土地增值税清算实务ppt课件
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土地增值税处理及清算实务培训.pptx
延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
土地增值税清算培训ppt课件
47
ppt课件
第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
48
ppt课件
第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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ppt课件
第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4
ppt课件
第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
5
ppt课件
第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
ppt课件
第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
15
2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
ppt课件
第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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ppt课件
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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ppt课件
第三部份 清算审核的要点
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税处理与清算实务(ppt 131)
旧房的定义
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已 使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由 各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地 方税务局具体规定。
财税字【1995】第048号
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转让旧房扣除项目
第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物 的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金 额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。 国税发[1995]48号
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自用的收入确定
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。 （国税发“2006”187号规定）
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视同销售收入的确认
(2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产。
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列举:
①市政公用基础设施配套费（经济适用房 含安居工程免收）—— “土地征用及拆迁补 偿费气‛； ②建制镇市政公用基础设施配套费——“ 土地征用及拆迁补偿费‛； ③发展新型墙体材料专项用费（经济适用 房含安居工程免收）——“建筑安装工程费 ‛；
土地增值税清算实务ppt课件
《实施细则
》第八 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税 纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基 核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象 算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取 得施工许可证后的30日内 为单位计算。 ，应按每一成本核算项目 或对象向主管税务机关办 理项目登记 。
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营
权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
国税函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
1、清算单位和项目
2、 3、
清算条件
清算手续办理的时限及违规处罚
4、住宅和非住宅问题
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算95PPT课件
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
最新土地增值税清算要点PPT课件
对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
土地增值税清算案例PPT课件
二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
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土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠
土地增值税清算操作培训课件
第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地 出让金及相关税费； 第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相 关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿 费，动迁费等。
开发成本的审核
第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企 业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共 配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归 集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符 的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据， 逐项做计税重分类调整。
求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减； 第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目 已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣 除金额。
开发费用及加计20%的审核
第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的 10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣 除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用 和加计20%的扣除金额。 第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费 用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借 款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。
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清算土地增值税时应提供的清算资料
2.项目资料 （1）规划设计意见书/选址意见书； （2）建设用地规划许可证复印件； （3）建设工程规划许可证复印件； （4）建筑工程施工许可证复印件； （5）国有土地使用权出让或转让合同 （6）国有土地使用权证 （7）合作开发协议书； （8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁 补偿明细；
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清算土地增值税时应提供的清算资料
3.财务资料 （1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖 合同和商品房销售发票； （2）地价款支付凭证； （3）基础设施配套费缴款收据 （4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据； （5）契税完税凭证； （6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、 已付款、已取得发票明细表； （7）成本费用分摊依据；
开发成本的审核
第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企 业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共 配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归 集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符 的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据， 逐项做计税重分类调整。
求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减； 第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目 已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣 除金额。
开发费用及加计20%的审核
第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的 10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣 除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用 和加计20%的扣除金额。 第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费 用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借 款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。
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清算土地增值税时应提供的清算资料
2.项目资料 （1）规划设计意见书/选址意见书； （2）建设用地规划许可证复印件； （3）建设工程规划许可证复印件； （4）建筑工程施工许可证复印件； （5）国有土地使用权出让或转让合同 （6）国有土地使用权证 （7）合作开发协议书； （8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁 补偿明细；
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清算土地增值税时应提供的清算资料
3.财务资料 （1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖 合同和商品房销售发票； （2）地价款支付凭证； （3）基础设施配套费缴款收据 （4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据； （5）契税完税凭证； （6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、 已付款、已取得发票明细表； （7）成本费用分摊依据；
土地增值税清算实务ppt课件
用什么材料体现“开发 项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开 发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未 超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他 情况。 前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地 增值税清算。
国税发〔2006 〕187号第一条： 土地增值税以国家 有关部门审批的房 地产开发项目为单 位进行清算，对于 分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。
国税发[2009]91号第 十七条 清算审核时，应 审核房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备 案的项目为单位进行清算 ；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清 算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。
国税函[2003]922号 房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为， 应按最基本的核算项目，
国税发[2009]91号第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税 的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
土地增值税清算政策解读(ppt92张)
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转让房地产收入审核其他内容： 代收费用的处理
对于县级及县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费 用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计 入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不 作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（《实施细则》）
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转让房地产收入审核其他内容： 票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须 按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业 收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地 方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明 预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向 购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房 款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务 机关应当责令其开具。
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房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证
房地产开发企业办理土地增值税清算时， 扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》）
（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税 清算管理规程〉的通知》）
6
土地增值税的清算单位
土地增值税的清算单位为国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住 宅的，应分别计算增值额。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》
土地增值税清算实务PPT课件
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（五）税务初核
1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确
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8
____税务局
责令限期改正通知书
税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号：
）
你（单位）开发的
房地产项目，已符合土地增值税清算
的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人
民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日
内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手
征管法的规定
• 第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料 的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代 收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处
二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚
款。
• 第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证， 或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申 报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的， 是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；
税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清 算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 • 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申 报的真实性、准确性和完整性。
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• 纳税人：转让方（单位和个人）
2020/10/14
关岩
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征税对象
• 征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物所取得的增值额
增 值 额
扣 除 项 目
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关岩
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征税范围
2020/10/14
关岩
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（一）有偿转让国有土地使用权 有三层含意 一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收
对转让集体土地使用权的不征税
❖根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照 法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家 征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应 由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围
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二是只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税
❖如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让 不属于土地增值税的征收范围
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思考
• 房产出售但不办理产权（长期租赁） • 是否缴纳土地增值税？
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关岩
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• 《关于土地增值税若干征管问题的通知》 国税发[1996]4号规定：
(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后 的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税
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关岩
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(三)在征收管理中，引入了评估法
土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定 允许扣除项目金额后的余额。 对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的 房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额, 并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的 扣除项目金额。这一点类似财产税。
2020/10/14
关岩
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一、土地增值税及清算的概念
• 土地增值税 • 是对有偿转让国有土地使用权 • 及地上建筑物和其他附着物产权 • 取得增值收入的单位和个人征收的一种税
• 依据：《土地增值税暂行条例》及配套征管文件
• 细则第六条：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 • 条例第二条所称个人,包括个体经营者
2020/10/14
关岩
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立法原则
(一)要有效的抑制炒买炒卖房地产，牟取暴利的投机行为， 防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失 增加国家财政收入
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关岩
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土地增值税是累进所得税制度
• 这种税收制度有几大好处 1.土地增值税将加大开发商囤积土地和住房的成本，
4.有利于鼓励普通住宅供应解决住房结构性供应不足的问题
2020/10/14
关岩
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(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益 使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整
2020/10/14
关岩
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特点
(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收 也就是说每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税 从征收环节看,类似流转税
促使开发商加快开发和商品房销售进度 增加市场供应量有利于促使房价理性回归 2.加大开发商哄抬房价的成本。 开发商如果哄抬房价有可能把自己抬到更高一级税率面前 使哄抬房价的相当一部分“成果”被以税收的形式“没收”
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关岩
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3.与其他税种相比，土地增值税向消费者身上转嫁难度较大 开发商向消费者转嫁成本必走哄抬房价这一关 但这有可能让其因适用更高一级的税率而付出代价
果紧急通知 国土资电发【2012】87号 • 取消预售传言重挫地产股 招商保利大跌 • 广州市上调写字楼的土地增值税预征率至3% • 2012年税务稽查重点仍然包括房地产企业 • 8省市扩大营业税改征增值税试点政策明确
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关岩
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主要内容
• 土地增值税及清算的概念 • 土地增值税清算相关文件 • 土地增值税清算实务解析
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土 地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中 是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得 了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税 法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收
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政策出台背景
• 1987年我国对土地制度进行改革，实行国有土地使用权 • 有偿出让和转让，极大地促进了房地产市场的发展 • 同时也出现了房地产炒买炒卖现象并日益严重 • 1993年为规范土地、房地产市场交易秩序 • 国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 • 1995年，财政部出台《土地增值税暂行条例实施细则》， • 对1993年增值税暂行条例执行过程中细节进行了详细规定
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关岩
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(四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台一个税种 是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节 也就是说,土地增值税不以收入为目的 是作为宏观调节的手段作用于房地产市场 因此土地增值税又是一个特定行为税
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关岩
13Biblioteka 纳税人• 条例第二条 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 • （以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人 • 为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） • 应当依照本条例缴纳土地增值税。
• 对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁 等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税 务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《税收征收管 理法》等规定严格予以查处
2020/10/14
关岩
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• 《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收 问题的批复》国税函〔2007〕645号规定：
土地增值税清算实务解析
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关岩
• 注册税务师、注册税务筹划师 • 中国人民大学硕士 • 国家税务总局师资库讲师 • 扬州税院网络课程授课教师 • 东奥会计在线授课教师 • 研究方向：税收、会计、稽查 • QQ:1399826430
2020/10/14
关岩
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相关新闻
• 温家宝：绝不能让房价反弹 • 进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成