河南邓州建业广场项目定位报告

邓州市商业市场调研总结
雷锋路
业态主要以餐饮、酒店、药房、汽配、汽修居多等业态为主，鸿杰第一城小区底商转让关门居多。 区位优势：1、多为社区型底商，后期依附小区常住人口有稳定客流 2、交通便利，为连接南阳与邓州必 经之路 区位劣势：1、空铺较多2、业态单一3、无大型购物广场及商场
团结路
业态主要以电动车、餐饮、五金、烟酒为主，美妆及生活品为辅 区位优势：1、以餐饮业，电动车销售为主， 区域比较集中2、交通便利，为连接东西城区交通要道 区位劣势：1、 业态不集中， 经营混乱，停车位较少
商业布局
步行街区： 步行街区楼下两层，目前招商完成率为70%左右，无业态规划，大部分为业主对外出租，小部分未售出商铺由开发商东青集团直租给 做临时特卖的商家。
楼层现状 其中一楼、二楼目前满铺，三楼有20%左右空铺正在对外出租。
大型超市占比11%、服饰零售占比40%、餐饮占比38%、化妆品占比3%、黄金珠宝占比2%、家电电器占比6%
业态占比 大型超市占比27%、服饰零售占比55%、休闲娱乐占比4%、化妆品占比3%、黄金珠宝占比6%、家电电器占比5%
代表性商业
豪门新世纪
豪门新世纪位于穰城路人民公园南 侧，整体2万㎡，地上4层，地下1层， 无地下停车场，外围停车场约50 个.1F-3F以服饰、餐饮、皮具、运动、 家居为主，4F以儿童娱乐，品牌餐 饮、美食城为主，-1F以生活超市、 精品服饰、婴幼儿集合店为主。
代表品牌 歌弟、阿玛施、播、马克华菲、宫王府火锅 业态占比 大型超市占比27%、服饰零售占比55%、休闲娱乐占比4%、化妆品占比3%、黄金珠宝占比6%、家电电器占比5%
代表性商业
皇马国际
皇马国际位于北京大道和团结路交汇处,单层 6000㎡，共5层。1-3层是万德隆超市自营项 目，4-5层为奥斯卡影城和餐饮。1-3层超市、 电器馆、鞋服饰品于2019年1月份已开业， 影城、餐饮预计4月份开业。1楼底商对外销 售，统一招商，商户和业主自行谈租金，业 态不统一，商铺只有少部分卖出，内街多以 小型面积商铺为主，业态以小型餐饮和饮品 为主，大部分商铺未出租。
城市背景 城市规划
城市未来发展
未来五年，邓州市将加快中心城区周边张楼、腰店、桑庄、龙堰乡镇组团发展，拓展城市发展空 间。推动中心城区公共服务设施和基础设施向城市组团延伸，打造中心城区和周边乡镇产业互补、交 通一体、服务共享、生态共建的空间发展格局。 到2020年，全市常住人口城镇化率达到55%。 到2020年，我市将建成镇域规模达到5—10万人的小城市3个。
名称 位置 物业形式
皇马国际
北京大道和团结路交汇处 商业体量
30000㎡
地上五层
百货区为万德隆邓五店： 1 F:精品超市区，主要经营：名烟名酒、万德隆超市、珠宝饰品、时尚轻奢、海鲜厨房 2 F:时尚名品馆，主要经营：品牌服装、潮牌运动、箱包饰品、时尚男女鞋、护肤美妆 3 F:童乐电器馆，主要经营：童装床品、万德隆电器、内衣饰品、时尚百货
邓州市2017年GDP总量为 381.27亿元。比上年增长8.7%。 全年居民消费价格比上年上涨 2.3%，商品零售价格上涨 1.6%。
邓州市2017年城镇居 民人均可支配收入 26663元，比上年增 长7.1% 。
邓州市2017年末总人口 178.6万人，常住人口 141.45万人，常住人口城 镇化率达到40.28%。
城市背景 历史沿革
境内的八里岗仰韶文化遗址，距今已有6400年历史。夏朝的第三个帝王仲康封其子于邓，始有邓国。秦 设邓县，隋改邓州，中华民国二年（1913年）复称邓县，1988年撤县建市，2014年全面省直管。 春秋时期邓国侯吾离陵，为邓氏祖茔。北宋福胜寺塔出土的金棺银椁、舍利子，为国家级文物。明朝时 形成的“回”字型内外城河，为北方城市所独有。 邓州人文荟萃。邓州特有的知书达礼的书香文化和勤劳节俭的农耕文化，曾孕育了1位圣人、62位侯王、 11位宰相、3位状元、21位著名军事将领。
3F：绅士运动馆：主要经营户外运动、时尚休闲、商务男装、男士箱包皮具等，经营面积4800㎡
4F：平价生活馆：主要经营大众服饰、童装、居家用品等，经营面积4800㎡ 5F：电器美食馆：主要经营大小家电、美食广场，餐饮等，经营面积4800㎡ 6F：电影电玩馆：主要经营餐饮娱乐、影城、电玩城、饮品店等，经营面积4800㎡ TOPFELLING 、熙然、容悦、圣迪奥、印象主题、阿迪达斯、耐克、特步、法国都彭、海澜之家、美国保罗
名称
豪门新世纪
位置 穰城路大公园附近 商业体量
20000㎡
物业形式 地下一层，地上四层
1 F:主要经营：女装、餐饮、自营烟酒为主 2 F:主要经营：男装、皮具、运动为主 3 F:主要经营：女装、皮具、家居内衣为主
4 F:主要经营：儿童娱乐、品牌餐饮、美食城为主
楼层业种
-1F:主要经营：生活超市、精品配饰、幼儿洗澡为主
城市背景 城市规划
城市总体规划
“九宫”规划格局——
“一心”，即整合现状新老城区，形成新的城市生活主要发展板块，并在 新老城区结合部结合老城改造和新区建设，规划城市综合公共服务中心。 “双轴”，指东西、南北两条十字形核心发展轴线，其中东西向发展轴沿 团结路展开，形成联系邓西湖休闲旅游中心、城市综合服务中心、商务教 育中心的城市核心发展轴；南北向发展轴沿穰城路和中州大道延展，形成 联系行政文体中心、城市综合服务中心、产业服务中心的城市核心发展轴。 “三带”，指由于湍河分割形成的湍北、湍南两片带状生活用地空间和城 市南部的带状产业用地空间。 “四廊”，由东西向的湍河生态廊道、南一环生态廊道和南北向的礓石 河—焦枝铁路—刁北干渠生态廊道、运粮河—小草河贯通水系生态廊道 两横两纵构成，形成“井”字形城市生态廊道。 “九宫”，即由“井”字形城市生态廊道分割形成的九个城市片区，分别 是湍北的西部生活片区、行政文体片区、东部高新技术市场物流片区，湍 南的邓西湖休闲片区、老城新城组合片区、商务中心片区，和城南产业带 的西部片区、中部片区、东部仓储物流片区。
名称
豪门百货
位置 新华路中段古城广场
商业体量 6500㎡
物业形式 楼层业种 代表品牌
4层
商铺数量 81
-1F：主营营养品生活超市 1F：主营黄金珠宝、皮鞋 2F：主营女装、女性饰品 3F：主营男装、男鞋
老凤祥、周大生、谷邦、虎都、培蒙
次主力店 速客士快餐店，以西式快餐为主，店内还可以提供部分小吃，经营面积约100㎡
邓州市2017年社会消费品 零售总额157.7亿元，比上 年增长12.0%，批发零售 贸易业124.7亿元，增长 12.8%；住宿业0.9亿元， 增长8.3%；餐饮业32.1亿 元，增长8.9% 。
邓州商业概况
邓州代表性商业概述
代表性商业
万德隆时代广场
万德隆时代广场位于文化路与新华路交汇处， 整体地下两层，地上六层，建筑面积约3.7 万㎡，其中地下二层为停车场，地下一层为 超市，1-4层为时尚百货，5-6层为休闲娱乐， 并有3个临街外店，其中肯德基为南阳地区 县级市场为数不多的门店，开业至今约5年 时间，整体经营状况良好。
城市背景 城市规划
城市总体规划
中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。 邓州市域城乡体系总体采取“打造核心、强化圈层、分区指引、培育支点、网络布局、城乡一体”的 空间发展策略，建立“组团城市、开敞区域”的城市发展核心区空间结构。面向区域发展，构建高效、 便捷、多方式协调发展的对外交通体系；加强交通设施建设，实现公路、铁路联运；优先发展公共交 通，引导形成以公交为主导的城乡交通发展模式。
名称
万德隆时代广场
位置
新华路与文化路交汇 商业体
处
量
37000㎡
物业形式 地上六层 、地下二层
楼层业种 代表品牌
B2：停车场（一百多个停车位） B1：精品超市：主要经营生鲜食品、日用百货等，经营面积4500㎡ 1F：时尚名品馆：主要经营化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋、名表为主等，经营面积4200㎡
2F：名媛饰品馆：主要经营少女少淑装、休闲时尚、女装等，经营面积4500㎡
邓州城市概况
城市背景 地理状况
邓州地处河南省西南部，北依伏牛，南连荆襄，西纳汉水，东接宛洛，有豫、鄂、陕“三省雄关”之称。国土面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区）、 626个行政村（社区），180万人，244万亩耕地。是国务院确定的丹江口库区区域中心城市、河南省直管县（市）。是全球华裔“邓姓”发源地、医圣张仲 景故里、《岳阳楼记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地。是南水北调中线工程渠首市、国家园林城市、全国双拥模范城、省级卫生城市、省 级文明城市。 邓州市地处中原腹地，位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄阳、十堰小三角中心部位，是承南启北、连结东西的轴心。距南阳、襄阳、老河口机场均 在60公里以内，焦枝铁路、二广高速、邓内高速、207国道和三条省道穿境而过。郑万高铁、蒙华铁路过境邓州并设站，通用航空机场即将建设，立体交通 格局全面形成。
建业广场项目定位报告
目 录
邓州城市概况
邓州商业概况
● 邓州代表性商业概述 ● 邓州街道业态概述 ● 项目所处区域市场研究
建业广场项目概况
建业广场项目定位
4
●项目定位原则
●项目主题定位
●项目客群定位
●项目功能定位
6
●项目业态定位 ●项目形象定位
●项目租金定位
建业广场营运及物业
●交付标准建议 ●项目运营及管理建议 ●物业租赁建议
次主力店 奥斯卡影城、肯德基、拉夏贝尔、电玩城、木槿生活
业态占比 大型超市占比12%、服饰零售占比40%、餐饮占比17%、休闲娱乐占比16%、化妆品占比2%、黄金珠宝占比5%、家电电器占比8%
代表性商业
豪门百货
豪门百货位于新华路中段，共计4 层，地下一层，地上三层，总建 筑面积约6500㎡，地下室原经营 为超市，因对面万德隆的影响， 调整经营品类，将超市淘汰，目 前经营状况一般。