土地增值税清算中旧房重置成本计算

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浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊

浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。

一、土地增值税的概念分析土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。

纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。

土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。

土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的，城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。

除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入，可使用的人口面积大大的降低了，这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。

二、土地增值税清算政策的优势土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。

它的提出能让高溢价带来更高的收益，让房地产行业的整体利润相对减少，如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应，而增加中低型与中小户型的供应，以期能达到一个合理降低税收的主要目的。

那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看，国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。

三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊（一）成本分摊的分类标准以及重要性当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。

根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。

影响这方面的因素有很多种，例如：1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。

如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A 方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。

成本法(旧房)

成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。

（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。

表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。

由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。

估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。

建筑物重置成本计算公式(一)

建筑物重置成本计算公式(一)建筑物重置成本作者：OpenAI GPT-31. 什么是建筑物重置成本？建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。

常见情况包括对老旧建筑进行翻新，对损坏的建筑进行修复，或者将不同功能的建筑改造成其他用途的建筑等。

2. 相关计算公式建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用其中，“重置项目的费用”指的是直接与建筑物重置有关的费用，包括材料、人工等成本，“相关费用”指的是与重置项目相关但不直接与重置有关的费用，如设计费、审批费等。

3. 举例解释重置项目的费用以将一栋老旧住宅翻新为办公楼为例，假设翻新过程中需要进行以下工作：•拆除原有墙壁和地板，清理废料 - 20000元•替换墙壁、地板和天花板材料 - 50000元•改造内部空间布局 - 30000元•安装新的电路和供暖系统 - 25000元•新建一座电梯 - 80000元则重置项目的费用总和为：重置项目的费用 = 20000元 + 50000元 + 30000元 + 25000元+ 80000元 = 205000元相关费用在进行建筑物重置的过程中，还需要考虑其他与重置项目相关的费用。

例如：•设计费用：根据重置项目的规模和复杂程度，设计费用通常为重置项目费用的一定比例，假设为重置项目费用的10%，则设计费用为：205000元 * 10% = 20500元•审批费用：进行建筑物重置需要进行审批手续，根据地区不同，审批费用会有所差异，假设为15000元则相关费用总和为：相关费用 = 设计费用 + 审批费用 = 20500元 + 15000元 = 35500元4. 建筑物重置成本根据以上计算，建筑物重置成本可以计算为：建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用 = 205000元 + 35500元 = 240500元5. 小结建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。

计算建筑物重置成本需要考虑重置项目的费用和相关费用两部分。

转让旧房土地增值税扣除金额如何计算

转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。

但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。

本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。

情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。

其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算步骤：①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额；③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%；④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。

情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。

重置成本的计算公式

重置成本是指重新构建或购买相同或类似资产所需的成本。

重置成本的计算公式包括：
1. 直接成本法：直接成本法是将重置成本分配到每个项目上，以确定每个项目的总成本。

2. 间接成本法：间接成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本。

3. 混合成本法：混合成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本，同时考虑直接成本和间接成本的影响。

重置成本是评估资产价值的重要指标，对于企业的资产处置、投资决策等具有重要的参考价值。

转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定

企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90 年代建造的厂房，当时造价100 万元，无偿取得土地使用权。

如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600 万元，该房子为7 成新，按500 万元出售，支付有关税费计27.5 万元。

计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

(1)评估价格=600 ×70%=420(万元)(2) 允许扣除的税金27.5 万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5( 万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、税前扣除（一）允许扣除综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。

此外该规定中仅有地价款、费用和税金这三项 1. 评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》 ”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

2. 契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

房屋重置成本法计算公式

房屋重置成本法是用于估算房产物业价值的方法之一，其计算公式如下：
房屋重置成本= 建筑面积×单位建筑造价
其中，建筑面积指的是房屋的室内可使用面积，单位为平方米。

单位建筑造价则是指在特定时期、地点和建筑类型下，按照规范要求所需支付的每单位面积建造成本，通常由当地建筑行业协会或政府部门发布的财务报告提供。

需要注意的是，房屋重置成本法并不考虑房产的市场价值以及未来折旧等因素，仅仅作为一种初步估算方式，可以帮助业主和投资者了解其房产物业的大致价值。

关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考

关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考作者：程德元刘一览来源：《财会学习》2011年第11期《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第六条规定：计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

《暂行条例》实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

在实务操作过程中，主管税务机关与纳税人之间就“评估价格”产生严重分岐，表现在：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。

笔者认为：房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值。

至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，是一种特殊目的评估，上述分岐影响到税收征管时，主管税务机关应出台相关的解释条款或规定予以明确、规范。

《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。

何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。

评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。

评估值就是评估基准日的资产价值。

重置成本法的计算方法

重置成本法的计算方法
那啥是重置成本法呢？简单说啊，就是在评估一个东西的价值的时候，按照现在重新购置或者建造一个一样的东西需要花多少钱来算。

它的基本计算方法呢，就是重置成本减去各种贬值。

这重置成本呢，就是重新弄一个这东西得花的钱。

比如说你有个老房子，你想知道它现在值多少钱，那你就得看看现在盖一个一模一样的房子得花多少钱，这就是重置成本啦。

那贬值又咋算呢？贬值分为三种呢。

一种是实体性贬值，就像你那手机，用着用着就会有磨损啊，外观变旧啦，内部零件也有损耗啦，这就是实体性贬值。

计算实体性贬值有个简单的方法，就是用这个东西已经使用的年限除以它总的可以使用的年限，再乘以重置成本。

比如说一个设备总的能用10年，已经用了3年，重置成本是1万，那实体性贬值就是3÷10×10000 = 3000元。

还有功能性贬值呢。

这就好比以前的老电脑，运算速度特别慢，跟现在新电脑比功能差远了。

如果要评估老电脑的价值，就得考虑这个功能性贬值。

它的计算可能会复杂一点，要考虑新老产品功能上的差异，然后估算这个差异导致的价值减少。

经济性贬值也不能忘呀。

比如说一个工厂，因为周围新修了一条特别吵的公路，导致它的效益下降了，这时候这个工厂的价值就因为这个外部经济环境的变化而降低了，这就是经济性贬值。

总的来说呢，重置成本法的计算就是把重置成本算出来，再把这三种贬值都算好，然后用重置成本减去这三种贬值的总和，得出来的就是这个东西的评估价值啦。

这方法在很多地方都能用呢，像评估二手车呀，老房子呀，旧设备啥的。

宝子，你要是有啥东西想评估，就可以按照这个思路来大概算一算哦。

土地增值税清算计税成本确定原则

土地增值税清算计税成本确定原则土地增值税清算计税成本确定原文章来源：如皋市地税局在当前土地增值税清算工作中，由于其清算规定的复杂性和房地产行业的特殊性，实际清算过程中存在较多的操作问题，主要问题之一是已售开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的分摊计算。

笔者根据实际工作实践设计了以下案例，通过案例探讨房地产企业开发产品计税成本的分摊计算方法，以便为今后的清算工作提供一定的帮助。

基本案例（一）：某房地产开发企业2009年开发完工商住楼若干幢（同一成本对象），全部可售面积7000㎡，其中地下车库（可确认产权）1000㎡，销售单价3000元/㎡；一至二层商铺2000㎡，销售单价10000元/㎡；三至五层住宅3000㎡，销售单价4000元/㎡；阁楼1000㎡（为方便计算未打折），销售单价2000元/㎡。

土地及房屋开发成本2310万，土地增值税开发费用和其它扣除项目仅考虑按土地及房屋开发成本的30%扣除（包括加计扣除20%），税金及附加按销售收入的5.55%计算，其它涉及清算项目忽略不计（见附表一）。

附表一：应纳土地增值税＝（37000000-32083500）×30%＝1474950.00元,土地增值税负担率＝1474950.00/37000000＝3.99%。

变化案例（二）：假设该公司商铺仅销售50%，地下车库、住宅、阁楼销售100%，其它条件不变（见附表二）。

附表二:应纳土地增值税＝（27238500-27000000）×30%＝-238500元，土地增值税负担率＝0。

变化案例（三）：假设该公司地下车库、住宅、阁楼销售80%，商铺销售100%，其它条件不变（见附表三）。

附表三应纳土地增值税＝（33600000-27604800）×30%＝1798560元，土地增值税负担率＝1798560/33600000＝5.35%。

一、政策依据及存在问题（一）政策依据以上附表一至三已销开发产品计税成本的计算原则在土地增值税清算各项规定中并未明确，我们通常按照《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发[2009]31号文）第十四条规定原则执行。

土地增值税的计算方法及计算程序

⼟地增值税的计算⽅法及计算程序1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。

其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。

2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。

具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。

(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。

如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。

增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。

增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。

5.依据适⽤税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算。

旧房重置成本的核算

该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。
土地增值税清算中的旧房重置成本计算实证研究
2017-12-29
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

建筑物重置成本的估算方法

建筑物重置成本的估算方法一、概述建筑物重置成本的估算方法是指在建筑物需要进行重置时，通过对各项费用进行估算，得出重置所需的总成本。

该方法是建筑物管理和维护的重要工作之一，对于准确掌握建筑物维护成本、合理安排预算具有重要意义。

二、费用估算内容1. 建筑材料费用：包括各种建筑材料的采购费用，如水泥、砖块、木材等。

2. 人工费用：包括施工人员的薪资、社保等相关费用。

3. 设备使用费用：包括使用各种施工设备所需的租赁费用或购买费用。

4. 工程设计及监理费用：包括设计师和监理人员的薪资及相关支出。

5. 税金及其他杂项支出：包括税金、保险、水电气等各种支出。

三、具体步骤1. 确定重置范围：首先需要确定需要进行重置的范围，例如整栋建筑物还是局部区域。

2. 制定详细计划：制定详细的施工计划，明确每一个环节所需的费用、时间和人力资源等。

3. 估算建筑材料费用：根据重置范围和计划，估算需要采购的建筑材料种类和数量，并计算出相应的费用。

4. 估算人工费用：根据施工计划，估算所需的施工人员数量及每个人员的薪资、社保等相关费用。

5. 估算设备使用费用：根据施工计划，估算所需租赁或购买的设备种类和数量，并计算出相应的费用。

6. 估算设计及监理费用：根据重置范围和计划，确定需要聘请设计师和监理人员，并计算出相应的薪资及相关支出。

7. 计算税金及其他杂项支出：根据重置范围和计划，确定需要缴纳的税金、保险以及水电气等各种支出，并进行相应的计算。

8. 综合得出总成本：将以上各项费用综合起来得出建筑物重置所需的总成本。

四、注意事项1. 在进行费用估算时，需要尽可能详细地了解重置范围以及每个环节所需的具体要求，以避免漏项或误差。

2. 在估算建筑材料费用时，需要考虑到不同材料的质量和价格差异，以保证施工质量。

3. 在估算人工费用时，需要考虑到不同地区和不同等级的施工人员薪资水平的差异。

4. 在估算设备使用费用时，需要考虑到设备种类、规格以及租赁或购买方式等因素。

转让旧房重置成本与评估价问题

新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

(一)按照评估价格确定扣除项目财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。

土地增值税转让旧房及建筑物的评估价格

1.取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

2.旧房及建筑物的评估价格=房地产重新购建价格（重置成本价）×成新度折扣率。

评估价格须经当地税务机关确认。

【提示】因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。

但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。

3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

【提示1】土地增值税条例和细则中没有地方教育附加扣除的规定。

现实中各省对地方教育附加能否扣除有着不同的规定，老师此讲中是按照可以扣除进行讲解，考试时应注意题干提示和要求。

【提示2】对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

例题：某市国有企业2015年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。

2020年5月，该企业将办公楼转让，签订合同，取得含税收入10500万元，签订产权转移书据。

办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率75%。

该企业选择简易计税办法计算增值税。

要求：计算其缴纳土地增值税的增值额。

【答案及解析】评估价格=12000×75%=9000（万元）增值税=（10500-8400）÷（1+5%）×5%=100（万元）不含税收入=10500-100=10400（万元）与转让有关的税金=100×（7%+3%+2%）+10500×0.5‰=17.25（万元）增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。

（二）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本一、一宗带旧房的土地转让实例日前,中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议,将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。

该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票;后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。

转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估,房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元,建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元,成新度为60％），评估费10万元由该国有企业承担.该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格＊成新度,因此计算转让房产共需缴纳增值税214。

29万元,其他转让环节缴纳的税金合计27。

97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27。

97+10+4500×60％=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。

笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。

二、现行土地增值税相关政策规定带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。

笔者归纳如下：（一）有关房产性质的税务认定根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定,新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理.(二)有关土地增值税扣除项目的政策规定目前,土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件:1.《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目包括：（一)取得土地使用权所支付的金额；(二）开发土地的成本、费用；(三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;（四）与转让房地产有关的税金;（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税清算开发成本的确定

土地增值税清算开发成本的确定作者：李延勇土地增值税清算工作中，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费如何确定？根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

前期工程费如何确定？根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费如何确定？根据土地增值税暂行条例实施细则》第七条：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

土地增值税清算的两种计算方法

土地增值税清算的两种计算方法土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。

这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。

甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。

持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。

然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。

持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。

现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。

湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。