商业地产价值梳理和案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析【正文】近年来，房地产市场持续火热，商业地产领域成为了投资者们争相追逐的热门。
在这个过程中，房地产评估师扮演着举足轻重的角色，他们凭借专业知识和经验，对商业地产进行准确的估值，为投资决策提供重要参考。
本文将通过具体案例，展示房地产评估师在商业地产估值方面的分析和应用。
案例1：购物中心的估值某市中心区域的购物中心喜获重大改造，品牌商家纷纷入驻，商业租金迅速上涨，吸引了大量顾客。
一个地产投资基金希望购买该购物中心，但在做出决策之前，他们需要了解其真正的价值。
这时，房地产评估师登场。
首先，评估师会收集各种相关数据，包括购物中心的建筑面积、租户的类型和签订的租赁合同等。
其次，他们会考虑购物中心所在地的市场潜力、城市规划规定以及相邻竞争物业等因素。
最后，利用收集到的数据和市场分析，评估师会运用不同的方法（如比较法、收益法和成本法）来计算购物中心的估值。
在这个案例中，评估师会根据购物中心的租赁合同和租金收入，运用收益法进行估值。
他们会测算每个租户的租金收入和租赁期限，并结合市场数据和预测，计算出购物中心的未来现金流。
然后，利用适当的贴现率，评估师会进行现金流贴现，得出购物中心的净现值。
除了使用收益法，评估师还会运用比较法。
他们会考虑附近类似购物中心的市场价格和租金水平，并将其与目标购物中心进行比较。
通过观察市场上的类似物业交易，评估师可以判断目标购物中心是否被合理定价。
案例2：办公楼的估值一家大型企业决定购买一栋办公楼作为自己的办公总部。
他们找到了一栋在商业区的现代化办公楼，并希望了解其真实价值。
房地产评估师的工作再次显得至关重要。
在办公楼估值的过程中，评估师同样会收集大量的基础数据，比如办公楼的建筑面积、楼层布局、租户信息以及装修和设备等。
此外，评估师还会考虑办公楼所在地的地段优势、交通情况、规划政策等方面的因素。
在进行估值时，评估师会使用成本法。
他们会对办公楼的修建成本、建造日期以及相关折旧等进行评估。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估师的商业地产估价方法与案例
房地产评估师的商业地产估价方法与案例房地产评估师在商业地产估价领域起着重要的作用，他们利用一系列的评估方法和技术来确定商业地产的价值。
本文将介绍房地产评估师常用的商业地产估价方法，并通过案例来说明这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的估价方法之一。
该方法通过对相似或邻近的商业地产进行比较来确定目标地产的价值。
评估师会收集大量的市场数据，如销售记录、租金收入等，并比较这些数据以确定目标地产的价值范围。
通过比较市场上合适的销售和租赁物业，评估师能够获取更准确的价值估计结果。
例如，评估师在评估一处商业办公楼时，会收集该地区类似物业的成交价格、租金收入等数据。
然后，评估师会对这些相似物业进行调整，考虑到目标物业的特殊特征和条件，以得出合理的估价结果。
二、收益法收益法是商业地产估价中常用的方法之一，尤其适用于租金收入稳定和可预测的商业地产。
通过收益法，评估师将目标地产的价值与其未来的现金流量联系起来。
评估师会考虑到租金收入、支出和资本化率等因素，以确定目标地产的市场价值。
以一家购物中心为例，评估师将收集租金收入、物业管理费、维护费用等相关数据，并考虑到未来的市场趋势、租赁合同条款和租金调整等因素。
通过对这些因素的综合分析，评估师可以得出购物中心的净现值，从而确定其市场价值。
三、成本法成本法是另一种常用的商业地产估价方法，尤其适用于新建或翻建的商业地产。
该方法基于建筑成本和土地价值来确定目标地产的价值。
评估师会考虑到土地的市场价值、建筑物的重建成本以及折旧和磨损等因素，以得出目标地产的估价结果。
例如，评估师在评估一座写字楼时，会根据土地的市场价值、建筑物的建造成本和折旧率等因素来确定其价值。
评估师还会考虑到建筑物的使用年限和磨损程度，以获得更准确的估价结果。
四、案例分析下面以一个实际案例来说明房地产评估师在商业地产估价中的应用。
假设评估师需要估价一间购物中心。
首先，评估师会收集该购物中心的租金收入、支出和经营状况等数据。
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)_New
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。
截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。
在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。
购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。
截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。
从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。
而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。
法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。
亚洲商业发展的主要特征：1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝7、商业发展与城市交通的协调与配套8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。
而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。
上海新天地商业地产案例分享
03
创新商业业态和商业模式，满 足消费者多元化需求。
多元化业态布局
01
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体，满足不同 消费群体的需求。
02
引入国际知名品牌和本土特色品牌，提高整体商业品质。
合理规划各楼层和区域的功能布局，提高商业地产的吸引 力和竞争力。
优质服务体验
提供全方位的客户服务，包括导购、售 后服务等。
提高物业管理水平
总结词
良好的物业管理是商业地产持续发展的保障。
详细描述
上海新天地注重物业管理，提供专业、高效的物业服务，确保商场环境整洁、设施完善，为消费者创 造良好的购物体验。
关注市场变化与消费者需求
总结词
紧跟市场趋势，满足消费者需求是商业 地产赢得市场的关键。
VS
详细描述
上海新天地不断关注市场变化和消费者需 求，调整业态、引入新品牌，以满足不同 消费者的需求，提升竞争力。
03
周边覆盖大量高端住宅区和商务区，拥有庞大的消 费群体和高端消费需求。
项目规模
上海新天地项目总建筑面 积达到数十万平方米，包 括商业、办公、酒店等多 种业态。
办公部分吸引了众多国内 外知名企业和金融机构入 驻。
ABCD
商业部分涵盖了国际一线 品牌旗舰店、时尚精品店、 餐饮娱乐等多种业态。
酒店部分提供高品质的住 宿和会议服务，满足商务 和旅游客人的需求。
消费者需求变化
总结词
消费者需求的变化是上海新天地商业地产必须应对的另一个挑战。
详细描述
随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商业地产的需求也在不断变化。上海新天地需要关注消费者需求 的变化，提供更加个性化、多元化的产品和服务，以满足消费者的需求。
房地产评估师的商业地产估值案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析商业地产估值是房地产评估师常常需要进行的一项重要任务。
在本文中，我们将通过一个实际案例来详细分析商业地产估值的过程和方法。
本案例涉及一座位于市中心的写字楼大厦，我们将按照以下步骤进行分析和评估。
1.案例背景该写字楼大厦位于繁忙的商业中心，周围环境繁荣，交通便利。
大楼总面积为5000平方米，其中4000平方米用于办公空间，剩余1000平方米用于商业租赁。
2.数据收集和分析房地产评估师需要准确收集和分析相关数据，以便进行估值。
在本案例中，我们需要收集以下信息：a)租金数据：我们需要了解附近类似商业地产的租金水平。
这可以通过调查周边商场和写字楼的租金来获取。
b)租赁合同：收集现有租赁合同的信息，包括租期、租金、押金等，并了解租户的背景和信誉。
c)市场分析：收集市场趋势和预测信息，如预计租金增长率、供需关系等。
d)土地价格和价值：了解该地区土地的价格和价值，以便计算土地的价值贡献。
3.用现值法估值现值法是商业地产估值的常用方法之一。
我们将使用现值法来评估该写字楼大厦的价值。
a)确定资本化率：资本化率是用于将未来现金流折算成现值的重要参数。
这个比率与相似类型和地段的商业地产相比较。
在本案例中，我们假设资本化率为8%。
b)计算未来现金流：根据租金数据、市场分析和租赁合同信息，我们计算出未来五年内的租金现金流，并按照资本化率折现到现值。
c)计算土地价值贡献：根据土地价格和价值信息，计算土地对总价值的贡献，并对土地价值进行折现。
d)计算总价值：将租金现值和土地价值贡献相加，得出该写字楼大厦的总估值。
4.风险评估作为房地产评估师，我们还需要评估该写字楼大厦的风险因素。
这包括市场供需关系、未来租户流失风险以及政策和法规变化的可能影响。
5.编制评估报告最后，我们应该将评估结果整理成一份专业的评估报告。
报告应包括详细的评估方法和步骤、数据分析结果、估值结论、风险分析以及其他附加信息。
通过本案例的分析，我们了解了商业地产估值的基本过程和方法。
商业地产价值梳理和案例分析
商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。
本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。
1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。
2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。
商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。
稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。
3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。
商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。
升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。
4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。
评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。
投资风险越小的商业地产，其价值越高。
下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。
该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。
租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。
通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。
该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。
2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。
租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。
稳定的租金收入使得商业地产价值更高。
3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。
市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。
该地产的升值空间使得其价值更高。
4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。
然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。
商业地产市场法评估案例
商业地产市场法评估案例商业地产市场法评估是指通过运用市场法评估方法，对商业地产进行评估和估值的过程。
以下列举了十个商业地产市场法评估案例：1. 商业综合体评估：某城市建设了一个商业综合体，包括购物中心、写字楼和酒店等不同类型的商业物业。
评估师通过分析该城市的商业地产市场，结合租金收入、市场需求和竞争情况，对该商业综合体进行评估，确定其市场价值。
2. 零售物业评估：某大型购物中心位于繁华商圈，评估师通过调研当地的零售市场，分析租金水平、租赁率、租金增长率等因素，评估该购物中心的市场价值，为投资者提供决策参考。
3. 写字楼评估：一栋写字楼位于城市的商业中心区域，评估师通过分析当地的写字楼市场，考虑租金收入、空置率、租赁合同等因素，对写字楼的市场价值进行评估，为业主或投资者提供估值报告。
4. 酒店物业评估：某酒店位于旅游景区，评估师通过研究当地的旅游市场，分析酒店的运营数据、客房入住率、平均房价等因素，评估酒店的市场价值，为酒店所有者或投资者提供定价建议。
5. 仓库物业评估：一座仓库位于物流园区，评估师通过研究当地的物流市场，考虑租金水平、租赁需求和空置率等因素，对仓库的市场价值进行评估，为业主或投资者提供估值意见。
6. 商业用地评估：一块商业用地位于城市新兴商圈，评估师通过研究该区域的商业发展趋势、土地供需关系等因素，对商业用地进行评估，确定其市场价值，为投资者或开发商提供决策依据。
7. 餐饮物业评估：某餐饮连锁店位于繁华商业街，评估师通过分析当地的餐饮市场、租金水平、竞争情况等因素，评估该餐饮物业的市场价值，为业主或投资者提供估值报告。
8. 商业地块开发评估：一块待开发的商业地块位于城市郊区，评估师通过研究该地区的人口结构、交通便利度、竞争情况等因素，对商业地块的开发潜力进行评估，为开发商提供投资建议。
9. 商业街评估：一条商业街位于城市中心，评估师通过分析该商业街的租金水平、商户类型、客流量等因素，评估商业街的市场价值，为业主或投资者提供估值意见。
商业地产销售中的成功案例分享
商业地产销售中的成功案例分享在商业地产销售行业中，成功案例的分享是一种宝贵的资源。
通过了解成功案例，销售人员可以学习到有效的销售策略和技巧，提高自己的销售能力。
本文将分享一些商业地产销售中的成功案例，并探讨其中的关键因素。
案例一：商业综合体的成功销售商业综合体是近年来兴起的一种新型商业模式，它将购物中心、办公楼、酒店等多种商业功能融合在一起。
在销售商业综合体时，一家房地产公司采取了一系列创新的销售策略，取得了巨大的成功。
首先，该公司充分利用社交媒体平台进行宣传。
他们在微博、微信等社交媒体上发布了精心设计的广告，吸引了大量潜在客户的关注。
同时，他们还通过社交媒体与客户进行互动，回答他们的问题，解决他们的疑虑，建立了良好的客户关系。
其次，该公司注重提供个性化的销售服务。
他们派遣专业团队为每位客户提供一对一的咨询和指导，帮助客户选择最适合他们需求的商业综合体。
他们还提供了灵活的支付方式和定制化的设计方案，以满足客户的个性化需求。
最后，该公司重视口碑营销。
他们通过与知名企业合作，举办各种活动，提高商业综合体的知名度和美誉度。
同时，他们还积极收集客户的反馈意见，并及时改进和优化销售和服务流程。
案例二：商业地产的成功销售商业地产是一个具有挑战性的销售领域，需要销售人员具备专业的知识和技能。
某房地产公司在销售商业地产时取得了显著的成功，其关键因素如下：首先，该公司注重市场调研和分析。
他们通过对市场需求和竞争对手的研究，准确把握市场趋势和客户需求，为销售策略的制定提供了有力的支持。
其次，该公司重视与客户的沟通和合作。
他们通过与客户进行深入的需求调研，了解客户的具体需求和预算限制，为客户提供量身定制的解决方案。
他们还与客户保持密切的沟通，及时解答客户的问题和解决客户的疑虑。
最后，该公司注重建立和维护良好的客户关系。
他们通过提供优质的售后服务，赢得了客户的信任和口碑。
他们还定期与客户进行回访，了解客户的满意度和反馈意见，并及时采取措施解决客户的问题。
商业地产研究之典型案例分析(1)资料讲解
商业地产研究之典型案例分析商业地产研究之典型案例分析作者：佚名时间：2008-6-20浏览量：商业地产研究暨典型案例分析一、背景:世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史,已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式,美国是购物中心发展的先驱,也是购物中心的诞生地和策源地。
截至目前,美国购物中心共有万多个,其中不足10万平方米的达万个。
在美国,平均每个人拥有近2平方米的零售市场;购物中心已经创造占52%的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家购物中心的有效商圈已达数百公里。
购物中心产业在美国发展成功后,迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。
截至2000年,欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元,占GDP的%,其大小不等的商业零售场所达400万个,即平均每1000个居民拥有约个商业零售场所,其总体体量约为6629万平方米。
从发展模式来看,加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。
而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像,但规模一般小许多。
法国购物中心的主题店以特级市场为多,以经营日常用品为主;而美国购物中心的主题店以百货商店居多,以选购品为主。
由于各地汽车普及程度不一,美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部,且停车场面积一般占总面积的1/3左右。
上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。
而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。
东南亚及香港的商业地产:东南亚地区购物中心起步比较晚,但发展迅速,20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。
菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大,经营管理也很成功。
如菲律宾的SmSUPERmALL集团、RoBINSoNS集团、EVER集团及泰国的THEmALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。
中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起,发展迅速,进入了快速成长期。
商业地产成功案例分析
商业地产成功案例分析随着近年来国内主要城市住宅“限购”政策的实施和房地产宏观调控力度的加大,房地产开发企业纷纷开始进行由住宅地产开发商向商业地产布局与投资转变,商业地产开发与投资面临着前所未有的历史性发展机遇。
以下是店铺为大家整理的商业地产成功案例分析，一起来看看吧!商业地产成功案例分析篇1● 苏州工业园区的便民“邻里中心”1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。
自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。
以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。
● 邻里中心玲珑大厦2006年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。
该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。
大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
● 邻里中心湖东大厦湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。
3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。
南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店;北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。
主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
● 邻里中心新城大厦新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。
大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。
商业地产前期策划及案例分析
商业地产前期策划及案例分析一、商业地产理论商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。
广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。
商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。
商业地产的分类方式很多。
1.商业分类——大型商业综合体（购物中心）2.商业分类——开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式3.商业分类——专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。
1.功能住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”商业地产：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能2.地段住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。
商业地产：商业地产对地段的要求更高。
李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高 ，要求具备较强的辐射力3.客户住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。
商业地产实例分析
商业地产实例分析1，客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办？回答：产权不明晰的时候，会导致很多交易纠纷，所以在这进修首先要弄清楚客户的房屋产权状况，是否拥有产权和使用权？如果只是拥有的使用权，那么只能租赁，不能出售和购买，在租赁的过程中写清楚产权问题的定位，如果因为产权的问题导致的纠纷，业主应该承担什么样的违约责任，同时，如果该栋写字楼内有其他住户。
应该设法了解一下其租赁状况，然后在交易的过程中，将风险告之客户，申明作为中介公司不承担相关责任。
以免将来出现诉讼或纠纷。
2，客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办？回答：在交易的过程中，存在这些问题很正常，先弄清楚交易双方的底线，找出一个估计双方可能接受的解决方案，然后将客户和业主分开谈判，将对方的意图和底线再行压仰一点，然后试探一下其反应，看看到底能让步多少，找出对于双方交易中各自认可或有利的部分，加以推销。
逐渐使双方的立场趋于接近。
3，一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办？回答：客人怕中介无非两个原因，1，怕受到不停的电话等骚扰，2，怕中介在中意吃差价和缴纳中介费用。
1）如实礼貌的告之客户，自己是专业正规的中介公司经纪人，房子是大件商品，因为房主不是专业人员，可能对市场的行情和定价不是很熟悉，如果定高了，卖不出去，卖低了，房主会有很大损失。
2）而且只要你签署了独家委托合同，除了我们和你有必要的沟通外，一般不会再打搅你。
而他不现在这样，不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话，受到的骚扰可能会更大。
3）房主的网络肯定没有中介公司的业务网络广泛，如果靠房主的一下自己发布的消息，房子可能在相当长的时间里面卖不出去。
对于房主的精力和时间都是一个考验，而通过中介公司的平台，广告和销售网络，能迅速找到目标客户。
将房子售出，而他现在如果售出，好象是守株待兔。
4）房子交易有一个繁琐的流程，牵扯到很多相关证件，如果房主不好好把关，不熟悉流程，可能会出现纠纷甚至是上当受骗。
商业房地产案例分析报告
浙江商业职业技术学院财会金融学院商业房地产案例分析报告浙江商业职业技术学院财会金融学院会计1161班冯翀侯月新周景凤刘茜摘要随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。
随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。
一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。
他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。
而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。
怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。
商业房地产的定义及特点：商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。
狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。
商业地产行业共同特点：○1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以经营盈利为目标的商业物业；○2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理能力来获取收益；○3租金是商业地产企业的最主要收入来源：商业地产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。
背景2002年是中国商业房地产元年。
这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。
而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。
新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。
商业地产策划案例分析
商业地产策划案例分析
一．商业地产市场调研以及策划的侧重点
1．商圈——A.城市核心商圈
B.区域性商圈
C.专业市场
2．基础数据的获取——A.人流量
B.消费人群
C．消费实力
D．商家家数、规格
3．可行性分析报告
4．具体操盘策划
二．商业地产销售流程（与住房差异不大，在此不作详细描述）
三．商业地产销售技巧
1. 外观形象——突出成熟、干练、睿智、诚信。
2. 谈话技巧——忌讳打机枪，语速放平缓，目光专注。
3. 探究实力——询问其身家，公司经营状况，借机将其赞扬一番。
4. 攻心为上——在了解其基本需求后，即可为其推荐物业。
5. 精确计算——让其看的见实在的利益以及远期的发展前景。
6. 谈判中技巧的把控——抛砖引玉、以小换大、让步是要通过利益来换取的，让其认可每一点利益都是来之不易的。
7. 心理把控——也是商业地产乃至整个行业中最距挑战性的课题。
四．商业地产消费者五大思考模式
1．只接受有限的信息
2．痛恨负责，喜欢简单
3．缺乏安全感
4．对品牌印象不会轻易改变5．想法容易失去焦点
五．客户流失因素分析
1．1％死亡
2．2％搬迁
3．4％竞争对手的活动
4．5％亲朋好友的转介绍
5．9％可从其他地方得到相同产品6．10％不满意投诉
7．69％没有受到尊重或冷遇。
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商业地产价值梳理和案例分析
•纯粹的住宅开发项目逐渐减少，商业、住宅混合开发成为主流。 城市综合体进入“百万元”较量。 •旅游商业地产升温。
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商业地产价值梳理和案例分析
•这是否会是一个泡沫的时代？
•随着锦华万达广场开幕，成都进入城市综合体时代。 •商业品牌商的话语权盖过开发商。 •商业地产项目遍地开花。 •成都商业综合体项目全面超越一线城市。 •过大的投资额和开发量，市场是否能消化？
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Hale Waihona Puke 商业地产价值梳理和案例分析➢交通价值 ➢环境价值
•大交通“达”,则商圈内“通”。人流、物流依赖的是外部交 通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择包含交通因 素,成功几率就更大。
•交通动线是商业项目成功与否的命脉线
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商业地产价值梳理和案例分析
•交通分类:
•外部交通 •周边交通是否便利,道路等级,主次入口设置
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商业地产价值梳理和案例分析
•商业地产的价值体系
•【资源价值体系】
➢区位条件 ➢地理位置
•人口稠密、消费实力强是商业价值体现的必要条件之一,商业 地产对“人口稠密”与“购买力集中”的要求高于任何一种形 态的地产,从某种意义上来说,选址对商业地产概念的形成起决 定性作用。
•地理位置决定商业价值
性质差异
•商业地产是一种消费型中间 产品,其价值需要通过经营, 销售各个环节体现出来。
•住宅是一种消费型终端产品。 其价值是通过出售得到实现。
用途的差异
•商业地产是生产资料,其使 用过程中会生成新的价值。
•住宅是生活资料,其使用过 程中是完全的消耗过程,只有 地价的增值。
价值判断的差异
•商业地产关注价值转移方向, 方式以及附加值的提升,由此 而产生的外延性,派生性事项 比较多。
•内部交通 •主动线是否清晰。
•垂直交通 •双首层,三首层,加长电梯直达
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商业地产价值梳理和案例分析
•成都地铁的发展带来城市商业模式的改变,核心商圈随之转移, 一些老商圈发生地位上的变化,新商圈诞生。
•更多的大型商业地产选择了交通的便利的地段，增加客流量。
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商业地产价值梳理和案例分析
•商圈等级
•市级商圈 •辐射能力最强,可达到全市。(春-盐商圈,骡马市商圈)
•区级商圈 •辐射力在笨区域3-5公里范围内。(逐渐形成的各类区域型商圈)
•社区商圈 •辐射力在本街道1-2公里范围内。
•新街商圈
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商业地产价值梳理和案例分析
•成都在三大老商圈的基础上，各大新商圈形成。商业地产项 目更多的选择在“人口聚集”与”购买力集中”的商圈汇集的 位置,利用周边生态资源、景观资源、商务消费资源等资源价 值,找准商业地产准确定位,达到价值、利润最大化。
•200 1
•200 4
•200 6
•200 8
•红红火火，遍地开花 •市场苦涩，供求萎缩
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•项目盘整，创兴待发
商业地产价值梳理和案例分析
•2008年至今 成长期———城市综合体时代
•代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城
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商业地产价值梳理和案例分析
•自2000年以来,成都的城市不断外扩，新商圈不断形成。
•除此之外，涵盖写字楼、公寓式酒店、 连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。
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•商业地产的真正含义
•追求长期稳定的现金流。 •以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资。
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商业地产价值梳理和案例分析
•商业地产和住宅地产的价值差异
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•住宅使用者关注的是产品本 身,即产品的使用功能,其派 生事项比较少。
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•壹 成都商业地产发展概况
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•2000年以前 起步期———商圈经济
•代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈
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商业地产价值梳理和案例分析
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•2000-2008年 探索期———类综合体出现
•代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城 市脉搏
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商业地产价值梳理和案例分析
•这是一个失败远远大于成功的时代。
•集中式商业逐渐成为主流。 •地产主导商业。 •开发商的目的是为了实现短期盈利。 •很多商业项目最后都被空置。
•金沙光华商
•红牌楼商 圈
•春—盐商圈
圈 •万年场商圈
•骡马市商圈 •天府新区商圈
•东二环商 圈
•建设路商 圈
•双楠商
•高新区商 圈
•西大街商 圈
圈
•新城南商 圈
•锦华城商 圈
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商业地产价值梳理和案例分析
•目前，成都以春—盐商 圈知名度最高，其次骡马 市—西大街商圈。 •伴随着房地产市场的大 力发展，社区型商圈也各 成形态。 •随着天府新区的概念落 成，南部形成新商圈—新 区商圈。 •2010年成都城市地铁通 车，“广场商圈”的超大 容量、引导力和辐射力得 到充分体现。 •18大商圈逐渐形成。
商业地产价值梳理和案 例分析
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2020/11/8
商业地产价值梳理和案例分析
•何为商业地产？
•狭义上：
•Retail real estate
•包括商场、店铺、MALL、步行街以及 社区商业等各种零售、餐饮、休闲等生 活服务类精英方式的不动产。
•广义上：
•Commercial real estate
•这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代。
•商业项目在这个时代显得极为弱势。 •三大商圈就是“城市综合体”。 •百货大楼、人民商场就是主力。 •街铺就是综合体内的小商家。 •同时涌现的大量“商务楼”、“综合楼”，就是如今的“写字 楼”前身。
•春熙路商 圈
•盐市口商 圈
•骡马市商 圈
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商业地产价值梳理和案例分析
•贰 商业地产价值梳理
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商业地产价值梳理和案例分析
•商业地产价值的存在方式
•静态的价值 • 包括支持商业地产价值的有质有量的购买力、周边的交 通设施和交通方式,以及商铺本身所处的位置和建筑形态。
•动态的价值 • 商业地产本身所在的商圈所不具备的,是商业主体附加在 商业地产上的认为的商业活动。包括:经营方式、商业业态、 商业企业。