商业地产价值梳理和案例分析

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商业地产价值梳理和案例分析
•商圈等级
•市级商圈 •辐射能力最强,可达到全市。(春-盐商圈,骡马市商圈)
•区级商圈 •辐射力在笨区域3-5公里范围内。(逐渐形成的各类区域型商圈)
•社区商圈 •辐射力在本街道1-2公里范围内。
•新街商圈
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商业地产价值梳理和案例分析
•成都在三大老商圈的基础上，各大新商圈形成。商业地产项 目更多的选择在“人口聚集”与”购买力集中”的商圈汇集的 位置,利用周边生态资源、景观资源、商务消费资源等资源价 值,找准商业地产准确定位,达到价值、利润最大化。
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商业地产价值梳理和案例分析
•纯粹的住宅开发项目逐渐减少，商业、住宅混合开发成为主流。 城市综合体进入“百万元”较量。 •旅游商业地产升温。
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•这是否会是一个泡沫的时代？
•随着锦华万达广场开幕，成都进入城市综合体时代。 •商业品牌商的话语权盖过开发商。 •商业地产项目遍地开花。 •成都商业综合体项目全面超越一线城市。 •过大的投资额和开发量，市场是否能消化？
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•住宅使用者关注的是产品本 身,即产品的使用功能,其派 生事项比较少。
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•壹 成都商业地产发展概况
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•2000年以前 起步期———商圈经济
•代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈
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商业地产价值梳理和案例分析
性质差异
•商业地产是一种消费型中间 产品,其价值需要通过经营, 销售各个环节体现出来。
•住宅是一种消费型终端产品。 其价值是通过出售得到实现。
用途的差异
•商业地产是生产资料,其使 用过程中会生成新的价值。
•住宅是生活资料,其使用过 程中是完全的消耗过程,只有 地价的增值。
价值判断的差异
•商业地产关注价值转移方向, 方式以及附加值的提升,由此 而产生的外延性,派生性事项 比较多。
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➢交通价值 ➢环境价值
•大交通“达”,则商圈内“通”。人流、物流依赖的是外部交 通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择包含交通因 素,成功几率就更大。
•交通动线是商业项目成功与否的命脉线
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•交通分类:
•外部交通 •周边交通是否便利,道路等级,主次入口设置
•内部交通 •主动线是否清晰。
•垂直交通 •双首层,三首层,加长电梯直达
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•成都地铁的发展带来城市商业模式的改变,核心商圈随之转移, 一些老商圈发生地位上的变化,新商圈诞生。
•更多的大型商业地产选择了交通的便利的地段，增加客流量。
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•贰 商业地产价值梳理
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•商业地产价值的存在方式
•静态的价值 • 包括支持商业地产价值的有质有量的购买力、周边的交 通设施和交通方式,以及商铺本身所处的位置和建筑形态。
•动态的价值 • 商业地产本身所在的商圈所不具备的,是商业主体附加在 商业地产上的认为的商业活动。包括:经营方式、商业业态、 商业企业。
•除此之外，涵盖写字楼、公寓式酒店、 连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。
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•商业地产的真正含义
•追求长期稳定的现金流。 •以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资。
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商业地产价值梳理和案例分析
•商业地产和住宅地产的价值差异
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•200 1
•200 4
•200 6
•200 8
•红红火火，遍地开花 •市场苦涩，供求萎缩
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•项目盘整，创兴待发
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•2008年至今 成长期———城市综合体时代
•代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城
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•自2000年以来,成都的城市不断外扩，新商圈不断形成。
•这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代。
•商业项目在这个时代显得极为弱势。 •三大商圈就是“城市综合体”。 •百货大楼、人民商场就是主力。 •街铺就是综合体内的小商家。 •同时涌现的大量“商务楼”、“综合楼”，就是如今的“写字 楼”前身。
•春熙路商 圈
•盐市口商 圈
•骡马市商 圈
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商业地产价值梳理和案 例分析
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2020/11/8
商业地产价值梳理和案例分析
wk.baidu.com
•何为商业地产？
•狭义上：
•Retail real estate
•包括商场、店铺、MALL、步行街以及 社区商业等各种零售、餐饮、休闲等生 活服务类精英方式的不动产。
•广义上：
•Commercial real estate
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•2000-2008年 探索期———类综合体出现
•代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城 市脉搏
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•这是一个失败远远大于成功的时代。
•集中式商业逐渐成为主流。 •地产主导商业。 •开发商的目的是为了实现短期盈利。 •很多商业项目最后都被空置。
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•商业地产的价值体系
•【资源价值体系】
➢区位条件 ➢地理位置
•人口稠密、消费实力强是商业价值体现的必要条件之一,商业 地产对“人口稠密”与“购买力集中”的要求高于任何一种形 态的地产,从某种意义上来说,选址对商业地产概念的形成起决 定性作用。
•地理位置决定商业价值
•金沙光华商
•红牌楼商 圈
•春—盐商圈
圈 •万年场商圈
•骡马市商圈 •天府新区商圈
•东二环商 圈
•建设路商 圈
•双楠商
•高新区商 圈
•西大街商 圈
圈
•新城南商 圈
•锦华城商 圈
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商业地产价值梳理和案例分析
•目前，成都以春—盐商 圈知名度最高，其次骡马 市—西大街商圈。 •伴随着房地产市场的大 力发展，社区型商圈也各 成形态。 •随着天府新区的概念落 成，南部形成新商圈—新 区商圈。 •2010年成都城市地铁通 车，“广场商圈”的超大 容量、引导力和辐射力得 到充分体现。 •18大商圈逐渐形成。