东方夏威夷水景别墅项目可行性研究梁向峰

第1章编制依据及程序

1.1 编制依据

编制依据有：

(1)东方夏威夷水景别墅项目建议书

(2)国家发展改革委员会和建设部2006年《建设项目经济评价方法与参数》第三版

(3)国家发展计划委员会2002年《投资项目可行性研究指南》

(4)政府部门规定用于项目评价的数据，具体包括：动静态投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率。

(5)相关房地产项目市场价格的数据资料

1.2 编制程序

编制程序为：

(1)通过阅读东方夏威夷水景别墅项目建议书，熟悉项目概况，掌握项目主要经济技术指标。

(2)按照《投资项目可行性研究指南》要求，制定可行性研究报告的写作大纲。

(3)采用经济评价方法，对东方夏威夷水景别墅项目进行静态与动态财务评价。

(4)对东方夏威夷水景别墅项目进行敏感性分析。

(5)分析与总结，得出项目是否可行的结论。

第2章项目的工程概况

2.1 建设单位

上海元龙企业发展有限公司。

2.2 工程项目名称

青浦“东方夏威夷”水景别墅。

2.3 建设地点

“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村(原青浦县淡水养殖场)，北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界(南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外)，建设用地面积约46.7公顷。

2.4 建设内容

“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米，公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1-2车位的车库，还规划建造公用停车位。预计该小区最大用电负荷6000KV A，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线为880对。

2.5 基地现状及动拆迁

项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米(淤泥深度约0.5米)，淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。

项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年(含前期工作)，计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售完。

第3章项目建设的必要性

3.1 项目提出的背景

项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近大量高级白领、商务人员工作的外国公司、闵行区的高科技工业园区等区域，这样的地理优势为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。

目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。

3.2 建设的必要性

3.2.1 项目建设符合地区发展规划

青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。

3.2.2 项目基地选址优势

项目基地系原青浦区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠

通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。

3.2.3 项目建设满足房地产市场的消费需求

随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。同时，整个小区内的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。

3.2.4 项目建设的必要性

在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。

本项目建筑符合青浦县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。