东莞主城区商业分布圈
东莞城区商圈分析
南城鸿福商圈分布及分析
消费人口状况及特征 目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。 商圈经营档次 由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。 商圈商业体量及消费力 南城商业面积总量为8.5万㎡，折合消费人口7万人，人均面积1.23 ㎡。 商圈业态概况 整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示 租金及售价状况 区域 街铺 租金 180-300元/㎡ 售价
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼， 一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状 鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于 新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。
商业网点 集中分布于东纵大道、东城大道、东 城中路、东兴路的两横两纵之间，主 要商业网点有东湖广场、地王广场、 威尼斯广场、盈锋广场、君豪商业中 心、世博广场、世纪广场、星河城、 东城酒吧街等。如下图所示
商圈小结 1、商圈规模庞大，发展成熟，业态发展丰富。大型的购物中心、特色情景 商业街并存，集规模性、品牌性、特色性于一身。 2、庞大的中高端消费人群及中央商贸区定位，促使东纵商圈成为东莞唯一 具备发展高端商业体的潜力。 3、未来轻轨的开通，也必将促进其商业的进一步繁荣。
南城CLD商圈发布及分析
商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合 的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状 CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展 支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完 善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此， 所以此区域发展前景十分广阔。
东莞东城区主山大井头商业情况市调报告
富港1号海鲜城
二、项目周边情况一览图
爱婴岛
美杰商业广场
易妈妈百货市场
大井头路
市妇幼保健院
大井头肉菜市场
丽阳时代小区
东城爱康门诊部
三、项目地址周边街铺品牌一览图
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、项目周边交通状况
项目 所在地
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山社区介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、商圈氛围 3 、项目周边交通状况
四、综合评估
1 、项目优劣势分析
一楼租金价格：街铺租金实用面积均价￥30—50元/ 平方，免管理费，装修期15天，6000元押金，1万 元进场费；实用面积20平方左右铺位转让费空铺须4 万元，合同期剩下1年半。
天骄百货
一、主山社区商业市场发展现状
主山商业步行街位于银山大街上，万达购物广 场对面，该步行街现进驻的超市有百骄百货、 翔丰购物超市、潮流前线、361度、以纯等品牌， 该步行街人流量较多，是主册社区最旺的商业 步行街，该步行街周边住宅小区与商业店铺鳞 次交错，集购物、休闲、餐饮、居住于一体。 街铺租金价格：建筑面积30平方，实用率9成， 月租金3500元，13万转让费（含两押一租）， 合同期4年； 潮流前线隔壁街铺：实用面积13平方米，月租 金1000元，2押1租，4.5万转让费，合同期2年。
东莞商圈地点
地点：
分析：
酒吧街一带：消费力度属中高端，但消费时间比较局限，大多为周末晚上，或农历喜庆节日。
金月湾广场：位于东城中心广场旁，消费力度属中高端，但人流量较为少。
南城步行街，城市风景街：食肆较多，已经发展了一段时间，但消费力相对较低。
附近好多食肆经常会以团购方法进行促销，导致消费定位有些混乱。
华南MALL ：发展已有相当一段时间，除了万达影城具有相当人气能吸引人群消费外，其他商店和设施都比较冷清。
花园新村：比较老牌的商圈，主要以卖服饰为主，消费力在近些年来慢慢减退。
东城十三碗：晚饭时间人气较旺，平日相对冷清，消费群在此消费比较有目的性。
愉景步行街周边：面街的商铺比较红火，步行街内店铺都比较冷清，周边食肆众多（星巴克、蓝鸟、泰味盏…）。
东莞市莞城东纵路商业中心
地王广场
• 地王广场总建筑面积32.8万平方米，占地面积约6万 平方米，涵盖一站式休闲购物中心，高级写字楼，高 档住宅小区，其中一二三层为商城，面积达10万平方 米。国际5A级商业物业，国际商业经营管理念，国际 商业城规划理念设计，国际商业布局，国际旺场最佳 的经营标准经营，集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、 休闲、观光、商务、居住为一体。交通便捷，云集了 东莞38路公汽，线路通达全城，周边有全球最大的零 售商沃尔玛、香港超市百佳，以及东莞有名的家庭城 时尚电器，国美电器，彩怡百货，邻近市职能部门， 附近银行分支多，金融服务安全适中。地王广场一龙 头地位，营造东莞一流商业中心。
• （一）交通状况
•
便捷的交通：有6、16、28、37、
39、45、46、L3、L4、LG1、X9、
X19等多路公交经过，临近东Байду номын сангаас大道、
罗莎路和东城中路。附近公交车站：东 湖花园站。
• 地王广场处于莞城东纵大道和罗莎的交 汇处。罗莎路往西接南城、向阳路，五
分钟车程即可到西城楼商圈。，十分钟
即可到世博广场商圈，五分钟内可到达
东莞市莞城东纵路商业中心
莞城东纵现代商圈—地王 广场商业中心
• 东纵现代商圈的崛起，始于1997年世界 零售巨头沃尔玛的正式进驻。截至目期， 在该商圈不到一公里的范围内，已涌现 地王广场、盈峰广场、沃尔玛购物广场、 愉景东方威尼斯广场等多家大型商业中 心，以及周边的东湖花园、雍华庭、金 泽花园、金月湾花园、聚福豪苑、东城 中心等数十个高档社区。
• 医院：东城医院，中医门诊部、东华医院。 • 公园：人民公园 • 市场：罗沙市场，冈贝市场 • 花园：东湖花园
• 餐饮店：维多利亚餐厅、必胜客欢乐餐厅、真功夫、拉丁餐厅、 酷哥辣妹、KFC等等
东莞城区6大商圈投资前景分析
在住宅市场日趋企稳的当下，商铺投资正逐渐火热。
一手商铺由于周边区域尚未成熟，投资存在不确定性；而二手商铺凭借其周边完善的配套，发展前景已经明朗化，区域现状及价值可以很直观地呈现出来，包括商铺的运营情况、租金情况等，相比较而言，二手店铺投资风险较小。
据了解，在当前经济环境下，二手商铺投资已经成为投资者的抗通胀的首选。
东莞城区商业正处于萌芽期，还有很大的升值空间，恰逢轻轨在建政策多重利好,正是投资商业入市好时机。
现搜罗东莞城区商铺几个投资热点区域进行逐一分析。
鸿福商圈现状：位于东莞的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为中心区行政、商务等作配套服务。
鸿福商圈拥有沃尔玛、莱蒙商业中心、希尔顿广场、中心广场、综艺·曼哈顿时代等商业中心。
海雅百货、家乐福、苏宁电器、时尚电器、肯德基、麦当劳等品牌商家已进驻。
目前鸿福商圈已取代东纵商圈成为东莞商业圈的新贵。
投资前景：信诺地产市场部经理邓燕清认为，随着政府规划以及轻轨渗入，整个商圈以附近写字楼白领人群带动消费，日益成熟的品牌百货和商务氛围逐渐浓厚，南城鸿福路商圈有望成为集休闲娱乐、百货集中的商业要地。
大型休闲娱乐品牌，高端百货未来可在南城鸿福路商圈分一杯羹。
西平宏伟路商圈现状：南城西平属于东莞CLD-中央生活区，该区域拥有二十大高档楼盘；30多万高端消费人群，其中最具影响力的景湖时代商业广场作为该区域唯一商业圈；景湖时代配套有6万平方米商业项目，目前已进驻的商家有家乐福、国美电器、彩怡百货、必胜客、肯德基等知名品牌商家。
投资前景：德融置业副总经理聂明开认为，临近的楼盘商铺如景湖春晓、格林小城、新中银花园等已经形成初具规模的商业圈。
届时，当R2轻轨站出口落成后，将势必加快带动西平整个片区的商业发展。
第一国际商圈现状：该商圈经历了7年的沉静即将迎来春天。
第一国际位于东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，总占地面积21.12万平方米，建筑面积100万平方米，总共分为四期开发包括商业中心一期、百安居、汇一城、海德广场。
东莞城市商业一主 八副中心分布图
东莞城市商业一主八副中心分布图◎厚街副中心作为东莞家具业、酒店业和会展业的商贸重镇，厚街先后获得“中国会展名镇”、“中国钻石餐饮名镇”和“珠江文化星座”的美誉，拥有名家具、外博会、印刷展、机械展等国际展会和数家珠江三角洲最高别级酒店，专业市场共37个，涉及超20个行业。
近年来，厚街主动融入主城区商贸经带，提出打造香港服务业卫星城和建设现代商居新城的定位。
◎松山湖副中心具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是东莞新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。
园区加大旅游设施投入，通过举办大型活动、推出新型旅游项目等，以旅游促配套，从而带旺园区商贸经济的快速发展。
如10月份创新推出的科技、工业旅游项目，更树立了园区的科技形象。
◎石龙副中心作为东莞东北部的商贸古镇，石龙先后荣获中国历史名镇和联合国颁发的“国际宜居城镇第一名”的荣誉，大大增强了该镇对商贸业的吸引力。
未来，石龙紧扣东莞市主城区交通枢纽、珠三角岭南特色宜居城镇、东江片区服务中心三个定位，紧抓新火车站迁建机遇大力发展商贸流通业。
同时，融合岭南文化，石龙以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT 产品专业街区形成展示和营销东莞IT产品的窗口和集聚区。
石龙商业网点还将对东莞北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
◎常平副中心凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。
近年来，常平镇重点建设大京九物流基地，增强酒店业的商务、度假功能。
“广东国际啤酒节”、“欢乐常平·商贸旅游文化节”、“装饰建材文化节”等主题特色的城市节庆活动远近闻名，极大了丰富该镇商贸活动内涵，提亮了常平商贸旅游宣传名片。
◎樟木头副中心该镇按照打造“商贸新樟城”的定位，正逐步打造成为东莞东南部和山区片最具吸引力的现代商贸重镇。
目前，该镇集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能正得到逐步完善，樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应也得到较大提升，该镇正以规模经营带动周边镇区经济发展。
东莞市莞城东纵路商业中心
如莞城特色明信片、莞城特色钥匙扣等，为游客提供具有莞城特色 的纪念品。
04
商业中心运营管理
招商策略
目标客户定位
根据商业中心的市场定位和消费 群体需求，明确招商目标客户， 如品牌商家、特色餐饮、休闲娱 乐等。
招商优惠政策
制定具有吸引力的招商优惠政策 ，如租金减免、装修补贴等，以 吸引目标客户入驻。
如李宁、安踏、波司登等，满足国内消费者的日 常穿着需求。
家居生活品牌
如宜家、红星美凯龙等，提供家居装饰和日常生 活用品。
国内特色餐饮
如海底捞、西贝莜面村等，提供具有地方特色的 美食。
地方特色品牌
莞城特色小吃
如莞城鸡蛋仔、莞城炸鬼头等，具有莞城独特风味的小吃品牌。
传统手工艺品
如莞城剪纸、莞城刺绣等，展示莞城传统手工艺的品牌。
消费水平提升
随着东莞市经济的快速发展，居民收入水平不断提高，消 费需求和消费层次也逐渐升级，为商业中心的高端品牌和 特色业态提供了发展机遇。
城市更新和改造
东莞市政府近年来加大城市更新和改造力度，莞城东纵路 商业中心受益于城市更新和改造的政策红利，有望迎来新 的发展机遇。
竞争态势
周边商业竞争
莞城东纵路商业中心周边已有多家大型商业综合体，如万达广场、 天虹购物中心等，竞争激烈。
东莞市莞城东纵路商业中心
汇报人： 202X-01-05
• 商业中心概述 • 商业中心业态 • 商业中心品牌 • 商业中心运营管理 • 商业中心发展前景
01
商业中心概述
地理位置
位于东莞市莞城区，东纵路与东城中路交汇处
紧邻东莞市政府、东莞市博物馆、东莞图书馆等 重要地标 周边交通便利，有多个公交车站和地铁站
东莞城市商业一主 八副中心分布图
东莞城市商业一主八副中心分布图◎厚街副中心作为东莞家具业、酒店业和会展业的商贸重镇，厚街先后获得“中国会展名镇”、“中国钻石餐饮名镇”和“珠江文化星座”的美誉，拥有名家具、外博会、印刷展、机械展等国际展会和数家珠江三角洲最高别级酒店，专业市场共37个，涉及超20个行业。
近年来，厚街主动融入主城区商贸经带，提出打造香港服务业卫星城和建设现代商居新城的定位。
◎松山湖副中心具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是东莞新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。
园区加大旅游设施投入，通过举办大型活动、推出新型旅游项目等，以旅游促配套，从而带旺园区商贸经济的快速发展。
如10月份创新推出的科技、工业旅游项目，更树立了园区的科技形象。
◎石龙副中心作为东莞东北部的商贸古镇，石龙先后荣获中国历史名镇和联合国颁发的“国际宜居城镇第一名”的荣誉，大大增强了该镇对商贸业的吸引力。
未来，石龙紧扣东莞市主城区交通枢纽、珠三角岭南特色宜居城镇、东江片区服务中心三个定位，紧抓新火车站迁建机遇大力发展商贸流通业。
同时，融合岭南文化，石龙以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT 产品专业街区形成展示和营销东莞IT产品的窗口和集聚区。
石龙商业网点还将对东莞北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
◎常平副中心凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。
近年来，常平镇重点建设大京九物流基地，增强酒店业的商务、度假功能。
“广东国际啤酒节”、“欢乐常平·商贸旅游文化节”、“装饰建材文化节”等主题特色的城市节庆活动远近闻名，极大了丰富该镇商贸活动内涵，提亮了常平商贸旅游宣传名片。
◎樟木头副中心该镇按照打造“商贸新樟城”的定位，正逐步打造成为东莞东南部和山区片最具吸引力的现代商贸重镇。
目前，该镇集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能正得到逐步完善，樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应也得到较大提升，该镇正以规模经营带动周边镇区经济发展。
东莞哪个商场最大
东莞哪个商场最大
东莞哪个商场最大：第一国际
东莞市第一国际位于东莞市主干道东莞大道与鸿福路交汇处，东莞市市政府旁边，紧贴市政府新行政办公区、东莞国际会展中心等大型居住生活区簇拥其中。
第一国际以商业、百货、娱乐、餐饮、酒店、办公等业态组成的大型综合建筑群，总建筑面积近100万平米。
第一国际共分为四期开发，由一期财富中心、二期百安中心、三期汇一城、四期海德广场组成。
一期财富中心。
占地6万余平米，建筑面积32万余平米，共有公寓2栋，办公楼4栋，裙楼商业共划分九个区，一、三、七、八、九区大型主力店，布局为家居电器、数码广场、美食广场、娱乐中心等主题业态，二、四、五、六区以商业步行街组团，主要布局为服装、饰品、百货等商业业态。
入驻主力商家有东海海都酒家、稻香酒家、芷兰轩、时尚家居电器城、集源国际数码广场、爱晚亭、茶马译站、肯德基等.
一直到四期海德广场。
是由2栋37层连体塔楼及五层裙楼的建筑体，分别A栋塔楼为超五星级酒店，B栋塔楼为甲级写字楼及裙楼商业配套。
第一国际为东莞市民提供了一站式的消费体验，并成为东莞具有代表性的购物广场。
1。
东莞城区商业项目市场调研分析报告(47页)
东莞城区主要商圈研究报告目录第一部分：商圈现状分析1．商业物业现状分析1.1. 物业分布1.2. 商业形态1.3. 建筑规模1.4. 产品特色1.5. 业态分布1.6. 经营方式1.7. 租售价位1.8. 配套设施1.9. 物业管理1.10. 车位状况2. 商业竞争格局分析6.1. 商圈细分6.2. 各商圈发展前景分析6.3. 城区商业发展趋势分析实用文档3. 典型项目调研第二部分：客户市场调研1. 消费者调查定量分析2. 沿街商铺经营者调查定量分析3. 商场内商铺经营者调查定量分析第一部分：商圈现状分析实用文档1．商业物业现状分析：1.1. 物业分布：东莞商业物业分布较为分散，城区已经发展成熟的商业集中地主要集中在西正路－市桥路、花园路及东城大道。
随着新一轮的城市化建设，目前一批大型商业项目的启动，将改变目前东莞城区的商业布局。
南城、东城、万江随着核心商业物业的建设，都将形成新的商圈。
>>城区主力商家及在建大型商业物业分布：区域核心商业地址备注莞城区沃尔玛东纵大道已营业莞城区地王广场东纵大道2004.10开业莞城区天和百货西正路已营业莞城区百佳西正路已营业莞城区家乐福运河西路已营业莞城区百佳东城西路已营业莞城区国美电器东城西路已营业东城区天和百货东纵大道已营业东城区华润东城大道2004.5开业实用文档东城区吉之岛花园路已开业东城区东城风情步行街东城大道已营业东城区世博广场东升大道在建东城区星光影业商城东升大道明年开工南城区第一国际鸿福路在建东江区华南MALL 万江大道在建从以上表格可以看出，目前城区商业主要分布在莞城区及东城区，而东城区则是目前在建商业物业最为集中的区域。
市区已售、在售和正在运营的商业物业比较集中的区域主要在东城区，其主要原因在于城市用地限制及规划发展引导的影响，同时东城区集中了东城中心、金月湾、东城山庄、新世界花园、东糖住宅小区、金泽花园等档次较高的新兴居住小区，有着较强的消费力资源，同样需要较高档次的消费场所与之匹配。
2024年东莞市写字楼市场发展现状
2024年东莞市写字楼市场发展现状引言写字楼是城市中供办公使用的商业建筑物，它在中国的发展越来越迅速。
作为中国制造业中心的东莞市，其写字楼市场也日益壮大。
本文将探讨东莞市写字楼市场的发展现状。
市场规模和发展趋势随着经济的持续增长和城市化进程的推进，东莞市的写字楼市场逐渐扩大。
从过去十年的数据来看，东莞市的写字楼供应量持续增加，市场规模越来越大。
根据最新的统计数据显示，东莞市目前拥有大约200万平方米的写字楼面积。
预计未来几年内，市场规模还将持续增长。
区域分布和商圈特点东莞市的写字楼市场分布在不同的区域和商圈。
市中心地区是写字楼供应最集中的地方，这里拥有现代化的办公设施和完善的交通网络。
同时，一些新兴的商业区域也开始涌现出写字楼项目，吸引着租赁和购买者的目光。
在东莞市的商圈中，每个商圈都有其独特的特点。
例如，市中心地区的写字楼通常价格较高，适合大型企业和知名品牌的办公需求。
而一些离市中心较远的商圈，则以价格相对低廉、租赁灵活性较高为特点，更适合中小型企业和初创公司。
租金和销售价格东莞市写字楼市场的租金和销售价格在过去几年中逐渐上涨。
供应量的增加和需求的增长导致了写字楼市场的价格紧张状态。
根据市场数据，东莞市的写字楼租金平均每平方米每月约为60-80元人民币，而销售价格则在每平方米2万元以上。
市场竞争和发展机遇东莞市的写字楼市场竞争激烈，吸引了众多开发商和投资者。
随着市场规模的扩大和人口的增加，写字楼市场将继续面临挑战和机遇。
未来，东莞市的写字楼市场发展仍然有很大潜力。
随着互联网和科技行业的迅猛发展，越来越多的企业需要高品质的办公场所。
同时，政府对于经济发展和城市建设的支持也将为写字楼市场带来更多机遇。
结论总的来说，东莞市的写字楼市场正在迅速发展，并且有着良好的发展前景。
随着东莞市经济的不断增长和政府的支持，写字楼市场将继续扩大，为企业提供更好的办公场所。
注意：此文档为模拟生成的内容，仅供参考。
东莞各镇商圈分布
镇名 街道 南城富民步行街 商场 嘉荣，喜乐福
南城鸿福路口 东莞市区 东城世博广场 东城东湖花园
家乐福，海雅百货，国美电器，时尚电器，肯德鸡 。众多知名专卖店 家乐福，彩怡百货，众多知名专卖店 沃尔玛，地王广场，彩怡百货，
长安
长安长青街
沃尔玛，家乐福，彩怡百货，长青鞋业服装城等等
虎门
大润发商场 三正步行街 新高购物广场 石龙火车站。乐购。家乐福。
石碣 备注
嘉荣购物广场
嘉荣，长青服装鞋业城 红色字体的镇是我认为可以开点的，
分布表
市场总结 此地人流量非常大，是东莞市比较有代表性的商 业街，周围中高端消费人群，经常有大小企业在 里面做活动来吸引人群 鸿福路口和南城步行街都是南城人口密集，商业 圈大，地段豪华，特别就海雅百货里面人流非常 大，国内外知名品牌无数。此地段可以考虑采点 世博广场是东城中心，商业圈广，酒店多， 东湖花园靠近东莞市人民公园，地段豪华，周围 属于中高端消费市场，沃尔玛二楼生意非常好， 以前我有个客户在做野力的专柜，一天能卖20几 双鞋。可以做重点考查地点 长青街是长安人流最大的的街道，一共有4，5， 条街道，每条街道都有大小专卖店，长安镇人口 是东莞市人口最多的，市场大， 周围是一个多元化市场，只要从事批发零售鞋 业，服装， 厚街是一个制造大镇，经济十分发达。只要以家 具，和鞋业闻名世界，靠近车站，地理位置十分 好 嘉荣周边是高步人口密集，豪华的街段，高步只 要以鞋业为主， 人口密集，人流大，东莞的火车站就在常平，交 通发达。是常平的优势，周边五星级酒店多。消 费比较高 是尞步商业最旺，人流人最大的步行街。 长富步行街和大和商场是大朗人口最密集。大郎 只要以毛织为只。经济发达。消费高。 黄江广场周边是黄江人口最密集的地方。人流量 大。而且在不远处有个裕元鞋厂。关那个厂就有 十万多人。 大润发商场左邻车站，右靠塑胶市场。人流十分 密集。位有小香港之称的樟木头经济发达，消费 水平高。 三正步行街是塘人口最密集的商业街，人流大 永盛街是凤岗人流最密集商业地段。啃德鸡，天 脑城都在这块。 地段人流里大。密集。国内外专卖店密集 镇人口总数 （万）
比主城区更有“料”，东莞七大临深镇街商圈蜕变史
⽐主城区更有“料”，东莞七⼤临深镇街商圈蜕变史产业外溢促进边界地区发展，以东莞为典型代表，受益于深圳产业转移，临深多个镇街发展⽔平明显更⾼。
⽽随着东莞加速融⼊深圳都市圈建设，临深镇街再次迎来新⼀轮发展机遇。
2020年9⽉，东莞提出“南部临深的虎门、长安、⼤岭⼭、⼤朗、黄江、樟⽊头、凤岗、塘厦、清溪9镇⾼⽔平对接和融⼊深圳中国特⾊社会主义先⾏⽰范区，打造成为深莞深度融合发展的样板和引领全市⾼质量发展的⾼地。
”临深概念下，其商业发展如何？本⽂赢商⽹选取长安、⼤岭⼭、⼤朗、黄江、凤岗、塘厦、清溪七个在地理位置上与深圳接壤的镇街（滨海新区商业暂未发展起来，故不作具体分析），分析这七⼤镇街的商业现状与未来机遇。
七⼤全国百强镇商业总体量150.5万㎡“强镇”是东莞城市特⾊，⽽临深镇街更是其中翘楚。
在2019年全国综合实⼒百强镇中，长安、⼤岭⼭、⼤朗、黄江、凤岗、塘厦、清溪七⼤与深圳直接接壤的镇街全部上榜，其中长安更是跻⾝前⼗，位列第七位。
（数据/制图：赢商⽹）在强镇经济带动下，其商业也同样值得关注。
据赢商⽹不完全统计，七镇存量商业共计28个（单体商业体量≥2万⽅），总体量已达150.5万平⽅⽶。
从集中式商业项⽬体量来看，都以5万平⽅⽶以下的⼩体量与5-10万平⽅⽶的中体量为主，分别为17个和8个，10万平⽅⽶以上的购物中⼼仅有长安万达⼴场、新世纪长盛⼴场与益⽥假⽇奥特莱斯3个项⽬。
从头部企业进驻情况来看，长安、塘厦、凤岗吸引了万科、万达、天虹、益⽥、⾦地等全国知名商业企业落⼦，其他镇街主要以本⼟开发商为主。
（商业体量≥2万平⽅⽶，不包含传统商业街）从区域部分来看，长安、⼤朗、凤岗三镇集中式商业相对较强，体量远⾼于其他镇街。
⽽黄江、⼤岭⼭、清溪三镇集中商业发展更为落后，总体量均在10万平⽅⽶上下。
那么，这七⼤镇街具体商业表现如何？蕴藏着哪些机会点？长安镇：“两万”形成消费主阵地长安地处深莞对接的前沿地带，与深圳宝安松岗仅⼀河之隔。
东莞主城区商业分布圈
东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。
万江商圈
莞城西正商圈
东城东纵商圈
南城鸿福商圈
南城CLD商圈
目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。
成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南 MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开， 商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状
随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。
区域 街铺
租金
售价
100-250元/㎡ 2-3万元/㎡
南城CLD业态构成
7% 3%
7%
4% 3%
17% 4%
内铺
50-100元/㎡ 1-3万元/㎡
312%%2%%2%3% 3% 7%
17%
9%
6%
娱乐 百货 精品 图书 童用玩具 鞋类
服装 电器 餐饮 娱乐 电子数码 体育用品 家居家饰 五金配件 皮包皮具 日用杂货 商务金融 其它
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，
一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状
东莞_城区商业_市场_商业调查报告
1, 1% 2, 2% 2, 2% 2, 2% 7, 6% 7, 6% 1, 1%
2, 2% 25, 21%
68, 57%
餐饮 美容美发
服装、鞋帽 饰品
珠宝 鞋类
婚纱摄影 医院
皮具 日杂
北正路店铺面积分析
6, 6% 2, 2% 7, 7%
3, 3%
商家数量：117家 商铺面积：70%左右集中在10平米以下，档次较低 租金水平：街头约800元/平，街中约600元/平，街尾约 400-500元/平
（元）
西城楼大街
2315.91
82412939
35600
所在区域
区域名称 面积 （平方公里） 常住人口 （万人） 外来人口 （万人） 莞城 13.5
香港街
香港街
1350
11814964.66
9496
经营形式
15.2
商圈内只有一家集中型 百货商业，其余均以街 铺形式经营，没有统一 经营管理；
西正路商圈 特点
面积较大的租金水平：100-200元/平
本报告严格保密
向阳路 分析
向阳路是手机专营一条街，集中了多家手机专卖店和手机零 配件店铺，同时餐饮店数量也较多
向阳路业态分析
3 3 5 2 2 3 35
8 10
4
29 12 35 8
餐饮 玩具 药店
服装、鞋帽 数码影像 银行
珠宝 音响 茶庄
通讯 美容美发 书店
24, 20%
11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡
23, 19%
30-40㎡ 100㎡以上 40-50㎡
商家数量：131家 商铺面积：集中在40平米以上，档次较高 租金水平：80-100元/平/月， 塞纳河畔街铺80元/平
东莞商圈介绍
东莞商圈四大商圈《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》提出，东莞将建设一个以莞城、东城、万江、南城四个主要商圈为核心的东莞市商业主中心。
近年来，随着东莞居民收入的不断提高，东莞零售商业得到迅猛的发展1.莞城商圈：租金和售价的领头羊莞城商圈是东莞的老商业街区，主要由西正路－市桥路商业老街、地王广场－沃尔玛一带组成，其商业主要集中分布在东正路、西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区以及东纵大道。
莞城商圈的西正路－市桥路一带，聚集了50多家服装、鞋包、IT知名品牌专卖店；东莞本地最大的零售商家天和百货与香港百佳两大商家联手入驻文化广场，，形成业态互补的大型购物中心；正在销售的近15万平方米的西城楼大街也将为片区商业注入新的活力。
作为城区历史最悠久的商业街，该片区已经成为东莞城区资金回报率最高的商业区之一，同时也是目前城区人气最旺的商业街之一。
地王广场－沃尔玛片区的商业其实是西正－市桥路商业街发展的延伸，片区可谓众商云集，地王广场、盈丰广场、沃尔玛购物广场、东方愉景威尼斯广场等大型商业中心一个接着一个涌现，沃尔玛、天虹等品牌商家纷纷进驻。
片区周边拥有东湖花园、雍华庭、金泽花园、金月湾花园、聚福豪苑、东城中心、中惠华庭、东糖花园、城市花园等数十个高档社区，消费力强劲。
莞城商圈无论是商铺售价还是租金收益都是东莞市区标杆，如繁华的西正路商铺租金每平方米可高达400－1200元，近期销售的西城楼大街一期临街商铺起价在每平方米8万元。
2.东城商圈：云集众多品牌大商家东城商圈主要由东城大道和东城中路交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。
沿东城大道就有世纪广场、世博广场、星河传说、新世纪酒吧街、一里洋场等众多大型商业，品牌商家家乐福、海雅百货、好又多、国美、苏宁电器等纷纷进驻该片区。
同时，东城东路以东聚集了一批高尚住宅区，如新世界花园、新世纪又一居、愉景花园、峰景高尔夫别墅、庆峰花园、年丰山庄、银湖花园、嘉湖花园等，形成一股强大的消费力，对片区商业发展有着巨大的推动。
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租金及售价状况
区域
租金
售价
南城商圈业态构成
9%
2% 3%
26%
4%
2%
街铺 180-300元/㎡ 最高9万/㎡，多为 3—5万元/㎡
内铺 70-150元/㎡/ 月
1—3万元/㎡
10%
3% 10%
13%
15%
3%
超市 餐饮娱乐 家具家纺 百货 娱乐 皮包皮具 服装 电子 童用 电器 精品 其它
南城鸿福商圈发布及分析
万江商圈分布及分析
商圈的消费人口状态及特征 目标人群：本地居民、工厂打工一族、中高低收入者等。 商圈的业态概况
整体商圈的业态比例：以购物、休闲、娱乐、美食、餐饮、旅游为主。大型品牌代表嘉荣 、麦当劳、肯
德基、必胜客、中国邮政、招商银行、时尚电器、欢笑天地等。如图所示
商圈商业体量及消费力
万江商业面积总量为15.8万㎡，折合消费人口10.7万人，人均面积1.48 ㎡。
区域 街铺
租金
售价
100-250元/㎡ 2-3万元/㎡
南城CLD业态构成
7% 3%
7%
4% 3%
17% 4%
内铺
50-100元/㎡ 1-3万元/㎡
312%%2%%2%3% 3% 7 图书 童用玩具 鞋类
服装 电器 餐饮 娱乐 电子数码 体育用品 家居家饰 五金配件 皮包皮具 日用杂货 商务金融 其它
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，
一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状
鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于 新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。
南城鸿福商圈分布及分析
消费人口状况及特征
目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。
商圈经营档次
由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。
商圈商业体量及消费力
南城商业面积总量为8.5万㎡，折合消费人口7万人，人均面积1.23 ㎡。
商圈业态概况
整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示
南城CLD商圈发布及分析
商业的网点分布
以S256、东莞大道为主干。南城步行街、东泰 商圈、第一国际与西平商圈均分布在左右两侧。
南城步行街商圈网点：富民商业街、中信新天地 底商，第一国际网点：汇一城，东泰的网点：怡丰 广场、嘉荣、友谊商城，西平的网点：彩怡百货、 未来世界、沃尔玛等
鸿福路 第一国际商圈
经营的档次 ; 消费力以附近居民和打工一族为主，项目整体档次为中低档。
租金状况
万江商圈业态构成
租金
售价
7%
5%
19%
16%
40-100元/㎡/月 1.5-2万元/㎡
10% 12%
13% 18%
购物 休闲 娱乐 酒店 美食 旅游 运动 其它
万江商圈分布及分析
商业网点 分布于万道立交桥下面万江路两侧、 莞穗路附近，主要商业网点有华南 MALL、麦德龙、都会广场等。如图 所示
东莞商圈分布
东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。
万江商圈
莞城西正商圈
东城东纵商圈
南城鸿福商圈
南城CLD商圈
目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。
成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南 MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开， 商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状
随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。
南城CLD商圈发布及分析
消费人口状况及特征
以周边小区的居住人口为主，多是新莞人，本地人少、商务人士居住，高端消费力集中 。 经营档次：中高等
商圈商业体量及消费力
CLD商业面积总量为13万㎡。
商圈业态发展概况
百货商家少，除了服装外，多以超市、餐饮、娱乐、家电等社区性消费的业态为主。如图所示
租金及售价状况区域
都会广场
莞穗路
麦德龙
万江路
华南MALL
商圈小结: 1、商圈内商业体量庞大，片区消费难以支撑。 2、商铺空置量，众多实力商家纷纷撤离，商业市场需要较长的培育期。
莞城西正商圈的分布及分析
商圈发展背景 莞城商圈是东莞最先发展形成的商业旺区，商圈形成时间早，自发形成，缺乏规划发展成
求。
南城CLD商圈发布及分析
商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合
的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状
CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展 支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完 善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此， 所以此区域发展前景十分广阔。
商业分布 以鸿福路为主干，商业网点海雅百 货、莱蒙商业中心、嘉信茂商业广 场、沃尔玛、家乐福超市等。
海雅百货
蒙莱商业中心
家乐福 时尚电器 嘉信茂广场
鸿福路
元美路
商圈小结 1、市政府把主要市政配套设施集中在城区内，南城区鸿福路一跃成为CBD中央
商务区。但由于对比其它城区商业起步较晚，南城区内商业气氛仍稍为欠缺。 2、商圈依靠海雅百货、沃尔玛的等大型品牌影响力吸引消费者。 3、商圈离东莞大道距离非常近，交通条件非常便利，为本商圈带来了人流和需
东莞大道
南城步行街
S256
东泰商圈
西平商圈
S256
商圈小结 1、以社区居民为主要消费群体，区域属性较强，商圈影响局限在周边社
区，难以形成对城区广泛的辐射性。 2、依托住宅开发，随着政府预把CLD变身为新中央商务区，未来发展前景广
阔。
万江商圈的分布及分析
商圈发展背景 万江过去的主要经济支柱是水泥、建材等高污染工业，根据政府新的规划思路，把万江建