基准地价和地价
《土地信息系统》第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
第8章
土地定级、基准地价和宗地 地价评估系统
8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
……
在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评 估已经实行信息化管理。
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。
从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。
同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。
这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。
关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。
近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。
标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。
研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。
具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。
一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。
全国大、中城市基准地价分析
全国：大、中城市基准地价分析基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。
基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据Q 基准地价的测算以土地的现状用途为主，采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行，根据城市条件和市场状况，选择相应的测算技术路线，对土地市场不发达，交易实例不多的城镇，以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；对土地市场发达的城镇，则在划分均值地域的基础上，用市场交易价格资料评估基准地价；另外，还可在划分均值地域的基础上，用市场交易价格评估路线价。
我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期，近几年来，我国土地市场体系的建设发展很快，市场日趋活跃，随之而来的土地评估工作也大量开展，目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成，全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估，县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展，部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化，正在开展基准地价成果更新工作。
为了便于管理部门全面、系统、准确的掌握全国基准水平，现已建立基准地价档案数据库，将确认公布的城镇基准地价建档管理。
各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。
根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中末考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的地面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。
基准地价表涉及土地用途、其他适用业态类型、地价及其含义
基准地价表涉及土地用途、其他适用业态类型、地价及其含义一、商服用地：指主要用于商业、服务业的土地。
1、零售商业用地：以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地。
其他适用业态类型：创意产品销售场所。
2、批发市场用地：以批发功能为主的市场用地。
3、餐饮用地：饭店、餐厅、酒吧等用地。
4、旅馆用地：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。
其他适用业态类型：培训中心，酒店，产权式酒店，旅游观光[景区内住宿、餐饮等服务设施(包括酒店、度假村等)、休闲观光农业（饭店、度假村等）]。
产权式酒店用地按“商服用地-商务金融用地”标准（含可分割销售情形）执行。
5、商务金融用地：指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。
包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。
其他适用业态类型：文化创意（广告、多媒体、动漫、游戏软件开发、制作、建筑设计、专业设计），SOHO 公寓式办公，企业总部-经营管理总部类、下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务。
6、娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地。
其他适用业态类型：KTV、夜总会、杂技场，旅游观光（主题公园、影视城、仿古城）、休闲观光农业（休闲、表演、民俗观光设施等）。
7、其他商服用地：指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。
包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。
其他适用业态类型：汽车4S店、健身会所，物流业[运输型物流项目，仓储型物流项目（商业仓储），陆地港、公路港等综合服务型物流项目]，会展中心。
二、住宅用地：指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。
2020年度苏州市区基准地价
工业园区）公示地价成果
一、国有建设用地基准地价
表1国有建设用地基准地价表
土地用途
土地级别
设定容积率
设定开发程度
土地单价
（元/m2）
土地单价
（万元/亩）
楼面地价
（元/m2）
商服用地
Ⅰ
2.5
七通一平
50465
3364
20186
Ⅱ
2.5
七通一平
34625
2308
13850
（万元/亩）
楼面地价
（元/m2）
商服用地
Ⅰ
1.5
五通一平
5100
340
3400
Ⅱ
1.2
五通一平
3000
200
2500
Ⅲ
1.0
五通一平
1800
120
1800
宅基地
Ⅰ
1.5
五通一平
4200
280
2800
Ⅱ
1.2
五通一平
2712
181
2260
Ⅲ20
1500
工业用地
Ⅰ
0.8
五通一平
490
Ⅲ
2.0
七通一平
19086
1272
9543
Ⅳ
2.0
七通一平
11458
764
5729
Ⅴ
1.5
七通一平
7281
485
4854
Ⅵ
1.3
七通一平
4736
316
3643
住宅用地
Ⅰ
1.8
七通一平
63180
4212
黑龙江省基准地价与标定地价(早)
第一章哈尔滨市第一节哈尔滨市哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价表1—1—1 城区基准地价表（单位：元/平方米）第二节阿城市表1—2—1 阿城市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）第二节阿城市评估基准日：2003年3月31日第三节双城市表1—3—1 双城市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）- 1 -- 2 -第四节 尚志市（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日第五节 五常市说明：1、五常市境外公司、企业、组织和个人、中外合资企业投资开发土地的，基准地价标准按此标准上浮10%执行。
2、土地进入市场要按标定地价计算，标定地价要在基准地价基础上根据相关宗地地价修正系数进行修正后产生。
第六节 呼兰县- 3 -第七节 宾县评估基准日：2002年9月30日第八节 方正县表1—8—1 方正县基准地价表（单位：元/平方米）由于得莫利服务区的服务项目、地理位置具有一定的特殊性，结合样点测算结果将其定为三级地；五级地：会发镇；六级地：大罗密镇、沙河子镇及各乡。
第九节 依兰县表1—9—1 依兰县基准地价表 （单位：元/平方米）注：其他镇所在地采用二级地标准，各乡采用三级地标准。
第十节 巴彦县- 4 -第十一节 通河县第十二节 木兰县评估基准日：2002年9月30日第十三节 延寿县表1—13—1 延寿县国有土地基准地价表 （单位：元/平方米）第二章齐齐哈尔市第一节齐齐哈尔市表2—1—1 齐齐哈尔市市区基准地价表（单位：元/平方米）2003年9月30日第二节讷河市表2—2—2 讷河市拉哈镇基准地价表（单位：元/平方米）- 5 -- 6 -表2—2—5讷河市全胜、二克浅、永丰、进化、太和乡表2—2—6 讷河市团结、同心、同义、长发、学田、孔国、九井乡表2—2—7讷河市和盛、清和、友好、巨和、兴旺乡第四节 龙江县评估基准日：2001年9月30日第四节依安县表2—4—1 依安县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）第五节泰来县第六节甘南县评估基准日：2002年9月30日第七节富裕县表2—7—1 富裕县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2002年9月30日- 7 -- 8 -第八节 克山县表2—8—1 克山县克山镇基准地价表 （单位：元/平方米）表2—8—2 克山县各乡镇基准地价表 （单位：元/平方米）第九节 克东县表2—9—1克东县国有土地基准地价表 （单位：元/平方米）年3月31日第十节 拜泉县第三章牡丹江地区第一节牡丹江市第二节绥芬河市评估基准日：2001年9月30日第三节海林市评估基准日：2002年9月30日第四节宁安市表3—4—1 宁安市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日- 9 -- 10 -第五节 穆棱市第六节 东宁县评估基准日：2002年9月30日第七节 林口县表3—7—1 林口县国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2003年3月31日第四章 佳木斯地区第一节 佳木斯市表4—1—1 佳木斯市国有土地基准地价表（单位：元/平方米）评估基准日：2001年10月31日第二节 同江市评估基准日：2002年3月31日第三节富锦市表4—3—1 富锦市城乡基准地价表（单位：元/平方米）说明：商业区含机关事业单位办公占地。
基准地价资料
一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。
1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。
城镇土地基准地价
城镇土地基准地价一、引言城镇土地基准地价是衡量一块土地价值的重要指标，它反映了土地的稀缺性和供求关系。
在城镇规划和土地资源管理中，了解和评估土地基准地价具有至关重要的意义。
本文将探讨城镇土地基准地价的定义、影响因素以及评估方法。
二、城镇土地基准地价的定义城镇土地基准地价是指在城镇规划区域内，依据土地的用途、区位、面积、质量、规划条件等因素，对土地使用权进行评估而得出的合理价格。
这个价格通常由当地政府或专业评估机构根据市场行情和相关法规制定。
三、城镇土地基准地价的影响因素1、土地用途：不同的土地用途会有不同的基准地价。
例如，商业用地、住宅用地和工业用地的基准地价会有所不同。
2、区位：土地的地理位置，如市中心、郊区、工业区等，对基准地价有显著影响。
3、城市规划：城市规划中的土地利用政策、交通设施布局等都会影响基准地价。
4、经济水平：地区的经济发展水平也会影响土地的价值。
5、政策法规：政府的土地政策、税收政策等都会对基准地价产生影响。
四、城镇土地基准地价的评估方法目前，城镇土地基准地价的评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法等。
这些方法各有特点，适用范围也不同。
评估时需要根据实际情况选择合适的方法。
1、市场比较法：通过比较类似土地的市场交易价格来评估基准地价。
这种方法需要大量的市场数据，但能够反映市场的真实情况。
2、收益还原法：通过估算土地的未来收益，并按照一定的折现率将其折现到当前价值来评估基准地价。
这种方法适用于有稳定收益的商业和住宅用地。
3、成本逼近法：通过计算土地的开发成本和预期利润来评估基准地价。
这种方法适用于新开发的土地或者没有市场参照物的土地。
4、剩余法：通过估算土地的剩余使用年限和预期开发价值来评估基准地价。
这种方法适用于具有潜在开发价值的土地。
五、结论城镇土地基准地价是衡量土地价值的重要指标，对于城镇规划和土地资源管理具有重要意义。
了解和评估土地基准地价可以帮助我们更好地利用和管理城镇的土地资源，实现城市的可持续发展。
城镇基准地价和标定地价工作的重要意义-概述说明以及解释
城镇基准地价和标定地价工作的重要意义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述:城镇基准地价和标定地价工作是城市规划与发展中的重要内容，它们对于城市经济、社会和环境的可持续发展具有重要意义。
基准地价是指在一定的时间和空间范围内确定的土地价格，是城市土地利用、土地管理、土地评估和土地征收等一系列工作的基础。
而标定地价工作则是对城市土地市场进行监测和调节，保障土地市场的正常运行，促进城市土地资源的合理配置和利用。
本文将深入探讨城镇基准地价和标定地价工作的重要性，以及它们对城市规划和发展的影响。
文章结构部分的内容如下：1.2 文章结构本文将首先介绍城镇基准地价的概念和意义，深入探讨城镇基准地价在城市规划和土地管理中的重要作用。
接着，将详细分析标定地价工作在土地评估和经济发展中的重要性，探讨其对城市未来发展的影响。
最后，我们将结合城镇基准地价和标定地价工作，探讨其如何共同推动城市规划和发展。
通过这些内容的阐述，读者将更加深入地了解城镇基准地价和标定地价工作的重要性以及对城市发展的重要意义。
希望对您有帮助！如果需要对内容进行修改或补充，请告诉我。
1.3 目的:城镇基准地价和标定地价工作的重要性是为了建立一个科学、合理的土地资源管理体系，为城市规划和发展提供有力支撑。
通过对地价的研究和标定，可以更好地引导土地利用，促进城市的健康发展和经济增长。
目的在于确保土地资源的合理配置，并为城市规划和土地利用政策制定提供依据，以实现城市可持续发展的目标。
同时，城镇基准地价和标定地价工作也有助于保障公共利益，维护土地市场秩序，防止恶性竞争和滥用土地资源现象的发生，促进社会经济的稳定和可持续发展。
因此，我们有必要深入研究和重视这一领域的工作，以推动城市规划和发展朝着更加科学、合理的方向前进。
2.正文2.1 城镇基准地价的意义城镇基准地价是指在城市规划和土地利用中确定的一种基准性价格，是城市土地市场的价格指导标准。
其意义主要体现在以下几个方面：首先，城镇基准地价是城市土地市场的重要参考。
房地产：标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让
房地产：标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。
但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。
按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。
这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。
只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”),或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念
标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。
但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。
按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。
这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。
只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
标定地价、基准地价、生地价 熟地价概念
标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。
但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。
按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。
这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。
只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。
1、基本概念1.1基准地价。
基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。
1.2公示地价。
公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。
1.3土地还原率。
土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。
制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。
1.4土地级别。
土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。
重庆市城镇土地级别另行公布。
宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。
1.5土地有偿使用费。
土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。
有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。
1.6土地出让金。
土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。
土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。
1.7土地租赁金。
土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用费。
1.8土地收益。
指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。
划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。
1.9土地出让综合价金。
土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。
2、土地用途分类重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。
什么是基准地价
什么是基准地价？如何确定基准地价？
固安县国土资源局 2009-11-21 01:16:10 作者:SystemMaster 来源: 文字大
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基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。
基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。
基准地价在土地估价中的作用
04
基准地价在土地估价中的影响
对土地价格的影响
基准地价是土地估 价的重要依据，对 土地价格具有指导 作用。
基准地价的变化会 直接影响土地价格 的波动，是土地市 场价格形成的基础。
基准地价能够反映 土地的稀缺程度和 供求关系，对土地 价格具有调节作用 。
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基准地价在土地估价 中的作用
汇报人：
目录
01 添 加 目 录 项 标 题
02 基 准 地 价 定 义
03
基准地价在土地估价中 的应用
04
基准地价在土地估价中 的影响
05 基 准 地 价 的 评 估 方 法
06 基 准 地 价 的 更 新 与 维 护
01
添加章节标题
02
基准地价定义
对房地产市场的影响
基准地价是房地产市场价格体系的重要组成部分，对房地产市场价格具有引导和制约 作用。
基准地价的变化直接反映了房地产市场的供求关系和经济发展状况，对房地产市场的 走势具有重要影响。
基准地价是政府进行土地管理和调控的重要手段，通过调整基准地价可以调节房地产 市场的供求关系，稳定市场价格。
基准地价更新的必要性
土地市场价格波动：随着市场变化，土地价格会不断波动，基准地价需要定期更新以反映市场变化。 政策调整：政府政策调整可能导致土地价值和基准地价发生变化，因此需要更新基准地价以适应政策变化。 经济发展：经济发展水平提高会导致土地价值上升，因此需要更新基准地价以反映经济发展带来的土地价值变化。 技术进步：技术进步可能带来更准确的评估方法，因此需要更新基准地价以应用新技术和方法。
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议地价是指土地的经济价值，是影响房地产市场的重要因素。
在实际操作中，标定地价、基准地价和监测地价是三个重要的概念。
本文将介绍这三者的关系及应用建议。
一、标定地价标定地价是指在某一时间点对某一地块的土地价值进行测算，以此为依据进行房地产开发和土地出让。
标定地价的影响因素包括土地位置、规划用途、周边配套设施等。
在标定地价时需要考虑市场需求和供应情况，以及政府的土地管理政策等因素。
因此，标定地价需要根据现实情况进行综合评估和计算，以确保其合理性和可行性。
二、基准地价基准地价是指政府按照法定程序公布的，用于土地出让和征收的最低限价。
基准地价的设定旨在保护土地资源的合理利用，防止土地价格过高导致房价过高等问题的发生。
基准地价通常是由土地管理部门根据市场情况、土地用途、地段等因素进行测算和确定的。
在实际操作中，标定地价应该参考基准地价，以确保土地出让和征收的合法性和公平性。
三、监测地价监测地价是指对某一地区或某一地块土地价值的实时监测和分析。
监测地价可以帮助政府和房地产开发企业了解市场供需状况和土地价值的变化趋势，以制定更加合理和科学的土地管理政策和房地产开发计划。
在实际操作中，监测地价需要采集和整理大量的土地信息和市场数据，以便于进行分析和预测。
监测地价可以为标定地价和基准地价的制定提供重要的参考依据。
应用建议：在实际操作中，标定地价、基准地价和监测地价是三个相互关联的概念。
为了确保土地管理和房地产开发的合法性和公平性，应该充分考虑市场和政策等因素，同时注重对土地价值的监测和分析。
具体建议如下：1.在标定地价时应该参考基准地价，确保土地出让和征收的合法性和公平性。
2.在制定土地管理政策和房地产开发计划时，应该充分考虑监测地价的分析结果，以制定更加合理和科学的政策和计划。
3.加强监测地价的采集和整理工作，建立健全的监测体系，为标定地价和基准地价的制定提供重要的参考依据。
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关
系及应用建议
标定地价、基准地价和监测地价是房地产市场中常用的概念。
它们的关系如下：
1. 标定地价是指根据市场情况和政府管理要求对土地估价进行确认的过程。
标定地价通常是由政府相关部门进行的，依据市场需求变化、供求关系等因素进行估价，并作为土地出让的基础。
2. 基准地价是指按照土地实际用途和条件确定的一定期限内，在一定地区、一定范围内某一特定时期内公布的土地价格标准。
基准地价是政府进行土地管理和土地出让的参考标准，可以提高土地交易的透明度和公平性。
3. 监测地价是指政府或监管机构定期发布的特定区域土地价格变动情况的信息。
通过对土地价格的监测，政府可以了解当前市场价格，并及时调整标定地价和基准地价，以保证土地市场的健康发展。
在实践中，标定地价、基准地价和监测地价的应用建议如下：
1. 对于地产开发企业和购买者，可以通过关注监测地价，了解当前市场价格趋势，有针对性地确定购买或卖出价格。
2. 对于政府部门，可以通过定期监测地价，调整标定地价和基准地价，维护土地市场的稳定性和公平性，促进经济社会的可持续发展。
3. 对于评估机构，可以通过准确标定地价、不断更新基准地价，提高评估师的专业性和精准性。
总之，标定地价、基准地价和监测地价是土地市场中的重要概念，它们的合理应用可以促进土地市场的健康发展。
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议随着城市化的快速发展和不断扩张，地价不断上涨成为一个不可避免的问题。
为了规范土地市场，保证土地交易的公平、公正、公开，各级政府和相关部门制定了一系列地价管理政策和标准，其中包括标定地价、基准地价和监测地价等。
这三者之间存在着密切的关系，本文将从关系及应用建议两个方面进行分析。
首先，标定地价是指在一个特定时期内，根据土地的自然、社会、经济等条件，通过专业技术评估，对土地价格进行合理的评估和预测，确定土地的市场价格。
而基准地价是指政府针对特定区域内的土地，根据相关法律法规、土地利用规划和市场需求等因素，制定的该区域内土地的基准价格。
监测地价则是指政府和相关部门通过实时监测和分析，掌握土地市场的动态变化，及时调整和完善相关政策和措施。
从关系上来说，标定地价是基准地价制定的重要依据，它提供了土地市场的实时情况和趋势预测，具有很强的指导性和参考性。
而基准地价则是政府对土地市场的规范和控制，它的制定需要考虑到当地的土地资源、经济发展状况、市场需求等因素，是保证土地市场健康发展的重要手段。
监测地价则是对以上两者的有效补充和调整，它可以及时了解市场变化，发现问题并采取相应的措施，从而确保土地市场的稳定和有序。
从应用建议上来说，政府和相关部门应该加强对标定地价、基准地价和监测地价的研究和应用，及时调整和完善相关政策和措施，确保土地市场的健康发展。
同时，各方应该秉持公平、公正、公开的原则，规范土地交易行为，确保土地流转的公平和效率。
此外，还需要加强对土地市场的监管和执法，对于违规行为严厉打击，坚决维护土地市场的秩序和公平竞争的环境。
总之，标定地价、基准地价和监测地价是保证土地市场稳定和健康发展的重要工具，各方应该加强研究和应用，共同维护土地市场的秩序和公平竞争的环境。
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1、基准地价和地价的定义及内容
1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26
5.5.5.1 基准地价
中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。
5.5.1 地价
土地价格
1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80
基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。
土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年
第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
2、基准地价和地价的区别
2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。
这是它们之间最本质的区别。
2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；
2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。
2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；
标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；
标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。
3、土地定价的依据
《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001）
3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
6.3.1.1 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式（社会）；城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业（特别是商业服务业、旅游业）发展前景等（经济）；土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策（行政）。
6.3.1.2 区域因素应重点分析：宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施，规划限制等。
6.3.1.3 个别因素应重点分析：地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用限制等。
3.2、6.4 工业、仓储用地宗地价格评估
6.4.1.1 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；城市发展与公共设施建设（社会）；地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平（经济）；城市土地利用规划、房地产租金与税收政策（行政）。
6.4.1.2 区域因素应重点分析：与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施（水、电、气、热等）供给及其费用、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。
6.4.1.3 个别因素应重点分析：地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。