旧楼改造工程造价控制管理

旧楼改造工程造价控制管理
【摘要】旧楼改造作为满足城市现代化发展的行之有效的手段。

具有总体面积小，所需的投资少，效益好等优点。

为此，本文从工程造价的角度出发，对在设计阶段，招投标阶段，施工阶段三个方面的造价控制，对旧楼改造工程造价管理问题进行了分析，提出了旧楼改造工程造价管理的控制要点，以保证旧楼改造的经济合理。

【关键词】旧楼改造造价控制
引言
随着经济的不断发展,生活水平的提高,人们对居住环境的要求越来越高。

上世纪七八十年代的建筑与现代园林式的高端、大气、上档次的智能建筑相比显得格格不入,影响城市的整体美观。

纵观各个城市的老旧小区要么位于城市繁华中心，要么位于人口密集地段，对这些老旧小区进行拆除重建，显然不科学、不是明智之举。

为了满足城市现代化发展的需求有必要对这些建筑进行改造。

旧楼改造已成为满足城市现代化发展的行之有效的手段,它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时,又减少了环境污染,又符合了城市整体美观的要求。

和新建的建筑物比较,旧楼改造工程具有总体面积小,所需的投资少,但工程涉及到的范围广、施工环境复杂，需考虑到小区各类管网、通信系统等不确定因素且不影响居民正常日常生活。

旧楼改造主要目的在于使建筑物的使用功能和整体美观得到提升,而不是改变原有结构，因此旧楼改造基本边设计边施工, 从而使得我们对旧楼改造的造价控制与管理的把握难度较大。

笔者按照旧楼外墙改造实例，对造价控制要点进行以下几点阐述。

一、设计阶段工程造价控制的重要性
在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。

设计是在技术和经济上对小区改造实施进行全面的安排，也是对工程建设进行规划的过程。

旧楼改造设计不同于新建房屋设计，不能按部就班，范范的套用其他房屋的设计模板，更不能套用外形结构相似的建筑图纸，指定改造方案。

设计人员承接任务后必须要到小区现场实地考察，了解小区环境及相邻建筑物外装饰风格，并翻阅原设计图纸，通过搜集得到的资料，我们可以了解目前旧楼的使用环境、荷载状况、所使用的建筑材料材质及其性能，基本构件的截面尺寸、节点的连接等情况，通过施工图纸可以确定工程预算量。

旧楼改造，需满足业主的要求进行改造，特别是对于居民区的旧楼改造，应满足不同业主的意见，所涉及的范围广，因此需制定不同的方案，这就使得项目方案的制定的难度相当大。

在充分掌握所得的资料并制定不同的改造方案，比较各方案的合理型、经济性以及社会效益，在对旧楼改造工程进行评审中最好有专家参与，可以从中发现是否有缺项漏报问题，施工方案是否合理。

同一建设项目，可以有不同的方案，从而有不同的造价。

因此，有必要在满足功能的前提下，做多个方案，通过技术比较、经济分析，选用技术先进、经济合理的设计方案，因此设计质量对整个工程建设至关重要。

二、招投标阶段工程造价控制的重要性
1、加大施工现场勘察的工作力度：过去对于招投标双方来讲，对此项工作并不十分的重视，他们往往把主要的精力放在施工图纸及招标文件的审核上，特别对于旧楼外墙改造项目，现场环境复杂，居民都已入住，各种防盗窗、雨棚、晾衣架、空调外机等等墙体附属物的拆卸装问题，殊不知，这样一来就很容易导致施工过程中变更费用的增加，对投资者来说不能做到有效造价控制。

为了避免追加造价，编标人员，根据改造方案，深入现场，了解改造小区现场情况，将有可能发生费用尽量考虑详尽。

因此，现场勘察的主要内容应放在项目所在的地理位置的勘察、施工现场的综合概况的勘察。

2、严格审查改造实施方案，对方案中做法考虑不详的、现场容易出现项目，对于方案中不明确的工程做法应在开标前加以明确，因此为了能够使招投标工作的顺利进行下来，作为招标方有必要对改造方案或图纸不完善的地方，做一个统一的明确，如在施工中需要调整的话，那再以变更的形式调整。

三、施工阶段工程造价控制的重要性
1、控制材料用量和价格
材料费在工程中的直接费占有很大的比例，因此工程造价的控制可以说是控制材料的费用。

我们在施工阶段中对材料用量的控制主要是按照合同中关于材料用量的规定，在材料用量控制后进行材料价格的控制。

而旧楼改造的施工过程经常会变更，因此要使施工阶段的造价控制得以实现，就必须要了解现场，掌握第一手资料，了解并掌握材料的信息，及时审批施工过程中材料的价格。

2、施工过程中由于旧小区不确定因素，工程变更会带来工程造价和工期的变化，经常会遇到不能符合现场实际方案无法实施或现场施工环境、施工技术的要求而产生的设计变更等。

工程变更一旦处理不好常会引起纠纷，损害投资者或承包商的利益，对项目目标控制很不利，承包方为了适应日益竞争的建设市场，通常在合同谈判时让步而在工程实施过程中通过索赔获取补偿。

由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使最终投资超出原来的预计投资，因此在施工过程中，对工程变更进行有效控制和管理就显得十分重要。

严格控制工程变更，减少变更费用在项目的施工阶段，业主或者监理对于施工单位提出的设计变更应严格控制。

由于旧楼改造涉及的工程综合量多而且范围广，在施工过程中有时需进行设计变更的原因很多，因此必须做到变更前了解工程变更的原因，是否有不用变更的方案和措施等。

对于必须变更，让施工单位证明不采取变更措施出现的对旧楼改造不利的结果，在充分论证的基础上，需要相关单位参与并同意，并且及时办理签证，特别是要有文字记录变更的过程。

在施工的过程中应尽量避免变更，因为变更会带来由于工程量的变化，由此造成工程损失。

在万不得已的情况下，明确了变更的原因，在满足项目目标的情况下可以考虑用价格低的材料代替价格高的材料。

此外，一定要严格遵守隐蔽工程现场签证制度，在隐蔽工程中要有监理参与，并做好验收记录，对于施工中的每一项隐蔽工程都要严格执行。

针对旧楼改造工程的变更内容，作为造价工程师需重新核查工程量，
并合理估算变更价格，在此基础上可采用技术经济分析比较，对工程中每个子项单价、数量和金额的变化应重新审核，最后可计算该项工程变更对工程造价的影响。

在旧楼改造的工程中，有一些情况在原先的设计时未考虑到的情况是正常的。

比如在旧楼改造工程后，发现由于原先各家各户安装的雨棚、防盗窗、晾衣架因外墙粉刷厚度的变化无法安装，须重新修改及煤气管道覆盖等问题，这项费用也就没在概算得以体现，诸如之类的情况在旧楼改造过程中经常会遇到。

3、加强施工现场签证管理
施工中的现场签证是由建设单位、跟踪审计单位、监理工程师、施工单位负责人对以下情形达成一致而共同签署的一种书面手续，这情形是指对合同以外施工活动且产生的每个增加工程和这个增加工程所耗用的工料、其他费用等。

现场签证有很大的作用，它是施工阶段的一个重要环节，它记录着现场的情况，是各管理部门和建设单位必须关注的一个方面。

现场签证在旧楼改造工程的实施过程中主要有以下几种情形：(1) 因建设单位原因，引起的工程量变更，造成施工单位不能正常施工或者窝工的损失；(2)在旧楼改造已经开始实行，因为建设单位的原因造成水电供应不稳定，使得施工未能正常进行，且施工时间延长，施工单位无法安排停工引起的经济损失。

因此，在旧楼改造的工程中，造价工程师应及时了解现场的情况，做到心中有数。

对于施工中必须的变更，应做到及时签证。

此外，在旧楼改造的施工过程中，还可能由于有其他客观因素会对整个施工过程带来变动，这些情形也可以用现场签证来处理。

四、结束语
随着城市建设的快速发展,人们生活水平的不断提高,对居住环境的要求也随之不断提高。

越来越多的现代化住宅小区也应时俱进,拔地而起，为满足人们对居住环境的要求，一些老旧小区，不得不跟着时代的变化而改变，而旧楼改造是满足城市现代化发展的行之有效的手段之一，它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时，又减少了环境污染，又符合了城市整体美观的要求，而工程造价管理是一项集管理、技术、质量、施工集一体的综合性系统工程，也是一个动态过程，工程造价管理应贯穿于工程建设的各个阶段。

因此，要真正做到旧楼改造工程投资的有效控制，就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管理。