不动产估价实习报告
实习报告书写格式
1.封面要求
各实践环节报告封面统一由教务处设计制作，请到各学院教务员处领取。
2.内容要求
1）实习报告、毕业调查报告、科研实践报告和专业综合实验报告内容应包括实习项目、指导教师、目的与要求、实习内容、实习日记、实习报告和总结等方面；
2）课程设计、课程论文和课题设计内容由指导教师根据自身课程特点确定；
3）具体内容格式可参照附表，要求字迹工整，填写认真（填写时括号中的说明内容应删除）。
3.评阅要求
各实践环节报告均应有教师评语，批阅教师签名，批阅日期，教研室主任意见，红笔批阅。
4.格式与装订
各实践环节报告内容均用A4纸填写，内容手写打印均可，左侧装订。如打印：一级标题字体黑体，字号四号；二级以下标题和内容字体宋体，字号小四号；单倍行距。
实习报告
《房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入 判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作 为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） （×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。
房地产估价大作业教学提纲
大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期
报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14
房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩
致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日
14春学期《房地产估价》在线作业
14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升
C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整
房地产评估报告模板
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
最新上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料
第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体质量功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
房地产估价心得66531
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
房地产估价作业-房地产技术估价报告
中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表
（二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表
（四）周围环境状况 周围环境状况表
三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况
经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增
房地产估价习题集
房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
房地产估价报告模板
房地产估价报告模板-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价期末考试说明
（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。 （二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为 元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价专升本阶段性作业3
房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益
(D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关
房地产评估报告
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学
第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价专升本阶段性作业1
房地产估价(专升本)阶段性作业1 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 房地产产品具有_____特性。(5分) (A) 位置的固定性 (B) 可挪动性 (C) 低值性 (D) 投资的低风险性 参考答案：A 2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分) (A) 出售方急于出售 (B) 存在房地产税费的转嫁 (C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣 (D) 卖方对市场行情很不了解 参考答案：B 3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。(5分) (A) 买卖双方的学历状况 (B) 买卖双方的偏好 (C) 讨价还价能力 (D) 感情冲动 参考答案：A 4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。(5分) (A) 容积率 (B) 绿地率 (C) 建筑密度 (D) 建筑红线后退距离 参考答案：C 5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。(5分) (A) 41.750 (B) 43.250 (C) 0.750 (D) －0.750
参考答案：A 6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。(5分) (A) 保持现状 (B) 装修改造 (C) 转换用途 (D) 重新利用 参考答案：D 7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。(5分) (A) 生地价 (B) 熟地价 (C) 毛地价 (D) 拆迁补偿安置价 参考答案：C 8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。(5分) (A) 有用性、稀缺性、有效需求 (B) 供给、需求、利用状况 (C) 权利、租金、利率 (D) 价值、使用价值、供求 参考答案：A 9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。(5分) (A) 周围环境状况 (B) 繁华程度 (C) 临街状况 (D) 附近是否有矿产资源 参考答案：A 10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。(5分) (A) 替代关系 (B) 互补关系 (C) 附属关系 (D) 没有关系 参考答案：B 多选题 11. 房地产物质实体包括_____。(5分) (A) 土地 (B) 地上建筑物
房地产评估报告模板
房地产评估报告模板
房地产估价报告 项目名称：xxxx房地产 委托方：马玉桂 估价方：xxxxxx 估价人员：xxxxx 估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一一年
致委托方函 马玉桂： 受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 安祺 xxxx地产评估有限公司 法定代表人xxx 2011年04月28日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx； 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业；
房地产估价考试试题及答案
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
房地产评估作业答案
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。