张图看懂项目定位包含土地
附图一项目地理位置图
目录一、建设项目基本情况 (1)二、编制依据 (6)三、建设项目所在地自然环境社会环境简况 (7)四、环境质量状况 (10)五、评价适用标准 (11)六、建设项目工程分析 (14)七、项目主要污染物产生及预计排放情况 (25)八、环境影响分析 (26)九、项目建设合理性论证 (42)十、建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果 (44)十一、结论与建议 (45)附图：附图一项目地理位置图附图二项目总平面布置图附图三项目周边环境概况图附图四项目四至情况示意图附图五官塘污水工程规划图附图六柳东新区三门江大桥东岸门户区域控制性详细规划附件：附件一委托书附件二立项批复附件三规划设计要点附件四广西柳州汽车城总体规划环境影响报告书审查意见附表：建设项目环境保护审批登记表一、建设项目基本情况项目名称柳州市高新区科技园汽车电子与电子信息专业孵化大楼项目建设单位柳州东城投资开发有限公司法人代表联系人通讯地址柳东新区官塘创业园研发中心1号楼5楼联系电话传真邮政编码545616建设地点柳州市新柳大道南侧立项审批部门柳东新区管理委员会批准文号柳东管复[2013]86号建设性质新建行业类别及代号K72房地产业占地面积(平方米)13945.54绿化面积（平方米）6558.80总投资（万元）30877其中：环保投资（万元）109环保投资占总投资比例0.35评价经费（万元）4.5预期投产日期2016年12月（一）工程内容及规模1、项目由来柳州市高新区科技园位于柳州市柳东新区广西柳州汽车城规划用地范围内，根据柳州市产业优势和发展条件，高新区科技园功能定位为高端汽车技术及相关高新产业孵化器，其核心功能为发挥创新创业载体和科技资源集聚平台作用。
科技园以汽车产业为重点，鼓励开发高科技含量高端产品，以汽车产业为基础，鼓励向其它高新技术电子信息及先进装备制造、新材料、新能源及节能环保、生物医药领域延伸。
柳州市高新区科技园汽车电子与电子信息专业孵化大楼项目（注：下文简称为孵化大楼）拟建设于柳州市新柳大道南侧，位于柳州市高新区科技园内，建设单位为柳州东城投资开发有限公司。
规划用地红线图
规划用地红线图规划用地红线图是规划用地的基础性图件，用以限制土地利用、保护生态环境、合理布局。
下面我将对规划用地红线图进行详细的介绍。
规划用地红线是指在规划区范围内，划定的一条禁止建设的边界线，用以保护生态环境和重要的用地功能区。
规划用地红线图主要包括三个方面的内容：首先是生态保护红线。
生态保护红线是为了保护重要的自然生态系统和生物多样性而划定的区域。
这些区域包括自然保护区、森林、湿地、水源涵养区、县域生态屏障等。
生态保护红线的划定可以有效地保护珍稀濒危物种和生态系统的完整性，防止过度开发破坏生态环境。
其次是农业生产红线。
农业生产红线是为了保护耕地资源和农业生产而划定的区域。
农业生产红线主要包括耕地、农田水利设施等。
划定农业生产红线可以保护农田不受非农业建设侵占，保证粮食安全和农业可持续发展。
最后是城镇建设红线。
城镇建设红线是为了合理规划城镇用地，促进城市可持续发展而划定的区域。
城镇建设红线主要包括城市建设用地、工业用地、交通运输用地、商业服务用地等。
划定城镇建设红线可以控制城市扩张的范围和速度，合理布局城市空间结构，提高城市的品质。
规划用地红线图的制定过程需要充分考虑社会经济发展需求、生态环境保护需求、土地资源利用需求、国土空间开发需求等多方面因素。
同时，需要采用科学的方法和技术手段，结合实地调研和数据分析，综合权衡各种因素，形成科学合理的红线划定方案。
总之，规划用地红线图是一项十分重要的规划工作，对于保护生态环境、合理利用土地资源、推动可持续发展具有重要意义。
政府和各级规划部门应加强对规划用地红线图的编制和实施监管，确保其有效执行，为实现人与自然和谐共生、促进经济社会可持续发展提供坚实保障。
城镇规划中必知的地形图图例
若干城镇规划设计中必知的地形图图例地形图：通过实地测量，将地面上各种地物、地貌的平面位置，按一定的比 例尺，用“地形图图式”统一规定的符号和注记，缩绘在图纸上的平面图形，既 表示地物的平面位置又表示地貌形态。
准确判读地形图，是我们城镇规划中所需的必备能力。
下面就是金山在城镇规划设计中整理的一些常用地形图图例。
希望对刚步入城镇 规划这行业的各同行有所帮助。
地形图判读可从测量控制点、居民地、独立地物、交通设施、管线设施、水 系、地貌土质、植被园林、等高线、疆域边界这些方面着手。
做到见图知物，就必须了解各图符所代表的实物。
1、 控制点标注：2、 居民地：名称符号 名称 符号名称 符号三角点土堆上的三角 点小三角 点土堆上 的小三 角点导线点土堆上的导线 点埋石图 根点不埋石图根点 水准点GPS 控 制点天文点名称 符号 名称 符号 名称 符号多点一 般房屋四点房 屋阳台依比例围墙多点简单房屋四点简单房屋多点建筑中房屋四点建筑中房屋多点破坏房屋四点破坏房屋多点棚房四点棚房多点砼房屋四点砼房多点砖房屋四点砖房屋多点混房屋四点混房屋多点铁房屋四点铁房屋多点钢房屋四点钢房屋多点木房屋四点木房屋小比例尺房屋架空房屋廊房无墙壁柱廊柱廊有墙壁边门廊檐廊悬空通廊建筑物下的通道台阶室外楼梯不规则楼梯地下室的天窗地下建筑物的通风口围墙门有门房的院门依比例门墩不依比例门墩注意各性质的居民地类中特有的图符识别标记。
如，木3代表木结构3层居民楼。
3、 独立地物：门顶虚线依比例支 柱方形依比 例支柱圆形依 比例支 柱方形不按比例 支柱圆形不依 比例支柱不依比 例围墙 栅栏栏 杆篱笆活树篱 笆铁丝网名称 符号名称 符号名称 符号路灯杆式照射灯厕所打谷场球场饲养场温室花房高于地面水池低于地面水池有盖的水池游泳池宣传橱窗钻孔塔形建筑物 塔形建筑物水塔水塔范围水塔烟囱水塔烟囱范围烟囱烟囱范围烟道架空烟道露天设备非圆露天设备圆形露天设备依比例粮仓不依比例粮仓粮仓群风车水磨房抽水机站依比例肥气池不依比例肥气池气象站雷达站环保监测站水文站学校卫生所有看台露天体育场露天体育场司令台露天体育场门洞无看台露天体育场露天舞台加油站桥式照射灯基塔桥式照射灯虚线塔式照射灯喷水池喷水池范围假石山假石山范围垃圾台岗亭岗楼无线电杆塔范围无线电杆塔电视发射塔避雷针纪念碑依比例纪念碑碑柱墩依比例碑柱墩塑像4、 交通设施：依比例塑像 旗杆亭依比例亭钟楼鼓楼城楼依比例钟楼旧碉堡依比例碉堡宝塔经塔依比例宝塔烽火台庙宇依比例庙宇土地庙依比例土地庙教堂依比例教堂清真寺依比例清真寺过街天桥过街地道过街地道入口依比例地下 建筑物出入口不依比例地 下建筑物出 入口窑台式窑独立坟独立坟范围坟群散坟堆式窑地磅有平台露天货栈名称 符号名称 符号名称 符号平行高速 公路粗平行等级 公路中平行等外 公路细(0.2mm)(0.15mm)(0.1mm)平行在建高速公路(0.2mm)平行在建等级公路(0.15mm)平行在建等外公路(0.1mm)依比例一般铁路不依比例一般铁路依比例电气化铁路不依比例电气化铁路依比例电线架不依比例电线架依比例窄轨铁路不依比例窄轨铁路依比例建筑铁路不依比例建筑铁路依比例轻便铁路不依比例轻便铁路电车轨道电车轨道电杆依比例缆车轨道不依比例缆车轨道依比例架空索道架空索道柱架不依比例架空索道有雨棚的站台站台雨棚露天的站台天桥天桥台阶地道高柱色灯信号机矮柱色灯信号机臂板信号机水鹤车挡转车盘高速公路粗(0.2mm)收费站等级公路主线(0.2mm)等级公路边线(0.1mm)等外公路(0.1mm)建筑高速公路(0.2mm)建筑等级公路(0.15mm)建筑等外公路(0.1mm)大车路虚线边(0.1mm)大车路实线边(0.1mm)乡村路虚线边(0.1mm)乡村路实线边(0.1mm)不依比例乡村路(0.15mm)小路(0.15mm)内部道路(0.1mm)阶梯路(0.1mm)高架路(0.15mm)依比例涵洞不依比例涵洞遂道内铁路线依比例遂道入口不依比例遂道入口已加固路垫未加固路垫已加固路堤未加固路堤明峒明峒内铁路线里程碑坡度表路标汽车站挡土墙有栏木铁路平交口栏木无栏木铁路平交口铁路在上面的立体交叉路铁路在下面的立体交叉路铁路桥铁路桥桥墩公路桥桥墩一般公路桥有人行道公路桥公路桥人行道有输水槽公路桥双层桥双层桥引桥双层桥桥墩依比例人行桥不依比例人行桥依比例级面桥不依比例级面桥铁索桥亭桥渡口漫水路面虚线漫水路面实线徒涉场跳墩过河缆顺岸式固定码头堤坝式固定码头浮码头浮码头架空过道停泊场航行灯塔航行灯桩航行灯船左岸浮标右岸浮标立标岸标系盘浮筒过江管线标信号杆通航起迄点露出的沉盘淹没的沉船沉船范围线急流急流范围线注：道路图符中粗细代表道路等级。
附图一项目地理位置示意图
保部门的要求，本项目应进行环境影响评价。受磐安县远东塑胶制品厂委托，杭州
博盛环保科技有限公司承担了本项目的环境影响评价工作。我公司在现场踏勘、监 测和资料收集等基础上，根据环境影响评价技术导则及其它有关文件，编制了本项 目的环境影响报告表，报请环保主管部门审查、审批，以期为项目的实施和管理提
供参考依据。
环保投资
9
占比例（%）
11.25%
磐安县远东塑胶制品厂成立于 2008 年 12 月 3 日，实际生产地址位于磐安县磐
安工业园区尖山镇玉屏街 6 号，租用浙江高基重型精密机床有限公司的现有空置厂
房进行生产，经营范围主要包括：塑料制品加工、销售。目前企业主要从塑料制品
的生产，现状已形成年产塑料管 200 万根的生产能力。企业自生产至今尚未履行相
根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2018.4.28 修订），本项目为塑料 制品项目，属于“十八、橡胶和塑料制品业”中“47、塑料制品制造-其他” 类别，项 目环境影响评价类别判定为环境影响评价报告表。
为了科学客观地评价项目实施过程中对周围环境造成的影响，根据《建设项目 环境保护管理条例》和《中华人民共和国环境影响评价法》中有关规定以及当地环
聚 氯 乙 烯 ，英 文 简 称 PVC（ Polyvinyl chloride)，是 氯 乙 烯 单 体（ vinyl
chloride monomer, 简 称 VCM）在 过 氧 化 物 、偶 氮 化 合 物 等 引 发 剂 ；或
在 光 、 热 作 用 下 按 自 由 基 聚 合 反 应 机 理 聚 合 而 成 的 聚 合 物 。 PVC 为 无
2、排水：项目采用雨、污分流排放制，雨水经雨水管汇集后排入附近水体； 项目废水经预处理达《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中三级标准后，纳入园 区污水管网，由磐安县尖山污水处理厂处理达《城镇污水处理厂污染物排放标准》 （GB18918-2002）中一级 A 标准后排放。
某房地产地块项目定位课件
某房地产地块项目定位课件一、项目概述该地块项目是一项房地产开发项目，位于某市中心地带，总占地面积约XXX平方米。
本课件将介绍该项目的定位，包括定位的市场背景、目标群体、竞争优势等内容。
二、市场背景1. 市场需求通过对该地区的市场调研分析，发现目前市场上存在以下几个方面的市场需求：•住宅需求：由于该地区经济发展迅速，人口流入增加，住宅需求量日益增长。
•商业需求：市中心地带商业繁荣，商业设施虽然较多，但仍存在发展空间。
•办公需求：由于该地区商业活动频繁，吸引了大量公司入驻，办公需求较大。
2. 市场竞争目前市场上已有一些类似的房地产项目，主要竞争对手有以下几个：•项目A：位于市中心的高品质住宅项目，以高品质建筑、便利的交通和完善的配套设施吸引购房者。
•项目B：商业综合体项目，提供购物、娱乐和办公一体化的服务，是市中心的商业热点。
•项目C：办公楼项目，提供高档办公环境，吸引了大量的企业入驻。
三、目标群体定位1. 住宅需求群体针对住宅需求，我们主要定位以下目标群体：•年轻白领：工作在市中心附近的年轻白领，他们对住房品质有较高要求，追求品味和生活品质的提升。
•创业者：有一定经济实力，希望建立自己的事业，需要舒适的居住环境和便利的交通条件。
2. 商业需求群体为满足商业需求，我们主要定位以下目标群体：•购物者：追求时尚、品质和个性化购物体验的消费者，关注购物中心的品牌和产品种类。
•娱乐者：追求多样化娱乐活动，喜欢在市中心附近寻找娱乐场所的消费者。
3. 办公需求群体为满足办公需求，我们主要定位以下目标群体：•职业人群：高层次人才、专业人士和外企员工等，他们对办公环境有高要求，关注办公楼的地理位置和硬件设施。
•创业者：创业公司和初创企业，他们追求灵活的办公环境和良好的办公氛围。
四、竞争优势1. 地理位置优势该地块项目地理位置优越，位于市中心核心区域，交通便利，公共交通网络覆盖广泛。
周边配套设施完善，包括购物中心、娱乐场所、学校等。
8张图看懂项目定位(包含：土地
8张图看懂项目定位（包含：土地•客户•市场•运营）目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......1.1项目定位包括市场定位及产品实现1.2在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地•匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场•在市场中有准确的项目和客户定位•有差异化的核心价值•符合未来市场的供求关系•符合政策的导向和趋势④运营•明确公司的运营使命•对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异•对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异2.1正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2市场定位的流程2.22.3项目定位的内容：2.43.如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
使用地图进行房地产投资规划
使用地图进行房地产投资规划房地产投资是一项复杂而又具有挑战性的任务。
随着社会的发展和人口的增长，房地产市场变得越来越繁荣，吸引了许多投资者的关注。
然而，在进行房地产投资之前，我们需要做好充分的规划。
地图作为一个重要的工具，可以为我们提供必要的信息和帮助，以支持我们在房地产投资方面做出明智的决策。
首先，使用地图可以帮助我们了解特定地区的土地利用情况。
通过研究地图上的区域划分、土地用途和发展潜力，我们可以更好地了解不同地区的房地产市场的供需状况。
例如，有些地区可能适合开发商业地产，而有些地区则更适合住宅地产。
通过仔细研究地图上的区域规划和土地利用，我们可以确定投资于特定地区的潜在机会。
其次，地图还可以帮助我们了解特定地区的交通网络状况。
交通网络的便利性是影响房地产投资的重要因素之一。
通过查看地图上的道路、公共交通站点和主要交通枢纽，我们可以评估特定地区的交通便利性。
例如，交通便利的区域通常会吸引更多的租户和购房者，从而增加房地产投资的回报率。
此外，交通网络信息还可以帮助我们评估特定地区的未来发展前景，例如公共交通线路扩建等，这将直接影响到房地产的价值。
除了交通网络，地图还可以提供关于周边设施和服务的信息。
例如，通过查看地图上的商业区、学校、医院、娱乐设施等，我们可以了解周围社区的配套设施情况。
这些配套设施的质量和数量，直接关系到房地产的价值。
人们更愿意居住在配套设施完善的社区，这将增加房地产的吸引力和投资回报。
因此，地图上的周边设施信息可以帮助我们评估特定地区的投资潜力。
另外，使用地图进行房地产投资规划还可以帮助我们识别特定地区的发展趋势。
通过研究地图上的城市规划、土地利用和基础设施建设项目，我们可以预测特定地区未来的发展方向和趋势。
例如，政府的城市扩大规划、新建基础设施等都会影响到特定地区的房地产市场。
通过借助地图的信息，我们可以更好地预测未来的房地产投资机会，并做出相应的决策。
除了以上内容，地图还可以提供房地产市场的历史数据。
项目定位
假设论证法——从结论出发
在很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比， 据此确立最终定位。
我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断，当然这种感应判断不是玄学，而是建立在策划人 对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。这个方法的优势是，直奔主题、迅速快捷，适 用于疑难项目、特殊项目、单体项目，不适合大型项目。其具体方法是：
第一步：事先由策划人设计几种最佳定位，然后分别对每一个定位进行分析、求证
第二步：根据求证结论选取最优的二个定位，以时间、成本、难度为坐标，设计操作程序再次进行求证分析 （注意，这里指的是操作程序）。
第三步：根据再次求证的结论最终确定项目定位，并将该定位与市场同类项目进行对比分析（注意，是同类， 不是同样），以判断该定位的预期效果。
在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面，首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预 想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。具体执行中 多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。
其实说白了四步执行的目的是为了从地理、人文、心理、行为等方面来全方位刻画客户群，为营销推广提供 准绳、靶子；通过这四步的执行起码要明确客户的生活惯性、消费习惯、居住意识等，为项目定位、营销提供对 象。那么反过来考虑：究竟刻画/定位目标客户群到底有什么意义呢？难道只是为了糊弄一下开发商？我个人认为 起码有以下几点原因（有待补充、休正）：
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为 市场定位是纲，纲举则目张。与市场定位紧密在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所 在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其 全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。具体操作方法如下：
项目定位的四个方法
项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。
因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
萝岗区项目用地分析24页PPT
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
萝岗区项目用地分析4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
Hale Waihona Puke
房地产项目定位八大关(PPTT 82页)
石家庄众美现代城8号地
众美现代城项目位于石家庄南二环外， 属欠发展区域，总建面150万平米，8号 地为其中较小地块，约25000平米。
2பைடு நூலகம்08.07-10
07年政策调控下的寒冬
跳出正常逻辑——高端项目的逆市飘红
市场发展——GDP指标
市场环境
GDP增速与房地产发展关系 人均GDP与房地产发展关系
房地产项目定位八大关
成全机构董事长 全忠
2010-07-10
创造性的项目价值体系的系统规划
验证
事实搜集
大胆假设
结构分析
有效方案
调整
2
╣项目定位的八大关键
企业战略 思想采购
土地属性
市场竞争
客户研究
价值体系
指标与产品
效益与风险
3
壹 企业战略
嘉峪关
位于甘肃嘉峪关市西，是明长城西端的第一重关， 也是古4代“丝绸之路”的交通要冲。历经168年 的修建，成为万里长城最为壮观的关城。
娘子关
位于太行山脉西侧河北井陉县西口。娘子关原名 “苇泽1关7 ”，因唐平阳公主曾率兵驻守于此，平 阳公主的部队当时人称“娘子军”， 故得今名。
叁
市场竞争
政策环境 市场环境 板块竞争 拓展与案例
关注宏观调控 关注市场大势 关注重大事件
政策环境
决定了以何种眼光看待未来市场
成全案例展示
项目名称 项目简介
成全案例展示
亿城北京西山公馆项目 “聚焦软件园” 无法满足项目要
求，于是突破区位的局限，提出 “如果没有软件园”的大胆假设， 已成为成全突破性思维的代名词。
34
客户敏感点
结合我们对于客户的初步预判，从市 场中寻找到价值点，即客户关注点，通过客 户访谈等活动进行验证，最终形成项目潜在 客户敏感点。
附图1项目地理位置图
6.2、建设项目组成及主要环境问题
本项目由主体工程、辅助工程、公用工程、办公生活设施、仓储及其它和环保
设施等组成。主要建设内容、项目组成、现状存在问题及整改方案见表 1-2。
表 1-2 项目组成、现状存在问题及整改方案
名称
建设内容及规模
环境问题及整改方案
环境问题
整改方案
备注
主体 工程
生产车间
位于厂区西北侧，占地面积约 500m2，内设大切机、中切机、红
I
建设项目基本情况
（表一）
项目名称
5000 立方米石材初加工项目
建设单位 法人代表 通讯地址
向联杰
苍溪鑫磊石业有限公司 联系人
苍溪县黄猫乡方水村 5 组
蹇庆德
联系电话
13508069577
传真
/
邮政编码 628400
建设地点
立项审 批部门
建设性质 占地面积 (平方米) 总投资
(万元) 评价经费
(万元)
本项目为建筑用砂石加工生产，根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）， 本项目为非金属矿物制品业中的 C3032 建筑用石加工。本项目建设不属于国家发展 与改革委员会第 21 号令《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正） 中的鼓励类、限制类及淘汰类项目，不属于上述三类，但符合国家法律、法规和政 策规定的，为允许类。本项目产品及使用的生产设备、工艺均不在目录中“限制、 淘汰类”范围，因此本项目为允许类。
已建
位于项目的东侧，用建筑面积约 20m2
食堂废水 未隔油沉 淀直接排
新建隔油池 1 个 （约 2m3），废水 已建、 经隔油沉淀后排 整改
入化粪池
入化粪池中
土地规划图例
土地规划图例土地规划图例是指用于解释和说明土地规划图的一种图例系统。
它通过图形、符号和标注等方式，将土地规划图中的各种要素和信息进行分类、组织和表达，使人们能够清晰地理解和解读土地规划图的含义和目的。
土地规划图例在土地规划工作中起到了非常重要的作用，它不仅能够提供必要的参考和指导，还能够匡助决策者和公众更好地了解土地利用和规划的情况，以便做出合理的决策和行动。
一、土地规划图例的分类根据土地规划图的内容和用途的不同，土地规划图例可以分为多个分类。
常见的分类包括土地利用图例、土地分区图例、土地开辟图例、土地保护图例等。
下面将分别介绍这些分类的主要内容和标示方式。
1. 土地利用图例土地利用图例主要用于描述土地的不同利用方式和功能。
它通常包括农业用地、工业用地、商业用地、住宅用地、公共设施用地、交通用地等各种类型的土地利用。
在土地利用图例中，不同类型的土地利用会用不同的颜色或者图案进行表示，同时还会配以相应的文字标注，以便读者能够快速准确地理解图中所示的土地利用情况。
2. 土地分区图例土地分区图例主要用于描述土地在空间上的划分和分区。
它通常包括城市中心区、住宅区、商业区、工业区、农业区、生态保护区等各种不同的土地分区。
在土地分区图例中，每一个分区会用不同的颜色或者图案进行表示，并配以相应的文字标注，以便读者能够清晰地了解土地分区的范围和用途。
3. 土地开辟图例土地开辟图例主要用于描述土地的开辟程度和方式。
它通常包括已开辟土地、未开辟土地、已规划用地、待规划用地等不同类型的土地开辟情况。
在土地开辟图例中，每种开辟状态会用不同的颜色或者图案进行表示，并配以相应的文字标注，以便读者能够直观地了解土地的开辟状况。
4. 土地保护图例土地保护图例主要用于描述土地的保护措施和政策。
它通常包括生态保护区、历史文化保护区、水源保护区、农田保护区等不同类型的土地保护区域。
在土地保护图例中，每一个保护区域会用不同的颜色或者图案进行表示，并配以相应的文字标注，以便读者能够清晰地了解土地保护的范围和目的。
土地规划图例
土地规划图例土地规划图例是指在土地利用规划中，用于标示和说明不同土地用途的图例。
它是土地规划图的重要组成部份，通过图例可以清晰地展示土地用途的分类和分布情况，方便人们理解和使用土地规划图。
一、图例的基本要素1. 图例标题：图例标题应简明扼要地描述图例的内容，突出图例的主题。
2. 图例说明：图例说明是对图例中各个要素进行解释和说明的文字描述，可以包括各个土地用途的名称、代码、颜色、符号等信息。
3. 图例符号：图例中的符号是用来表示不同土地用途的标识，可以采用颜色、线型、填充等形式进行表示。
4. 图例比例尺：图例比例尺是用来表示图例中符号的实际大小与实际地理距离之间的比例关系，普通以分数形式表示，如1:10000。
二、土地用途分类和标识根据土地利用规划的需要，土地用途可以分为多个大类，每一个大类下还可以进一步划分为细类。
下面是一个常见的土地用途分类及其标识的例子：1. 居住用地：- 一类住宅用地：用于建设高档住宅区，符号为红色填充的正方形。
- 二类住宅用地：用于建设普通住宅区，符号为黄色填充的正方形。
- 三类住宅用地：用于建设经济适合住房区，符号为蓝色填充的正方形。
2. 商业用地：- 商业综适合地：用于建设商业综合体，符号为红色填充的圆形。
- 商业服务用地：用于建设商业服务设施，符号为黄色填充的圆形。
3. 工业用地：- 一类工业用地：用于建设重型工业区，符号为红色填充的三角形。
- 二类工业用地：用于建设轻型工业区，符号为黄色填充的三角形。
4. 农业用地：- 粮食种植用地：用于种植粮食作物，符号为绿色填充的横线。
- 果园用地：用于种植果树，符号为绿色填充的竖线。
5. 自然保护用地：- 自然保护区：用于保护自然生态环境，符号为绿色填充的圆点。
6. 公共设施用地：- 学校用地：用于建设学校，符号为蓝色填充的五角星。
- 医院用地：用于建设医院，符号为红色填充的五角星。
三、图例的制作方法1. 根据土地利用规划图的内容和要求，确定土地用途分类和标识。
土地规划图例
土地规划图例土地规划图例是指在土地规划设计中，用来表达不同土地用途和功能的图例。
它是规划图纸中的重要组成部分，通过图例可以清晰地展示土地的分区、用途和功能，帮助人们更好地理解和解读规划图纸。
一、图例的基本要素图例一般包括图例标题、图例符号和图例说明三个基本要素。
1. 图例标题图例标题应简洁明了，能够准确概括图例的内容。
例如，可以使用“土地规划图例”作为图例标题。
2. 图例符号图例符号是用来表示不同土地用途和功能的图形或标志。
不同的用途和功能应使用不同的符号进行表示，以便于人们快速识别和理解。
例如，可以使用不同的颜色、线型、填充等方式来表示不同的土地用途，如绿色表示农田，蓝色表示水域，灰色表示工业用地等。
3. 图例说明图例说明是对图例符号的解释和说明，可以包括文字说明、图形示意、文字说明等。
图例说明应简明扼要，准确表达不同符号所代表的土地用途和功能。
例如，可以使用文字说明来解释不同颜色所表示的不同土地用途，如“绿色代表农田，蓝色代表水域，灰色代表工业用地”。
二、土地规划图例的内容和用途土地规划图例的内容应根据具体的土地规划设计需求来确定，以准确表达土地的分区、用途和功能为目标。
下面是一个示例：1. 农田符号：使用绿色填充的区域说明：表示用于农作物种植、农业生产的土地。
2. 居住用地符号：使用黄色填充的区域说明：表示用于居住建设的土地，包括住宅区、宿舍区等。
3. 商业用地符号：使用红色填充的区域说明：表示用于商业建设的土地，包括商业中心、购物中心等。
4. 工业用地符号：使用灰色填充的区域说明：表示用于工业建设的土地，包括工厂、仓库等。
5. 公共设施用地符号：使用蓝色填充的区域说明：表示用于公共设施建设的土地，包括学校、医院、公园等。
6. 水域符号：使用蓝色线条表示说明：表示水体，包括河流、湖泊等。
7. 交通用地符号：使用黑色线条表示说明：表示交通设施，包括道路、铁路等。
通过以上示例，人们可以清晰地了解土地规划图例中不同符号所代表的土地用途和功能，从而更好地理解和解读土地规划图纸。
土地规划图例
土地规划图例土地规划图例是指在土地规划设计中，用于表示不同土地用途和功能的图例。
它是土地规划图中的重要部份，通过图例可以清晰地展示土地的利用方式和分布情况，便于人们理解和识别。
一、图例的基本要素1.1 图例标题图例标题应简明扼要地描述图例的内容，以便读者能够迅速了解图例的主题。
1.2 图例符号图例符号是用来表示不同土地用途和功能的标志或者图形。
符号应具有明确的含义，以便读者能够准确地理解图例所传达的信息。
常见的图例符号包括颜色填充、线型、图案等。
1.3 图例说明图例说明是对图例符号的解释和说明，用文字形式对各个符号进行描述，以便读者能够准确理解各个符号所代表的土地用途和功能。
说明内容应简明扼要，语言准确清晰。
二、土地用途图例示例下面是一个土地规划图例的示例，用以展示不同土地用途和功能的图例符号及其说明：2.1 住宅用地图例符号：矩形，填充颜色为浅黄色图例说明：用于居住的土地，包括住宅小区、别墅等。
2.2 商业用地图例符号：圆形，填充颜色为红色图例说明：用于商业活动的土地，包括商业中心、购物中心等。
2.3 工业用地图例符号：三角形，填充颜色为蓝色图例说明：用于工业生产的土地，包括工厂、仓库等。
2.4 农业用地图例符号：圆形，填充颜色为绿色图例说明：用于农业生产的土地，包括农田、果园等。
2.5 公共设施用地图例符号：正方形，填充颜色为紫色图例说明：用于公共设施建设的土地，包括学校、医院、公园等。
2.6 交通用地图例符号：直线，线型为实线，颜色为黑色图例说明：用于交通运输的土地，包括道路、铁路、机场等。
2.7 自然保护用地图例符号：圆形，填充颜色为灰色图例说明：用于自然生态保护的土地，包括自然保护区、湿地等。
三、图例使用注意事项3.1 图例应与土地规划图相配套，符合土地规划设计的要求。
3.2 图例符号应具有明确的含义，避免浮现歧义和混淆。
3.3 图例说明应简明扼要，语言准确清晰，易于理解。
3.4 图例应具有较好的可视性和美观性，以便读者能够直观地获取信息。
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8张图看懂项目定位（包含：土地?客户?市场?运营）目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......第一部分：项目定位的目的与意义1.1项目定位的目的:做“对的产品”项目定位包括市场定位及产品实现1.2准确定位对运营的影响在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地?匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场?在市场中有准确的项目和客户定位?有差异化的核心价值?符合未来市场的供求关系?符合政策的导向和趋势④运营?明确公司的运营使命?对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异?对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异第二部分：项目定位的逻辑与内容2.1如何精准定位，做对产品？正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2市场定位的流程2.2产品建议的流程2.3项目定位的内容：2.4项目定位的部门配合及分工第三部分：如何精准定位做对产品3.如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1认知土地属性，首先认知地价通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、Ｃ类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用万左右——３万以上案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5认知土地属性：不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型应用方式：从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
3.1认知土地属性：不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知地块内部的等级差异土地内部价值分析工具——分级排序模型土地内部开发顺序与定位的对应关系——首置首改型定位带有商业、生活配套的地块先行，控制户型面积，为项目积聚人气，扩大市场影响，为提升土地价值和后期开发奠定更好的基础。
再改型定位最好的资源留到最后，为项目博取更多溢价。
TOP型定位较好的资源起势，奠定市场影响力，建立品牌和形象。
3.2根据土地属性，锁定客户来源目标客户锁定：项目周边客户：圈定项目周边的老业主老业主：不同层次的老业主访谈，对本地块的接受度交通导入客户：主要交通干线，拼车资源的论坛（如金域华府）配套资源导入客户：如好的教育资源3.2进行客户细分，确定客户类型综合支付能力、房屋价值观以及生命周期后的客户细分描述3.2把握客户需求，并清晰传递了解客户需求的工具——客户需求价值曲线（城区再改1——项目整体）关注实用功能，以功能性改善为主。
比较关注教育配套、车位及户型舒适度。
学校：至少为区级重点学校，省级重点学校更好。
更加关注小学。
车位：现在有1-2辆车。
即使只有一辆车，购置第二、第三辆是一个必然趋势。
车位比需控制1.5以上。
户型舒适度：住宅使用还是功能性为主，对于朝向、户型是否方正比较看重。
对于住宅内部的实用性、功能性非常关注。
3.2将客户需求从营销语言转化为设计语言?某项目整体项目条件可充分满足公寓类客户和典型首置客户需求，基本可满足功能改善类客户需求，该项目的客户方向与市场主体客户群方向是对应匹配。
?该项目的土地属性对应的其他项目客户需求是明晰的，部分价值点重合。
3.3认清市场形势，关注竞争竞争分析工具——市场需求分布特征图意义：识别市场特征，作为选择何种竞争策略做判断依据之一*年*月-*年*月某地区面积-总价（或单价）成交矩阵（套数）3.3分析竞品，市场验证从在售楼盘的成交对比中，可以发现首置、首改产品消化速度最快。
3.3标杆研究，探索竞争策略竞争策略：通过标杆研究，寻找市场典型项目的产品优势。
3.3考虑未来竞争变化在售项目中，Ａ片区主要供应产品为投资型精装小户及高端再改型大户；Ｂ片区在售供应主要为投资型公寓及首置、首改中大户型；待售项目中，Ａ片区主要供应产品仍然为投资型精装小户及高端再改型大户；Ｂ片区即将供应中端首置、首改户型。
3.3根据竞争分析，选择合适的竞争策略①跟随型策略当区域市场发展非常成熟，客户需求已经基本得到满足，同时自身项目品质较竞品有一定差距时，可考虑采取跟随型策略，借竞品之势为我所用。
②超越型策略当区域市场发展较为成熟，尚有一些客户需求未被满足，同时自身项目品质较竞品相当或者具有一定优势时，可考虑采取超越型策略，引领区域市场。
③创造型策略当区域市场某些客户需求严重未得到满足，同时项目具备达到相应产品条件时，可考虑采取创造型策略，掌握市场话语权。
3.4适配运营角色，选择与公司运营要求和市场竞争相匹配的运营角色根据九宫格对项目进行初步分类对于处于不同开发周期的大项目明确相应的运营角色对于具有资源优势，且后期获取相似土地难度大的项目，利润优先；对于资源一般，后期获取难度小的项目，周转优先3.4根据不同维度下各种运营工具的使用，达到提高运营效率和质量的目标根据“项目贡献度”和“销售实现难度”对项目进行细分根据资源等级、类似土地获取难度、未来溢价能力、竞争环境宽松程度对项目进行分类，分为利润导向型和周转导向型3.5定位中的常见问题产品与土地错位：产品定位与土地属性不相匹配，会造成部分产品滞销或溢价能力较低，另一部分产品供应不足导致项目利润降低。
运营节奏失误：区域市场容量增长与项目开发节奏不匹配、项目开发节奏与销售节奏不匹配、销售节奏与市场需求趋势不匹配。
第四部分：项目定位案例万平建面，G34.1案例一：老项目旁新获取项目，17该项目紧邻原项目1期、２期；占地约 5.87万平米，建面约17.5万平米，住宅 6.58万，公寓 5.23万，办公 2.83万，商业 1.5万，容积率 4.04.2客户：首改及以下客户均能够接受区域首置首改类客户对于项目均能够接受首改客户主要关注点——周边环境和未来发展：周边的交通，市政环境要求更干净、整洁、城市化一些，未来规划有利好；户型功能：房间功能需求非常明确，户型设计要满足居家要求，每个房间都可以居住；交通配套：地铁、公共交通必须便利，上班或者到市中心购物方便；生活配套：菜场、餐厅必须存在，同时，有好的学校；内部环境：档次要求更高，有点点面子的追求，毕竟买这么大的万科房子还是品牌很重要；物业管理：能维持小孩子和老人的居住安全。
4.3市场：竞争环境较为宽松，首置首改产品均有较大需求，但首置产品消化速度更快稳健型和提升型最大的区别在于首改户型比例的差异项目资源等级低，类似土地获取相对容易，未来溢价幅度有限、竞争激烈，是典型的周转优先型项目，建议选择稳健型定位。
4.4运营：4.5客户探索：首置客户更为合适4.6项目定位：做对产品综合土地、市场、客户、运营来看，首置相比首改更合适①首置容量更大，可快速走量，实现快速周转②首置的定位符合市场的发展趋势③在市场持续严峻的情况下，首置产品实现的溢价并不一定比首改低④与同片区内的该公司其他项目形成差异，避免内部竞争? 5.1案例二大兴SOHO办公产品，7.5万平建面，G3本项目位于黄村镇，大兴新城中部。
占地约 2.2万平米，建面7.5万平，容积率 3.5，建筑限高60米，50办公产权，不限购限贷。
宗地东侧毗邻大兴主干道兴华大街；南侧为规划公交停车场；西侧是北京石油化工学院；北侧与枣园小区相望5.2客户：首置刚需人群为主，自住为主，投资为辅。
该区域主要客户为首置刚需型的青年群体，他们对交通通达性、社区配套要求较高，对产品的总价承受能力较低。
5.3市场：周边项目密集，供应量较大，首置、首改类产品较多。
平-120平两居到三居为主力供应户型，总价区间在130万-200万。
周边竞品较多，855.4运营：市场竞争激烈，宜采取稳健型策略，进行差异化竞争项目资源等级一般，未来溢价幅度有限，且将面临激烈的竞争，建议选择稳健型定位，坚持合理周转的前提下兼顾利润。
从产品结构来看，应着眼于市场空白产品并同时考虑办公属性的不限购不限贷优势，低总价小户型SOHO办公产品将形成差异化竞争并提高对投资客的吸引力。
5.5客户：首置客户、办公客户、投资客户5.6项目定位：做对产品综合土地、市场、客户、运营来看，低总价小户型产品较为适宜，既满足首置刚需型自住客户的需要，又可吸引办公客群和投资客群。
①小户型低总价产品，既能与周边住宅项目总价形成价格优势，又可降低投资门槛以吸引更多投资客户。
②在客户来源方面，单纯首置刚需型客户不能满足项目周转速度和利润实现的要求，需拓展办公客户和投资客户。
③充分利用本项目的办公用地属性，向客户传递差异化诉求和排他性优势。