保障性住房建设的项目管理及模式

试论保障性住房建设的项目管理及模式

【摘要】随着社会经济的飞速发展，人们对住房民生问题的关注度越来越高，保障性住房就是国家为解决住房民生问题而采取的有效应对策略，因而国家也不断加大对保障性住房建设的投入力度，尤其是在我国人口问题越来越突出的形势下，保障性住房建设的项目管理工作难度也在不断加大，因此为确保保障性住房建设项目的顺利开展与建成，就必须加强对保障性住房建设的项目管理及模式进行分析探讨。基于此，本文正式结合这一背景，利用自身工作实践从保障性住房阐述、常用工程项目管理模式以及保障性住房建设项目管理模式探究几方面进行了分析与探讨。

【关键词】保障性住房；建设项目；管理模式

保障性住房是一项关系民生影响社会重点工程，同时更是2020

年全面建成小康社会宏伟目标实现的重要保障。因而采用先进项目管理模式方法应用于保障性住房建设中，能为保障性住房建设的顺利开展与建成奠定坚实的基础，不仅能有效确保保障性住房建设的成本与质量，还有助于社会稳定与和谐统一。基于此，以下笔者结合自身工作实践提出以下几点分析与探讨。

一、保障性住房阐述

保障性住房是指由国家对住房建设进行统一规划，并对住房建设标准与售价进行合理限定，以便有效解决社会中低收入人群的住房问题，为国家的住房民生问题起到良好的社会保障。保障性住房包括保障性商品房、经济适用房、廉租房以及各种棚户区改造住房等。

我国住房体现中最为重要的两大部分就是保障性住房与商品房。

保障性住房的建设能很好的满足社会中低收入人去的住房需求，商品房能很好的满足高收入人群的住房需求。因此，也就决定了开发企业成为房建市场中商品房的开发主体，国家政府为保障性住房的开发主体。实际中，国家对保障性住房的设计标准、供给用户、售价都进行了明确的限定，住房用户不具备对住房的自由收益权和处分权。

近年来，随着我国经济的急速发展，现代化城市建设进程的不断加深，商品房售价明显飙升，还有就是在保障性住房实际建设中，一些地方政府建设的保障性住房存在诸多问题，例如资金不到位、土地供给不足及建设进度缓慢等等，致使我国保障性住房建设进程落后，缺口问题越来越严重。

二、常用的工程项目管理模式

现阶段，我国常用的工程项目管理模式主要有：第一，项目业主自主管理。项目业主组建项目经理部，并指派代表人员对整个项目进行管理，管理范围包括工程项目承包企业、设计单位、供应商等。第二，项目业主根据职能分工的不同将管理工作分别委派给相关的专业单位。第三，项目业主通过采用签订合同的方式将整个工程的管理工作委托出去。但目前我国工程项目管理模式中广泛应用和推行的主要是代建制。

三、保障性住房建设项目管理模式探究

（一）政府自行管理

政府自行管理就是政府设立组成一个专门负责保障性住房建设

项目管理与运营的房管机构，并提供财政支持与土地供给。房管机构在政府的有关政策指导下成立住房开发企业，并根据政府提供的资金与土地建设保障性住房项目。待保障性住房项目顺利建设完成后，住房开发企业将保障性住房建设项目移交给房管机构进行管理与运营，使用政府职能；而后住房开发企业负责保障性项目后续的日常经营活动。政府自行管理具有：政府大力提供财政支持与土地，对保障性住房的销售采取先租再售的方式，不仅能解决财务问题，还能解决人们住房民生问题；房管机构作为政府代言人，以项目业主身份对住房建设项目进行管理与运营，以此进一步实现政府职能。

（二）政府委托房地产企业建设

政府委托房地产企业进行保障性住房项目的建设就是指：政府与企业通过合同的方式建立合作关系，而后由政府提供土地，做信誉担保进行商业贷款，待项目建设完成后有偿收回建设项目的所有权与运营管理权，且政府组设有关职能部门承担保障性住房的管理和运营。房地产企业则通过与政府的合作以及自身掌握的社会资源大力拓展业务，提高企业自身的经济效益与社会效益。政府委托房地产企业建设保障性住房项目主要有以下几种模式：

1、代建模式

所谓代建模式即是指政府委托房地产企业开发建设保障性住房

项目，其中保障性住房建设项目的资金与土地均由政府提供；受委

托的房地产企业主要负责保障性住房建设项目的管理工作，同时政府应做好项目的成本与质量监督工作。工程项目代建的房地产企业的最终收益主要是代建管理费和项目投资结余奖励。代建模式能进一步发挥代建的房地产企业的工程实践经验，有助于项目的运营，节省政府项目管理成本；但是采用代建模式会对政府投入资金及项目质量监管工作提供更高要求。

2、配建模式

所谓配建模式就是指政府会提供项目建设资金，但是不在提供土地，项目建设土地要求房地产企业自行出资，这样房地产企业能在建设的保障性住房中占据一定比例，带房屋建成后拥有对占据住房的自由售卖权，而其他的保障性住房则移交给政府。同时也能让政府在获得出让土收益的情况下获得部分保障性住房所有权，从而实现财务平衡。政府采取配建模式不仅能确保住房社区中不同社会收入人群的掺杂、融合，还能为会的稳定统一和谐提高良好的保障。但是采取配建模式也存在一定的不足，如保障性住房建设体量有限、房地产企业没有较高的投资热情。

3、限价模式

上述的模式均为现阶段政府常采取的模式，政府除了采取这两种模式解决保障性住房问题，还有就是采取限价模式来加大保障房建设力度。所谓限价模式就是指政府在土地出让时或是住房建成后采用限定土地总价或是限制房价的手段。采用限价模式有利于解决城市夹心层住房问题。

四、结语

综上所述，保障性住房建设是国家解决住房民生问题的有效策略，其重要性显而易见。因此，对保障性住房建设的项目管理及模式进行分析与探讨，不仅能为保障性住房建设的顺利开展与建成奠定坚实的基础，还能有效确保保障性住房建设的成本与质量，有助于进一步发挥政府职能，有利于提高房地产企业经济效益与社会效益，更有利于社会稳定与和谐统一。

参考文献

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