近年房地产宏观调控政策分析-第一小组

三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
2011房地产宏观调控政策实施效果
一线城市新建住宅成交面积
二线城市新建住宅成交面积
一线城市新建住宅成交价格
二线城市新建住宅成交价格
三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析 量跌价滞
三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
第三阶段
1998年~2010年全国平均房价走势 年 年全国平均房价走势
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
第四阶段： 第四阶段：2008-2010：从抑房价到保增长再到抑房价 ：
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
1998~2010年中国房地产调控政策回顾 年中国房地产调控政策回顾
特点
缺乏战略调控意识， 缺乏战略调控意识，过于重视政策调控手段 边看边调“ 多以通知、意见而非法律法规形式下发，临时性特征明显， “边看边调“，多以通知、意见而非法律法规形式下发，临时性特征明显，属 于短期行为 政策重复使用，力度不断加码（货币、土地、税收政策） 政策变动摇摆频繁，缺乏持续性 政策制定不严密，漏洞太多或难于执行 政策效果显现具有滞后性
数据来源： 数据来源：中国指数中心 中国房地产指数系统
三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
2011年第一季度东中西部地区重点监测城市综合地价增长率
全国地价总体水平小幅上升，居住用地价格涨幅回落引领总体趋势 主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，居住用地为4349元／平方 米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2.44%；同比增长率10.23%、 5.50%，地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居住地价环比、同比增幅均 较上一季度明显收窄。
问题
住房保障体系缺失： 年房改时确立经济适用房是住房供应的主体 年房改时确立经济适用房是住房供应的主体， 住房保障体系缺失：98年房改时确立经济适用房是住房供应的主体，政府将为 70-80%的居民提供经适房；03年经适房改为保障性住房；将大部分人群的居住问 的居民提供经适房； 年经适房改为保障性住房 年经适房改为保障性住房； 的居民提供经适房 题扔给了市场， 题扔给了市场，变相推动房价上涨 住宅供应结构失调：09年住房供地7.64万公顷，其中保障性住房供地占13.6%， 10年住房供地12.54万公顷，保障性住房供地占19.6%，580万套保障性住房完成不 到7成。 对经济和产业结构产生了重大影响，土地供应制度导致大量资金沉积在土地中 抑制房价的目标落空，高房价日渐成为社会民生焦点问题
非市场因素
行业监管缺失， 行业监管缺失，市场规范性差
一
对房地产行业及宏观调控政策的认识
房地产行业是重要的民生产业，满足人民安居乐业的 生活需求是其基本使命。
房地产行业的意义？
宏观调控的目的？
促进房地产市场供需总量、供需结构平衡，实现房地 产业与国民经济协调发展，保障国民安居乐业，社会 和谐稳定。
战略调控： 战略调控：从法律和行政角度出发，对市场环境进行 全局性的引导规划，维持供需总量和供需结构平衡， 保证住房保障体系的建立。
区域经济发展失衡
人口单向流动， 人口单向流动，一线城市压力过大 每年全国毕业大学生500~600万 农村城镇化，农村人口向城市流动
北京常住人口超1961万，年增60万 万 年增 万 北京常住人口超 2010年北京商品房销售面积 年北京商品房销售面积1639万平，约 万平， 年北京商品房销售面积 万平 折合20万套 折合 万套
土地成交面积 2011年一季度，全国120个城市共成交土地 面积8349万平方米，环比减少36%，同比减 少18% 样本城市的土地成交面积全部出现环比下降； 仅天津和成都出现同比上升 北京三月份0成交 全国部分城市土地市场成交金额整体态势
全国部分城市土地市场成交量整体态 势
土地成交金额 2011年一季度，全国120个城市住宅 用地平均楼面价1609元/平方米，环 比下跌11%，同比下跌8% 样本城市的土地成交金额仅武汉出现 环比上升，成都出现同比上升
背景：前一轮调控初现成效时，08年世界金融危机扩大 意图：确保GDP高于一切，政策救市 手段：货币政策由从紧转为宽松（08年上半年五次上调准备金率并增加房企税收，下 半年对个人购房降税、降贷款利率、降首付比例）；09年底开始再度加强房价调控力 度，10年新国十条起开始以各种手段进行限购，房产税登场 效果：上一阶段房价调控前功尽弃，09年放量大涨，10年房价“再创辉煌”
近年中国房地产宏观调控政策解析
第1小组 陈青 王婧 周佩 刘帆 彦斐 庄喆 香月孝文
一
对房地产行业及宏观调控政策 的认识与分析 我国历年房地产调控政策评析
二
三
2011房地产宏观调控政策评析 房地产宏观调控政策评析
一
需求增长
对房地产行业及宏观调控政策的认识
人口增长带来的刚性居住需求 大规模城镇化带来的刚性居住需求 城市居民生活水平提高带来的改善性需求：居者有其屋——居者优其屋 城市居民生活水平提高带来的改善性需求：居者有其屋 居者优其屋 住房保障体系严重滞后，社会底层居民也只能购买商品房解决居住问题 住房保障体系严重滞后，
2011.Q1
2010.Q4
2010.Q3
2010.Q2
11.03 住建部等限制公积金贷款购房首付比例； 11.15 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》； 11.16 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题 的通知》；
2010.Q1
1.10 “国十一条”； 国十一条” 2.12 《个人贷款管理 暂行办法》；
背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险 意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长 手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住 房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币） 效果：引发地方政府”圈地热“，房价加速上涨。
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
宏观调控的方式？
政策调控： 政策调控：运用货币、财政、税收、土地等政策措施进 行经济型约束，对市场价格波动进行调节，维持市场短 期局部的稳定，规范和发展房地产投资市场和消费市场。
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
第一阶段： 第一阶段：1998-2002：住房制度改革 ：
背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩 意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮 手段：“房改”，住房分配货币化 效果：激活了房地产市场，推动房地产业进入新的市场化发展时期
三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
1月26日，国务院颁布新“国八条”
三
保障性住房建设
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
2011年新颁布实施调控政策一览
1月初： 中央政府公布年度 月初： 中央政府公布年度1000万套保障性住房建设目标 月初 万套保障性住房建设目标 2月21日：住建部与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》， 月 》，10月 月 日 住建部与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》， 31日前全数开工，否则主要领导将受到最高免职的处罚 日前全数开工， 日前全数开工 3月11日：国土资源部下发通知要求各地切实落实保障房建设用地，并 月 日 国土资源部下发通知要求各地切实落实保障房建设用地， 坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况 4月2日： 国资委发文要求央企积极参与保障房开发建设 月 日 “新国八条”：要求各地方政府一季度出台调控细则和房价调控目标 新国八条” 2月中旬：北京、上海等城市先后发布“限购令”细则 月中旬： 月中旬 北京、上海等城市先后发布“限购令” 5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，商品房“一房一价”， 商品房销售明码标价规定》 月 日，《商品房销售明码标价规定 正式实施，商品房“一房一价” 不得随意涨价
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
第四阶段
1998年~2010年全国平均房价走势 年 年全国平均房价走势
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩 散至控制首置、改善性需求。
4.17 新“国十条”； 国十条” 4.19 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售 制度有关问题的通知》； 4.26 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》； 5.26 《关于土地增值税清算有关问题的通知》； 6.05 《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通 知》；
7.12 严格执行差别化房贷； 9.27 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 》； 9.29 “国五条”； 国五条”
数据来源：国土资源部2011年第一季度全国主要城市地价监测分析简报 数据来源：国土资源部2011年第一季度全国主要城市地价监测分析简报 2011
三
2011年房地产宏观调控政策评析 年房地产宏观调控政策评析
2011房地产宏观调控政策解读
战略调控意识增强，进行结构性调整，大力完善住房保障体系 政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，政治 意味更加浓烈 调控力度再次加大， 前所未有” 调控力度再次加大，“前所未有” 全面推广行政限购和问责制度的引入，显示了政府的强烈决心 利率和存款准备金率的屡次上调更多是中央应对通胀预期的举措，主要目 的是调控经济，但将Leabharlann Baidu接起到抑制房地产投资增长的效果 税收方面的调整增加了转让商品房的成本，加大了转让难度，对抑制投机 性需求具有一定积极意义 房产税率低于预期，更多为试点性质，目前对房市影响有限
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
第一阶段
1998年~2010年全国平均房价走势 年 年全国平均房价走势
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
第二阶段： 第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业 ：
限制房价
货币/信贷/税收政策
新“国八条”：进一步加大差异化信贷力度；5年内新购住房交易全额征税 国八条” 进一步加大差异化信贷力度； 年内新购住房交易全额征税 1月28日：上海、重庆开征房产税 月 日 上海、 1月20日、3月5日、4月21日：存款准备金率三次上调各 个百分点 月 日 月 日 月 日 存款准备金率三次上调各0.5个百分点 2月9日：存贷款基准利率上调 月 日 存贷款基准利率上调0.25个百分点 个百分点 4月6日：五年期以上公积金贷款利率上调 个百分点 月 日 五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点
第二阶 段
1998年~2010年全国平均房价走势 年 年全国平均房价走势
二
我国历年房地产宏观调控政策评析
第三阶段： 第三阶段：2005-2007：稳定房价 ：
背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点 意图：抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价 手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、 税收、土地） 效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到07年 下半年涨势有所放缓。
供给不足
制约性的土地政策：中央政府严格控制非农用地总量 制约性的土地政策： 地方政府垄断土地供给：“地王”频现、地价高升，土地出让金占地方政 府财政收入比例逐年攀升
房价因何 持续高涨？ 持续高涨？
房地产投资/投机行为
民间投资渠道狭窄， 民间投资渠道狭窄，闲置资金没有更优的保值增值选择 税制设计缺陷，房产持有成本过低，一户多房包赚不赔