碧桂园投资测算实操(营改增后)
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投资测算实操
投资策划中心 2016年6月
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成 本及费用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
• 因不满足免征条件，仍需缴纳土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
单方土增税=552.3×30%-6447.7×0%=165.7元
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用 管理费用
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
销售费用
3)销管费：
（（7财000务×1费.11）用×5）%
=388.5元/㎡
土增税 5)土增所税=得16税5.7元/㎡
6)利润总额 7000-(1339+3600)-388.5-27-165.7=1479.8元
（7000×1.11）×5% =388.5元/㎡
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
源自文库土增税
所得税
• 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金 单方抵扣项= (1339+3600) ×1.3+27=6447.7元
• 增值额=应税收入－扣除项目 单方增值额=7000-6447.7=552.3元 增值率=552.3÷6447.7=8.6%
土地成本足票与否的税费对比分析
方案/税费
足票
120票据、260万合作
增值税（万元）
227
304
增值税附加（万元）
27
36.5
土地增值税（万元）
166
451
所得税（万元）
370
481
合计（万元）
790
1273
两方案差额（万元）
483
【第三题：引入融资资金】 某区域主导的项目地价30万/亩，占地面积333亩，相关开发
请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
【第一题】提示
• 利润总额=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 • 增值额=应税收入－扣除项目 • 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=704–400=304元/平方米 增值税附加=304╳12%=36.5元/平方米
① 收入：7000元/㎡ ② 成本：土地成本（有票）=120万÷666.67÷3=600元/㎡，建造成本3600元/㎡ ③ 费用：销管费=（7000×1.11）×5%=388.5元/㎡ ④ 税收：
请该项目的增值税及增值税附加。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 260 ╳10000÷666.67÷3 ）╳11%=（7000-1300）╳11%=627元/平方米
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=627 –400=227元/平方米 增值税附加=227 ╳12%=27元/平方米
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成 本及费用）。销管费率按5%考虑，契税按3%考虑，土增税税率表如下（由于产品定位等原因， 未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、 所得税等预征的情况。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
我司考虑收购该项目，全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。请计算 我司收购该项目最终实现的销售净利率和土地获利倍数（不考虑收购产生的其 他税费）。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 120 ╳10000÷666.67÷3）╳11%=（7000-600）╳11%=704元/平方米
增值税附加=304╳12%=36.5元/平方米 土增税
单方抵扣项= (600+18+3600) ×1.3+36.5=5520元 单方增值额=7000-5520=1480元，增值率=1480÷5520=26.8% 单方土增税=1480×30%-5520×0%=444元 ⑤利润总额（单方）=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税
单方净利率=1479.8×（1-25%）÷7000=15.9%，土地获利倍数= 1479.8 ×（1-25%）÷1300=0.85
【第二题：发票不足】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，合作方要
求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利 息成本2000万，土方成本2000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。 预计市场高层精装售价7000元/㎡，我司建造成本3600元/㎡。销管费率按5% 考虑。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
=7000-(600+18+3600)-388.5-36.5-444=1913元 ⑥单方净利润=利润总额-所得税=1913×(1-25%)=1435元 ⑦净利润= 1435 ×20万=28700万 ⑧我司实现净利润=28700-(260-120) ×100=14700万 ⑨净利率=(14700÷20万) ÷7000=10.5%，土地获利倍数=14700÷(260×100)=0.57
备注：营改增后，计算利润及土地增值税均以不含税价为基数，参见财税〔2016〕43号文。
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用
管理费用 销售费用 （3)销财管费务：费用）
投资策划中心 2016年6月
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成 本及费用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
• 因不满足免征条件，仍需缴纳土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
单方土增税=552.3×30%-6447.7×0%=165.7元
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用 管理费用
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
销售费用
3)销管费：
（（7财000务×1费.11）用×5）%
=388.5元/㎡
土增税 5)土增所税=得16税5.7元/㎡
6)利润总额 7000-(1339+3600)-388.5-27-165.7=1479.8元
（7000×1.11）×5% =388.5元/㎡
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
源自文库土增税
所得税
• 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金 单方抵扣项= (1339+3600) ×1.3+27=6447.7元
• 增值额=应税收入－扣除项目 单方增值额=7000-6447.7=552.3元 增值率=552.3÷6447.7=8.6%
土地成本足票与否的税费对比分析
方案/税费
足票
120票据、260万合作
增值税（万元）
227
304
增值税附加（万元）
27
36.5
土地增值税（万元）
166
451
所得税（万元）
370
481
合计（万元）
790
1273
两方案差额（万元）
483
【第三题：引入融资资金】 某区域主导的项目地价30万/亩，占地面积333亩，相关开发
请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
【第一题】提示
• 利润总额=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 • 增值额=应税收入－扣除项目 • 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=704–400=304元/平方米 增值税附加=304╳12%=36.5元/平方米
① 收入：7000元/㎡ ② 成本：土地成本（有票）=120万÷666.67÷3=600元/㎡，建造成本3600元/㎡ ③ 费用：销管费=（7000×1.11）×5%=388.5元/㎡ ④ 税收：
请该项目的增值税及增值税附加。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 260 ╳10000÷666.67÷3 ）╳11%=（7000-1300）╳11%=627元/平方米
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=627 –400=227元/平方米 增值税附加=227 ╳12%=27元/平方米
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成 本及费用）。销管费率按5%考虑，契税按3%考虑，土增税税率表如下（由于产品定位等原因， 未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、 所得税等预征的情况。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
我司考虑收购该项目，全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。请计算 我司收购该项目最终实现的销售净利率和土地获利倍数（不考虑收购产生的其 他税费）。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 120 ╳10000÷666.67÷3）╳11%=（7000-600）╳11%=704元/平方米
增值税附加=304╳12%=36.5元/平方米 土增税
单方抵扣项= (600+18+3600) ×1.3+36.5=5520元 单方增值额=7000-5520=1480元，增值率=1480÷5520=26.8% 单方土增税=1480×30%-5520×0%=444元 ⑤利润总额（单方）=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税
单方净利率=1479.8×（1-25%）÷7000=15.9%，土地获利倍数= 1479.8 ×（1-25%）÷1300=0.85
【第二题：发票不足】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，合作方要
求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利 息成本2000万，土方成本2000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。 预计市场高层精装售价7000元/㎡，我司建造成本3600元/㎡。销管费率按5% 考虑。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
=7000-(600+18+3600)-388.5-36.5-444=1913元 ⑥单方净利润=利润总额-所得税=1913×(1-25%)=1435元 ⑦净利润= 1435 ×20万=28700万 ⑧我司实现净利润=28700-(260-120) ×100=14700万 ⑨净利率=(14700÷20万) ÷7000=10.5%，土地获利倍数=14700÷(260×100)=0.57
备注：营改增后，计算利润及土地增值税均以不含税价为基数，参见财税〔2016〕43号文。
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用
管理费用 销售费用 （3)销财管费务：费用）