房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素
影响房地产市场需求的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下:
(1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。
(2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。
(3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。
(4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。
某种房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间,对一种物品的消费如果多了,对另一种物品的消费也会多起来。因此,一种房地产的互补品的价格低时,对该种房地产的需求就会增加。例如,大城市郊区的住宅,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会增加。
(5消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响,还受到其预期的影响。例如,消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平,还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格未来涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时,就会增加现时需求;相反,就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时,就会增加对房地产的现时需求,因为“今天不买,明天更贵”;相反,就会持币观望,减少对房地产的现时需求,因为“今天买进,明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。
由上可知,当一种房地产的价格低时,当消费者的收入高时,当消费者对该种房地产的偏好程度增强时,当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时,当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时,消费者对该种房地产的当前需求通常会增多;反之,消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。
房地产影响因素分析 (2)
东岳论丛 { ．．加 ，． 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛) [关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济 政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说，它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价 地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分 配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地 市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地 ％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.
房地产经济学复习题附答案
房地产经济学复习题附答案 《房地产经济学》复习题一 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．我国城市建筑地块的所有权属于（） A．国家所有B．社区所有C．企业所有D．个人所有 2．考察经济现象趋向均衡状态的调整期间的变化，可运用（）A．抽象分析B．均衡分析法C．静态分析法D．过程分析法3．国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（） A．等比例关系B．偏态分布关系C．正相关关系D．负相关关系4．资本形成表示在一定时间内国民经济中资本的（） A．增加B．递减量C．保有量D．消耗量 5．保罗·萨缪尔森认为地租量取决于土地（） A．供给者之间的竞争B．管理者的偏好C．投资者的选择D．需求者之间的竞争 6．土地级差生产力是产生级差超额利润的（） A．物质基础B．自然基础C．经济基础D．理论基础 7．各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益被称为（） A．集中效益B．集聚效益C．集成效益D．集合效益 8．投资收益现值减去成本现值为（）
A．净资产B．净负债C．净现值D．净投资 9．屠能提出的农业区位理论模式是（） A．π=P-C-T B．π=P-D-T C．π=P-B-T D．π=P-A-T 10．克里斯塔勒的城市区位理论是概括为（） A．六边形城市空间分布模型B．五边形城市空间分布模型C．正方形城市空间分布模型D．三角形城市空间分布模型11．由工商、服务等行业的生产经营场所的需要而形成的房地产需求是（） A．生产性需求B．消费性需求C．投资性需求D．娱乐性需求12．商品需求缺乏价格弹性，即（） A．E d＞1B．E d＜0C．0＜E d＜1D．E d＜1 13．房地产一级市场的本质是土地（） A．经营权和使用权的分离B．典当权和使用权的分离 C．抵押权和使用权的分离D．所有权和使用权的分离 14．在房地产权利价格中，最完全最充分的物权是房地产的（）A．所有权B．使用权C．经营权D．抵押权 15．引起房地产价格周期性波动的根本原因是市场经济的（）A．间断性变化B．周期性变化C．连续性变化D．偶然性变化16．在下列选项中，属于影响房地产价格的政治因素的是（）A．社会治安B．文化时尚C．地理位置D．国家间的关系17．国家所有制企业对国家授予其经营管理的财产具有（）A．法人财产权B．赠与财产权C．继承财产权D．变更财产权
房地产经济学练习题
房地产经济学练习题专科 一、单选题下列每小题的备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。请将你选定的答案字母填入题后的括号中。多选、错选、不选均不得分。 1、房地产的涵义是( A )。 A. 建筑地块与房屋建筑物 B. 房产和地产的总称 C. 房地产行业 D. 房屋财产 2、土地市场的低流动性是指( )。 A. 土地变现能力较小 B. 土地权属关系复杂 C. 土地市场具有垄断性 D. 土地供应缺乏弹性 3、从总体上看，房地产业主要属于( C )。 A. 第一产业 B. 第二产业 C. 第三产业 D. 第四产业 4、与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( C )。 A. 衰退时期一般来得较晚 B. 高涨时期一般来得较晚 C. 波动波幅基本一致 D. 萧条时期相对较长 5、房地产市场的双重特性是指( B )。 A. 供给与需求 B. 所有权与使用权 C. 保值与增值 D. 消费与投资 6、通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平( )。 A. 越大 B. 越小 C. 不变 D. 不确定 7、当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给( D )。 A. 完全缺乏弹性 B. 单位弹性 C. 富有弹性 D. 缺乏弹性 8、房地产供需平衡是指( C )。 A. 供需总量平衡 B. 供需结构平衡 C. 供需总量平衡和结构平衡 D. 供需相对平衡和绝对平衡 9、房地产市场的有效供给是指( A )。 A. 现实供给 B. 潜在供给 C. 与有效需求相适应的供给 D. 与潜在需求相适应的供给 10、按开发的规模可把房地产综合开发划分为( A )。
A. 单项开发和成批开发 B. 新区开发和旧区改造 C. 住宅用房、商业用房和工业用房开发 D. 土地开发、房屋开发和综合开发 二、名词解释 1、房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、财务净现值 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。 3、房地产市场周期指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 4、净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。 5、国有土地使用权划拨是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 6、建筑物价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值 三、简答题 1、简述不确定性评价的方法。 答：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。 2、简述一般房地产投资的程序。 答：一般房地产投资程序：投资机会，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建设→竣工投入使用→房地产资产管理. 3、简述我国房地产金融市场的结构。 4、答:房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产证券市场是主干市场，其他为辅助分市场。房地产借贷市场可以分为房地产储蓄市场和房地产贷款市场，房地产贷款市场分为信用贷款市场和抵押贷款市场，抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级贷款市场。房地产证券市场可以分为股票市场和债券市场，按级别划分也可分为一级和二级市场 4.简述房地产项目经济评价方法中动态评价的含义、特点及主要评价指标。 动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评
房地产经济学的——2 期末考试试题及参考答案
《房地产经济学》复习题——2 一、名词解释 1、不动产 不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。 2、土地二级市场 土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。 3、土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 4、绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。 5、地役权 是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利。 6、物业税 所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。 7、房价收入比 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。 8、基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。 9、房地产投机 是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。 10、住房优惠券政策 政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。 11、房地产价格指数 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。 二、问答题 1、地价的变动趋势包括哪些？ （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： a)社会经济发展水平提高； b)人口数量及家庭户数增加； c)土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地 的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征
影响房地产市场的因素有
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
房地产销售地影响因素分析报告
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
房地产经济学复习题2
、单项选择题 1由追加投资带来的超额利润所转化的地租为 （C ） b .级差地租i 2. 选择居住用房地产微观区位 应考虑的主要标准是 （B ） a. 处于主要工业区 c .人口流量大 3. 城市建筑地块的所有权 a. 归国家所有 c .归占用企业所有 4. 某项投资的净现值是指 b. 交通便捷，环境好 d .劳动成本彳氐 （A ） b. 归集体所有 d .归政府管理部门所有 （A ） a .投资收益现值减去投资成本现值 b .累计投资收益减去累计投资成本 c. 当前投资收益减去当前投资成本 d. 该项投资的产出的现在市场销售价值 5. 可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指 （C ） a. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 b. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 c. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 d. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 6. 从区域经济角度来看，房地产业是一个（ C ） A .区域差异不大的行业 B .收益较大的行业 C .级差收益明显的行业 D .以区域布局为基础的行业 7. 在一定时期内（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（ C ） A .房地产业的增长值 B .房地产业的总收入 C .房地产业生产总值 D .房地产业的贡献值 &通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（ A ） A .越大 B .越小 C .不变 D .不确定 9. 绝对地租是指（D ） A .土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租 B .土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租 C .由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 D .只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租 10. 当房地产供给弹性系数大于零小于 1时，表明房地产供给 （D ） A .完全缺乏弹性 B .单位弹性 C .富有弹性 D .缺乏弹性 11. 房地产供需平衡是指（C ） A .供需总量平衡 B .供需结构平衡 C .供需总量平衡和结构平衡 D .供需相对平衡和绝对平衡 12. 房产供给弹性较小是在房地产供给的（ C ） A .市 a .绝对地租 c .级差地租ii d .垄断地租
影响房地产市场需求因素
（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价
房地产价格影响因素分析
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
房地产经济学试题
房地产经济学试题 全国2009年4月高等教育自学考试 房地产经济学试题 课程代码：00168 一、单项选择题(本大题共25小题，每小题1分，共25分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产商品具有耐久使用的自然属性，表明了它的（） A.内涵统一性 B.效用的长期性 C.空间固定性 D.需求的普遍性 2.在国民经济产业体系中，房地产业属于（） A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第四产业 3.随着经济快速发展，我国居民消费结构发生了重大变化，表现为（） A.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重也增加 B.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重却下降 C.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重也下降 D.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重却增加 4.系统地阐述农业用地空间分布问题的学者是（） A.马克思 B.韦伯 C.克里斯塔勒 D.屠能 5.房地产价格形成的基础是（） A.生产成本加销售利润 B.生产成本加开发利润 C.生产成本加超额利润 D.生产成本加施工利润 6.按照住房公积金管理规定，职工个人缴存的公积金是（）
A.归职工个人所有 B.归行政机关所有 C.归企业单位所有 D.归监管部门所有 7.政府推行廉租房建设制度体现了住房消费的（） A.商品性 B.福利性 C.社会保障性 D.公平性 8.地租的性质、内容和形式不同是由于存在不同性质的（） A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地抵押权 D.土地他项权 9.社会主义条件下的城市地租归属于（） A.个人 B.集体 C.国家 D.开发商 10.对成本价房和廉租住房的房租，应实行（） A.市场定价 B.国家定价 C.行业定价 D.企业定价 11.房地产法律手段的调控作用，是通过立法和（） A.仲裁来实现 B.调解来实现 C.协商来实现 D.司法来实现 12.房地产开发项目的建设监理层次包含政府建设监理和（） A.监理委员会监理 B.监理公司监理 C.社会建设监理 D.个体组织建设监理 13.城市土地资源的特点是稀缺性和（） A.可再生性 B.不可再生性
房地产影响因素分析
房地产影响因素分析 （背景）2002年以来，我国商品房销售额大幅攀升 地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时，已经成为抑制消费的重要因素。 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 （引言）国际上关于房地产有一种普遍的观点：人均收入超过1000美元，房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。我们这篇论文，主要探讨房地产影响因素分析，主要从人均收入对房地产长期发展的影响阐述。 年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639
1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057 5425.1 479 2062.569 1999 2818.805 5854 472.8 2052.6 2000 2674.264 6279.98 476.6 2111.617 2001 2830.688 6859.6 479.9 2169.719 2002 2906.16 7702.8 475.1 2250.177 2003 3011.424 8472.2 479.4 2359.499 2004 3441.62 9421.6 495.2 2713.878 X1=建材成本（元/平方米）X2=居民人均收入（元）X3=物价指数Y=房地产价格（元/平方米） 初定模型：Y=c+a1*x1 +a2*x2 +a3*x3+et Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/05/05 Time: 23:04 Sample: 1990 2004 Included observations: 15 Variable Coefficie nt Std. Error t-Statistic Prob. X3 2.537578 0.590422 4.297908 0.0013 X2 0.146495 0.020968 6.986568 0.0000 X1 -0.01801 6 0.035019 -0.514447 0.6171 C 33.20929 118.2747 0.280781 0.7841 R-squared 0.983094 Mean dependent var 1753.31 7 Adjusted R-squared 0.978483 S.D. dependent var 600.953 6 S.E. of regression 88.15143 Akaike info criterion 12.0191 7 Sum squared resid 85477.42 Schwarz criterion 12.2079 8 Log likelihood -86.1437 6 F-statistic 213.218 6 Durbin-Watson stat 1.504263 Prob(F-statistic) 0.00000
房地产经济学期末考试B卷
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 期末考试B卷 课程：房地产经济学年级： 姓名：学号： 一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分） 1、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。 （1）工资（2）地租（3）利润（4）生产成本 2、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，风险补偿率为5％，那么该经济社会的一般报酬率为____________。 （1）8％（2）5％（3）3％（4）13％ 3、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。 （1）收入水平的变化（2）对未来的预期 （3）可替代商品价格的变化（4）房地产开发成本 4、一宗房地产交易能够达成的充分条件是___________。 （1）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 （2）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 （3）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 （4）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 5、从学科性质上来说，房地产经济学是____________。 （1）整个经济科学的理论基础 （2）整个房地产经济学科的理论基础 （3）包容房地产开发、经营等实际操作技巧的综合性学科 （4）属于规范经济学范畴的理论科学 1页
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 6、政府对房地产业进行宏观调控，要遵循___________。 （1）行政手段为主，经济手段为辅 （2）行政手段为主，计划手段为辅 （3）经济手段为主，行政手段为辅 （4）经济手段和行政手段并重 7、房地产需求的特殊性主要表现在___________。 （1）房与地需求的统一性（2）收益主导性 （3）位置（4）投资和消费的双重性 8、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。 （1）利率下降，土地价格提高 （2）利率上升，土地价格提高 （3）利率下降，土地价格降低 （4）没有关系 9、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。 （1）20％（2）15％（3）10％（4）5％ 10、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。 （1）成本投入的数量（2）成本投入的数量和时间 （3）支出与收入的数量和时间（4）销售收入的数量 二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由，不说明理由不得分。每小题3分，本题共15分） 1、根据工业区位理论，凡是原材料系数大于1的工业，工厂应设在产品的中心消费地。（） 2、土地价格一般由土地资源价格和土地资产价格组成。其中土地资源价格是指土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所 2页
房地产经济学天津大学作业答案
房地产经济学复习题 一、不定项选择题 1、（）初步揭示了地租与土地所有权的关系。 A．杜尔哥B．杜能C．威廉·配第D．洛克 2、马克思认为绝对地租形成的原因是对（）的垄断。 A. 土地所有权B．土地经营权C．土地使用权D．土地租赁权 3、在地役关系中，因使用他人土地而获便利的土地为（）。 A. 供役地B．需役地C．地役权D．供役地人 4、地租有（）三种形式。 A．劳役地租B．实物地租C．货币地租D．资本地租 二、判断题 1、房地产市场是房地产商品一切交换或流通关系的总和。（） 2、房地产产权可以为不同所有者占有。（） 3、住宅消费潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、规划设想、政府政策等变量的影响。（） 4、克里斯塔勒的中心地理论是建立在人口和资源均匀分布的假设之上的。（） 5、农业周期是非常著名的行业经济周期，代表人物是莫代卡·伊泽克尔。（） 6、房地产经济周期与宏观经济周期波动方向相反，是一种负相关关系。（） 7、大卫·李嘉图认为经济学意义上的地租仅指“为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品”。（） 三、名词解释 1、典权 2、地役权 3、房地产经济周期 4、房地产市场 5、房地产供给（微观） 6、级差地租Ⅱ 7、土地所有权 8、绝对地租 9、房地产业 10、产权变动 11、城市垄断地租 12、房地产中介服务 四、填空题 1、（）是存量房地产的交易市场，是消费者之间进行横向交易的市场。 2、一般说来，决定房地产（）的因素主要有可替代程度、租金比率、需求迫切程度和使用期限。 3、如果从广义的层面上理解，地租是一种不仅限于（）的租金。 4、马克思认为个别生产价格与社会生产价格的差额是（）的来源。 5、大多数农产品、矿产品的加工工业，一般都布局在（）产地。 6、（）产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在分离的状态。 7、房地产经济周期的波长与宏观经济周期（）。 8、（）认为经济学意义上的地租仅指“为使用土地的原有和不可摧毁的生
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产经济学试题12
《房地产经济学》试题12 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( ) A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 2.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.0
8.房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( ) A.弹性较小、无弹性、弹性较大 B.弹性较大、无弹性、弹性较小 C.无弹性、弹性较小、弹性较大 D.无弹性、弹性较大、弹性较小 9.在房地产估价中，成本积算思路的理论依据是( ) A.生产费用价值论 B.生产效用价值论 C.劳动价值论 D.资本价值论 10.房地产企业常用的贷款方法不包括( ) A.信用贷款 B.保证贷款 C.抵押贷款 D.政府贷款 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产业周期性波动经历的阶段有( ) A.繁荣阶段 B.衰退阶段 C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段 E.平稳发展阶段 2.在房地产价格构成中，销售费用包括( ) A.广告宣传费 B.管理费 C.财务费用 D.销售代理费 E.税费 3.按照经营内容和方式的不同，房地产企业主要可分为( ) A.建筑企业 B.房地产开发企业 C.房地产中介服务企业 D.物业管理企业 E.房地产综合企业 4.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( ) A.可贷额度 B.最高额度 C.最低额度 D.还款能力 E.利率 5.影响房地产投资的商业风险有( ) A.资本支出 B.总可能收入
房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素
影响房地产市场需求的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。