《资产评估专业基础》知识梳理(资产评估的基本方法)【圣才出品】

第二章资产评估的基本方法

考试要求：

（1）深刻理解市场法、成本法、收益法的含义及应用前提和应用程序；

（2）掌握市场法、成本法、收益法应用中各类指标参数的估算与确定；

（3）掌握如何选择资产评估方法。

第一节市场法

一、市场法及其适用的前提条件

1．市场法的含义

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出同样或类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2．市场法应用的前提条件

（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；

（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。

二、运用市场法进行资产评估的方式

在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且应足够多；另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。

参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析

1．运用市场法评估资产的程序

（1）明确评估对象；

（2）寻找参照物；

（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物（选择两个或两个以上的可比参照物）；

（4）把被评估资产与参照物比较；

（5）分析调整差异，作出结论。

一般来说，市场越活跃，市场法运用的空间越大，评估结论越合理。

2．市场法的优缺点

优点：

（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：

（1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节成本法

一、成本法及其适用的前提条件

1．成本法的涵义

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据是：

（1）资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。

（2）资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：

①资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值；

②资产的功能性损耗，也称功能性贬值；

③资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

2．成本法应用的前提条件

（1）应当具备可利用的历史资料

成本法的应用是建立在历史资料基础之上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

（2）形成资产价值的耗费是必须的

耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费，采用成本法评估资产，首先的问题是这些耗费是必须的，而且这些耗费应体现社会或行业平均水平。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

被评估资产评估值＝重置成本×成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）

1．重置成本及其估算

重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本：前者是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出；后者是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。

更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，不同在于技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。

（1）重置核算法

重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市场价格计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，直接成本应按现时价格逐项加总。

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。间接成本可按下列方法计算：

①按人工成本比例法计算，间接成本＝人工成本总额×成本分配率，其中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额×100%；

②单位价格法，间接成本＝工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时；

③直接成本百分率法，间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率。

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

=⨯资产评估时物价指数

资产重置成本资产历史成本

资产购建是物价指数或：资产重置成本＝资产历史成本×（1＋物价变动指数）

资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。

定基物价：制定物价指数的基准是一致的。

物价指数法和重置核算法的区别表现在：

①物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。