北京亟待更新改造老旧小区的现状及评估

北 京 市 重 点 街 道 “平 改 坡 ”工 小。在现实中， 建筑物具有耐久性，
作 目 标 是 为 了 配 合 迎 接 奥 运 会 和 更新或改造需要巨大的费用。如果
旧城历史文化保护区的房屋保护 只是为了满足当前需求去更新改
修缮工作。主要以市、区两级政府 造一些低水平的多层建筑物， 那么
拨款和产权单位自筹资金的方式， 这些建立在近期考虑下的改造后
近 ５００ １０００ １５００ ２０００ ２５００ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ３０００ ４０００ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ２５００ ３０００ 远
宽 １６ ８ ５
３
２窄
注： 其中至城市中心直线距离根据 ２ 环、３ 环、４ 环、５ 环、６ 环位置核算。
要素
小区名 双榆树知春东里
双榆树知春里 双榆树知春北里
·周边房价（ 千元／平方米）
近 ３．５ ５．５ ８ １２ ３０ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ３０００ ４０００ 远
近 １００ ２００ ４００ ７００ １０００ 远
高 １０ ８ ６
５
３低
周 ·到最近小学距离（ 米） 边 ·到最近医院距离（ 米） 环 ·到最近商业设施距离（ 米） 境 ·最近道路宽幅（ 米）
境中等， 所以应着眼于未来， 略作 墙体粉刷等局部更新， 基本维持现 状。从周边环境与城市发展的角度 综合考察， 进一步等待开发时机。
三、小结 针对老旧小区更新改造需求 的日益突出， 本论文尝试建立评估 体系对老旧小区更新改造分类及 时机进行评判。依据理论及可利用 资 料 分 生 活 环 境 、区 位 和 周 边 环 境 三个方面， 采用具有可操作性的 １４ 个指标进行更新改造分类评估， 并 分类举出具体案例， 提出在确保生 活环境的前提下， 应根据土地收益 和更新改造费用来决定老旧小区 更新改造的定位和时机。在改善人 民居住环境的同时， 尊重市场规 律， 减少社会费用， 维护长期及社 会总体效益。 然而由于我国关于小区属性
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保
护 珍自 惜然 环
境
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而 “平 改 坡 ”是 指 在 建 筑 物 结 环 境 状 况 是 决 定 更 新 改 造 迫 切 性
构许可、地基承载力达到要求的情 的一个首要因素。
况下， 将多层楼房平屋面改造为坡
从经济学角度来讲， 决定住宅
屋顶， 以达到改善建筑物功能和景 更新改造的一个根本性因素就是
观效果的房屋修缮工程。
其土地收益与更新改造费用的大
改善城市景观和居民生活条件， 尤 的房屋， 还有可能在不久的将来被
其是提高多层楼房顶层房屋的保 高层建筑所替代， 所以只按照当前
温隔热和防水功能。
需要实施改造并不可行。在时机成
而亟待更新改造的老旧小区 熟之前维持现状， 可使社会费用实
可 以 理 解 为 除 去 危 改 房 和 “平 改 现最小化， 从而更具有长期及社会
对表 １ 中各指标按照所示标 准， 分 ５ 段评价， 相应给予 １ 到 ５ 的评分， 实现对各小区生活环境、 区位和周边环境三个主要因素各 评价指标的相对量化处理， 并通过
表 １ 亟待更新改造小区指标评价体系
评
价 指标
要
素
极好 较好 一般 较差 极差 １分 ２分 ３分 ４分 ５分
·户均人口密度（ 人／户） 生 ·人均建筑面积（ 平方米／人） 活 ·主要户型结构 环 ·水管腐蚀程度（ ％） 境 ·水管破裂程度（ ％）
而需要建立一个科学可行的评估
根据以上因素， 可将目前亟待
体系来客观评估老旧小区更新改 更新改造的老旧小区大致分为三
造的时机与定位。
类 ： 可 进 行 更 新 小 区 、需 进 行 改 造
二、亟待更新改造的老旧小区 维 修 小 区 、暂 维 持 现 状 小 区 ， 其 评
基本分类
估流程如下图所示。
（ 一） 更新改造分类 评估因素
城市 城市管理 ｃｉｔｙ
李倢
北京亟待更新改造
老旧小区的现状及评估
一 、亟 待 更 新 改 造 老 旧 小 区 的 基本状况
（ 一） 北京市老旧小区基本状 况
随着北京城市化进程的加快， 经 济 发 展 、城 市 建 设 以 及 人 民 生 活 水平的不断提高， 老旧小区的更新 改造问题日益受到瞩目。老旧住宅 小区特指 ２０ 世纪 ９０ 年代以前（ 即 １９９０ 年以前） 建成并投入使用的住 宅小区。由于建成年代早， 建设标 准和配套指标普遍偏低， 房屋老 化 、配 套 不 齐 、绿 化 面 积 小 、停 车 位 不足等问题突出， 不能满足居民的 生活要求。并且由于缺乏完善的管 理监督机制， 小区内部存在着违章 建 筑 、配 套 设 施 被 占 、市 政 设 施 无 人修理等严重问题。
老旧小区中， １９６９ 年以前建成 项目 ２２２ 个， 建筑面积 ９７５ 万平方 米， 分别占老旧小区总数及总建筑 面积 的 １４．３％和 １６．６７％； １９７０ 年～ １９７９ 年间建成项目 ３１３ 个， 建筑面 积 １０６０ 万平方米， 分别占老旧小 区总数 及 总 建 筑 面 积 的 １９．７９％和 １８．１２％； １９８０～１９８９ 年 间 建 成 项 目 １０４７ 个， 建筑面积 ３８１４ 万平方米， 分别占老旧小区总数及总建筑面 积的 ６６．１８％和 ６５．２７％。从中可以 看 出 老 旧 小 区 主 要 以 ２０ 世 纪 ８０ 年代（ １９８０～１９８９ 年） 建成投入使用 的小区为主。
根据亟待更新改造小区分类 评估流程图， 双榆树知春东里小区 和知春里小区生活环境较差， 而周 边环境及区位较好， 可进行更新； 双榆树北里小区生活环境中等， 周 边环境及区位较好， 可暂做局部更 新， 基本维持现状； 芙蓉里小区生 活环境较差， 周边环境较好， 而区 位条件一般， 需进行改造维修。
（ 三） 亟待更新改造老旧小区 各类型特征及主要问题
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城市 城市管理 ｃｉｔｙ
目前北京市共有住宅项目（ 含 住宅组团、单栋住宅） ４１８５ 个， 总建 筑面积约 ２．４ 亿平方米。逐年建成 投入使用的小区总数和总建筑面 积呈增长趋势， 其中 １９９０ 年以前 建成投入使用的老旧住宅项目共 １５８２ 个， 总建筑面积约 ５８５０ 万平 方米， 约占目前北京市小区总数的 ２／５， 建筑面积总数的 １／４。由于老旧 小区普遍人居环境较差， 因此亟待 更新改造的老旧小区将是一个庞 大的数字。
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主要特征： 生活环境较差， 周 边环境较好或一般， 而区位条件一 般， 目前进行更新的费用高于其土 地收益。
典型案例： 芙蓉里。 因区位条件一般， 所以很难吸 引到开发商的投资， 而小区居民的 生活环境急需改善。因此， 应由政 府 出 资 、区 房 管 部 门 运 作 ， 采 取 维 修或翻建方式， 对小区进行改造。 建立住宅合作社等非赢利性组织， 使之成为运作或监督主体， 尽快解 决居民生活质量问题。 ３．局部维修暂维持现状小区 主要特征： 生活环境中等， 但 区位及周边环境较好， 开发利用潜 力较大。 典型案例： 双榆树北里小区。 因区位及周边环境较好， 开发 利用潜力较大， 而目前居民生活环
良好 局部维修暂维持现状
根据目前可利用资 料， 在这里考虑从生活 环 境 、区 位 和 周 边 环 境 三个方面来进行更新改
生活环境
较差Hale Waihona Puke Baidu
区位
周边环境
良好 更新
较差 改造
造的分类评估。
亟待更新改造小区分类评估流程图
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（ 二） 指标评价体系 根据所收集资料， 现就生活环 境 、区 位 及 周 边 环 境 这 三 个 评 估 因 素提出一些具有实际操作性的评 价指标（ 详见表 １） 。
活需求， 因而亟待更新改造。然而 本维持现状， 或进行小规模改造。
由于这一部分小区数量庞大， 且各
同时， 周边环境也是决定土地
小 区 的 生 活 质 量 以 及 各 小 区 所 处 收益的一个重要因素。周边配套设
区位及周边环境之间的差异较大， 施的完备与否， 直接影响到小区地
不能也不应同时进行更新改造， 因 价以及居民生活。
芙蓉里
表 ２ 小区评价要素平均得分及分类
生活环境
（ Ｓ１） ３．１７ ３．５
３ ３．６６
区位
（ Ｓ２） ２
１．７５ ２ ３
周边环境
（ Ｓ３） ２．２５ １．５ １．２５ ２．５
适用方式
更新 更新 维持现状 改造维修
计算得出某个具体小区的生活环 境 、区 位 和 周 边 环 境 这 三 个 主 要 因 素评估要素的平均得分。
１．可进行更新小区。 主要特征： 生活环境较差但区 位及周边环境良好。 典型案例： 双榆树知春里。 今后应发挥市场在资源配置 中的基础作用， 利用区位及周边环 境良好等优势， 对小区进行更新， 提高小区居民生活质量。 这里一个主要问题是， 是否需 要改变土地用途。因为建筑物具有 半永久性特点， 而城市中心区土地 利用相对紧张， 因此每一个更新改 造的机会都非常难得。进行小区更 新改造时需要站在全局的立场上， 而不是只局限于一个小区。应将具 体的每一个小区和周边地区结合 起来， 确定是在充分利用周边环境 的基础上， 更新小区， 还是利用可 以更新的机会， 改变土地用途， 最 大限度地服务于周边地区。 其开发方式可主要采用房地 产开发带动形式， 最大限度地发挥 市场作用。居民安置方式可采用就 地 安 置 、异 地 安 置 与 货 币 补 偿 相 结 合等办法。 ２．需进行改造维修小区。
危改区内的居民居住条件极 差， 且由于这些地区市政基础条件 差 ， 居 民 做 饭 、烧 水 、取 暖 都 靠 烧 煤， 严重污染大气环境， 制约城市
面貌的彻底改善， 其改造的迫切性
目前大多数老旧小区房屋本
有目共睹， 今后需进一步加快其改 体破旧现象严重， 基础设施年久失
造的步伐。
修， 生活环境不断恶化。因此生活
（ 二） 亟待更新改造的老旧小 区与危改房、平改坡的区别
亟待更新改造的老旧小区与 危 改 房 、平 改 坡 的 区 别 在 于 ， 危 改 房的主要对象为危房和严重损坏 房， 且多为平房。这些住房没有厨 房、厕所， 没有上下水， 没有供暖和 燃气设施； 在用电、用水高峰期， 断 电 、断 水 时 有 发 生 ； 地 下 污 水 管 道 年久失修， 污水横流。
坡”的老旧小区部分。亟待更新改 总体效益。
造的老旧小区的主要对象为 ２０ 世
因此， 小区所处的区位和更新
纪 ８０ 年 代 建 成 投 入 使 用 的 小 区 ， 改造的时机至关重要。随着周边地
房屋老化较为严重， 且建设标准和 区被逐步开发， 其土地收益将能够
配套指标偏低， 已不能满足居民生 支付更新费用， 而在此之前， 可基
的可利用资料较少， 且完整性及系 统性较差， 故此次研究所采用的统 计数据及指标体系存在一定的局 限性， 希望能为科学评估老旧小区 更新改造作出积极尝试。今后随着 居住小区配套设施调查以及城镇 房屋安全管理数据库的实施和建 立， 关于小区属性的可利用数据的 逐步完备， 指标体系的局限性可望 得到改善。
·停车位（ 个／千户）
低２ ３ ４
５
６高
多 ２５ ２０ １５ １０ ５ 少
好 三居 二居 一居 简易楼
差
低 １０ ３０ ５０ ７０ ９０ 高
低 ０ ５ １０ ２０ ４０ 高
充足 ５００ ４００ ３００ ２００ １００ 紧缺
·距离城市中心距离（ 公里） 区 ·距离最近地铁站距离（ 米） 位 ·距离最近公交车站距离（ 米）
［参考文献］ Ｆ２９３ ［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００５－ ２７８Ｘ（２００７）０３－ ００５９－ ０４ ［收稿日期］ ２００６ 年 １１ 月 ［作 者 介 绍］ 李 倢 （ １９７２～） ， 女 ， 中 国 社 会 科学院城市发展与环境研究中心助研、 博士。
插图供稿： 刘寿江 编辑： 李 菁