适应增值税准则。

在过去，房地产企业主要缴纳营业税，而增值税是一个新的财务制度。

企业需要了解增值税的适用范围、计算方法、税率和申报程序等要点。

对于小规模纳税人而言，还需要了解如何计算和申报增值税减免。

营改增后，房地产企业面临着税负增加的风险。

相比于营业税，增值税的税率相对较高。

增值税抵扣范围较小，房地产企业在购置不动产和进行带动产建设时无法全额抵扣增值税，进一步增加了税负。

房地产企业需要优化自己的财务结构，降低税负风险。

针对这种情况，房地产企业可以考虑采取以下对策。

优化资金结构，减少借款成本。

房地产企业可以适当增加自有资金比例，降低贷款杠杆，减少利息支出。

加强税收筹划，合理利用增值税减免政策。

房地产企业可以通过调整业务结构，增加销售配套服务，提高增值税减免比例，以降低税负。

面对营改增后的新问题，房地产企业还需要解决税务合规方面的挑战。

增加税种转移可能引发税务风险，房地产企业需要加强税务合规管理，确保申报税种的准确性和及时性。

房地产企业还需要加强内部税务管理，建立完善的财务流程和制度，提高财务人员的税务意识和能力。

为了更好地应对这些挑战，房地产企业还可以考虑采用信息化的方式进行财务管理。

通过引入财务管理系统，可以实现财务数据的集中管理和自动化处理，提高工作效率和准确性。

财务管理系统还可以提供实时的财务分析和监控功能，帮助企业及时了解财务状况，预测未来的财务风险。

房地产企业还可以通过与税务机关加强沟通和合作来解决营改增后的新问题。

企业可以委托税务代理机构进行税务申报和处理，以确保符合税法规定并获得相应的减免政策。

及时向税务机关咨询相关税法政策，了解最新的税收政策动态，以便采取相应的对策。

浅议房地产业营改增面对的问题与对策

取暖补贴是否免交个⼈所得税
我国地域是⾮常⼴阔的，到了冬天后南北的⽓温相差是⽐较⼤的，⽽北⽅⼀般是需要进⾏集中供暖才能度过冬天的，⽽⼀些企业会给职⼯⼀定的供暖补贴，那么取暖补贴是否免交个⼈所得税?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

取暖补贴是不是免交个⼈所得税
①如果将供暖费补贴按⽉分摊计⼊企业员⼯⼯资薪⾦表中发放，可作为企业发⽣的⼯资薪⾦⽀出，按规定在税前扣除。

否则应作为职⼯福利费，按规定计算限额税前扣除。

②企业所得税处理。

根据《国家税务总局关于企业⼯资薪⾦及职⼯福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)第三条规定，供暖费补贴属于职⼯福利费范畴。

但按照《国家税务总局关于企业⼯资薪⾦和职⼯福利费等⽀出税前扣除问题的公告》(总局公告2015年第34号)第⼀条规定，列⼊企业员⼯⼯资薪⾦制度、固定与⼯资薪⾦⼀起发放的福利性补贴，符合国税函〔2009〕3号第⼀条规定的，可作为企业发⽣的⼯资薪⾦⽀出，按规定在税前扣除。

不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔2009〕3号⽂件第三条规定的职⼯福利费，按规定计算限额税前扣除。

以上知识就是⼩编对“取暖补贴是不是免交个⼈所得税”问题进⾏的解答，依据我国相关法律的规定，供暖补贴是属于⼯⼈的福利待遇之⼀，应该计⼊⼯资总额征收个⼈所得税。

读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路引言营改增作为我国税制改革的重要举措之一，对房地产企业产生了深远影响。

本文将从房地产企业营改增的难点和出路两个方面进行探讨。

一、房地产企业营改增的难点1. 高额销售模式的转变房地产企业在过去主要采用“销售即完工，支付税款”的方式，这一模式在营改增后面临必要调整。

房地产企业需要将销售模式转变为“开发即交付，支付税款”，这对于企业的资金管理以及现金流的控制提出了更高要求。

2. 土地增值税的纳税难题土地使用权转让涉及到土地增值税的纳税问题，是房地产企业面临的另一个难点。

在营改增之前，土地增值税由企业在支付土地出让金时一次性缴纳给政府。

而营改增后，土地增值税变为按照销售收入的增值部分逐年纳税，企业需要在每年纳税期限内及时缴纳。

3. 营业税转增值税的准确定义营改增后，房地产企业的营业税转为增值税。

然而，在具体的操作过程中，如何正确地确定各项业务的税负承担，成为了房地产企业面临的难题。

如果确定不准确，可能会导致缴税偏差，给企业带来经济损失。

4. 专项附加扣除的衔接问题在营改增政策下，房地产企业可以进行专项附加扣除，来减少纳税额。

然而，具体的衔接方式和计算方法等还需要进一步明确。

对于企业而言，如何正确计算并申请专项附加扣除是一个难点。

二、房地产企业营改增的出路1. 加强财务管理房地产企业在面临营改增的挑战时，需要加强财务管理能力。

企业可以通过合理的资金规划和现金流管理，确保及时缴纳税款的能力。

此外，加强会计人员的培训，提高其对营改增政策的理解和应对能力，也是十分重要的。

2. 寻找合理税务筹划方案房地产企业可以寻找合理的税务筹划方案，来降低税负并提高企业的竞争力。

例如，可以合理划分项目标的，避免税负集中在部分项目上。

此外，企业还可以通过积极申请专项附加扣除等方式，来减少纳税额。

3.积极与税务部门沟通和协商房地产企业在面临营改增的难题时，可以积极与税务部门进行沟通和协商。

与税务部门密切合作，及时了解相关政策和流程，可以帮助企业更好地应对营改增带来的挑战。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着我国房地产业的不断发展壮大，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战和问题。

而“营改增”政策的出台，进一步加大了房地产企业财务管理的复杂性和困难度。

在这种情况下，房地产企业需要重新审视其财务管理策略，及时调整和改进财务管理模式，以应对“营改增”政策对财务管理所带来的新挑战。

本文将从新问题和对策两个方面展开探讨。

1. 税负增加：根据“营改增”政策，原来由增值税和营业税计算的税负合并为增值税，增值税率为17%，而原来的营业税率一般在3%~5%之间。

这意味着“营改增”政策导致了房地产企业的税负增加，对企业经营和财务状况会产生一定的影响。

2. 资金周转周期变长：由于税负增加，房地产企业需要支付更多的税款，导致企业资金周转周期变长，对企业现金流状况产生不利影响。

3. 财务成本上升：由于税负增加，企业的财务成本也会随之上升，对企业盈利能力产生一定的影响。

4. 税收管理压力增大：房地产企业在“营改增”政策下需要更加严格地管理税收，避免出现税收风险，加大了企业的税收管理压力。

1. 加强财务预测和规划：房地产企业应加强对税收变化的财务预测和规划，合理组织资金，确保企业能够及时缴纳税款，保证资金周转的顺畅。

2. 优化企业结构和流程：房地产企业可以通过优化企业结构和流程，减少税负增加对企业经营的不利影响，降低税收管理的压力。

3. 提升财务管理水平：房地产企业应加强对财务管理水平的提升，完善企业的财务管理体系，提高财务管理的效率和质量，以应对“营改增”政策对财务管理的影响。

4. 优化资金结构和资金运作：房地产企业可以通过优化资金结构和资金运作，提高资金的利用效率，缓解税负增加带来的资金周转周期变长的问题。

5. 加强税务筹划和风险管理：房地产企业应加强对税务筹划和风险管理的工作，合理避税，降低税收风险，保障企业的财务安全。

房地产企业“营改增”后财务管理出现了新的问题，但也同时为企业提供了新的发展机遇。

“营改增”后房地产税收管理存在的问题及对策

税务筹划“营改增”后房地产税收管理存在的问题及对策闫江江（西安思迈尔税务师事务所，陕西西安710076）摘要：近些年随着社会经济发展，受到便利交通、城市化发展等因素影响，我国房地产市场依旧处于快速发展状态，但也面临着众多问题。

本文以房地产企业为对象，分析“营改增”后税收管理中存在的主要问题，给出具体解决措施。

关键词：房地产企业；税收管理；优化措施1引言国民经济发展中房地产行业作为支柱型产业，近些年虽然增速放缓，当整体依旧呈现出增加趋势。

同时，房地产行业因项目建造周期长，建造过程复杂，涉及上下游行业较多，涉及税种多等原因，一直以来涉税问题频出，尤其是“营改增”后纳税规则的改变使房地产行业面对若干棘手财税问题，本文主要分析“营改增”后房地产税收管理的问题及对策。

2“营改增”后房地产企业税收受到的影响2.1税负影响我国全面推行“营改增”的首要目的是为了达到不重复征税的目的。

在“营改增”之前，房地产业属于营业税征税范围，按照“销售不动产”税目，以营业额全额为计税基础，适用5%的税率，在不动产的转让环节缴纳营业税;自2016年5月1日全面“营改增”之后，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（开工日期在2016年4月30日前），选择简易计税方法后计税按照5%的征收率进行，新项目符合增值税一般计税方法，应纳税额=销项税额-进项税额，从制度设计上来看房地产老项目的流转环节税负是下降的，原因在于增值税属于价外税，计税基础会下降，并且仍保持5%的简易征收率，增值税税负会下降；长期来说增值税负是下降的，可以通过一个案例来予以说明：G市的房地产公司以1500万元的价格出售一栋写字楼。

开发该写字楼的有关支出如下:房地产开发成本450万元（不含税，取得增值税专用发票400万元，可抵扣税率为11%;取得增值税专用发票为50万元，可抵扣税率为6%），土地出让金200万元，财务费用、管理费用、销售费用合计200万元（不含税，可抵扣增值税率6%），增值税税率按11%计算。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着《营业税改征增值税试点方案》的实施，房地产企业税制改革也进入了一个新的阶段，从原来的营业税改为增值税。

这个新政策给房地产企业的财务管理带来了一系列新的问题和挑战。

本文将分析营改增后房地产企业财务管理面临的新问题，并提出相应的对策。

营改增政策对房地产企业的财务报表造成了一定的影响。

在过去，房地产企业只需要按照营业税的税率缴纳税款，并在财务报表中体现即可。

而现在，由于增值税是按照销售额和进项两个方面计算的，房地产企业需要对销售额和进项进行详细的核算。

这在一定程度上增加了财务报表的编制和核算工作量。

为了解决这个问题，房地产企业可以借助计算机财务系统进行数据的自动化处理和统计，提高财务报表的编制效率。

营改增政策对房地产企业的现金流管理提出了新的要求。

以前，营业税是按照销售额的一定比例计算的，很容易估算并安排现金流的支出。

而现在，增值税是按照销售额和进项的差额计算的，需要预先支付一笔较大的增值税金额，然后通过进项抵扣来实现税款的返还。

这就对房地产企业的现金流造成了一定的压力。

为了缓解这个问题，房地产企业可以加强与供应商的合作，争取延长进货的账期，以减少短期资金的压力。

房地产企业还可以通过积极开展财务的筹划和管理，合理安排资金的使用，以保证现金流的充足。

营改增政策对房地产企业的成本管理提出了新的要求。

在过去，房地产企业只需要按照营业税的税率缴纳税款即可，无需分析和核算各项成本。

而现在，由于增值税与进项相关，房地产企业需要细化和核算各项成本，以便进行进项抵扣和税款的返还。

这对于房地产企业的成本管理提出了新的要求。

为了应对这个问题，房地产企业可以建立完善的成本核算体系，提高成本的透明度和准确性；房地产企业还可以加强与供应商的合作，争取获得相关的进项发票，以实现进项抵扣和税款的返还。

营改增政策给房地产企业的财务管理带来了一系列新的问题和挑战。

对于这些问题，房地产企业可以采取相应的对策，如借助计算机财务系统进行数据的自动化处理和统计，与供应商加强合作，加强与金融机构的合作等，以推进房地产企业财务管理工作的顺利进行。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策营改增指的是从营业税到增值税的改革，这对房地产企业的财务管理产生了一系列新的问题。

本文将会讨论这些新问题，并提出相应的对策。

营改增导致了房地产企业的成本上升。

由于增值税比营业税的税率较高，房地产企业的购买和销售成本都会增加。

企业需要调整财务策略，例如寻找更加高效和经济的供应链，以降低成本。

营改增还导致了房地产企业财务管理中的税务风险增加。

由于增值税是一种间接税，涉及多个环节，容易出现税务风险。

房地产企业需要加强内部税务合规能力，加强财务团队的培训，提高对税务政策的理解和应用能力，减少税务纠纷的风险。

营改增还带来了房地产企业的资金流压力。

由于增值税的纳税时间是发生运输的时候，而不是实际收款的时候，房地产企业需要提前缴纳税款。

这会导致企业的资金流紧张，企业需要合理规划现金流，提高资金周转率，例如加强与供应商和物流公司的谈判，优化付款和收款流程。

营改增还影响了房地产企业的发展战略。

原来的营业税是按照销售额来计算的，而增值税是按照销售额和购买成本来计算的。

企业需要重新评估项目的可行性和盈利能力，调整发展战略。

企业还需要关注增值税优惠政策的变化，以便更好地利用政府的支持和激励措施。

为了应对这些问题，房地产企业可以采取以下对策：1. 提高供应链管理效率，优化采购和销售成本；2. 加强税务合规能力，培训财务团队，减少税务风险；3. 合理规划现金流，提高资金周转率，与供应商和物流公司合作优化付款和收款流程；4. 重新评估项目的可行性和盈利能力，调整发展战略；5. 关注增值税优惠政策的变化，充分利用政府的支持和激励措施。

营改增给房地产企业的财务管理带来了一系列新问题，但通过合理的财务策略调整和应对措施，企业可以降低成本，减少税务风险，改善资金流，调整发展战略，实现可持续发展。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源，而“营改增”税制改革的推广对于房地产企业的财务管理带来了新的挑战。

本文将介绍房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策。

一、新问题1. 成本支出确认难度加大“营改增”税制改革把房地产销售行为与房产租赁行为进行了明确区分，纳税人必须对销售和租赁的业务进行区分并按照不同的税率进行纳税。

对于房地产企业来说，销售成本和租赁成本也需要进行明确区分，如果无法正确确认成本，就会影响税务申报和纳税计算。

2. 对土地使用权出让金的税务处理难度增加房地产企业购入土地后需要缴纳土地使用权出让金。

根据“营改增”税制改革，房地产企业需要对土地使用权出让金进行销售税率和增值税税率的区分，需要对出让金的组成要素进行分析并进行差别对待。

如果无法正确处理土地使用权出让金的税务问题，就容易导致税务风险。

3. 对期初未完工房地产项目的税务处理难度增加“营改增”税制改革规定，房地产开发企业需要在销售完房屋后才能扣除开发成本并计算增值税。

对于期初未完工房地产项目，企业需要对尚未销售的房屋进行成本分摊，来计算增值税和销售税。

这涉及到房地产企业对长期投资的管理和财务分析能力，如果无法正确处理期初未完工房地产项目的税务问题，就会影响企业的经营效益。

二、对策1. 建立成本核算制度房地产企业需要根据销售和租赁的业务类型建立相应的成本核算制度，明确成本的来源、计算方法以及确认时机。

同时，还需要注重对成本数据的审查、审核和核实，确保成本核算准确无误。

2. 注重税务筹划房地产企业需要根据不同业务类型的税率不同，针对企业实际情况开展税务筹划，比如利用税率优惠和减免政策，合理调整税务结构，降低税务成本。

3. 强化内部管理房地产企业需要加强内部管理，建立健全的财务管理体系、内部控制机制和风险控制体系，规范成本管理、税务管理，并加强员工的财务管理培训，提升财务管理水平。

房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排

第一讲营改增热点问题解析及处理技巧
（二）与进项相关的热点问题解析及处理技巧 1.进项税抵扣的票据有哪些？ 2.房地产企业开发的商品房既有对外销售部分，也有自持部分，进项税额是否应当予以划分。 3.不得抵扣项目变为抵扣项目进项税抵扣。 4.已抵扣项目用于不得抵扣项目进项税如何转出（以自建建筑物进项税额抵扣内容及时间要求为例）？
2.视同销售行为的增值税处理热点（1）买一赠一政策热点及处理技巧。（2）视同销售行为销售额的确定原则？（3）自产货物用于自建建筑物是否视同销售缴纳增值税？（4）卖房赠送物业费的增值税问题。
第一讲营改增热点问题解析及处理技巧
（5）营改增后房屋转为自持物业是否视同销售缴纳增值税？（6）2016年5月1日后将租入的老房转租，是否可以选择简易计税方法缴纳增值税？（7）精装房销售销项税的计算及视同销售问题。
房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排

内容
• • • • 第一讲第二讲第三讲第四讲点把控 • 第五讲 • 第六讲营改增热点问题解析及处理技巧营改增后合同管理及条款完善营改增全方位规划及风险管控营改增全程账务处理与纳税申报要营改增政策运用技巧与纳税安排营改增稽查要点及涉税风险规避
第一讲营改增热点问题解析及处理技巧
（三）与纳税时间地点相关的热点问题 1.营改增前后税款交到国税还是地税？ 2.预收款范围及开票申报。 3.增值税什么时候缴？ 4.营改增后票据开具地点。
第一讲营改增热点问题解析及处理技巧
（四）与发票相关的热点问题及风险把控 1.质保金什么时间开具发票好？ 2.红字专用发票开具注意的风险。 3.房地产建安企业预收款如何开票？
第一讲营改增热点问题解析及处理技巧

试论房地产业营改增面对的挑战及应对策略

试论房地产业营改增面对的挑战及应对策略摘要：随着营改增试点范围的全面实施，房地产企业迎来了重大税制改革，本文首先对营改增背景进行介绍；然后，简单阐述营改增后以房地产企业财务管理上面对的挑战；接着，有针对性的在财务管理上提出应对措施；最后，总结基于营改增新税制实施过程财务管理等方面亟待解决的问题，并提出应对措施。

关键词：营改增房地产财务管理营改增税制下对房地产企业的影响，应从营业税及增值税的本质上进行分析。

营业税的计税原理及特点为价内税，全额计税，重复纳税，不涉及进项税，发票开具不分普票及专票，征管特点简单易行。

而增值税的计税原理及特点为价外税，对新增价值征税，“以票控税”，在规定时间内认证抵扣，税票为普通及专用发票，其税控全国联网，相比营业税而言，增值税的计征复杂、征管严格、法律责任大。

房地产企业需要了解税收改制后企业自身财务所面临的挑战，做好营改增后的财务管理的各项准备工作，及完善各项应对措施。

一、营改增政策背景2012年1月1日，我国在上海启动了营改增的试点，主要是在交通运输业和部分现代服务业当中实施。

2012年9月，试点范围扩大至8个省市。

2013年8月，营改增的试点已经扩大到全国范围，实现了全覆盖。

2014年，铁路运输业、邮政业和电信业也实行了营改增，增值税的税制得到进一步完善。

2016年，房地产、建筑业、金融保险业和生活服务业也实行了新的增值税税制。

从2012年到2016年，我国的营改增实行了“五步走”的战略，第一步是逐步扩大营改增实施范围；第二步是基本实现营改增的全覆盖；第三步是进一步完善增值税的税制改革；第四步是完善增值税中央和地方分配体制；第五步是实行增值税立法。

随着营改增不断地深入，作为实行营改增后的房地产企业，需要调整自身的财务管理模式，以应对新税制下的挑战。

该改革目的为进一步减轻企业负担，避免重复征税，降低企业税收负担。

对于行业竞争趋于白日化的房地产企业，税负的高低直接影响企业的竞争力。

房地产建筑业“营改增”解析及各阶段涉税疑难问题处理

2015房地产建筑业“营改增”解读及各阶段涉税疑难问题处理2015年是“营改增”的收官之年，建筑业、房地产业、金融保险业的营改增将在下半年步步推行。

狼来了！其气势可谓排山倒海，那么在市场竞争日益激励，生存空间日益狭窄的当下，在房地产企业利润日渐微薄、建安企业捉肘见襟的今天，我们该如何面对营改增呢？笨鸟须先飞，未雨当绸缪。

面对营改增，建筑房地产企业的管理人员，特别是财务人员如何运筹帷幄、决胜千里可谓重中之重：操作得当，可降税负千万，操作不当，只能留守悲伤。

为了让建筑房地产企业及时、全面、系统地掌握“营改增”政策，特别是实现营业税向增值税的平稳过渡，实现新旧业务的无缝衔接，能够利用合同技巧、财务安排等策略手段有效地开展纳税筹划，化解“营改增”的风险，应广大房产建筑施工企业的要求，我们特举办《2015年房地产建筑业“营改增”解读及全程涉税疑难问题处理》特训课程。

以房地产企业、建安企业营改增实务为核心，解读营改增的核心细节、土增税清算及疑难杂症、各阶段涉税风险及应对技巧，并对新所得税纳税申报表进行讲解，使参会人员知己知彼，百战不殆，针对性强，注重实务操作和实效，让您2天不虚此行！！！【培训内容】国家税务总局扬州税务学院实战派导师中国著名房地产、建筑业税务筹划大师第一模块：房地产建筑业‘营改增’的核心细节解读及应对措施1、营改增后房地产建筑业的应税工程解读；2、营改增后房地产建筑业销售额的确认；3、营改增对房地产建筑业税收负担的影响；4、营改增对房地产建筑业财务核算的影响；5、营改增对房地产业经营模式的影响（工程造价；发包方式）；6、营改增对房地产建筑业组织结构的影响（母子公司；总分公司）；7、营改增后房地产建筑业能够抵扣的进项税额和无进项税额的成本工程；8、营改增对建筑业经营模式的影响（工程造价；承包方式；材料采购；用工方式）；第二模块：房地产开发企业涉税业务概述1、房地产开发企业的业务流程；2、房地产开发企业涉及的税种；3、房地产开发企业土地增值税的清算；4、房地产开发企业所得税的汇算；5、房地产开发企业的会计核算流程。

房地产营改增关键问题与挑战分析

房地产营改增关键问题与挑战分析一、税负增加问题房地产营改增最大的问题之一就是税负增加。

从原先的营业税改为增值税后，房地产企业将面临税负增加的问题，尤其是新建商品房的增值税税率较高。

这对于房地产开发商来说无疑将增加成本压力，而成本的增加最终将转嫁给购房者身上，导致房价上涨，这对于大部分居民来说将带来更大的购房压力。

二、税收过渡期问题另一个关键问题是税收过渡期。

由于房地产行业的特殊性，营改增对于税收的过渡期需要更为细致的规划。

房地产项目的周期相对较长，开发商通常需要多年的时间来完成一个项目，而税收过渡期较短可能会给开发商的资金周转带来一定的困难。

制定合理的税收过渡期规定对于房地产营改增政策的顺利实施非常重要。

三、税收政策的适用性问题营改增政策的适用性也是一个关键问题。

房地产行业有着多种形式的经营模式，比如商品房开发、房地产租赁、房地产代理等等，而不同的经营模式对营改增政策的适用性也有所不同。

需要对不同的经营模式进行分类分析，制定相应的税收政策，避免政策执行过程中的盲目性和不合理性。

四、税收征管问题税收征管是营改增政策实施中的又一个关键问题。

营改增政策要求根据销售额缴纳增值税，而房地产行业存在较多的虚报和漏报现象，如何加强税收征管，防止逃税漏税，对政府来说是一个重要的挑战。

也需要解决一些矛盾和问题，比如如何确定土地增值税以及房地产经纪交易中的税务管理等问题。

五、政策宣传和解读问题政策宣传和解读问题也是营改增面临的挑战之一。

由于房地产行业的复杂性和特殊性，一些房地产从业者和购房者对于营改增政策的内容和具体执行细则并不十分清楚，这就需要政府加大宣传力度，加强政策解读，避免因为政策不透明而引发的各种纠纷和矛盾。

在面对以上这些关键问题和挑战的时候，政府和相关部门需要采取一系列的对策和措施。

需要制定合理的减税政策，通过降低增值税税率等方式减轻房地产企业的税负压力，避免税负过高对房价的影响。

需对税收征管进行进一步的改革和完善，加大对虚报漏报的查处力度，确保税收的公平和公正。

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路随着国家税收改革的稳步推进，房地产企业也逐渐面临着从原有的营业税向增值税方向的调整。

这一调整对于房地产行业的影响十分深远，但是因为涉及面较广，难点也非常多。

本文将就“营改增”给房地产企业带来的影响以及面临的难点，从此切入，找出一些解决出路。

一、“营改增”的前景与影响营业税作为传统的税种，是在消费环节产生的税收，针对的是商品销售过程中的利润。

而在营业税的基础上进行的纳税，在一定程度上使得企业的成本被逐步地压缩，但也同时增加了企业的税负，甚至一部分的企业难以承担。

营改增则是在这样的一种情况下诞生的，它的实质上便是在营业税的基础上增加了方向和对象（俗称代扣代缴），更加合理、更加透明，适应国家税制的调整，也使得国家税收更加规范化。

这也是国家税制持续、稳步推进的表现之一。

对于房地产企业而言，营改增指数会改变其之前的纳税方式，从“以销售业务所得为税收后果”之模式，变为“以增值税的产生与纳税为税收后果”之模式，同时也带来以下几点影响：首先，房地产企业将面临着不少的税负上涨，在收益方面也可能增加不小的压力。

其次，由于房地产企业是从基础设施建造开始的，为了满足工程建设需要还会需要不少投入，这也就要求企业必须细致且灵活地调整自己的业务收支和资金流向。

第三，这种转型也将对于企业的管理、纳税以及财务方面带来极大的挑战，因为将不再是以前传统的税务工作，有实质性的转变。

二、营改增的难点营改增对于房地产企业而言，不仅是简单的改税种，更是企业运营模式的重大变革，也是时代的转型背景，其面临的难点也比较明显：1. 朝向新的税收制度模式下，企业要重新进行统筹规划，以充分利用新模式的生产力和优势。

2. 从业务环节到财务结算，都需要进行针对性的培养和转化；同时，还要在现有结构的基础上，更好地打造和发展自己的品牌。

3. 营改增需要不少的技术投入，并进一步完善企业内部的管理，科学利用现有税制，管理模式更加科学化。

实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策探讨

实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策探讨摘要：“营改增”之后，解决纳税筹划问题和提升企业经济效益就成为房地产企业经营和管理工作的重点。

文中指出了实施“营改增”后房地产企业所面临的主要问题，并提出了解决“营改增”后房地产企业所面临问题的有效对策，旨在推动房地产企业更好、更快发展。

关键词：营改增房地产企业经营问题管理问题社会经济不断发展、市场体系不断完善以及企业经营多元化、多样化的实现，我国现有的纳税制度已经无法满足企业纳税管理需求，开始暴露出越来越多的问题。

因此，为了能够有效解决当前企业纳税管理方面所暴露出的问题，我国颁布实施了《营业税改征增值税试点方案》。

该方案的颁布，虽然在一定程度上很好的解决了我国税制方面的问题，但也给部分行业和企业的经营管理以及纳税筹划带来了一定影响。

接下来，本文就以房地产企业为例，对其进行营改增之后所面临的问题进行详细分析。

一、实施“营改增”后房地产企业所面临的主要问题（一）无法适应统一的税收政策在我国房地产行业发展的过程中，由于受到国家政策以及地区经济情况等各方面因素的影响，导致不同地区房地产行业的发展水平不一样，房地产企业的经营规模和经济水平也不相同，所以统一施行营改增之后，部分房地产企业无法适应统一的税收政策，其具体情况主要可以表现在两个方面。

第一，对于一些经济发展水平较低，房地产行业尚未形成有效规模的地区来说，施行营改增之后，无疑会增大企业的发展压力，对房地产企业的持续发展形成限制，进而限制了地区经济的持续发展。

第二，对于当前房地产企业的发展情况而言，其经营模式多为多元化、多样化经营，而这种经营模式就使企业的资本结构和融资方式较为复杂，当实施营改增之后，企业在对纳税进行筹划的过程中就会面临更大的风险和困难，也会对企业的持续发展造成阻碍。

（二）营改增可能起到反作用我国实施营改增主要目的除了为能够有效解决我国当前税制所存在的问题和缺陷之外，最主要的是为了能够有效降低企业的纳税负担，促进企业更好、更快发展，进而刺激我国社会经济的不断增大。

房地产建筑业营改增涉税疑难问题及政策解析

房地产建筑业营改增政策涉税疑难问题解析
1 营改增再认识： ——风险与机遇同在
房地产营改增风险点
资产负债表
资产其他应收款长期应收款长期债权投资金额 10,000.00 6,000.00 4,000.00 负债短期借款其他应付款长期借款长期应付款金额 8,000.00 2,000.00 5,000.00 6,000.00
混合销售变异
第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服
务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
购买门窗+安装服务,是指提供交通运货物，是指生产门窗+安装有形动产，输服务、邮政服务、电自产or外购电梯 + 安装信服务、建筑服务、金包括电力、设备or材料钢结构+安装融服务、现代服务、生热力、气体在内活服务。玻璃幕墙+安装钢筋水泥+施工。。。。。。
混合销售变异
混合销售变异
服务 + 服务 = ？
会议费 = 住宿费+餐饮费+交通费+会议费
分开开票？分开计税？
住宿费 = 住宿费+免费上网+免费早餐
住宿费 = 住宿费+迷你吧台收费+收费电话+收费特殊服务
混合销售变异
不动产？不动产 + + 服务货物 = = ？
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品

论房地产企业实施营改增面临的问题及解决对策

５、可以减少地方政府对房地产
Ｉ而，＿小人对房地行、』Ｉ，营改增的意Ｊ力牛产增值税向消，增值税过渡房地产行、肖化库存，进而提升１、可以避免重复征税是我圈二三人流转税，且特、＿ＩＩ，税与增税是二三大流转税中最广Ｌ￣ｆｔ９税源。
地产ｆ／，ｌｋ．使得财政纳陶扭。茴【而增值税则严格遵循７ｓ％与２５％的
中，营业税１ｉ要涉及第三产业中的大过重现象的出现。换言之，残缺会政府，进造成地政府财政收入，分行业，增值税则涉及除建筑、Ｊｉ，之的增倩税抵扪链条制约ｊ消费型增外的第二、ｉｋ巾大部分仃、【ｌ，。刘‘ 于税的转型房地产行业等产业融合然而，营增，
论房地产企业实施营改增面临的
：．
一
、
房地产行业实施营改增的为，剔除了霞复征税的素，使得房业稳健发展的政策，以期通过改革
地产企业统一缴纳增他税，Ｈ能够低地产ｌｌ高财务风险，阔动地产地能够支持地产业税仍的降低。
税收负担、打通增值税抵扣链条、进房地仃、肖化库存、解决地方股且【景容
纵观国外税务实践，增值在此种情况下，我旧埘房地产行、【ｌ
行税制渊骼，利用营改增的税务政
税在昕仃税收中所ｅＬ，Ｆ｛几最人，