房地产估价程序操作规范介绍
房地产估价的程序及其规范
房地产估价的程序及其规范一、房地产估价程序及其重要性1、房地产估价的定义：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
2、房地产估价程序：房地产估价程序（appraisal process）是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
3、房地产估价的基本程序：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查看估价对象；（6）分析估价对象及房地产市场；（7）选定估价方法进行测算；（8）确定估价结果；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（ 11）出具估价报告；（12）估价资料归档。
在实际估价中，上述估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但是不得随意省略。
4、房地产估价程序的重要性：透过房地产估价程序，可以看到一个房地产估价项目运作的全过程，可以了解到一个房地产估价项目中各项具体工作之间的相互关系。
概括地说，估价程序有以下4个作用：一是规范估价行为，二是避免估价疏漏，三是保障估价质量，四是提高估价效率。
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤及相关内容。
对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告，即在履行估价程序方面是否有疏漏。
这些疏漏主要是：(1)是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解其估价目的；(2)是否尽力搜集了估价所必要的情况和资料；(3)是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料，并声明所提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；(4)是否对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的核查；(5)房地产估价师是否对估价对象进行了实地查看。
房地产评估工作流程及工作制度
房地产评估工作流程及工作制度房地产评估是指经过专门机构依据评估准则和标准，对房地产进行价值估算的一个过程。
房地产评估在不同的地区和市场里都有着很重要的作用，这就需要房地产评估人员根据规定的程序和标准进行工作。
以下是房地产评估的工作流程及工作制度。
一、工作流程1. 获取订单当客户委托进行房地产评估时，首先需要评估机构通过书面或口头方式向委托者表示接受委托，并且进行签约工作。
2. 项目准备对于一份评估订单，评估机构需要通过收集房地产相关的资料，审查资料的真实性、完整性、可靠性等，以便开展评估工作。
此外，还需要收集一些与房地产有关的法律、财务和规划的资料。
3. 基础信息采集对于需要评估的房地产，需要对其基础信息进行采集，包括土地面积、建筑面积、房屋产权、产权证等关键信息。
4. 现场勘测在获取房产基础信息之后，接下来进行实地勘测工作，包括现场照片、视频、测量建筑面积、周边地理环境等。
5. 组织材料评定评估人根据评估报告中的主要问题，对收集到的资料进行排序、组合，以准确地反映评估对象的各种因素。
6. 分析数据对房地产相关的分析数据进行分析，以确保数据的正确性和可信度。
7. 评估报告编制根据项目现状确定评估方法，并根据标准编制评估报告。
8. 审核与签字评估人员对编制好的报告进行内部审核，经审核后签字盖章生效。
二、工作制度1. 设计评估标准：评估机构需遵照国际评估标准，配合当地政府政策及货币紧缩情况进行评估，并参考当地房产市场行情。
2. 严格保密：评估机构需要维护客户信息的机密性，不得随意泄露委托人信息。
3. 行业规范：评估机构应遵守国家规定及各级房地产协会的规定，遵照相关行业规范进行业务活动。
4. 人员资质：评估机构在聘请评估人员时, 先要核对其是否有资格证书等证明文件。
同时, 考虑到其工作经验, 团队配备等因素,为评估工作的准确性和可靠性提供保障。
5. 定期培训和考核：评估机构需要定期组织评估人员进行培训，以更新评估规则、方法和技能。
房地产估价过程及操作
5、综合评定估价额，确定估价结果
➢ 1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）： ➢ ①计算过程是否有误 ➢ ②基础数据是否准确 ➢ ③参数选取是否合理 ➢ ④公式选用是否恰当 ➢ ⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 ➢ ⑥是否符合估价原则 ➢ 2）估价结果确定 ➢ （1）简单算术平均 ➢ （2）加权算术平均 ➢ （3）以一种估价方法结房地果产为估价主过，程及其操作他仅供参考
搜集估价所需的资料
实地勘察估价对象
选定估价方法计算
确定估价结果
撰写估价报告
交付估价报告 估价资料归档
房地产估价过程及操作
一、估价业务受理及基本事项的确定
➢ 1、估价业务的来源
➢ 房地产估价估价业务来源有以下三类：
➢ 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。
➢ 例如：政府
➢ 企业、个人
法律许可性
➢ 现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和 其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按 照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条 件，其他任何途都是法律允许的。
房地产估价过程及操作
经济可行性
➢ 地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发， 在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度 或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层 公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于20— 30万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6—8元／平 方米·月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物 装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个 合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实 际入住率界于90—100％之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作 和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估 物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多 层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此 单元的物业管理和相应建房筑地费产估用价的过程需及要操作，项目在经济上是盈利的。
房屋买卖交易中的房屋评估与估价流程
房屋买卖交易中的房屋评估与估价流程在进行房屋买卖交易过程中，房屋评估与估价是一个重要的程序，它对于买卖双方来说都至关重要。
本文将介绍房屋评估与估价的流程和注意事项。
一、房屋评估的目的房屋评估是为了确定房屋的真实价值，确定买卖双方在交易中的价格依据。
通过评估，可以避免因价格争议而导致的纠纷，保护交易双方的利益。
二、房屋评估的流程1.选择评估机构：买卖双方需要选择一个专业的评估机构来进行房屋评估。
评估机构要具备相关的资质和信誉，以保证评估结果的准确性和公正性。
2.评估方法和数据收集：评估师会根据具体情况采用不同的评估方法，如市场比较法、收益法或成本法。
评估师通常会前往现场勘察房屋，并收集相关的数据，如土地面积、建筑面积、周边环境等。
3.数据分析和价值计算：评估师会对收集到的数据进行分析，并根据评估方法计算出房屋的价值。
评估师需要考虑市场供需情况、类似房屋的成交价、房屋状况等因素来确定最终的估价。
4.编制评估报告：评估师会根据评估结果编制评估报告，报告中包含了房屋的评估价值、评估方法及数据来源等信息。
买卖双方可以根据评估报告来确定交易价格或进行进一步的谈判。
三、房屋估价的注意事项1.选择专业评估师：买卖双方需要选择具有相关资质和实际工作经验的评估师，以保证评估结果的准确性和公正性。
2.提供准确的信息：买卖双方需要提供准确的房屋信息给评估师，包括房屋的面积、结构、装修状况等。
虚报或隐瞒信息可能导致评估结果的偏差。
3.了解评估方法：买卖双方需要了解不同的评估方法，并根据实际情况选择合适的方法。
不同的评估方法可能会得出不同的结果，需要综合考虑来确定最终的估价。
4.谨慎对待评估结果：评估结果仅供参考，买卖双方需要结合市场情况和实际需求来确定最终的交易价格。
如果对评估结果有异议，可以要求重新评估或进行进一步的谈判。
总结在房屋买卖交易中，房屋评估与估价流程是确保买卖双方利益的重要环节。
买卖双方应选择专业评估机构和评估师，提供准确的信息，了解不同的评估方法，并谨慎对待评估结果。
房地产的评估程序
房地产的评估程序
房地产评估程序是通过对房地产进行综合评估，确定其市场价值的一系列步骤和流程。
以下是一般的房地产评估程序：
1. 收集相关信息：评估师首先收集有关房地产的所有相关信息，包括物业的位置、面积、用途、建筑结构、房间布局等。
2. 市场研究：评估师进行市场研究，了解当地房地产市场的供需情况、价格趋势、成交记录等，以便更好地评估房地产的市场价值。
3. 实地考察：评估师对房地产进行实地考察，了解房屋的实际状况、维修状况、附近的设施和环境等因素，以便更准确地评估房地产的价值。
4. 数据分析：评估师分析收集到的数据和信息，进行数据整理、统计和分析，以便得出对房地产的评估结果。
5. 评估报告编制：评估师编制评估报告，详细描述房地产的评估过程、依据和结果，包括房地产的市场价值、评估方法和假设等。
6. 核查与审核：评估师进行评估报告的核查和审核，确保评估结果准确无误。
7. 市场价值确定：根据评估师的综合评估结果，确定房地产的市场价值，该价
值通常根据市场上最近类似物业的成交价、租金等确定。
8. 反馈和沟通：评估师将评估报告反馈给委托方，并与委托方进行沟通，解答相关问题并达成一致。
以上是一般的房地产评估程序，实际操作可能因不同评估目的和具体要求而有所变化。
10房地产估价程序
（二）估价方法所需资料
（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物
28
房地产估价程序
房地产估价
四、实地察看估价对象
（一）实体确认 坐落、面积……
方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他
8
房地产估价程序
房地产估价
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
实例C 11083 1611 100 103 102 101 105 103 100 96 105 115
房地产估价
（5）比准价格计算
成交价格(元/㎡) 交易日期 交易情况 交通条件 商业配套 公共设施 环境状况 建造年代 朝向 层次 装修
修正后价格 比准价格
19
实例A 10998 1710/1710 100/100 100/102 100/103 100/100 100/98 100/100 100/100 100/98 100/100 10900
（二）权利状态确认
29
房地产估价程序
房地产估价
五、选定估价方法计算
初步方法能否最 终采用取决于所搜集 资料的数量和质量
30
房地产估价程序
房地产估价
房地产估价程序操作规范介绍
房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程;首先明确估价基本事项;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查勘估价对象这四大步骤;在估价过程中;要对估价的对象有充分的了解..一、明确估价基本事项包括:1明确估价对象的实体状况;如对土地;应明确它的地籍范围和地籍号;以及坐落位置用途;面积、形状等;对房屋;应明确它的坐落位置门牌号码、结构、层数、面积、使用情况等.. 2明确估价对象的权利状态;如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权;房屋的部分墙体的归属等等都必须明确..3明确估价对象的范围;如单纯评估土地的价值;或单纯评估房屋的价值;或评估一幢房屋中的某个部位等等;都必须明确..4明确估价目的;由于同一房地产出于不同的估价目的;其估价结果往往不同..所以;必须明确委托估价人请求估价的目的是什么;以区分不同性质的估价..5明确估价时点;某房地产的估价结果;是表示该房地产在某一个特定时点上的价格..因此;必须明确估价时点;如果不确定估价时点;房地产估价是没有意义的..6明确估价报告交付的日期;交付估价报告的日期一般由委托估价方提出;也可由委托估价方和受理估价方协商确定;一般估价报告的作业日期为7-15个工作日..二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排;包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排;以便于控制进度及协调合作..三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同;房地产估价所需的资料也不同..一般来说;所搜集的估价资料包括：1产权资料2房屋建筑资料3市场交易资料4土地资料5法律和规划资料..四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实;从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认..相关阅读：一、估价基本方法1、成本法..成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础..费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等..其中;地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础;再加上正常的税金和利润..这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法..因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益;不需要计算地产价值;在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;1根据估价房产房屋建筑结构、等级;选定房屋重置价格标准以当地标准为准..2根据估价房产的建成年代;使用年限;残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度;估计该房产的折旧额或成新度一般以当地公布的标准为准;不需另行计算..3楼层、墙体和层高的修正..2.市场比较法..市场比较法在房地产价格评估中广泛应用;它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较;修正得出待估房地产价格的一种方法..由于房地产有其特殊性;决定了不存在定金相同的两宗房地产..因此;市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正;差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性..房地产估价报告评价体系分两种;一类是针对房屋贷款、出售、入股等所作的;另一种是针对投资;前一种占主导房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业;住房改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价;新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁;旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准..特别是市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化;以及居民生活水平的不断提高;二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切;房地产二三级市场空前活跃..房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价..此外;企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据..归纳起来主要有以下几个方面：什么是;及的必要性是什么①是新形式下房地产管理工作的需要..②是各类房地产交易的需要..③是房地产抵押、典当和保险业务的需要..④是房地产税收的需要..⑤是房地产征用拆迁补偿的需要..⑥是房地产纠纷处理的需要..⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要..。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程一、调查与收集信息：1.收集基础资料：包括土地证书、房产证、规划许可证等相关权属文件。
2.调查实地情况：对房地产的位置、土地面积、建筑面积、建筑结构、内外部装修、基础设施等进行实地考察和测量。
3.收集市场信息：了解当地房地产市场的供需关系、房价涨幅、租赁市场动态等相关数据。
二、确定评估目的和对象：1.确定评估目的：根据委托方的需求，明确评估房地产的目的，如贷款抵押、买卖交易、担保评估等。
2.确定评估对象：确定具体要进行评估的房地产项目。
三、确定评估方法：1.基本评估方法：根据房地产的性质、用途和市场特点，选择适合的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
2.辅助评估方法：根据具体情况，可以采用租金回报率法、折现法、土地开发价值法等辅助评估方法。
四、数据处理和分析：1.整理和归纳数据：对收集到的相关数据进行整理，包括土地价格、建筑成本、租金水平、市场交易价等。
2.数据处理和分析：利用统计学方法和专业知识，对数据进行处理和分析，得出合理的评估结果。
五、评估报告编制：1.编制评估报告：将评估过程、方法和结果进行整理和撰写，包括评估目的和对象的说明、评估方法的选择和理由、评估结论的阐述等。
2.报告审核和审查：对评估报告进行审核和审查，确保评估结果的准确性和合理性。
六、报告提交和反馈：1.报告提交：将评估报告提交给委托方，供其参考和使用。
2.反馈和沟通：与委托方进行沟通，解释评估过程和结果，回答相关问题，提供必要的补充信息。
七、追踪和监测：1.追踪市场动态：定期了解市场供需变化、房价走势等信息，对已评估的房地产进行跟踪监测，及时更新评估价值。
2.定期复评：根据市场的动态和房地产的变化，定期对已评估的房地产进行复评，修订评估结果。
总之，房地产评估的基本流程包括调查与收集信息、确定评估目的和对象、确定评估方法、数据处理和分析、评估报告编制、报告提交和反馈、追踪和监测等步骤。
通过科学、准确的评估过程，确保评估结果的客观、真实和可靠。
房地产估价的方法与程序
房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。
估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。
本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。
2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。
3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。
3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。
该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。
具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。
2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。
3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。
4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。
4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。
该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。
具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。
2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。
3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。
4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。
5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。
该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。
具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。
2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。
3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。
4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。
房地产估价作业程序
房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。
（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。
二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
房地产评估操作流程
估价操作规程一、看房前与客户及客户经理的沟通内勤人员将需要评估的项目分配好后，估价人员与客户进行电话联系，要求做到语言简洁、有礼有节、吐字清晰。
比如说：“刘先生您好，我是浦发银行委托的##房地产评估公司，您那里有套房子需要评估，对吧？”确定下来以后，应该先给客户说一个我们大概达到他那里的时间范围和需要准备的资料。
在这个过程中应知悉业务来源、房产类型、具体位置、评估报告用途（现房抵押、二手房按揭、了解市场价值）。
如果预约的时间由于某种原因而不能按时达到，就应该尽早电话通知客户，此时说话语气一定要诚恳，让别人在电话那头能够真切地感受到你的歉意，这样就不会在自己匆匆赶到后，受到客户的责难了，见面后，还要再一次致歉，决不能在客户等得很焦急的状态下给我们打电话。
在我们能够准时达到的情况下，也可以在快到时，提前5分钟给客户打电话，告知现在的位置和多长时间后就能到，这样能使自己处于主动地位，客户也会心中有数了。
在需要接客户经理一起看房的情况下，我们可以先和客户经理大概说一下有几套房子，都在哪些位置，等约过客户后，再确定具体接他的时间，这样有利于客户经理合理安排时间，看我们什么时候接他比较合适。
二、看房前的准备1、有时间的话出发前及时了解估价对象类似区域的房价或土地价格（可以通过简单查询或者向同事们咨询等）。
2、估价师本人应准备的：准备名片、相机(检查内存卡、电池电量)、勘察表（确保已记录客户联系方式）、笔、手机、鞋套，看在建工程评估项目时，要带评估所需资料的明细，带份收费标准，外地项目准备好地图。
出发前详细检查是否遗忘。
3、需要客户准备的资料：对于不同项目准备不同资料，大概可以分为住宅房产、商业房产、办公房产、工业厂房、在建工程、土地这几个类型：住宅、商业、办公房产——《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，如果是公司名下的房产，要提供企业营业执照复印件；工业厂房——委托方营业执照复印件、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、厂房造价资料；在建工程——委托方营业执照复印件、《国有土地使用证》复印件、《土地出让合同》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《施工许可证》复印件、《预售许可证》复印件、销售清查表（与房管局联机备案一致）、小区总平面图复印件（含小区技术指标）、造价情况：土建、安装、室外配套成本及上交政府有关费用、设计说明（交房标准）、工程进度及工期、项目可行性研究、开发商拖欠工程款书面证明；土地——营业执照复印件、出让合同复印件、《国有土地使用证》复印件（如果是部分抵押要土地分割图）、《建设工程规划许可证》复印件。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程标题：房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是对房地产价值进行客观、科学、全面评定的过程，是房地产交易和金融活动中必不可少的环节。
本文将从房地产评估的基本流程入手，介绍房地产评估的相关内容，匡助读者更好地了解这一重要领域。
一、确定评估目的1.1 确定评估对象：评估的具体房地产项目，包括住宅、商业、工业等不同类型的房地产。
1.2 确定评估目的：评估的目的是为了确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值等不同方面的价值。
1.3 确定评估标准：根据评估目的确定评估标准，如市场价值评估、租金价值评估、担保价值评估等。
二、采集资料信息2.1 采集房地产基本信息：包括房地产的位置、面积、建造结构、用途等基本信息。
2.2 采集市场信息：了解当地房地产市场的情况，包括供需关系、价格走势、政策法规等。
2.3 采集相关资料：如土地证、建造物产权证、房产证等相关资料，以便评估师进行评估分析。
三、评估方法选择3.1 直接比较法：通过比较类似房地产交易价格来确定被评估房地产的价值。
3.2 收益法：通过房地产未来收益的折现来确定其价值，适合于商业、办公等投资性房地产。
3.3 成本法：通过房地产的重建成本来确定其价值，适合于新建或者翻新的房地产项目。
四、进行评估分析4.1 数据处理：对采集到的资料进行整理、分析，确保评估的准确性和可靠性。
4.2 价值确定：根据选择的评估方法，确定房地产的市场价值、租金价值等具体价值。
4.3 编制评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括评估目的、评估方法、评估结果等内容。
五、评估结果应用5.1 交易决策：房地产评估结果可以匡助买卖双方确定交易价格，促成房地产交易。
5.2 贷款抵押：银行等金融机构可以根据房地产评估结果确定抵押价值，为贷款提供保障。
5.3 税收计算：房地产评估结果也可以作为税收计算的依据，影响房地产的税收负担。
总结：房地产评估是一个复杂而重要的过程，需要评估师具备专业知识和技能，按照规范的流程进行评估工作，确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程引言概述房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，它是为了确定房地产的市场价值而进行的一项重要工作。
房地产评估的基本流程包括市场调研、数据收集、评估方法选择、价值计算和报告编制等环节。
本文将详细介绍房地产评估的基本流程。
一、市场调研1.1 确定评估对象的地理位置和周边环境在进行房地产评估前，首先需要了解评估对象所在的地理位置和周边环境，包括交通便利程度、商业设施、教育资源等情况，这些因素将直接影响房地产的价值。
1.2 研究当地房地产市场情况对当地房地产市场的供需关系、价格走势、政策法规等进行深入研究，了解市场的整体情况，为后续的评估工作提供依据。
1.3 分析未来发展趋势通过对未来发展规划、城市建设规划等的分析，预测评估对象所在地区的未来发展趋势，为评估结果的准确性提供支持。
二、数据收集2.1 收集评估对象的基本信息包括评估对象的建筑结构、建筑面积、土地面积等基本信息，以便进行后续的评估工作。
2.2 收集市场数据收集当地房地产市场的相关数据，包括同类房产的成交价格、租金水平、市场需求等信息，为评估提供参考。
2.3 收集政策法规文件了解评估对象所在地区的相关政策法规，包括土地规划、建设用地政策等，以确保评估结果的合法性和准确性。
三、评估方法选择3.1 选择适合的评估方法根据评估对象的性质和市场情况，选择适合的评估方法，如比较法、收益法、成本法等。
3.2 制定评估方案根据评估方法的选择，制定评估方案，确定评估的具体步骤和计算公式。
3.3 确定评估的时间节点根据评估对象的特点和市场情况，确定评估的时间节点，确保评估结果的及时性和准确性。
四、价值计算4.1 进行数据分析根据收集的数据和选择的评估方法，进行数据分析，计算评估对象的市场价值。
4.2 进行风险评估评估对象的价值受到市场风险的影响，需要对风险因素进行评估，确保评估结果的可靠性。
4.3 编制评估报告根据价值计算的结果和风险评估的情况，编制评估报告，详细说明评估过程和结果，为委托方提供参考。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指根据一定的方法和标准，对房地产的价值进行客观、全面、准确的评定和鉴定的过程。
它是房地产交易、贷款、保险、征收、担保等各种经济活动中的重要环节，对于保护房地产市场的公平、公正和有效运行具有重要意义。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
1. 收集资料：评估师首先需要收集与房地产相关的各种资料，包括房地产的权属证明、土地证书、建筑规划许可证、房屋状况报告等。
这些资料对于评估师准确评估房地产的价值至关重要。
2. 实地勘察：评估师需要亲自前往被评估的房地产现场进行实地勘察。
在实地勘察过程中，评估师会对房屋的结构、建筑质量、装修状况、周边环境等进行详细观察和记录。
3. 数据分析：评估师会对收集到的资料和实地勘察所得的数据进行仔细分析。
他们会考虑房地产所在地的市场状况、经济发展水平、交通便利程度等因素，以及类似房地产的交易价格和租金水平等数据，来判断被评估房地产的价值。
4. 评估方法选择：根据评估目的和被评估房地产的特点，评估师会选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似房地产的交易价格来确定被评估房地产的价值；收益法是通过估算被评估房地产的未来收益来确定其价值；成本法是通过计算重建或替代被评估房地产所需的成本来确定其价值。
5. 评估报告编制：评估师根据分析和计算的结果，编制评估报告。
评估报告中包括被评估房地产的基本信息、评估目的和方法、评估师的资质和声明、评估结果和价值判断等内容。
评估报告应该准确、清晰、完整地呈现评估师的观点和结论。
6. 审核和审批：评估报告需要经过评估机构的内部审核和外部审批。
内部审核是评估机构对评估报告的内容、数据和计算过程进行审查，确保评估结果的准确性和可靠性。
外部审批是指评估机构将评估报告提交给相关部门或委托方进行审批，以确保评估过程的合法性和公正性。
7. 报告发布和存档：经过审核和审批后，评估报告会被评估机构发布给委托方或其他相关方。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程标题：房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是确定房地产市场价值的过程，是房地产交易和融资中必不可少的环节。
了解房地产评估的基本流程对于购房者、房地产开辟商和金融机构都至关重要。
本文将介绍房地产评估的基本流程，匡助读者更好地了解这一过程。
一、确定评估目的1.1 确定评估对象：评估的是哪种类型的房地产，如住宅、商业地产、工业地产等。
1.2 确定评估目的：评估是为了购买、出售、融资还是其他目的。
1.3 采集相关信息：采集评估对象的基本信息，包括房地产的位置、面积、建造年代等。
二、进行市场调研2.1 研究市场情况：了解当地房地产市场的整体情况，包括供需关系、价格趋势等。
2.2 分析同类房地产：比较评估对象与同类房地产的特点和价格，找出相似性和差异性。
2.3 预测未来趋势：预测未来房地产市场的发展趋势，为评估提供参考依据。
三、选择评估方法3.1 直接比较法：根据同类房地产的价格进行直接比较，确定评估对象的市场价值。
3.2 收益法：根据评估对象的租金收益和增值潜力，计算其投资回报率和市场价值。
3.3 成本法：根据评估对象的建设成本和折旧情况，计算其重建成本和市场价值。
四、进行评估报告4.1 撰写评估报告：将评估过程、方法和结果详细记录在评估报告中。
4.2 提交评估报告：将评估报告提交给委托方或者相关机构，确保评估结果得到认可。
4.3 反馈意见：接受委托方或者相关机构的反馈意见，进行必要的修正和调整。
五、监督和审查5.1 监督评估过程：确保评估过程的公正、透明和合法，避免浮现违规行为。
5.2 审查评估报告：对评估报告进行审查，确保评估方法和结果符合相关法律法规和行业标准。
5.3 完善评估流程：根据监督和审查的结果，不断完善评估流程，提高评估的准确性和可靠性。
总结：通过以上介绍，我们可以看到房地产评估的基本流程包括确定评估目的、进行市场调研、选择评估方法、进行评估报告和监督审查等环节。
惟独在严格遵循评估流程的前提下，才干确保评估结果的准确性和可靠性，为房地产交易和融资提供有力支持。
房地产评估的具体操作
房地产评估的具体操作随着房地产市场的不断发展，人们对房地产评估的需求越来越大。
房地产评估是指通过对房地产物业的调查、分析、计算等评估方法，在一定时间内对房地产物业现状、使用价值、经济价值等进行评估的过程。
房地产评估的具体操作如下：一、评估目标和范围的界定评估目标是指通过评估需要解决的具体问题，对评估的目的和范围进行界定。
例如：评估物业的价值、租金、抵押价值等。
进行评估之前一定要了解清楚评估目标和评估对象的特点，才能制定出合适的评估方案和方法。
二、数据的采集和整理评估所需的资料包括物业基本情况、市场环境、经济条件及使用情况等。
评估人员应当对物业进行全面调查，收集到全面、准确、可靠、具体的数据资料，并对资料进行详细整理，为后续的评估工作做好充分的准备。
三、评估方法的选择根据所采集的数据资料和评估目的，选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比价法、收益法、成本法、折现现金流法等。
市场比价法是通过比较市场上同类物业的交易价格，参照其价格水平和差异，在不同基准日对评估物业的价值进行确定，最常用的评估方法之一。
收益法是通过收益预测的方法，按照现有的或理论上的经济条件，推测物业未来的收益能力，计算出其现在经济价值的方法。
成本法是基于物业的建设成本和折旧值，计算物业的经济价值的方法，适用于新建物业或者有良好的建设历史记录的物业。
折现现金流法是通过分别确定物业未来几年的租金、折旧、税费等各种因素，并将这些现金流折现到当前时间，从而确定物业的市场价值。
四、评估报告的编制根据所采用的评估方法，对评估结果进行综合分析，编制评估报告。
评估报告应包括评估对象的基本情况、市场环境、采用的评估方法、评估结果以及结论和建议等。
评估报告还应具有实证性、确凿性、可比性和透明度等特性，需要确保评估人员的独立性和公正性。
五、评估结果的应用评估结果可用于房地产交易的客观定价、抵质押价值的确定、房地产税收的征收标准等方面的应用。
同时，评估结果还可以作为客观判断物业优劣、风险控制及投资决策的重要依据。
房地产评估的基本流程 (2)
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产的价值、可行性和潜在风险进行全面评估的过程。
它是房地产交易、融资和投资决策的重要依据。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
1. 收集资料评估师首先需要收集与评估对象相关的各种资料，包括房地产的基本信息、土地使用权证、建筑设计图纸、建筑物状况报告、相关法律文件、市场调研数据等。
这些资料将为后续的评估工作提供基础。
2. 查勘实地评估师需要亲自前往评估对象所在地进行实地查勘，对房地产的位置、周边环境、交通状况、配套设施等进行详细观察和记录。
此外，评估师还需要对房屋的结构、装修、设备设施等进行检查，并拍摄照片作为评估报告的依据。
3. 数据分析评估师将收集到的各种资料进行整理和分析，包括市场调研数据、土地价格、建筑成本、租金水平、销售价格等。
通过对这些数据的分析，评估师可以得出初步的评估结果，并为后续的评估工作提供参考。
4. 评估方法选择根据评估对象的特点和评估目的，评估师需要选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估对象的价值；收益法通过评估对象的租金收入或利润来确定其价值；成本法则是根据评估对象的重建成本来确定其价值。
5. 数据计算根据选择的评估方法，评估师需要对收集到的数据进行计算和分析。
例如，对于市场比较法，评估师需要比较类似房地产的市场交易价格，并进行适当的调整；对于收益法，评估师需要计算评估对象的租金收入或利润，并进行贴现；对于成本法，评估师需要计算评估对象的重建成本，并考虑折旧等因素。
6. 编写评估报告评估师根据数据计算的结果，编写详细的评估报告。
报告中包括评估对象的基本信息、评估方法的选择和理由、数据计算的过程和结果、评估师的意见和建议等。
评估报告需要准确、清晰地表达评估师的观点和结论，并提供相应的数据和分析支持。
7. 审核和复核评估报告完成后，评估师需要进行内部审核和复核。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价程序操作规
范介绍
集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产估价程序流程介绍
房地产估价程序流程
房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。
一、明确估价基本事项
包括:
(1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。
(2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。
(3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。
(4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。
所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。
(5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。
因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。
(6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
二、拟定估价作业方案
主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。
三、搜集估价所需资料
由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。
一般来说，所搜集的估价资料包括：
(1)产权资料
(2)房屋建筑资料
(3)市场交易资料
(4)土地资料
(5)法律和规划资料。
四、实地查勘估价对象
实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
相关阅读：
一、估价基本方法
1、成本法。
成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。
费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。
其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。
这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。
因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;
(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。
(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。
(3)楼层、墙体和层高的修正。
2.市场比较法。
市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。
由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。
因此，市场比较法操作的关键是：
估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。
房地产估价报告评价体系分两种，一类是针对房屋贷款、出售、入股等所作的，另一种是针对投资，前一种占主导
房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业，住房改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价，新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁，旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准。
特别是市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化，以及居民生活水平的不断提高，二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切，房地产二三级市场空前活跃。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
此外，企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据。
归纳起来主要有以下几个方面：什么是，及的必要性是什么
①是新形式下房地产管理工作的需要。
②是各类房地产交易的需要。
③是房地产抵押、典当和保险业务的需要。
④是房地产税收的需要。
⑤是房地产征用拆迁补偿的需要。
⑥是房地产纠纷处理的需要。
⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要。