资本论 课程论文 -王小飞

河南大学

浅析《资本论》部分理论与中国当下的房

价

资本论课程

王小飞

2012/5/8

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经济学实验班

浅析《资本论》部分理论与中国当下的房价

（王小飞经济学实验班）

摘要：中国当下的房价可谓是铁公鸡充血，居高不下。然而房地产业又是与百姓息息相关的产业之一，因此近几年国家一直在调控房地产业，但确是收效甚微，那么原因何在？马克思在几百年前就认识到了其本质因素。本文将从马克思《资本论》的地租理论和虚拟资本理论获得的一些感悟分析下当前新形势下中国的房地产市场。

关键词：级差地租房地产虚拟资本虚拟经济资本论投机泡沫

0引言

房地产又称不动产,是指土地以及土地上的所有自然资源和永久性建筑。房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。表面上看来我们仿佛在买的是房子，就是实实在在供人居住的那部分空间，那为什么不同的地段，城市，房价就会不一样，他们不都是钢筋水泥构成的，为什么中小城市房价三四千，而大城市就有三四万。马克思告诉了我们级差地租理论，马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。由于我国是社会主义国家土地资料归国家所有，所以垄断地租应不予分析。那么既然房价在不同地区会有所不同，为何近几年房地产不断发展壮大，竞争机制渐渐完善，房价却增长的如此迅猛。我想这是与当前我国虚拟经济不断发展，进而与房地产市场联系日益密切不无关系。虚拟经济的概念由马克思提出的虚拟资本衍生而来。马克思认为，虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度的基础上产生的，包括股票、债券等。虚拟资本可以作为商品买卖，可以作为资本增值，但本身并不具有价值；它代表的实际资本已经投入生产领域或消费过程，而其自身却作为可以买卖的资产滞留在市场上。当前我国房地产与银行信贷紧密挂钩，以至于房地产近乎绑架了金融业，一旦房产市场泡沫崩溃，所带来的危机可能正如美国的次贷危机一样难以预料。因此当今形势下必须从虚拟经济角度分析当前我国房经相背离的进行合理的解释。

1 地租理论与房地产业

中国房价如此之高，一些大城市快赶上了国际水平，这完全是不符合中国当前整体经济形势的。中国当前虽然总GDP已达到世界前列，但人均收入水平却还在百十位，中国经济发展仍然有很多的问题，中国相当一部分地区还很落后。很显然这里面有很大一部分泡沫。但是无可否认的是富人越来越多，中产阶级越来越壮大，当前对房子的需求量还是供小于求的，这是房价攀升的内在动力。

目前房价过高主要集中的一线大城市，它的高房价应按“级差地租”理论来解释，肥力和位置是级差地租存在的两个不同原因。而我们现在讨论商品房，所以，可以抛开肥力不谈，只考虑位置因素。目前城市建设中广泛进行的土地置换实际上就是利用地区差异来换取更多的利益，按“级差地租”理论，不同级别的城市就应有不同的房价，有不同的进入成本和居住成本。如果采取一样的房价，那么必然会进一步加剧北京上海等城市的拥堵。

马克思在《资本论》第二卷中写道：资本主义建筑业主，“他的职业是为市场建筑整排

的房屋或市区，就像单个资本家作为承包人从事铁路建筑一样”“以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋；现在，他却必须购买大块地皮（通常以99年为期租用），在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超过他本人财产的二十倍到五十倍”“这笔基金用抵押的办法借来，钱会按照每栋房屋建筑的进度，付给建筑业主……任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模从事这种建筑，就得不到发展……信用制度的发展使他可以不用自己的资本而用别人的资本来预付、来冒险”。“建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的”第三卷，“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”。“一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含着土地所有者剥削土地、剥削地下资源、剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。”马克思告解密了高房价的秘密，建筑成本是很低的，我们付出的高价主要是土地“附着物”，是“地段、地下资源、空气”，在当代中国，是“地段、户口、就近入学权……”，是作为“生命的维持和发展的权利”。

马克思明确的告诉我们，“建筑投机的真正主要对象是地租”，“这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有压倒性的影响。”这个也正是我国一线二线城市以及同一城市不同位置房价存在如此大差别的原因了。同时也就不难解释为什么房地产会一环，二环，三环，四环，五环……不断地扩张，价钱也如阶梯般一阶一阶的。不同收入的人住在不同的地段，正如资本家租给农民土地一样，谁能够缴纳的地租高，谁能够租到的土地就更加肥沃，位置也更优越。？人们都希望自己住的小区绿化好，空气质量高一些，治安不断改善，基础设施进一步完善，周边配置医疗、商业、学校等资源更好更高端。我们所希望的这些改善，我们没有直接投入，但是有人投入，这个投入都要反映在土地这个要素的市场价格中。随着我们城市化的进程不断发展，城市居住质量的不断改善，城市竞争力的不断增强，这个级差地租也必然要影响到地价，进而像我刚才说的，传导到房价。很多人都说自己买不起房子，其实他买得起房子是有的，三千块四千块他买不起吗？买得起。在二线小城市，那儿的房子不缺，为什么不买呢？他要的是特定地块的房子，为什么很多人宁愿在大城市花百十万买套小房子，也不愿意在小城市买套大房子呢，马克思说“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价值。”在中国传统文化就是买房传后，这一文化进一步加大了我国人民对住房的刚性需求。在土地面积本就有限的情况下，当一部分人——虽然比例不大，但是乘以我国人口基数16亿，就是很庞大的人口——去追求过少的中心地段房价后，会急剧推动房价的上涨，而周围地段的房价，则会随着中心地段房价的上涨进一步上升。为了拉开中心地段房价与郊区房价的区别，中心地段房价则会进一步加速上涨。这种恶性循环在土地面积越来越少而购房需求越来越大的情况下，以较快的速度推进我国房价的不断攀升。

当然还有一些投机性的需求，例如一些投机炒房者，买了好几套房，等到放假攀升时再出手，这也间接性的导致了房价的攀升，但这种投机是蕴含者泡沫和风险的，同时要依靠虚拟经济的发展作为支撑，这将在下一篇幅中详细讲解。

中国政府要想调控房价控制住“地租”不就行了，中国土地是公有制的，为什么房地产就能够获得土地使用权呢。这就要问土地监管部门了，其实原因很简单，国家需要发展，需要财政收入，卖地就成了很好的简单选择。在马克思那里，资本家拥有土地所有权，因此把地租给了农民。而在中国是政府先把地租给了开发商，开发商再建成具有实体形态的房子，高价卖给消费者，但其本质是转让了土地使用权（中国70年），也即转嫁了向国家买地的地租，同时再大赚一笔。如果房价猛然下降，受不了的不仅是开发商，也很可能是中国政府和中国经济。