成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定

重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定

所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。

通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：

评估净值=评估原值×成新率(%)

评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润

上式中各参数确定如下：

①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。

②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。

③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。

④建设单位管理费：

建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。

⑤资金成本：

假设资金均匀投入，建设周期以1/2计，根据当前不同年期的银行利率，计算式为：(建安造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费)×1/2建设周期×年利息率。

⑥开发利润

以建安造价、前期费用、配套规费、建设单位管理费、资金成本之和为计取基数，区别房屋用途选取不同的成本利润率计算。

通过具体项目的参与，笔者认为该常用模式中的个别地方值得商榷与探讨。由上面的操作过程可以知道，配套规费作为房屋评估原值的一部分，在确定评估净值时进行了折旧。可我们都知道，配套规费作为政府行政收费项目，不同的城市、不同的时期收费标准会有不同，但这不同并不是因折旧引起，而是和不同时期的地方政策有关。另一方面，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，折旧仅是实体性贬值的体现。虽然配套规费构成了房屋评估原值的一部分，但却不是房屋实体性造价的必然部分，特别是在各个城市的高新开发区，因园区优惠政策，该部分配套规费常常会被免收。不管任何时候，配套规费不会随着时间的推移而发生贬值，只会随着政策的变化而变化，这变化可高可低。

鉴于此，笔者认为配套规费不应参与折旧，即成新率应为100%。上述公式应稍做修改，修改后的评估公式如下：

评估净值=（房屋重置建筑安装总造价+前期费用+建设单位管理费+资金成本+开发利润）×成新率+配套规费

公式中各参数的内涵同上。

2009-7-5