详尽的踩盘技巧及要点演示文稿

1. 第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。 一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。
2. 第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询 问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低 价或者某个楼层的具体价格之类的。
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一、踩盘要求及技巧
（一）踩盘存在的问题 （二）踩盘时的心态 （三）踩盘的目的 （四）踩盘的要求 （五）踩盘的技巧 （六）踩盘经Leabharlann Baidu分享
二、宏观市场分析 三、松岗区域市场分析
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要需技踩
求要巧盘
注
的
意
目
的
的
问
题
5
问题是······我心里怕怕的！
踩盘不仅仅是市场研究者的事情！销售、策划，也是要经常去踩盘！
工程进度
主推组团
主推户型、面积
销售价格 （元/㎡）
分析评述（楼盘 自身及周边环境 配套的优点、缺
点）：
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销售中心 外部包装
销售中心 内部布置
销售人员 仪容仪表
销售人员 服务态度
销售人员 销售技巧
掌握技巧才是硬道理！
1. 踩盘其实就是一个沟通交流的过程，踩盘者首先就要把自己推销出去， 让销售人员愿意跟你说话、交流。
踩盘是良心和自 尊心双重考验
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一切都是心态在作怪！
踩盘其实还是一个技巧的问题，销售人员可以跟你和和气气，
却是笑里藏刀，给你的信息没一个真实。
刚入行的销售人员在踩盘时，都会出现羞涩的状况，其心理潜意 识就是觉得我不是客户，我还买不起房。如何炼成自信、主动、 不卑不亢的赢家心态，在踩盘进入售楼部时保持镇定的心理？
4. 就是为了了解各楼盘的销售实力，销售人员可向同行学习。
5. 同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
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需要搜集什么情报？
发展商 销售代理 物业管理公司 所处区域、位置 市政配套 交通情况 开发规模 交楼标准 物业管理费 （元/㎡） 主力消费群 客源结构 建筑园林风格 广告定位与诉求
优惠措施
车位售价
做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的。一般来说假扮 客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又
能够不引起很多事故。
（2）直接标明同行的身份
一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情 况下还是能得到优待的；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不 被同行善待的记忆。
定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的 产品比竞争对手更吸引消费者。
2. 很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事 情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白
了就是为了搜集情报和增长见识。
3. 作为地产销售和策划，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的 地产中介公司对此要求尤为严格。
就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，自己买也 是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，
精神胜利法！
难道来踩盘的人 7 就不能买房子？
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的确，在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！
一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。
这三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出、险象环生
往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。
“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。
3、踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，最好不要穿行政装。
问话不要太专业，最好兜圈子问，有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己 把东西主动说出来。这是暗调，不好弄得，如果两个人配合一下，会更好一点， 一暗一明。
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以什么的身份和借口交谈会最佳？
（1）假扮客户
踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即 使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明 了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样
通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客 户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。.
这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一 般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生 气。因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举。
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通过几个回合的“较量”， 我平时的经验一：
在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人
员对竞争对手一无所知，不能给予客户有理、有利、有节的回应，
马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。
孙子曰：知己知彼 百战不
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殆
踩盘就是为了搜集情报和增长见识； 做到“知彼知己，百战不殆”
1. 所谓”耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场
详尽的踩盘技巧及要点演示文 稿
优选详尽的踩盘技巧及要点
1. 你知道为什么要踩盘吗？——作用 2. 你知道踩盘有哪些要求、需要掌握什么技
巧？——学习 3. 你了解房地产宏观环境吗？——周边市场 4. 你知道现在的房地产市场是一个怎样的市
场？——评价
“踩盘！踩盘！踩 盘！”他不耐烦的喊着： “不熟悉市场，巧妇难 为无米之炊！”
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踩盘一定要 端正心态
聪明的我，为何而来？
——搜集情报＋学习！
踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员
的赢家心态。
踩盘的目的有三个：
一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况； 二是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。 三是学习别人的素质、水平、能力、技巧！
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很 多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要 去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5： 30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就 要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员 清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。