【精品】酒店商业教育医疗等综合配套在郊区大盘的作用及

酒店、商业、教育、医疗等综合配套在郊区大盘的作用及开发策略

一、综合配套开发的作用

1.郊区大盘的定义

□“郊区大盘”的定义:

通常是指在郊区开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。

□基本规模指标：

总用地面积在500亩以上，单一项目建筑面积在50万平方米以上的楼盘，称之为“大盘”。

2.郊区大盘的特点（优势、劣势）

郊区大盘的优势

拥有丰富的土地资源，大部分项目自然环境绝佳

可以形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；

可以因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加

地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；

楼盘体量比较大，开发面积大，开发年限长

郊区大盘的劣势

目标客户信心不足，对区域认同感低

项目初期定位比较难，尤其是不能准确把握目标客户群

公共交通不便利，大多数属于“生地”，政府市政配套缺乏

（1）华南板块开发状况

2001年以来，广州市周边地区用地规模在500亩以上已建成或正在建设的大型楼盘就有20多个，其中以番禺区的华南板块最具代表性。这里聚集了星河湾、华南新城、祁福新村等八大楼盘。其中，祈福新村占地500多万平方米，在10年的时间内总共已开发了300万平方米的面积；华南碧桂园占地80万平方米；星河湾占地80万平方米；南国奥林匹克花园占地66.7万平方米；广州雅居乐花园一期占地面积就达到了33.3万平方米。

（2）金沙洲板快开发状况

目前，已进入金沙洲开发的品牌发展商包括恒大地产、中海地产、万科/中粮、保利地产、富力地产、凯德置地、时代地产等。其中，中海地产在金沙洲板块的可开发土地面积已超过50万平方米，成为金沙洲板块的拥有土地量最多的开发商。2006年万科与中粮地产联合以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权，成交价创下广州新高。目前，金沙洲板块集中了中海金沙湾、万科四季花城、恒大·御景半岛、万科中粮金域蓝湾、时代糖果、保利西子湾等楼盘在售，其余项目部分预计2008年下半年或明年推出市场。

假日半岛

金碧御水

美林湖

天湖峰景

南航碧花园

玖珑湖

御景半岛

逸泉山庄

夏湾拿

源泉

滨江花园

珠江国际城

南沙奥园

南沙境界

南沙海滨花园

南沙碧桂园

近郊板块（华南板块）

远郊板块（南沙板块）

近郊板块（广园东）

近郊板块（金沙洲板块）远郊板块（花都）

远郊板块（从化）

颐和高尔夫

托斯卡纳

江南世家

新光城市花园

江山帝景

金海岸花园

金沙丽水花园

雍景山庄

金域蓝湾

万科城

保利林语花园

合生帝景山庄

保利香雪山

近郊板块（市桥板块）凤凰城

合生湖山国际

（南湖）

（奥体-科学城）

近/远郊板块（增城）

绿野山庄

金地荔湖城

御景半岛

恒大山水城

金碧天下

3.综合配套在郊区大盘的作用

郊区大盘的销售主体是住宅产品,所有综合配套均是为住宅的销售服务的,酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。

如果没有这些配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。因此综合配套的开发对于楼盘品牌塑造起着重要作用。

（1）星级酒店在郊区大盘中的作用

◇高档酒店品牌效果明显，物业形象好，口碑佳，对于郊区大盘品牌塑造具有特殊的意义，是住宅等其它物业所无法比拟，这也是万科、碧桂园等很多开发商钟情于酒店的原因。

◇星级酒店作为会所的升级，对内服务于社区居民，为业主带来生活上的便利，同时对外可以广纳客源，接待商务客户。

◇酒店可作为集团内部接待、培训等用途，节省费用开支

◇酒店日常经营性现金流大，而且酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流。自建酒店还可以随时向金融担保机构抵押贷款，成为房地产企业开发的临时资金“蓄水池”。

（2）郊区大盘的酒店：雅居乐酒店

◇广州雅居乐酒店是位于广州雅居乐花园内映逸湖畔，是雅居乐地产继先前在中山建成超五星级的长江酒店之后、集聚成熟设计与运营经验而进军广州打造的首家酒店。

◇设计由香港知名设计师精心设计，大堂利用精细天花雕镂、各样灯饰、金银泊与彩绘琉璃等元素营造出瑰丽华贵气质，客房硬件配备更达五星级标准，共拥有126间宽敞舒适的客房和套房，分为标准房、高级房、精英房和尊荣阁客房，以及雅居乐套房、雅居乐尊荣套房等六种类型，客房平均面积达50平方米，套房达120平方米，每间客房均配备37寸纯平液电视及网络设备，50%以上客房可见写意湖景，客房拥有特大面积浴室（均超过11㎡）并都配有独立林浴间和浴缸。每间房均配备欧美标准的加厚床垫，床高55公分，特别舒适。

（3）商业配套在郊区大盘中的作用

◇郊区大盘的商业配套，属于社区商业的范畴，主要以社区内及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。郊区大盘的商业配套提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

◇随着郊区大盘的开发，社区商业作为大盘配套，在促进项目售、提高楼盘品质、营造生活氛围等方面发挥着重要作用

郊区大盘的商业：祈福新村

“中国第一村”——祈福新村是全国最早以大盘模式开发的住宅区，占地7000亩，居住人口超过10万。

配套商业

临时性建筑的商业街（19000平方米）

单体建筑形式的会所、祈福酒店（会所80000平方米）

祈福新村配套商业的功能分布

社区商铺

购物：商业街是祈福新村社区商业的购物功能的主要体现

餐饮：商业街居民提供便利型、休闲型餐饮服务，以中餐、风味小食为主，部分西餐、甜品、快餐；会所内部祈福酒店餐饮部为社区业主、探亲访友的居民提供环境较佳、品质较好的餐饮服务。

文化娱乐：文化型消费多集中在商业街，如书店、书吧、培训班等；娱乐消费集中在会所内部，如卡拉OK、桑拿、健身等；

（4）教育配套在郊区大盘中的作用

◇教育配套作为卖点，在广州尤其是老东山区是一种普遍现象，在郊区大盘中碧桂园、祁福新村等少数项目在教育配套方面的运作比较成功。目前广州华南板块、广州东部板块、金沙洲板块，教育配套都受到重视。

◇从房地产和教育的特性看来，教育配套已经成为项目的卖点甚至亮点，许多人为了就读名校而购买楼盘的现象屡见不鲜，