一房二卖案例分析案例
民商法案例分析材料(一)
参考条文：合同法第52条，第36条，城市房地产管理法第9条，物权法第42条
9、物权的确认
案情：原告水产公司因为政策原因，由其办公室主任李保国（被告）出面，以其个人名义、以公款购买两辆名牌轿车。车辆登记在李保国名下。不久，李保国下海经商，将这两辆车带走，一辆自用，一辆以100万元的价格转让给章某（被告）并办理了过户登记手续。在转让时，李明确表示该车是系个人购买，并出示了有关的权利凭证。水产公司得知后，主张二车的物权，并要求二被告返还两车。
6、不动产的二重买卖
案情：被告李张系夫妇，计划出售其房产一套。某年初，张某去外地出差。在此期间，陈某经人介绍找到李某，就房产转让达成协议，计价100万元。遂后陈某如约转账50万元给李某，李某也将钥匙交给陈某，陈某于次日即搬入并进行了价值20万元的装修。因为房产证在张某办公室里，双方约定在年中张某返回后再行办理过户登记手续，同时支付另50万元。然而在张某返回后，因为房价上涨，张某要求应当增加20万元才能过户。陈某拒绝。于是张某以120万元价格将此房卖给了王某，并与之办理了过户手续。陈、王、张李遂起争议。
民商法案例分析材料(一)
民商法案例分析材料（一）
1、一房二卖案
案情：被告张小林欠原告李明150万元，逾期未还。李明得知张小林有房产一栋，登记在其名下，已经租借给付他人。李明起诉到法院，请求张小林以房产抵偿债务。张小林提出：该房产已在数月前作价120万元，卖给第三人陈某。双方已经签订正式书面合同，而且已经将钥匙交付给陈某，双方正在办理过户登记手续。张小林已将售房所得120万元用来偿还其他债务。原告李明认为：该房产市值应当至少应当在200万元以上，而被告却仅以120万元销售，并且所得款项用于他处，因此明显具有逃避债务的目的。于是，请求法院追加陈其为第三人，并判决陈某将房产交付给付自己。陈某拒绝。
一房两卖典型案例
房屋交付给原告刘某，原告居住并进行了装修。
2010年房产证下来后，二被告一直不愿意过户，并明确表示房屋涨价不想卖给原告了，原告随至去房地产管理部门查询房屋情况，得到二被告已将房屋卖给宁某，为维护自己的合法权益，原告刘某委托国汉律师事务所主任刘超律师。
刘超律师通过了解、分析案情，为原告制订了成套的维权方案，最终为委托人争取了房屋的所有权，法院判决二被告与宁某签订的房屋买卖无效。
判决书：北京市东城区人民法院民事判决书( 2011)东民初字02438号原告刘某，女，1967年7月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区东花市富贵园X。
委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师。
被告李某，男，1962年11月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区香饵胡同X 号楼X单元X号。
被告李睿某，男，1989年X月X日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某。
上列二被告的委托代理人X北京市XX律师事务所律师。
被告宁某，女，1962年X月X日出生，侗族，农民，住北京市顺义区X区X村小辛庄街X号。
委托代理人，北京市X律师事务所律师。
原告刘某（以下简称原告）诉被告李某、李睿某、宁某（以下共同提及时简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理。
本案依法适用普通程序，由审判员张绘丽担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王祖铠组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人刘超，被告李某及其委托代理人，被告宁某的委托伐理人到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月30日，原告与被告李某、李睿某签订《房屋买卖合同》约定，被告李某、李睿某将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室售予原告；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后1 0日内支付80万元，同年8月1 5日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。
上述合同后，该二被告于2009年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。
房屋买卖合同无效案例5篇
房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
用具体案例分析一物二卖中的财产权利
用具体案例分析一物二卖中的财产权利A为某建设项目提供混凝土，因开发商未按期支付货款，A将开发商起诉至法院，胜诉后A向法院申请执行，查封开发商名下数套房产，2017年7月执行法院出具执行裁定书，裁定将查封房产抵顶债务（其中包含争议房产，以下简称“案涉房产”）；2018年9月，B向同一执行法院受理的另一执行案件提出异议，主张案涉房产系其在2013年4月通过工程款抵顶方式从开发商处取得，法院经审理认定B系案涉房产的权利人，裁定中止执行。
二、权利冲突与权利实质1、权利冲突以上两份裁定中均涉及“以物抵债”，其中一份是在法院主导下达成的，另一份是当事人通过意思自治达成的，两者均指向同一标的物“案涉房产”。
在先裁定系法院作出的“以物抵债”裁定；在后裁定系法院作出的执行异议裁定，虽然时间晚于在先裁定，但其中认定的“以物抵债”事实早于在先裁定，A与B 之间存在权利冲突。
2、权利实质A系案涉房产的所有权人。
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，《民法典物权编解释一》第七条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书”，《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”；依据前述规定，本案在执行法院作出的“以物抵债”裁定生效后，A即成为案涉房产的所有权人。
B所享有的权利为房屋买受人的“物权期待权”。
《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
一房二卖构成合同诈骗罪案例
一房二卖构成合同诈骗罪案例【案情简介】2016年1月，张某某通过楼房外墙上张贴的小广告获知，在涟水县某村有一套小产权门面房出售，售价15万元，张某某按照广告与房主周某某取得了联系，并在周某某的带领下，去现场看了两次房子。
由于这套门面房是小产权房，没有产权证明，在周某某提供了当地居委会盖章的相关证明后，张某某向周某某付了11.8万元的购房款，购买了该门面房。
签订合同时该门面房正被租给他人5月份到期，4月底，张某某联系周某某商讨交房事宜，周某某推辞说在外地打工，后张某某就再也联系不上周某某了。
原来，这套门面房早在2015年12月就被周某某卖给了祝某某，水电户头也都已变更。
周某某提供给张某某的证明是他在广场上随便找的一个陌生人写的，证明上盖的居委会印章是刻的假章。
案发后，周某某一直处于畏罪潜逃的状态，直至2018年才被警方抓获归案。
【调查与处理】该案由涟水县公安局侦查终结，移送涟水县人民检察院审查起诉。
涟水县人民检察院审查认定：被告人周某某以非法占有为目的，在签订和履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。
2019年5月21日，涟水县人民检察院审查终结后向涟水县人民法院提起公诉。
8月27日，涟水县人民法院经过公开开庭审理，作出一审判决：被告人周某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑九个月，缓刑一年，并处罚金人民币二万五千元。
【法律分析】本案中，周某某的行为属于“一房二卖”，简单来说，就是房屋所有权人将同一间房子前后卖给了两个人，也可能存在两个以上的买受人。
在实践中，一房二卖的现象并不少见，尤其是在小产权房的买卖中，买卖双方签订的合同不需要到不动产登记中心备案审查，买房者无法核实房屋的真实情况，容易导致房主“钻空子”将房屋再次卖给他人，骗取钱财。
那么一房二卖的法律后果是什么呢？卖房者可能涉及民事责任，甚至还有可能涉嫌合同诈骗罪被追究刑事责任。
一房两卖应如何处理
一
房两卖应如何处理
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黄智 衡水市房屋产权产籍监理处 河 北衡水
【 摘蔓ｌ根据 最￣ ｃ ２ ｏ ｏ ３ 年６ 月１ 日 颁布施 行的 《 关于审理商品房买
屋的 自由处 分权 ， 而 第二个房屋买卖 合同的签订， 是 卖方合理行 使房 屋
对 于第一 个买方来说 ， 没有经过 房屋过 户登 记 ， 也 就没 卖合 同纠纷案件适 用法律若干 问题 的解释》 ， 对 于商品房的重复嘲 售问题 所有 权的体 现 ， 进行了 规 定， 但是其对于商品房的一房 两卖问题仍然没有起 到有效的解决 有取得房屋 所有权， 而仅仅享 有对卖方 的债权， 依据 《 民法通则》， 债 权 是不能对 抗第三 人的， 因此第 二个买方也 就无法对其债权构 成侵犯 ， 被 作 用。 文章将对一房 两卖的问题 进行分析， 对其如何处理 进行探讨。 【 关键词 】 —房两卖； 重复销售 ； 处理 侵犯的 权利仅仅是具 有对 世性 的绝对 权， 如物 权、 人身权等， 依据 我国 合同法的相关 规定 ， 第 三人是无需向合同中的受害方承担侵权责任的 ， 房＝卖 与重复销 售商品房 并不是同一概念 ， 对于重复销售商品房 而应当由合同中的双 方当事人 互相 承担责任， 债权不具 有对 世性而具 有 的主体是 特定的 ， 一般仅限于房地产 开发 企业 。 而一房二卖的主体 既可 相对性 。 一房二卖 中的第一个买方 没有取得房屋所 有权并不是由于第二 第二个合同没有侵犯第一 个买 方的合法 权益 ， 也 以是房地 产开发企 业也可能是其他法 人或者个人。 对于普 通的一房二卖 房屋买卖合 同引起的 ，
一
就无需 认定为无效合同。 由此可见， 第一 个和第 二个房屋买卖 合同均属有 效合同 ， 但 是两个
从一则房屋二重买卖案例看物权变动模式
ｃ签 订 了标 的物 为 同一房 屋 的买卖合 同， ｃ在 Ａ的催促 下 付清 了 全 部 房款 ，并与 Ａ 到房 地 产交 易中心 提交 了办理 产 权过 户登 记 的 申请 。随后 ， 将房 屋交 付给 Ｃ使用 。Ｂ得知 Ａ与 Ｃ的上 述 Ａ
行为后 ， 即 向人 民法 院 申请 了对此 二重买 卖标 的物房 屋的 诉前 受人达 成 了物权 合意 ， 重买卖 问题 也就 因此 迎 刃而解 。 立 二 财 产 保全 ， 法院 经审 查做 出保 全裁 定 ， 房地 产交 易 中心 因此 未予 批 准 Ａ 与 ｃ 的房 屋产 权过 户和 登记 。 ｃ于 是根 据买 卖合 同 中的 以本案 为例 ， 据《 国 民法典》 ９ ５条， 让与人 与取得 人 根 德 第 ２ “ 之间 （ 转移所 有权 ） 的合 意 ， 必须 在双 方当 事人 同时在场 的情 况
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
记制 度 ， 要通 过 了登记 机关 的实 质 审查 ， 只 就应 当 由 ｃ取得 所有
Ａ 与 Ｂ Ａ与 ｃ 间都存 在合 法的债 权债 务关 系 ， ， 但二 者在 目的上 权 。 却存 在着 “ 非此 即彼 ” 的相互对 立 ： 有一 个债权 人 （ 只 Ｂ或 ｃ 可 以 ）
最终 得到标 的房屋的所 有权 。 这就涉 及到不动 产物权变动 的 问题 。
关键 词 中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
案例 某 房屋所 有人 Ａ和房屋买 受人 Ｂ 订房 屋买卖 合 同， ： 签 房 屋总 价 ５ Ｏ万元 ， Ｂ首 期支 付 了 ２ 万 元 ， ５ 并约 定余款 待 办理产
权 过户 时付 清 。后 Ａ 未与 Ｂ办理 过户手 续 ，而 是与 另一 买受人
仲裁 条款 向仲 裁委 员会 提起 仲裁 ， 请求 Ａ继 续 履行 合 同， 其取 下 ， 有管 辖权 的机 构 （ 常 为法 院） 使 在 通 面前 表 示之 。 在不 妨碍其 他
从一则房屋二重买卖案例看物权变动模式
Legal Sys t em A nd SO c-el yf叁垒!查垒金竺!堡型!!箧置翟藿从一则房屋二重娶窦案例看物权变动筷式薛璐摘要《(物权法》实施后，由于相关配套制度暂时缺失或不完善，导致不动产物权的变动仍具有不确定性，交易安全得不到保障．本文从一则案例出发，分析物权变动模式，并对如何在我国现行法律下避免纠纷进行了思考．关键词物权变动二重买卖登记公示中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)09-065．02案例‘：某房屋所有人A和房屋买受人B签订房屋买卖合同，房屋总价50万元，B首期支付了25万元，并约定余款待办理产权过户时付清。
后A未与B办理过户手续，而是与另一买受人c签订了标的物为同一房屋的买卖合同，C在A的催促下付清了全部房款，并与A到房地产交易中心提交了办理产权过户登记的申请。
随后，A将房屋交付给C使用。
B得知A与C的上述行为后，立即向人民法院申请了对此二重买卖标的物房屋的诉前财产保全，法院经审查做出保全裁定，房地产交易中心因此未予批准A与C的房屋产权过户和登记。
C于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁，请求A继续履行合同，使其取得房屋所有权；同时B亦以A为被告，向法院提起违约损害赔偿之诉，并要求A继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。
现A 已携B、C支付的共计75万元购房款潜逃，且其并无其他财产可供司法机关强制执行。
分析：在此案例中，前后两个房屋买卖合同都是有效成立的，A与B，A与C间都存在合法的债权债务关系，但二者在目的上却存在着“非此即彼”的相互对立：只有一个债权人(B或c)可以最终得到标的房屋的所有权。
这就涉及到不动产物权变动的问题。
一、不同立法模式下不动产物权变动的效果分析大陆法系国家关于物权变动的立法模式，可以分为债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三种类型，各种立法模式所侧重保护的利益不同，也导致了二重买卖中物权变动的效果不同。
法律谈判一物二卖案例(3篇)
第1篇一、引言在现实生活中，一物二卖现象时有发生，给买卖双方带来了诸多纠纷。
本文以一物二卖案例为切入点，探讨法律谈判在解决此类纠纷中的作用，以期为相关人员提供借鉴。
二、案例背景某市甲公司与乙公司签订了一份购买10台设备的合同，约定由甲公司支付100万元，乙公司于一个月内将设备交付给甲公司。
在合同签订后，甲公司向乙公司支付了50万元定金。
然而，在交付设备前，乙公司得知丙公司愿意以更高的价格购买该批设备，于是与丙公司签订了另一份买卖合同，约定由丙公司支付120万元购买该批设备。
此时，甲公司得知乙公司一物二卖，遂向乙公司提出索赔。
三、法律分析1. 一物二卖的定义及法律效力一物二卖，即同一标的物在同一时间、同一地点被两个或两个以上的买受人同时购买，且双方均签订了有效的买卖合同。
我国《民法典》第59条明确规定：“买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。
”由此可见，一物二卖中的买卖合同均具有法律效力。
2. 买卖合同的履行顺序根据《民法典》第544条的规定，出卖人应当按照合同约定的履行顺序履行义务。
在本案中，甲公司与乙公司签订的合同在前，丙公司与乙公司签订的合同在后。
因此，乙公司应当优先履行与甲公司的合同。
3. 违约责任及赔偿根据《民法典》第584条的规定，出卖人未按照合同约定履行交付标的物义务的，应当承担违约责任。
在本案中，乙公司未按照与甲公司的合同约定履行交付设备的义务，构成违约。
根据《民法典》第585条的规定，乙公司应当向甲公司支付违约金，并赔偿甲公司因此遭受的损失。
四、法律谈判策略1. 分析双方利益在谈判过程中，首先应分析双方的利益诉求。
甲公司希望乙公司履行合同，交付设备；乙公司则希望解除与甲公司的合同，履行与丙公司的合同。
了解双方利益诉求后，有助于寻找解决问题的突破口。
2. 强调法律依据在谈判过程中，应充分运用法律依据，维护自身合法权益。
例如，强调一物二卖的法律效力、买卖合同的履行顺序、违约责任及赔偿等相关法律规定。
房屋买卖纠纷法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三（以下简称张三）被告：李四（以下简称李四）案由：房屋买卖合同纠纷原告张三与被告李四于2018年3月签订了一份房屋买卖合同，约定由李四将其位于某市某区某小区的一套房产出售给张三，房屋总价为100万元。
合同约定，张三在签订合同后支付定金20万元，剩余房款在办理房屋过户手续时一次性付清。
双方还约定，如因房屋产权问题导致无法过户，李四应退还张三已支付的定金及利息。
2018年4月，张三支付了20万元定金。
然而，在办理房屋过户手续时，李四未能提供房屋产权证，导致房屋无法过户。
张三多次与李四协商，要求其退还定金及利息，但李四以各种理由推脱，拒绝退还。
无奈之下，张三将李四诉至法院，要求法院判决李四退还定金及利息。
二、争议焦点1. 李四是否应当退还张三已支付的定金及利息？2. 双方签订的房屋买卖合同是否有效？三、法院审理过程1. 法院受理案件后，依法通知被告李四应诉。
2. 法院审理过程中，张三提交了房屋买卖合同、付款凭证等证据，证明其已履行合同约定的付款义务。
李四则辩称，房屋产权证尚未办理，故无法过户，请求法院驳回张三的诉讼请求。
3. 法院经审理查明，房屋产权证尚未办理的原因是李四在房屋买卖合同签订前，已将该房屋抵押给他人，导致房屋无法过户。
法院认为，李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
四、法院判决1. 判决被告李四退还原告张三已支付的定金20万元。
2. 判决被告李四支付原告张三利息损失，按同期银行贷款利率计算，自2018年4月起至实际还款之日止。
五、案例分析本案中，法院判决李四退还张三已支付的定金及利息，主要基于以下理由：1. 李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
2. 根据我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一房多卖合同诈骗案例
一房多卖合同诈骗案例篇一：房地产开发商一房两卖的法律责任房地产开发商一房两卖的法律责任案例204年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。
合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。
然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在203年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。
王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。
案例分析房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。
对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在203年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。
一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。
《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。
二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。
因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。
研究 最高院刑事审判案例961号：如何准确对一房二卖的行为进行刑民界分
研究最高院刑事审判案例961号：如何准确对一房二卖的行为进行刑民界分一、基本案情被告人王立强，男，1969年8月15日出生。
2010年5月29日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。
山东省济南市天桥区人民检察院指控，济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）成立于1998年，2003年更名为济南普天大有房地产开发有限责任公司（以下简称普天大有公司）。
被告人王立强在普天大有公司任职并实际控制该公司期间，在公司资不抵债的情况下，隐瞒真相，于2007年8月至2008年8月间，自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将已经出售的天旺浅水湾项目4套房屋再次出售，骗取被害人郭某等4客户的购房款共计人民币（以下币种同）155万元，用于支付公司诉讼费、房租、职工工资、偿还债务等。
济南市天桥区人民检察院以被告人王立强犯合同诈骗罪，向天桥区人民法院提起公诉。
济南市天桥区人民法院经公开审理认为，公诉机关的指控成立，以被告人王立强犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。
宣判后，被告人王立强不服，提出上诉。
济南市中级人民法院经审理认为，原审法院认定王立强犯合同诈骗罪的事实不清，证据不足，遂裁定撤销原判，发回重审。
济南市天桥区人民法院经重新审理，宣判被告人王立强无罪。
宣判后，济南市天桥区人民检察院以被告人王立强一房二卖的行为构成合同诈骗罪，天桥区人民法院认定王立强无罪错误为由提出抗诉。
济南市人民检察院支持抗诉，被告人王立强未提出上诉。
被告人王立强及其辩护人基予以下理由提请法庭维持原判：一是唐某购买其公司开发的3套房屋，因逾期交房不到一年即被法院判令其公司承担与唐某预付房款人民币（以下币种同）2 022 628元等值的巨额违约金，其公司是在500万元银行资金被冻结的情况下，无奈与唐某达成总额仍为290万元的和解协议，并在唐某的进一步胁迫下，同时签订了以其公司开发的另外4套房屋抵顶200万元违约金的协议。
房屋买卖纠纷的法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起房屋买卖纠纷，原告张某与被告李某于2019年6月签订了一份房屋买卖合同，约定张某购买李某名下的一套房产。
合同签订后，张某按照约定支付了首付款，但李某因个人原因未能按时过户。
随后，双方因房屋过户、尾款支付等问题产生纠纷，张某遂将李某诉至法院。
二、案件事实1. 合同签订与首付款支付：2019年6月，张某与李某签订了一份房屋买卖合同，约定李某将其名下位于某市某区的一套房产出售给张某，总价款为人民币100万元。
合同约定，张某需在签订合同之日起7个工作日内支付首付款人民币30万元。
2. 房屋过户延迟：张某在支付首付款后，李某因个人原因未能按照合同约定的时间办理房屋过户手续。
张某多次催促李某办理过户，但李某以各种理由推脱。
3. 尾款支付问题：在房屋过户手续办理过程中，张某发现房屋存在抵押情况。
经调查，该房屋原属于李某与前妻的共同财产，但在离婚时未将房屋过户至李某名下。
张某要求李某解除抵押，但李某以解除抵押需支付高额费用为由拒绝。
4. 诉讼请求：张某向法院提起诉讼，请求法院判决李某办理房屋过户手续，并支付违约金人民币10万元。
三、法院判决1. 关于房屋过户：法院认为，李某作为房屋所有权人，有义务按照合同约定办理房屋过户手续。
鉴于李某未能按时过户，法院判决李某在判决生效之日起30日内办理房屋过户手续。
2. 关于解除抵押：法院认为，李某未将房屋过户至其名下，导致房屋存在抵押情况，张某有权要求李某解除抵押。
但鉴于解除抵押需支付高额费用，法院判决李某在判决生效之日起60日内，以合理方式解除抵押。
3. 关于违约金：法院认为，李某未能按时过户，已构成违约。
但考虑到李某未能过户的原因主要是其个人原因，法院酌情判决李某支付张某违约金人民币5万元。
四、案例分析1. 房屋买卖合同的法律效力：本案中，张某与李某签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。
李某未能按时过户，已构成违约。
2. 房屋过户手续的办理：根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权转移，需办理过户手续。
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『中介纠葛案例剖析一』一房二卖的代价案情介绍：2006 年 3 月 3 日买受人钟先生与出卖人刘先生签署《房子买卖合同》，合同中商定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住宅以 120 万元卖与钟先生。
合同签署当天，钟先生交托了 10 万元购房定金。
合同签署后，因为办理商业贷款手续烦杂，双方磋商一次性付款。
但双方对一次的付款方式以实时间并未达成一致。
后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方应付款方式没法达成一致为由通知排除《房子买卖合同》，并将上述房子以 125 万元的价钱另行销售与别人，也办理完了产权过户手续。
钟先生所以向法院提起诉讼，要求排除双方签署的《房子买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金 20 万元。
法院受理了此案，并最后做出了裁决，判令排除双方签署的《房子买卖合同》，刘先生双倍返还钟先生定金 20 万元。
律师剖析：此案争议的焦点是：刘先生能否有单方排除合同的权益，其行为能否构成根本违约。
合同当事人一方如排除合同只好依当事人商定或依法律规定。
法定排除的情况，依照《合同法》 94 条规定，有以下五种：（一）因不行抗力以致不可以实现合同目的；（二）在执行限时届满从前，当事人一方明确表示或许以自己的行为表示不执行主要债务；（三）当事人一方延误执行主要债务，经催告后在合理限时内仍未执行；（四）当事人一方延误执行债务或许有其余违约行为以致不可以实现合同目的；（五）法律规定的其余情况。
在本案中，双方签署的《房子买卖合同》中并未商定合同排除的条件。
因为办理商业贷款手续烦杂，双方磋商改为一次性付款，但如双方对更改付款方式未能达成一致的，应当依照原合同商定执行。
所以双方对更改付款方式未能达成一致，其实不可以成为出卖人排除合同的原由，出卖人单方排除合同构成违约。
相反，在钟先生与刘先生磋商付款过户的过程中，刘把房子另行销售与别人，并办理了产权过户手续，以致刘与钟签署的《房子买卖合同》的目的没法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权排除合同，并要求刘先生肩负违约责任。
民事案例分析：房屋多次买卖纠纷案
[案情介绍]李某(女)、张某为夫妇，二人曾于1994年10月以10万元的价格购置本市阳光中路150号一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。
1995年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍，找到李某，称过去已看过该房，愿以9万元价格买下，李某不同意，双方经协商，李某决定以10万元价格将该房出售，次日，陈某将5万元送来。
李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。
办完手续后陈某再付另5万元。
同年7月初，张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续，王某遂找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。
而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。
[案情分析]1.关于房屋登记的效力问题在本案中，原告陈某与李某之间的买卖合同虽已实际履行，但并未办理登记过户手续，原告对已占有的房屋享有何种权利?其与李某之间已经履行的买卖合同是否应被宣告无效，这就涉及到登记的效力问题。
2、关于登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。
此种观点认为登记是不动产物权合法移转的要件，未经登记，所有权不发生移转，德国法主要采纳了这种观点;二是登记对抗说。
此种观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人，日本民法采纳了此种观点。
这两种作法各有特点。
第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他发生交行为交易时，要确定对方是否有权利转移财产，只需要信赖登记而不必信赖任何协议;第二种观点强调要尊重当事人关于移转不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方当事人在非因其过错而未进行登记的情况下的利益保护。
用具体案例分析一物二卖中的财产权利。
用具体案例分析一物二卖中的财产权利。
一、案情介绍：原告张白清，被告张先林、张跃明，案由：商品房预售合同纠纷。
原告张白清诉称：2003年起，两被告负责位于醴陵市石亭镇龙井居委会的市场建设。
2004年4月24日，原告经与被告张先林商议后，原告委托二被告代建市场北侧由主路往内第七单元房屋，价格为购地款30 000元，代建房屋费用50 000元，合计80 000元，并于当天向被告支付了30 000元购地款。
2005年7月，被告开始施工建房之后，原告分三次向被告交付了全部代建房款。
当原告准备对房屋进行装修之时，当地一名叫陈辉的村民对该房屋提出异议，经调解无果后，原告诉至法院请求判令两被告按约交付原告委托被告承建的位于醴陵市石亭镇龙井居委会市场北侧由主路往内第七号单元的房屋。
被告张先林辩称：2003年，被告进行醴陵市石亭镇龙井居委会市场建设的招商和引资工作，由于工作中出现疏忽，导致市场北侧由主路往内第七单元的房屋出现了一屋二卖的情形，且该屋的另一买主陈辉在未与其协商的情况下强行占据了该房屋。
之后，被告组织原告和陈辉对房屋进行调整，但未取得一致意见。
现被告已经失去了对该房屋的实际控制，如果原告同意，被告可对原告所购房屋与被告所建的其他房屋进行调换或退回其购房款。
被告张跃明辩称：由于他人占据了该房屋，现无法交房给原告，违约属实。
经审理查明，2003年，被告张先林、张跃明共同对醴陵市石亭镇响塘商贸街和农贸市场进行开发建设。
二被告之间约定由被告张先林负责与购房者签订合同以及收款，被告张跃明负责办理土地使用权出让及建房过程中的手续。
2003年4月24日，原告与被告张先林口头约定：被告向原告出让位于醴陵市石亭镇农贸市场北侧由主路往内第七单元的土地使用权（实际位置处于响塘商贸街，为便于确定位置而以农贸市场作参照物），费用为30 000元，并由被告负责代建房屋，建房款为50 000元，如实际施工时房屋结构有改变，则建房款价格也相应变动。
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『中介纠纷案例分析一』一房二卖的代价案情介绍：2006年3月3日买受人钟先生与出卖人刘先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以120万元卖与钟先生。
合同签订当日，钟先生交付了10万元购房定金。
合同签订后，由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商一次性付款。
但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。
后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》，并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。
钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。
法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘先生双倍返还钟先生定金20万元。
律师分析：此案争议的焦点是：刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。
合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。
法定解除的情形，按照《合同法》94条规定，有下列五种：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。
由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成一致的，应当依照原合同约定执行。
因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。
相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售与他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。
一房二卖三诉讼案例简介
一房二卖三诉讼案例简介开发商一房二卖纠纷案原告:李先生――被告:,某房地产开发商―案情简介:2008年3月，李先生与被告某开发商签订认购书，认购某小区房屋一套，5000元/平方米，面积100 平方米，总房款50万元。
根据双方约定，李先生必须提前支付定金2万元，如果李先生不能按开发商通知的时间签订商品房销售合同，定金不退;但却没有约定开发商拒绝签订合同的责任。
签订认购书后，李先生按约定支付定金2万元，又分五次支付50%的房款25万元。
2007年2月，李先生持认购书、收据，要求与开发商签订商品房销售合同，却被开发商一口拒绝。
后查明，开发商已经以每平方米高于原价2500元的价格，即7500元/平方米价格将该房屋销售给第三人。
开发商表示愿意退还李先生双倍定金和预付房款。
李先生不能接受开发商的条件，遂委托上海中夏旭波律师事务所罗军民律师向金山区人民法院起诉，要求开发商退还双倍定金4万元、剩余预付房款23万元、赔偿损失18万多元以及利息.罗军民律师分析:1、根据认购书约定，如果李先生拒绝签订商品房买卖合同，将丧失定金;虽然认购书没有约定开发商拒绝签订合同的责任，依据“定金罚则”和公平原则，开发商拒绝签订合同，应当支付双倍定金。
2、由于双方尚未签订商品房买卖合同，不能将李先生的预付款行为认定为履行合同行为，因此开发商无须承担违约责任。
李先生提出18万多元损失是依据:认购书确立了双方签订商品房买卖合同的意向，李先生预付款的行为应当认定为基于对商品房买卖合同能够预期订立产生的信赖而实施的促使合同订立的准备行为，应当认定为“先合同行为”。
根据《合同法》第四十二条之规定，开发商需要承担的是缔约过失责任，应赔偿李先生的信赖利益损失。
3、李先生的信赖利益损失应按李先生支付房款占总房款的比例计算。
金山区人民法院经两次开庭审理，最终采纳了罗律师的建议，判决开发商退还双倍定金、剩余房款、赔偿损失以及利息。
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首先，考虑：A公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有 权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。
那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中某甲与公司签定了购房合同， 合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于某甲了吗？我们是否可以认 为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转 移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上 述的四项；物权转移的要件则依动产和不动产而不同。
一房二卖案例分析
小组成员：俞飞、叶昌炯、章玉、王佳伟
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案例
某房地产开发公司（以下简称A公司）在某市商业街开发了一幢商品楼， 售价4000元/m .某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年 2月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。
某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在2004年2月18日将 房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨， 商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙， 打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签 订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登 记手续。
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问题
A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？ A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？ 该房屋的所有权应当归谁？为什么？ A公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？
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1、A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？
直接看案例，完全符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真 实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。
这里有些人可能会以为A公司应承担缔约过失责任： 因为A公司在与某丙签约时具有过错（明明房子已经卖给 了某甲，又要卖给某丙），导致了最后某甲的合同无效， 似乎符合缔约过失责任。
如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。 缔约过失责任，是指当事人一方因于缔约之际具有过失， 导致合同不成立、无效或被撤消，而对他方承担的损害赔 偿责任。可见，从头到尾只是一个合同，就是双方当事人 之间的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同 搅在一起。
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2、A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？
如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一 个叫某丙的人跑到A公司要买间房子，公司拿出房子，某丙交钱买下，还办理了登记。 这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。 但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖 给某丙？
本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定， 不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然某甲和A公司签 定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属 于A公司。 因此，A公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故某丙的 合同有效。
某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤， 手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉，A公 司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向某甲道歉并表示 愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋 的请求。
h2Biblioteka 分析本案内容比较多，有物权又有债权，涉 及多方当事人，里面还有附期限的合同， 甚至可能还有表见代理等。因此，建议最 简单直接的方法是从问题入手，反向思考。
此时如果我们对刚才的分析还不清楚，可能还是有疑问：怎么两个合同都有效？ 到底哪个算数？这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行，再次重申：合同 有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效，不用考虑公司有没有办法履行，他 不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。
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3、该房屋的所有权应当归谁？为什么？
从上已知A公司与某甲的合同虽然有效，但某甲并未 办理登记，也就未取得房屋所有权。某丙与A公司合同有 效，而且某丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。
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4、A公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？
因为A公司与某甲先前存在有效合同，该合同受法律 保护，A公司违反约定将房子又卖给某丙，并且未按约定 办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。