一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项

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2020年税务师考试《税法一》精选习题及答案(四)

2020年税务师考试《税法一》精选习题及答案（四）【单选题】某食品加工厂为增值税一般纳税人，2019年2月购进一批玉米全部用来加工生产增值税率为16%的食品，支付给某农业开发基地收购价款10000元，取得普通发票，并支付不含税运费3000元，取得增值税专用发票，验收入库后，因管理不善损失1/5，则该项业务准予抵扣的进项税额为( )元。

A.1200B.1144C.1430D.1630『正确答案』A『答案解析』自2018年5月1日起，纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。

准予抵扣的进项税额=(10000×12%+3000×10%)×(1-1/5)=1200(元)【单选题】某企业为增值税一般纳税人，2019年7月购入一栋办公楼，取得对方开具的增值税专用发票，注明不含税金额为5000万元;另租入一套二层楼作为职工食堂，取得增值税专用发票注明不含税租金为15万元。

则企业当月可以抵扣的进项税额为( )万元。

A.0B.450C.451.35D.270『正确答案』B『答案解析』2019年4月1日后纳税人购进不动产可以一次抵扣全部进项税额。

租入不动产专门用于集体福利的，不可以抵扣其进项税额。

当月准予抵扣的进项税额=5000×9%=450(万元)。

【单选题】某公司为增值税一般纳税人，2019年8月报销员工上月差旅费，取得如下票据：火车票金额合计3815元，境内机票行程单票款及燃油附加费合计4905元，境外机票行程单金额合计12304元，注明员工身份证号的汽车票合计412元，住宿费小规模纳税人开具的专用发票注明金额700元，餐费普通发票注明金额560元。

则当月准予抵扣的进项税额为( )元。

A.753B.732C.700D.630『正确答案』A『答案解析』火车票和机票允许抵扣进项税=(3815+4905)/(1+9%)×9%=720(元);境外机票不允许抵扣进项税;汽车票允许抵扣进项税=412/(1+3%)×3%=12(元);住宿费允许抵扣进项税=700×3%=21(元);餐费不允许抵扣进项税。

浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答

浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答2016-05-05 税捷某省国税营改增试点20个重点难点问题问答一、农产品抵扣问题按照《增值税暂行条例》、财税[2016]36号和国家税务总局2016年第26号公告的规定，一般纳税人购进农产品按下列办法抵扣农产品进项税额：1、向农业生产单位或农民专业合作社购进其自产的农产品（免税），凭农业生产单位或农民专业合作社开具的普通发票抵扣进项税额；2、向农民个人购进其自产的农产品（免税），凭农民个人向税务机构申请代开的普通发票，或一般纳税人自开的收购发票抵扣进项税额；3、向其他一般纳税人购进非自产农产品（应税），凭增值税专用发票抵扣进项税额；4、向小规模购进非自产的农产品（应税），凭自开或向税务机关代开的增值税普通发票（或专票）抵扣进项税额；5、向批发、零售单位购进的（免税）非自产农产品，按照财税[2012]75号的有关规定，不得抵扣进项税额。

二、一般纳税人到酒店消费，住宿费和餐费如何开具发票？由于住宿费可以抵扣进项税额，餐费不得抵扣进项税额，所以一般纳税人到酒店消费，如同时发生住宿费和餐费，建议开具一张增值税普通发票，或者开具一张住宿费专用发票一张餐费普通发票，或者开具一张分两栏（住宿费一栏和餐费一栏）的增值税专用发票。

三、目前居民自然人可以代开增值税专用发票吗？目前，居民自然人代开增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动产。

四、纳税人转租不动产如何掌握试点前后的时间问题？纳税人转租不动产，我们建议仍按取得不动产时间（即三证时间）来掌握，不按转租时间来判定。

五、关于保险公司和其他单位个人代理人问题在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。

营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。

由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

房开企业自持房产涉及的进项税分析：营改增后自产自用涉及的增值税改变

【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！(2017-08-22 11:57:48)【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！全面营改增后，自建不动产的财税处理发生了很大变化，自产产品用于自建不动产，不需要视同销售，也不需要计提增值税销项税额。

外购材料用于自建不动产，若不属于不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

自产产品用于自建不动产一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？处理相同。

•增值税暂行条例实施细则‣第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。

但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。

会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。

例1.公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。

另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。

会计处理：借：在建工程——生产线10在建工程——生产车间20贷：库存商品30外购材料用于自建不动产外购材料用于自建不动产，营改增后，根据•全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税…2016‟36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题

税总函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题（一）1.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的？例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。

纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。

2.《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离？如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报？答：开具的地税发票上注明的金额为含税销售额，需要进行价税分离，换算成不含税销售额。

纳税申报时，填入附表1“开具其他发票”中的第3列相应栏次。

如果申报时既有国税发票又有地税发票，则合并申报。

4.物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算？答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

“营改增”政策实施前后差异大对比

“营改增”政策实施前后差异大对比
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知终于正式出台了，当然任何政策都不是凭空想象出来的，纵观试点实施办法及其附件的内容，很多政策既熟悉又陌生，现将营改增前后的差异运用对比的方法为大家展示这些政策的“前世今生”，帮助税务从业人员更快的将原营业税政策和新的增值税规定对应起来，更好的掌握增值税新政策的核心，以应对此次调整。

一、基本规定
二、不动产
三、建筑业服务
四、金融服务
五、生活服务业
（资料素材和资料部分来自网络，供参考。

可复制、编制，期待你的好评与关注）。

营改增后不动产的会计核算

一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。

具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。

这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。

同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。

针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。

如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。

（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。

目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。

分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。

待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。

其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。

外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。

营改增进项税抵扣范围

营改增进项税抵扣范围营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2022〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。

2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2022年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2022年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2022年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

3.交际应酬费是否可以抵扣进项税根据财税(2022)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。

因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。

同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。

营改增通知附件营业税改征增值税试点有关事项的规定

附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

（二）不征收增值税项目。

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2.存款利息。

3.被保险人获得的保险赔付。

4.房地产主管部门或科室或者其指定机构、公积金管控中心、开发企事业机构以及物业管控机构代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他机构和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

(三)销售额。

1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管控费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。

若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

非地产企业转让自建不动产涉税事项分析(老会计人的经验)

非地产企业转让自建不动产涉税事项分析（老会计人的经验）2016年5月1号营改增后,非地产企业一般纳税人发生转让自建不动产(本文专指2016年5月1号后的新项目)的交易行为,涉税事项如何处理呢?转让不动产,对于转让方来说,涉及到增值税、土地增值税、印花税、企业所得税;对于受让方来说,涉及到印花税、契税.一、转让方涉税事项分析一、增值税一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,只能适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,适用税率为11%.纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.二、土地增值税2016年5月1日营改增后,纳税人转让不动产土地增值税的计税方法与营改增之前一样,其应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,只是因为营业税是价内税、增值税是价外税,所以在收入确认、税金扣除等方面略有差异.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.计算土地增值税的扣除项目中”与转让房地产有关的税金”不包括增值税.应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,因为增值额=计税收入-扣除项目金额,所以我们在计算土地增值税时,关键是确定扣除项目金额.(一)扣除项目包括:1、房屋及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.提醒:纳税人在转让旧房及建筑物时,其扣除项目之一为”评估价格,即重置成本*成新度”,而不是不动产的建筑成本.2、取得土地使用权所支付的地价款取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.3、按国家统一规定交纳的有关费用4、转让环节缴纳的税金.与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税. 补充:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.(二)土地增值税税率表(三)核定征收的情形对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收.为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率.三、印花税企业转让不动产,按”产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格.四、企业所得税非房地产企业转让不动产时,是否缴纳企业所得税,与企业的所得税征收方式有关.如果企业所得税是查账征收,那么针对转让不动产的业务,所得税的缴纳与整个企业的”利润总额”有关,与单笔业务无关.如果企业所得税是核定征收,企业所得税应纳税额等于转让不动产的计税收入*主管税务机关核定的应税所得率*企业所得税税率.二、受让方涉税事项分析1、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,所以购买者要按照税法规定缴纳契税.应纳契税=计税依据*税率(税率为3%-5%之间,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案)提示:计征契税的成交价格不含增值税.2、印花税:企业取得不动产,按”产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格.3、增值税:一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额要分两期抵扣,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣.参考文件:l(国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》)l(财税字【1995】48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》)l(财法字[1995]6号《土地增值税暂行条例实施细则》)l(国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》)l(财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》)l(国务院令【1988】11号《印花税暂行条例》)l(国务院令【1997】224号《契税暂行条例》)l(国家税务总局【2016】15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》)小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。

营改增销售不动产政策透析

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。
3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理：借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.76
4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时的会计处理：
借：固定资产清理45
借：固定资产清理4.76
累计折旧5
贷：应交税费-应交增值税4.76
贷：固定资产50
借：银行存款150
10、个体户转让不动产
第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。
9、小规模纳税人转让不动产
第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同营改增前后销售不动

营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同营改增前后销售不动【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?【法规政策】国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016 年5 月1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——待抵扣进项税额”科目.国家税务总局2016年14号公告规定纳税人转让取得的不动产征收增值税.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法.【案例1说明】深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人,2016年5月8日购入办公楼一栋,不含税价1200万元.(增值税率11%,营业税率5%)【账务处理】营改增前:借:固定资产1260 (1200+1200X5%)贷:银行存款等1260营改增后:借:固定资产1200应交税费——应交增值税(进项税额)——待抵扣进项税额贷:银行存款等1332【特别提示】= 1200x11%X 60%; =1200x11%X 40%小规模纳税人营改增前后取得的不动产会计处理同一般纳税人营改增前的会计处理.【案例2说明】深圳金君洋实业有限公司出售2016年4月30日以前自建的办公楼一栋,原值1500万元,已提折旧1200万元,已提减值准备20万元,售价350万元,清理费用5万元,相关收入与税费均已通过存款实际收付.增值税率5%,营业税率5%..【本集小结】营改增后,一般纳税人取得的不动产要分两年抵扣,会计处理不能将增值税一次性计入进项税额,而是将增值税的60%记入”应交税费——应交增值税(进项税额)”,40%记入”应交税费——待抵扣进项税额”,转让不动产要按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税(简易计税)”;而小规模纳税人购进的不动产仍然记入”固定资产”成本,转让不动产也按5%交增值税,记入”应交税费——应交增值税”.。

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。

这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。

具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。

可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。

本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。

标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。

自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。

通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。

如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。

通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。

根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。

一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。

根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。

一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。

“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析

推荐RECOMMEND10“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析文/曹清洪徐淑华摘要：我国全面“营改增”后，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。

大多数不动产业务都有预缴增值税的要求。

文章针对四类不动产业务预缴增值税额计算方法进行阐述，并举例解析。

关键词：不动产；预缴；增值税自2016年5月1日起，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。

国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等进行规范。

转让不动产、经营性出租不动产、房地产开发企业销售自行开发的房地产、房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产四类业务预缴增值税计算方法如下：一、预缴增值税额计算方法(一)转让不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所转让不动产的来源，即不动产是取得(不含自建)的还是自建的。

该类业务应纳增值税的计税方法有四种，应预缴税款的计算方法有两种，如下：第一种计税方法是以全额为计税依据的一般计税方法，第二种计税方法是以全额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：①应预缴税款＝全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%第三种计税方法是以余额为计税依据的一般计税方法，第四种计税方法是以余额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：②应预缴税款＝(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%(二)经营性出租不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

该类业务应纳增值税的计税方法共有三种，应预缴税款的计算方法也有三种，分别如下：第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：③应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 11%)×3%第二种计税方法是出租除住房以外的不动产的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：④应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×5%第三种计税方法是个体工商户出租住房的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：⑤应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×1.5%(三)房地产开发企业销售自行开发的房地产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

会计经验：营改增销售不动产简易计税方法

营改增销售不动产简易计税方法营改增销售不动产简易计税方法一：选择简易计税方法1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）*5% 取得不动产时的作价，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价（如股权作价）也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。

如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：取得的全部价款和价外费用*5%根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。

由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。

另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？二：适用一般计税方法1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2016年营改增最新政策36号文件

2016年营改增最新政策36号文件2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)(以下简称36号文)，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点【营改增是什么意思】，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

本指南对36号文中有关房地产业的政策规定进行了归纳，随着行业办法等规定的出台，我们将一、纳税人和扣缴义务人(一)在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

(二)纳税人的分类 1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。

从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：(1)一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。

(2)一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。

(3)征税办法不同。

一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。

2.应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

(三)一般纳税人的管理 1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

2022年税务师考试《税法二》试题及答案(精编最新版)

2022年税务师考试《税法二》试题及答案(精编最新版)1、[选择题]下列各项中，不符合企业所得税规定的是( )。

A.对企业投资者持有2019—2023年发行的铁路债券取得的利息收入，减半征收企业所得税B.企业参加雇主责任险、公众责任险等责任保险，按照规定缴纳的保险费，准予在企业所得税税前扣除C.企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过800万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧D.企业发生的公益性捐赠支出未在当年税前扣除的部分，准予向以后年度结转扣除，但结转年限自捐赠发生年度的次年起计算最长不得超过三年【答案】C【解析】企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

2、[选择题]原产于与中华人民共和国签订含有关税优惠条款的区域性贸易协定的国家或者地区的进口货物，适用( )。

A.最惠国税率B.特惠税率C.协定税率D.普通税率【答案】C【解析】根据现行《关税条例》的规定，原产于共同适用最惠国待遇条款的世界贸易组织成员的进口货物，原产于与中华人民共和国签订含有相互给予最惠国待遇条款的双边贸易协定的国家或者地区的进口货物，以及原产于中华人民共和国境内的进口货物，适用最惠国税率。

原产于与中华人民共和国签订含有关税优惠条款的区域性贸易协定的国家或者地区的进口货物，适用协定税率。

原产于与中华人民共和国签订含有特殊关税优惠条款的贸易协定的国家或者地区的进口货物，适用特惠税率。

原产于前述以外国家或者地区的进口货物，以及原产地不明的进口货物，适用普通税率。

因此正确答案为C3、[选择题]2011年某软件生产企业发放的合理工资总额200万元;实际发生职工福利费用35万元、工会经费3.5万元、职工教育经费8万元(其中职工培训经费4万元);另为职工支付补充养老保险12万元、补充医疗保险8万元。

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一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项
编者按：实务中，特别是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以卖价扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

可是，其他企业如何确定销售额呢？本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况
吉祥科技有限公司（以下简称“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地价款
8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。

2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。

问吉祥公司如何缴纳增值税？
税务分析
一、政策依据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。

二、实务分析
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）第三条第八款规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和
价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第六款规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

综上所述，一般纳税人销售营改增后自建不动产以全部价款和价外费用为销售额需要注意以下几点：
1.销售方是一般纳税人，但房地产开发企业一般纳税人除外。

2.必须是营改增后自建的，不包括外购等其他方式取得的。

3.按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

4.向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5.向机构所在地主管国税机关申购并对外开具发票。

三、案例解析
根据案例资料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。