经营城市
城市运营
城市经营大体可分五步进行: 首先在城市定位上,应按照唯一性,排他性,权威性原则,突出自身特色,避免同质化. 其次是要制定具可操作性的城市发展战略.城市发展战略考虑的是城市的长远目标,应着重体现城市与环境变化的关系, 以及与周边 城市的协调,同步,力争对内战术借力,对外战略借势,并要善于在运动中前进,在动态中把握平衡 第三是对城市的各类资源,包括自然资源,历史文化资源,产业资源,旅游资源及人力资源进行梳理与整合,妥善保护, 合理利用这些资源,以实现可持续发展. 第四步则是城市的规划与布局.城市经营应首先确立它的经济形态,并挖掘它的文化形态,充分利用产业和文化资源, 制定发展战略,然后才是空间的布局 与规划.城市规划应侧重于务实,通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略. 对城市土地的经营和管理,努力提高土地的利用率,提高地域空间的生态效益和经济效益,是运营城市的首要基础.
历史文化是城市经营的灵魂
Hale Waihona Puke 区域经营是以打造城市区域竞争力为核心,挖掘城市区域显性资源和隐性资源,最大
化的整合城市区域资源,放大城市区域资源,为服务方(一般为政府及相关单位)提供城市发展战略方案.
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城市运营——城市建设应找准属于这座城市自己的"魂",尽可能多地保留承载城市精神的物质载体.济效益和社会效 益的共同提升 城市运营,就是经营城市,就像经营企业那样来经营城市.这必须集自身的操作手段,经营平台,整合思路,战略布局, 其目的是追 求城市增值,社会总产值增值.首先,要给城市定性,决定增值模式;其次是城市定位,制定城市的发展战略和行动策 略,找到城市 的个性,灵魂和理念,要站在未来的高度进行城市规划,进行包装,突出城市形象,挖掘城市文化内涵.
城市经营的理念与模式
——当代中国的人口分布，正在从一个典型的欧亚大陆国家向着太平洋 国家的转换。
3 城市经营的理念
➢ 政府一毛不拔事业兴旺发达
——这是近年来在许多城市常常听到的一句话。它表明了，当前中国城市 公共经济中，对公共产品需求的日益扩张，和政府财力的严重不足。 ——美国巴尔的摩市市长 K·L·施莫克就说过类似的话：“大多数公共 组织不得不以尽量少的成本做尽量多的事情”。
➢ 1、单项改进
5 城市经营方案
• 显化级差地租，开展土地经营 • 建立公共财政，提高财政效率 • 公共事业民营，城市商品经营 • 国有资产“非转经” ，为城建融资打造平台 • 城市的无形资产经营——包括了城市的品牌经营、 广告权招标拍卖
、节事权民间经营等等
➢ 2、平台式改进
5 城市经营方案
• 以土地储备制度为中心的土地经营平台：实行统一收购、统一整理 和统一出让，由一个“ 口子” 向市场供应土地，从而垄断了土地一 级市场，最大限度地垄断了土地在城市化中的级差收益。
供公共产品的过程中引入了成本的概念，是“用者付费”制度的理论支 撑，同时也为各种自然垄断性产业的民营化打下伏笔。
➢ 城市是市场中的竞争主体，城市需要营销
• 这个理念真实地反映了当代中国城市所面对的各种生产要素高度的流动 性，无论资本还是人才都可以“用脚投票” ，城市在争取生产要素的 过程中，彼此之间无疑的处于竞争地位。
——中国城市政府不具备地方自治体的治理结构。同一个区域内的不同 城市政府，任期责任中要完成归一化指标，而且都是诸如 GDP、财政收 入等物化的指标，并不管你是杭州还是大庆， 政府领导人是有限任期 的 “流官”， 这也许是中外城市最大的不同之处。
城市经营的理念与模式
城市经营的理念与模式一、树立城市经营的新理念1. 科学的经营是重要的生产力邓小平同志提出：“科学技术是第一生产力〞，从理论到实践已被广阔干部和群众所领悟，许多城市在其经济社会开展战略中，都拟定了“科技兴市〞的战略目标，并取得了巨大成效。
随着“三个代表〞思想的深入学习，我们进一步领悟到，应当从开展先进生产力的高度来认识科学经营的本质和作用。
从理论上分析，经营属于软科学，具有二重性：与生产力相联系的是经营的自然属性；与生产关系相联系的是经营的社会属性。
经营是通过人--生产力中最活泼的因素来实现的，在经济与社会活动中直接或间接地起着生产力的作用。
从实践上分析，衡量经营是不是生产力的标准，关键在于科学的经营能否产生经济、社会与环境的综合效益。
不胜枚举的案例明确，在企业、事业单位的运行和开展中，科学的经营起着十分重要的生产力的作用。
改革开放以来，我国的城市化进程加速开展。
其中，有许多城市的领导率先进展了思想观念的革命，驾驭着“两个轮子〞的巨大车辆--城市，迅猛开展。
这“两个轮子〞是指科学技术与科学的经营，在两个轮子--重要的生产力的承载与驱动下，使城市快速、稳定地前进。
这些城市由于实施了科学的经营，充分发挥了城市有形资产与无形资产的潜力，使城市面貌焕然一新，改善了投资环境，经济实力大增，提高了城市在国内与国外的知名度。
因此，我们在研究城市的经营问题时，首先应对城市经营的性质与作用，提高到生产力的高度来认识。
2. 城市经营的理念与目标①城市经营的根本概念。
城市经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下，应用而生的全新理念；是城市政府运用市场机制来调控城市开展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动，运用市场手段对城市的各类资源、资产进展资本化运作与管理；城市经营既有政府行为，又有市场机制，“两只手〞相互影响，相互补充；城市经营是遵循市场经济规律，对方案经济体制下形成的城市开展、建设方式的深刻变革。
②城市经营的目标。
城市经营的理念与模式
城市经营的理念与模式城市经营的理念与模式城市经营是指对城市进行管理和运营的过程，是实现城市良性发展的关键。
随着城市化进程的加速和城市发展的高速增长，如何科学有效地进行城市经营成为摆在城市管理者面前的重要课题。
本文将探讨城市经营的理念与模式，并提出相应的建议。
一、城市经营的理念1.人本理念：城市经营的核心是以人为中心，关注居民的需求和利益。
城市的目标应该是提高人民的生活质量和幸福指数，而不仅仅是追求经济增长。
城市管理者要坚持人本理念，聆听居民的意见和建议，制定合理的政策和规划，满足居民的需求，提升整个城市的竞争力和吸引力。
2.可持续发展：城市经营要注重可持续发展，即在满足现有居民需求的同时，不牺牲后代子孙的利益和资源。
要积极推动生态保护与城市建设的有机结合，实现灰色资源的减少，增加绿色能源的利用，打造可持续发展的绿色城市。
3.开放合作：现代城市经营需要具备开放合作的理念。
城市之间应加强交流与合作，互相借鉴经验与模式，共同解决面临的问题。
同时，还要加强与企业、社会组织等各方的合作，形成政府、市民、企业等多方共治的格局。
4.创新引领：城市经营要注重创新引领，打破传统思维和模式。
要鼓励创新企业，培育创新人才，提供良好的创新环境和政策，推动城市经济的创新发展。
二、城市经营的模式1.城市规划与发展模式：城市经营应以规划为基础，制定科学合理的城市规划，确立发展目标和路径。
规模化城市建设模式要考虑城市的自然、社会、经济、文化等因素，充分发挥城市的优势和特色。
2.整体经营模式：城市经营需要从整体上进行规划和管理，注重各个领域之间的协调和配合。
要统筹城市的交通、环境、卫生、教育、医疗、文化、居住等方面的发展，形成良好的城市生态系统。
3.智慧城市模式：利用先进的信息技术和智能化设备，建设智慧城市，提升城市的管理水平和服务质量。
通过大数据、云计算、物联网等技术手段，实现城市的智能化、数字化和信息化。
4.参与式经营模式：城市经营需要实现市民的参与和共治。
以经营城市的理念建构城建资金动力机制
以经营城市的理念建构城建资金动力机制摘要：城市是一定地区的经济，政治和文化中心，对当地经济的发展具有重要的影响。
城市建设是形成和完善城市功能，充分发挥城市功能和作用的重要基本任务。
采取有效措施解决城市建设面临的筹资机制已成为当前城市建设和发展中有待研究和解决的问题。
关键词：经营城市理念；构建城建资金；动力机制前言：城市的兴起和发展为人类社会创造了丰富的物质财富和灿烂的文化。
为了有效解决城市建设资金不足在城市建设中的“瓶颈”问题，最大限度地发挥城市建设在促进社会经济发展中的作用，综合分析了城市建设资金的属性。
从理论上讲，研究其运作规则并借鉴国外的先进经验，要根据中国国情解决当前的城市建设融资问题。
一、城建资金存在的问题城市建设资金（简称城建资金）定义是广义的，也可以是狭义的。
从广义上讲，它是指用于城市地区各种投资和建设的资金，包括用于城市政府公共基础设施以及城市工业和商业的资金。
从狭义上讲，基本建设资金主要是指前者。
城市市政公用设施是城市基础设施的基本组成部分。
城市建设资金的主要资金来源是：国家财政支出，城市维护建设税，城市公用事业附加，土地出让金，政府委托给各部门和单位收取的城建专项资金以及城市采取银行贷款、发行债券和利用外资等方式自筹的资金。
目前，我国的大部分城市建设工作都在努力筹集资金，并且城市建设资金收支的矛盾突出。
长期以来，城市建设一直被视为政府和计划行政部门的责任，是一项扩大的公用福利事业，造成许多弊端。
特别是城市建设资金无法筹集，城市建设投资总额不足，投融资单一来源不畅，资金管理体制不畅，资金管理不规范化。
漏洞很多。
城市建设投资项目的效益较低的矛盾尤为明显。
它严重限制了城市的建设和发展。
二、解决问题的基本思路—城建资金运行机制解决上述城市建设资金矛盾的基本途径是，以城市管理的理念，在社会主义市场经济新形式下建立良性的城市建设资金运行机制。
经济实惠的动力循环机制，可用于城市建设资金。
建立资金流转机制作为城市建设最重要的支撑体系，是一个集投资，融资，使用，管理，恢复，增值，反馈等功能于一体的完全有机的整体。
经营城市理论思考及对策
经营城市理论思考及对策经营城市理念的提出，是随着我国市场经济体制的不断完善、政府职能的转变以及快速城市化背景下城市建设资金供求矛盾的加剧而提出的。
其核心就是作为经营城市主体的城市政府、企业和市民（其中主要是城市政府）运用市场经济的手段，对经营城市客体即构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（山地、山水、空间等）、人力资源（电力、道路、桥梁、市政公用设施等）、人文资本（文化、科技等）及其相关的延伸资本（城市品牌、形象等）进行市场运作，聚集、辐射城市功能，最终建立符合市场经济要求的城市功能导向的城市建设投融资新体制，从而实现城市可持续发展。
经营城市是摆在各级城市政府面前值得深入研究的新课题，本人就经营城市谈一些看法，与大家共同探讨。
一、经营城市的突破口在于树立经营理念当前，我们要 __改变计划经济条件下城市建设管理的模式和思维方式，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变，城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变，城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。
把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设政府决策实施的所有行为中，不断发掘可供经营的城市公共产品。
一是克服与市场经济不相适应的传统观念。
树立经济运营以企业为主、管理方式以经济和法律为主、经济活动以价值规律为主的市场观念，确立新的经济意识、服务意识、双赢与多赢意识，突出市场机制和价值规律，充分发挥市场配置资源的基础作用。
二是克服与经济全球化的不相适应的思维习惯。
以开放的胸怀、改革的姿态，学习借鉴国内外好的经验和方法，并积极探索加快城市跨越式发展的新思路、新举措、新机制，使思想和行动更加符合经济全球化、体制市场化、发展工业化和城市化的大趋势。
三是克服与跨越式发展不相适应的精神状态。
破除“小富即安”、“求稳怕乱”的思维习惯，以及“等靠要”的思想观念和根深蒂固的“盆地意识”，树立富而思进、能快则快、只争朝夕的进取观念，知难而进、敢创敢干、赶为人先的竞争观念，尽心尽力、精益求精的质量观念，雷厉风行、说干就干、干就干好的效率观念，以观念的更新推动城市跨越式发展。
谈一谈城市管理的思考与建议
谈一谈城市管理的思考与建议城市管理的思考与建议实施经营城市战略，是加快我县城镇建设与发展，完善城镇功能，提升城镇水平，增强城镇实力，推进城镇化进程，促进经济社会跨越式发展的必然选择。
根据领导的指示精神，本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设，浅谈个人思考及几点意见：一、充分认识经营城市的重要性经营城市，是对固有模式的挑战，是对现代化城市发展理念的创新，也是促进城市大发展的必由之路。
所谓经营城市，就是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程，构建城市建设投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制，是政府依据城市发展目标经营城市土地、城市基础设施及其附属物等有形资产和城市土地开发权、使用权，经营权、冠名权、广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。
城市是重要的国有资产，而且是可以经营的，经营城市可以带来丰厚的回报，这已是不争的事实。
但是，由于我县历史、区位、发展基础等因素的制约，城镇建设与发展起点低，速度慢，规模小，城镇建设整体水平仍然较低。
从总体上看，城市土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变，土地资源市场配置比例低，乱批乱占土地时有发生，应由政府取得的土地收益流失严重；城市基础设施建设市场化程度不高，存量资产效益没有得到充分发挥；城市建设投资渠道狭窄，资金短缺问题严重制约着城市发展，等等。
一方面，城市基础设施差，资金投入严重不足，一方面，城市资源利用率低，大量的土地收益白白流失，说到底，在改革开放的大环境下，我们还是缺乏经营城市的理念。
如何变建设城市为经营城市，是我县亟待解决的新课题。
因此，进一步解放思想，更新观念，坚决冲破一切体制性障碍，把经营城市作为加快城镇化进程，实现我县经济社会跨越式发展目标的战略举措和关键环节来抓，显得尤为重要。
要走经营城市的道路，就要用全新的理念经营城市土地，全新的机制整合城市资源，全新的方式盘活城市资产，把城市作为重要的国有资产来经营，努力实现工作重心从单一建设城市向经营城市转变；城市规划、建设、管理从部门分割、封闭运行向集中统一、社会参与转变；城市基础设施和公用事业发展从政府单一投资向多元化投资转变。
城市经营与城市运营概述
金罗店：一城九镇亮点
❖ 罗店北欧新镇"一城九镇"之一, ❖ 规划范围面积为6.8平方公里。 ❖ 五项工程：上海唯一一家标准36洞高尔夫球场地；280间标
准间的超五星级宾馆高尔夫宾馆、北欧风情街、君逸会馆以 及新的网球场。 ❖ 这种项目简单地由政府各部门照章办事是绝对难保成功的。 需要有实力有眼光有胸怀的企业，担负起将项目推向成功的 历史责任。 ❖ 企业与政府合作共同在大都市的郊区地带造城，同时妥善地 解决三农问题，这将是“城乡统筹运营商”模式的核心。
❖ 土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织 采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
❖
（北京，2003）
政企合作开发园区
❖ 由工业园区管委会与企业形成战略合作，共 同开发。2002年,固安开发区引进了专业开发 区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司, 以“管委会+公司”的模式对固安工业园区进 行运营管理。
经营城市的起因
❖ 公共经济效率低下。 ❖ 城市的土地、水面、空间，道路桥梁上的广
告位等等，都是城市的公共资源。政府本应 以受全社会之托代理者的身份出让这些“场 域”使用权而获得租金。但是以往这些资源 或是被浪费了，或是被低价寻租了。
城市经营的公共经济学依据
经营城市，经营什么？
❖ 私益物品：国退民进（“靓女先嫁”） ❖ 收费物品：市场化（佛山“可经营”项目） ❖ 公共资源：招拍挂； ❖ 公益物品：引进竞争（公交、环卫、污水处
❖ 90年代中后期全国近2／3的城市供水不足； 约70％的城市尚未形成城市干道网；城市 排水管网普及率仅60％左右，城市污水集 中处理率不足10％。我国城市燃气气化率 仅60％左右；
经营城市的起因
❖ 财政压力推动制度创新。
城市经营的理念与模式
城市经营的理念与模式城市经营是指对城市资源进行整合、利用和管理的活动，旨在推动城市的发展和提升居民的生活质量。
城市经营的理念与模式是指在开展城市经营活动时所遵循的原则和方式，以实现城市经济的发展、社会的进步和人民幸福为目标。
一、城市经营的理念1.可持续发展可持续发展是城市经营的核心理念。
城市作为资源集聚和人口集中的地区，面临着资源稀缺、环境压力和社会矛盾等问题，必须通过可持续发展的理念，实现经济、社会和环境的协同发展。
城市经营的目标是在经济增长的基础上，保护和改善生态环境，提高资源利用效率，推动社会公平与和谐。
2.创新驱动创新驱动是城市经营的动力和源泉。
城市作为经济增长的引擎，必须通过科技创新、产业创新和管理创新等手段，不断提高城市的竞争力和创造力。
城市经营的理念是鼓励创新、支持创新，并为创新提供良好的环境和条件，以促进城市经济的发展和转型升级。
3.人本思维人本思维是城市经营的出发点和落脚点。
城市建设和发展的根本目的是为了改善居民的生活质量和提升其幸福感。
因此，在城市经营中，要坚持以人为本，注重人的需求和权益，关注居民的福祉和幸福感，提供优质的公共服务和社会保障，促进社会公平和和谐发展。
二、城市经营的模式1.区域协同发展模式区域协同发展模式是指城市在发展过程中，与周边城市和地区形成紧密合作和协同发展的模式。
城市经营不仅仅是在城市内部进行，更需要与周边城市和地区形成合作共赢的局面。
通过建立联盟或合作机制，共享资源、优势互补，实现区域资源整合和协同发展，促进区域经济的繁荣和社会的进步。
2.产业结构优化升级模式产业结构优化升级模式是指城市在经济发展过程中，通过调整和升级产业结构，提高产业附加值和产品质量，实现经济增长的方式和路径的转变。
城市经营需要追求经济效益、社会效益和环境效益的统一，推动传统产业转型升级，加快新兴产业发展，提高城市的产业竞争力和创新能力。
3.大数据驱动决策模式大数据驱动决策模式是指城市在经营过程中，通过采集、整合和分析大量的数据，进行科学决策和精准治理的模式。
如何经营一座城市？
如何经营一座城市？（作者:___________单位: ___________邮码: ___________）传统思维定式，城市是给人们提供生产生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对其只投入不收益、只建设不经营。
市场经济条件下，需用市场眼光重新认识和审视城市。
事实上，人民城市人民建，人民城市人民管，从本质上就已揭示了城市作为国有资产的属性。
应该说，城市是国家长期巨额资金投入的结果，是资本的实物形态，目前全国工业总产出的50％、国内生产总值的70％、国家税收的80％、第三产业增加值的85％、高等教育和科研力量的90％以上都集中在城市。
城市作为国有资产的最大集散地，已成为最大的一份有形国有资产。
经营城市在这里就要求城市决策者站在更高更远更实的角度，以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目的，以业主管理的身份将城区的土地、基础设施、公用服务设施等资源及资本推向市场，实现城市职能合理分工、功能互补，经济产业合理布局，共同构成一种和谐的力量，实现城乡人口合理、有序、快速的流动，促进城市化的迅速发展，推动城市和区域经济的整体协调发展。
根据2000年第五次全国人口普查表明，我国市镇人口的比重为36.09％，比十年前第四次全国人口普查提高了近10个百分点。
1998年世界平均城市化水平为47％，1995年发达国家和地区为75％，发展中国家为38％，最不发达国家为22％。
与同期国际社会比较，十年来我国城市化一直呈较快增长势头，目前已接近发展中国家的平均水平。
但在我国城市化水平大幅度提高的今天，如何将经营城市的理念引入到城市建设与管理中，已是当前亟待解决的一个全新课题。
一、经营城市是解决中国问题的现实选择经过改革开放20多年的现代化建设，我国农产品供求实现了基本平衡，绝大部分工业产品供给能力充足。
城市经济实力增强，基础设施建设大规模展开，奠定了经营城市的物质基础和条件;社会主义市场经济体制初步建立，全国统一的要素市场开始形成，城市住宅、教育、医疗、养老等各项改革不断深化，经营城市的体制障碍正逐步突破;大量转移到非农产业的农村劳动力已获得稳定的城市就业岗位，希望长期稳定地在城市工作、生活享受现代城市文明。
中国城市经营七种模式
是 采 用特 许 权 的 办法 ， 权 外 企 自行 融 资 、 授 建设 和 经 营 某项 工程 ， 企 自 负盈 亏 、 外 自担 风 险 、
自己受益 ， 协议到期后将 工程 交还政 府； 按 二是与外企共 同开发 生地 ， 中方以土地入股 ，七通 “
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平” 出让 ， 股 分 成 ； 是 中外 合 资 建设 住 宅 小 区 ， 后 按 三 用平 价 商品 房 偿 还 外 商 的 投 资 ； 四是 中
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Ｄｅ ｉｉ ａ ｉｇ Ｉ ｃｓ ｍ ｋｎ ｏｎ
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中国城 市经营七种模 式
大 连模 式 利 用得 天 独 厚 的 区位 和 环 境 优 势 ，从 环 境 综 合 治理 和 改 善 人 居 环 境 与 投 资 环
境入手 ， 进行 大量城 市土地功能的置换 ， 迁市 中心区的工业企业进行 易地改造， 搬 迁出市中心 区居 民到 郊 区， 大大改善 了居 民的居住 质量 ， 既 又腾 出大片土地 用于发展 第三产业和建设绿
地 ； 用级 差地 租 以地 生 财 ， 入 城 市基 础 设 施 建设 ， 而 改善 了投 资环 境 。同 时 ， 重城 市独 利 投 从 注 特 风 格 的 塑 造 ， 高城 市 管 理 水 平 ， 提 大大 增 强 了城 市吸 引 力和 辐 射 力。
青岛模式 青 岛的优 势在于 多年来培育 了青 岛啤酒、 尔、 海 海信 、 澳柯玛 、 双星等一批享誉 海 内外的名牌企业。青 岛的名牌 产品， 构成 了城 市强有力的总体美誉度和产业影响 力， 也极 大 地提 高了城 市的整体吸 引力， 带动 了各项事业的发展 。现在 ， 不少世界 ５ ０强企业纷纷登陆青 ０
以经营城市的理念推进新型城镇化建设
以经营城市的理念推进新型城镇化建设城市是人类社会发展的产物，是人类智慧的结晶。
在城市化快速发展的当下，如何推进新型城镇化建设，为人民群众提供更好的生活和工作环境，成为重要的课题。
经营城市的理念，成为推进新型城镇化建设的重要思路。
经营城市的理念经营城市的理念，就是将城市视为一个商业的产物，运用市场机制和商业思维来管理城市。
这种理念强调城市作为一个产业，需要进行营销和管理，需要顾客与市场的支持和验收。
在城市经济、城市建设和城市规划等方面，都要遵循商业经营的原则，将城市建设和管理与市场需求挂钩，实现城市的可持续发展。
经营城市的理念要求城市管理者将市场需求放在首位，加大市场调研和市场分析的力度，挖掘市场潜力，开发市场新需求，从而进行城市规划、城市建设和城市管理。
同时，经营城市的理念还要求城市管理者注重品牌塑造和形象营销，打造城市知名品牌，提升城市的美誉度和竞争力，实现城市的经济、文化和社会的快速发展。
推进新型城镇化建设新型城镇化是城市现代化进程的重要组成部分，是建设富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化强国的必由之路。
新型城镇化建设要紧紧围绕经营城市的理念，积极实践营销和管理的原则，推进城市经济持续发展、城市环境改善、社会服务提升、城市治理现代化等方面的工作。
推进城市经济持续发展经济是城市的发展基础，要实现城市经济持续发展，需要遵循市场规律，注重品牌建设和市场开拓。
推动城市产业结构调整和转型升级，发展环保、节能、新能源等高端产业，扩大大众消费市场，提高城市经济发展质量和效益。
改善城市环境城市环境是人们生活和工作的基本环境，要加大城市环境保护和改善力度，实现城市环境美丽和宜居。
要处理好城乡关系，促进城乡融合和互动，建设生态城市，提供宜居的城市环境和生态环境。
提升社会服务质量城市是人类生活和工作的聚集地，要提高城市社会服务质量，构建和谐社区和和谐城市。
要加强基础设施建设和公共服务的供给，提升城市公共服务、医疗服务、教育服务和文化服务的水平，增强城市的软实力。
经营城市：怎么经营
经 营城市 ：怎 么经营
口 策划 ， 本刊鳊辑部 执行 ， 沈 燕 谢跃 文 古老的北 京和 它古老 的红 墙碧瓦；繁 华的上海 和它欧式的小洋楼 ；世俗的广州 和它欲望 的商业大道 ． 还有风 景如 画的旅 游ｌ ｊ 三亚 ．依 山傍水 的巴蜀之 国重庆 ……这些鲜活的城市 曾以它们特有的 山水人文风格 让艾的经济全球化使 各国城市 以前所 未有 的规模和速度发展 ． 城市不再是 距离遥 远 、 互分 离的孤岛 ． 相 现代化 的交通和通信手段 ，把 全世界的城市编织成 一个相互紧密联 系的网络 。
到 目前 ， 发达 国家的人 Ｉ城市化率 已达到 ８％． 后其增长率将会 趋缓； 在发展中国家 ． Ｃ １ ０ 今 而 城市化浪潮正一 浪高 似一浪 ，亚溯 和太 平洋地 区的城市化率 目前 只有 ３％， ２２ 年将 上升到 ４％． ５ 到 ００ ６ 城市人 Ｉ ２ 亿 。中国也在改 革开 Ｚ ｌ ０ 近 放 的大背 景下迎来 了新一轮 的城市大发展 。
城市亿的发展必然带来经营理念上的变革 ， 从早期的建设城市到随后的管理城市．到现在的 。 经营城市。 经济 ．
化 的视 角在 ＿步步加强 。 名经济战略专 家王 志纲 先生对 营城 市” 了一 番定 义 ， ． Ｉ 著 经 做 即把城市作 Ｙ－项 资产 来经营 ， ｏ
在明确的城市定位和城市发展战略的指导下． 以可持续发展的眼光确立城市的先导产业． 强化支柱产业． 积极． 有序 地推进 城市 的扩张 。 打造城市 的综合竞争力和核心 竞争 力 ． 并在此基础上进行城市 形象的塑造和推广 ， 最终实现 城市
的自我滚动 自我积 累 自 增值 。 我
毫无疑问 ． 经营城市。是一篇难写的大文章． 稍有败笔．将会影响整个城市的长期性发展和整体特色 比如牺 牲自身的德色盲目向国际化大都市发展 ． 乱拆乱建， 毁掉一份宝贵的文化积淀；比如牺牲生态环保． 使城市变成一座
运用市场机制经营城市
一
学 校 、 文 化 活 动 场 所 等 人 群 集散 地 市 政 建 设 投 入 ，都 可 通 过 运 作 周 边 土 地 获 得
价值补偿 。
市场竞 争观念 。城 市空 间和功 能栽体是
开 放 式 的 、公 众 式 的 ，政 府 包 办 、 财 政
投 入 城 市 建 设 既 不 现 实 、也 不 舍 理 。 必 须改 变计 划 经 济条 件 下的 城 市 发 展 模
财 政 支 撑 能 力 形 成 了 巨 大反 差 。 出路 在
哪 里 ？ 一 些地 方 成 功 的 实践 告诉 我们 ： 城
状 态 ， 可 分 为 存 量 资产 和 增 量 资 产 。 城 还
存 量 ，使政 府获得 土地 单位 面积 的最 大
收 益 。在 旧城 改 造 中 ， 可将 土 地 出让 与 旧 城 改造结合起 来 。 别进行 价值 量化 、 分 拍 卖招 标 、 币结 算 。政 府 还 可 将 土 地 拍 卖 货 获 得 的 收 益 对 弱 势 项 目进 行 补 助 招 标 ，
合 ，也 只有在这 种 高度活化 当中 ，通过
不断优 化 配 置 ，才 能 实现 资本 的 集聚 ，
增 值 ，再 集 聚 ， 再 增 值 。其 三 。要 引入
手段 和 方式 ， 对直接拥 有 完全处 置权 、 调 配权和 经营管理 权 的城 市有 形 资产 和无
形 资产 ， 行 市场 化 经营 ， 会化 管理 ， 进 社 实 现 资 源 的 优 化 配 置 和 高效 利 用 。从 而 促 进 资 产 的 良性 循 环 。 怎 么 经 营 城 市 呢 ？ 笔 者 提 出 以 下 六
市各种 资源都有 价值 ，但其 价值 只有通
经营城市名词解释
经营城市名词解释
经营城市是指以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标，政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延利资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚、重组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。
这样就有效地改变了原来在计划经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入，不收益的状况，走出一条以城建城，以城兴城的市场化之路。
城市经营方案
城市经营方案背景随着经济的快速发展和人口的迅速增长，城市经营已成为当代城市管理的核心问题。
可持续城市经营方案是政府部门、企业和居民的共同责任。
本文将探讨如何制定城市经营方案以促进城市发展。
1. 制定城市经营方案的必要性城市经营方案可以帮助城市政府和企业制定可持续发展的规划和目标，并为城市居民提供更好的生活质量。
城市经营方案也可以根据城市的不同需求，在投资、建设和服务等方面提供相应的支持。
2. 制定城市经营方案的步骤2.1 了解城市的现状和问题在制定城市经营方案之前，必须了解城市的现状和问题。
这包括城市的人口、经济、环境、科技、文化和教育等方面。
可以通过现有的数据统计、专业报告、调查和访谈等手段来深入了解城市的各种方面。
2.2 定义城市的发展目标和愿景在了解城市现状和问题的基础上，需要为城市制定发展目标和愿景。
这包括城市的长期规划、城市形象和城市品牌等方面。
通过确定发展目标和愿景，能够给城市提供一个明确的方向和目标，推动城市的可持续发展。
2.3 制定城市经营策略和计划在确定城市的发展目标和愿景后，需要制定相应的城市经营策略和计划。
这包括投资和建设、服务和管理、科技创新和环境保护等方面。
通过制定相关的策略和计划，能够实现城市的发展目标和愿景。
2.4 实施和监测城市经营方案制定城市经营方案之后，需要实施相应的措施，并进行监测和评估。
这需要政府部门、企业和居民共同协作，确保城市经营方案的顺利实施和良好效果。
3. 城市经营方案的基本原则3.1 可持续性城市经营方案必须是可持续的，既要满足当前的需要，同时也要考虑未来的发展。
这需要考虑经济、社会和环境等多个方面。
3.2 综合性城市经营方案必须是综合的，考虑城市经营的多个方面，包括经济、社会、环境、文化和科技等方面，并且这些方面必须要协调一致，达到整体性发展。
3.3 可行性城市经营方案必须是可行的，应该考虑到政策、投资、技术、管理等实际因素，确保能够实现方案中的各项目标和愿景。
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本期视点：经营城市
◆经营城市政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延利资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。
◆几种典型的城市经营模式（价值中国网2010-11-4）一是工业品牌经营模式。
青岛市积极实施“依托工业品牌、带动城市环境、打造城市品牌、推动青岛市经济的全面发展”的发展战略。
具体就是以工业产品为龙头，通过创造工业品牌和发挥相关产业的网络效应和聚积效应功能，为本市经济发展注入强大活力。
其发展模式为“产品品牌产业发展相关产业发展第三产业发展城市规划、建设与管理环境的改善与优化”。
产品经营模式一般适合于成长初期和成长中的城市，此时城市经济基础相对薄弱，城市没有足够的经济实力进行大规模环境投资建设，通过上项目、出产品，尽可能取得经济效益。
二是环境品牌经营模式。
环境加外资，就能发生化学反应，城市就能增值。
环境经营模式的特点是将城市作为最大的产品来规划、设计、建设和经营，营造城市最佳投资环境和最宜人的居住环境，以城市的知名度和品牌吸引投资、旅游和消费，从而带动整个城市的经济和社会发展，走的是“城市规划环境改善品牌提升产业发展”的发展道路。
从1993年开始，大连就开始了整体的城市规划，大规模的旧城改造和拆迁使大连在城市建设方面很快就走在全国主要城市的前面，欧式建筑与现代建筑交相辉映、星罗棋布的城市广场、女骑警风采、魅力市长、花园式绿化、规范的城市管理、服装节、足球，这些新的形象和标识构成了大连的新名片。
环境经营模式适合于成长中后期或走向成熟的城市。
此时，城市已有一定的经济基础，产业结构已趋向高级化，各种城市病日益严重，城市面临继续发展的问题，通过环境战略，增强其后劲和潜力，维系城市的生存和发展。
三是旧城改造经营模式。
西方国家常用的SOD模式，就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。
政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。
成都市政府制定了以旧城改造为突破口的“改造旧城改善环境吸引投资发展经济”的城市经营战略。
具体实践就是通过旧城改造来完善城市功能、改善城市环境，将旧城作为最大的产品来重新规划、设计、建设和经营，营造出最佳投资环境和最宜人的居住环境，进而提升城市的知名度和品牌达到吸引国内外商家来此投资，吸引国内外游客来观光、游玩和购物的目的，从而带动整个城市的经济和社会发展。
◆经营城市的核心在于经营城市土地（重庆永川政府门户网2010-9-3）一要严格土地制度，强化宏观管理。
充分发挥规划作用，科学合理调整城市中心区和繁华区用地性质，使城市规划适应城市化发展的要求，体现城市功能分区特点和经济布局。
合理确定政府、社会组织、公众、企业等利益主体之间的利益分配关系，比如土地增值的分配、生态环境损失的利益补偿机制等。
建立规范、高效的土地使用权“收购储备开发出让”一条龙运行机制，并通过土地有形市场，采取挂牌、公开招标拍卖等多种形式经营土地。
采取灵活的运作方式，即用无偿收回式、预购式、半付款式、全付款式等多种形式进行土地收购。
根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，将土地增值收益尽可能收到政府手中，提高土地投资强度，谋求土地效益最大化。
二要完善基础设施，提高土地附加值。
西方国家常用TOD模式，就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之地价差，平衡建设成本。
可以对规划用地先行投资，也可委托“造地”公司对土地进行整理，通过完善基础设施开发环境，将生地变熟地、净地。
将环境摆在突出
位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，加大生态环境保护，把城市功能提高到一个新的层次，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。
深圳、珠海等许多城市政府就是通过这种方式，拍卖出了诱人的地价，回笼了数目可观的土地出让金。
三要推行城市土地证券化，筹集土地储备资金。
当前城市土地储备资金主要来源于政府财政、银行投资等方面。
由于城市土地资源资产的增值潜力大，据此，可以实行土地资本化运作，通过金融商品创新，来推进城市土地储备机制的高效运作。
具体是通过城市土地证券化，来筹集资金。
同时，对于城市土地征用，也可以采取证券化的方式，以降低城市建设的成本，同时又可以使农户获得持久的收入。
◆城市经营的有效途径（百度百科2010-10-20）一是对城市公用事业进行有效改革。
把城市交通、供水、燃气和污水处理等市政公用事业从政府职能中剥离出来，组建城建国有资产经营有限公司，城市公用企事业单位实行政企分开，打破垄断经营，使它们真正成为面向市场、自主经营、自负盈亏的法人实体，引入竞争机制，鼓励各种所有制成分的企业经政府特许，参与市政公用事业的管理和经营。
在市政养护、园林绿化、公厕管护、垃圾渣土清运等单位建立市场化运作机制，通过公开招标竞标，选取作业和管理队伍，降低管理成本，提高管理水平。
二是建立基础设施项目投资回报补偿机制。
城市的基础设施建设项目，由于投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等因素，制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域，使城市政府在力图缓解城市基础设施的压力和建设资金不足的矛盾中处于两难的境地。
现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。
通过采用国际上通用的BTO（建设、交还、租赁经营）、BOT（建设、经营、交还）、BOO（建设、经营、享有）等方式，吸纳社会资金参与城市建设，从而有效地建立城市建设的多元化投资机制，切实减轻政府压力。
如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议50年后归还市政府。
又如体育场馆建设经营，采取“政府与非政府机构共同投资建设,非政府机构运营方式”,双方以一定的比例共同承担场馆建设资金,后者运营体育设施,充分发挥其商业手段多样性、市场敏感度高和机制灵活的特点,将娱乐、购物、办公、商务、旅游等功能逐渐丰富到以该场馆为核心的综合体育商务区中,从而深入挖掘体育设施的经济价值。
三是推行无形资产的商业化运作。
城市的历史古迹、特色文化、生态环境、建筑风格等精神资源是依附于有形资产之上的无形资产，成为城市升值的重要源泉。
对城市的户外广告标牌经营权、标志空间使用权、公共汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等，可以通过转让、拍卖、租赁等形式，筹集城市建设资金。
如湖南益阳市，出让市区路灯、电线杆上的广告使用权，每年就有1000万元的收入。
又如长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权、冠名权，被长沙卷烟厂一次性买断，市政府和企业都获得颇丰的回报。
◆佛山是怎样成功经营城市的（南方日报2009-5-22）一是城市可经营项目投资推介会成为特色品牌。
从2005年至今,佛山已成功举行五届城市可经营项目推介会,累计签约超1500亿元,涉及项目360多个,成绩斐然，成为佛山吸引社会、民间投资的重要平台。
二是项目融资方式创新。
为筹集庞大的城市建设资金,以优质项目为依托,向海内外募集项目基金,运用信托功能融资推动项目建设,引导民间资金通过商业银行委托贷款,投资有回报的城建项目；探索项目资产证券化融资,以项目拥有的资产为基础和项目资产可预期收益为保证,通过资本市场筹集资金。
三是“三旧改造”的创新模式。
如今紫金城已成为南海集特色美食与休闲娱乐于一体的饮食旗舰，然而一年前,这里还是一家台资鞋企的旧厂房。
此次旧厂房的改造,不但形成了南海饮食的品牌效应,也有效增加了当地村民的收入。
据介绍,项目带来了3000多个就业岗位,夏西村内出租屋租金随之上涨近30%,村民的收入也因此增加了大约20%。
佛山基本
形成五种“三旧”改造模式:一是拆旧建新进行旧村居改造；二是通过旧区改造实现产业提升；三是将“BOT”模式引入到旧市场改造；四是整合土地连片开发改造；五是引入开发商,实行以地换物业模式改造旧工业区。
通过市场化运作改造旧物业,以政策、环境和改造效益等优势吸引社会资本进入,在现有物业基础上实现城市功能和景观效应的升级,这种融资方式成本更低,也能降低旧物业改造的风险,有效提高土地利用价值。
另外，广佛地铁探索的“地铁+地产”和“边动工建设边招商”的运作模式被专家称为珠三角城际轨道交通的“广佛模式”。