土地增值税清算实务ppt课件
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土地增值税清算实务解析
关岩
关岩
• 注册税务师、注册税务筹划师 • 中国人民大学硕士 • 国家税务总局师资库讲师 • 扬州税院网络课程授课教师 • 东奥会计在线授课教师 • 研究方向：税收、会计、稽查 • QQ:1399826430
2020/10/14
关岩
2
相关新闻
• 温家宝：绝不能让房价反弹 • 进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成
2020/10/14
关岩
5
政策出台背景
• 1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权 • 有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展 • 同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重 • 1993年为规范土地、房地产市场交易秩序 • 国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 • 1995年，财政部出台《土地增值税暂行条例实施细则》， • 对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定
对转让集体土地使用权的不征税
❖根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照 法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家 征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应 由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围
17
• 对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁 等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税 务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《税收征收管 理法》等规定严格予以查处
2020/10/14
关岩
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• 《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收 问题的批复》国税函〔2007〕645号规定：
促使开发商加快开发和商品房销售进度 增加市场供应量有利于促使房价理性回归 2.加大开发商哄抬房价的成本。 开发商如果哄抬房价有可能把自己抬到更高一级税率面前 使哄抬房价的相当一部分“成果”被以税收的形式“没收”
2020/10/14
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3.与其他税种相比，土地增值税向消费者身上转嫁难度较大 开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关 但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价
二是只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税
❖如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让 不属于土地增值税的征收范围
18
思考
• 房产出售但不办理产权（长期租赁） • 是否缴纳土地增值税？
2020/10/14
关岩
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• 《关于土地增值税若干征管问题的通知》 国税发[1996]4号规定：
• 纳税人：转让方（单位和个人）
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征税对象
• 征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物所取得的增值额
增 值 额
扣 除 项 目
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征税范围
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（一）有偿转让国有土地使用权 有三层含意 一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收
4.有利于鼓励普通住宅供应解决住房结构性供应不足的问题
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(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益 使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整
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特点
(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收 也就是说每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税 从征收环节看,类似流转税
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一、土地增值税及清算的概念
• 土地增值税 • 是对有偿转让国有土地使用权 • 及地上建筑物和其他附着物产权 • 取得增值收入的单位和个人征收的一种税
• 依据：《土地增值税暂行条例》及配套ห้องสมุดไป่ตู้管文件
• 细则第六条：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 • 条例第二条所称个人,包括个体经营者
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立法原则
(一)要有效的抑制炒买炒卖房地产，牟取暴利的投机行为， 防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失 增加国家财政收入
2020/10/14
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土地增值税是累进所得税制度
• 这种税收制度有几大好处 1.土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本，
(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后 的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税
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(三)在征收管理中，引入了评估法
土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定 允许扣除项目金额后的余额。 对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的 房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额, 并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的 扣除项目金额。这一点类似财产税。
果紧急通知 国土资电发【2012】87号 • 取消预售传言重挫地产股 招商保利大跌 • 广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3% • 2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业 • 8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确
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主要内容
• 土地增值税及清算的概念 • 土地增值税清算相关文件 • 土地增值税清算实务解析
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(四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种 是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节 也就是说,土地增值税不以收入为目的 是作为宏观调节的手段作用于房地产市场 因此土地增值税又是一个特定行为税
2020/10/14
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纳税人
• 条例第二条 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 • （以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人 • 为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） • 应当依照本条例缴纳土地增值税。
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土 地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中 是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得 了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税 法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收
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• 注册税务师、注册税务筹划师 • 中国人民大学硕士 • 国家税务总局师资库讲师 • 扬州税院网络课程授课教师 • 东奥会计在线授课教师 • 研究方向：税收、会计、稽查 • QQ:1399826430
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• 温家宝：绝不能让房价反弹 • 进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成
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政策出台背景
• 1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权 • 有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展 • 同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重 • 1993年为规范土地、房地产市场交易秩序 • 国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 • 1995年，财政部出台《土地增值税暂行条例实施细则》， • 对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定
对转让集体土地使用权的不征税
❖根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照 法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家 征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应 由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围
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• 对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁 等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税 务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《税收征收管 理法》等规定严格予以查处
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• 《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收 问题的批复》国税函〔2007〕645号规定：
促使开发商加快开发和商品房销售进度 增加市场供应量有利于促使房价理性回归 2.加大开发商哄抬房价的成本。 开发商如果哄抬房价有可能把自己抬到更高一级税率面前 使哄抬房价的相当一部分“成果”被以税收的形式“没收”
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3.与其他税种相比，土地增值税向消费者身上转嫁难度较大 开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关 但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价
二是只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税
❖如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让 不属于土地增值税的征收范围
18
思考
• 房产出售但不办理产权（长期租赁） • 是否缴纳土地增值税？
2020/10/14
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• 《关于土地增值税若干征管问题的通知》 国税发[1996]4号规定：
• 纳税人：转让方（单位和个人）
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征税对象
• 征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物所取得的增值额
增 值 额
扣 除 项 目
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征税范围
2020/10/14
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（一）有偿转让国有土地使用权 有三层含意 一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收
4.有利于鼓励普通住宅供应解决住房结构性供应不足的问题
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(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益 使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整
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特点
(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收 也就是说每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税 从征收环节看,类似流转税
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一、土地增值税及清算的概念
• 土地增值税 • 是对有偿转让国有土地使用权 • 及地上建筑物和其他附着物产权 • 取得增值收入的单位和个人征收的一种税
• 依据：《土地增值税暂行条例》及配套ห้องสมุดไป่ตู้管文件
• 细则第六条：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 • 条例第二条所称个人,包括个体经营者
2020/10/14
关岩
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立法原则
(一)要有效的抑制炒买炒卖房地产，牟取暴利的投机行为， 防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失 增加国家财政收入
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土地增值税是累进所得税制度
• 这种税收制度有几大好处 1.土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本，
(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后 的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税
2020/10/14
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(三)在征收管理中，引入了评估法
土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定 允许扣除项目金额后的余额。 对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的 房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额, 并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的 扣除项目金额。这一点类似财产税。
果紧急通知 国土资电发【2012】87号 • 取消预售传言重挫地产股 招商保利大跌 • 广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3% • 2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业 • 8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确
2020/10/14
关岩
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主要内容
• 土地增值税及清算的概念 • 土地增值税清算相关文件 • 土地增值税清算实务解析
2020/10/14
关岩
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(四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种 是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节 也就是说,土地增值税不以收入为目的 是作为宏观调节的手段作用于房地产市场 因此土地增值税又是一个特定行为税
2020/10/14
关岩
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纳税人
• 条例第二条 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 • （以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人 • 为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） • 应当依照本条例缴纳土地增值税。
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土 地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中 是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得 了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税 法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收