国家对房价调控的税收手段(精)
国家房价调控政策(精)
可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。
此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌"，然后是新一轮的疯狂上涨…中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。
中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。
为了拉动经济,提高内需。
1998年7月3日,国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”,福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。
即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争,央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫,通过“管贷款"的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。
121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开.而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院,上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。
2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击,前两个季度的经济增长下滑到6.7％。
于是,在121号文件颁布仅仅2个月后,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。
2003年中国的GDP增速依然达到9。
1％，成为1997年以来增长最快的年份。
这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。
一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告:“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。
浅谈我国房地产税制改革
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Ｖ０１ ２ Ｎｏ． ． ６． ５
ＣＡ Ｅ Ｉ ＴＩ ＤＲ ＮＳ ＴＵＩ ＯＦＰ ｍ ｑＳＡＮＤ ＩＡＷ Ｅ ＯＬ ．
了物价上涨 ， 同时引发投资、 用地扩张、 银行信贷危 机和不良资产增加等各种风险。
为抑制 房 价 无 止 境 增 长 ， 家 先 后 出 台 了金 国 融 、 地等政 策 ， 年初 颁 布 的“ 土 如 国八 条 ” 中第 四条
强对房 地产 市场的监 管和控制。针 对现行房地产税存在的 硬伤， 进行税制改革 势在 必行 。但 改革是把“ 双刃剑” 需综 ， 合 考虑各方面 因素 ， 以免造成 恶果 ， 激化社会矛盾。
税、 税 、 花税 、 地增值税、 契 印 土 营业 税 、 业 所 得 企
方面 会 改 变 房 地 产 的 收 益 流 量 ， 合 两 方 面 影 综
响 ， 地产 资产 的均衡 价格 将低 于税 前水 平 。 房
但无论是哪一种观点 ， 要使税收对房价产生积
极影 响 的前提必 须是 房地 产税 收体 制 自身 的完善 、 健全 。若其 自身存在 硬伤 ， 政府 希 望通 过税 收控制 房价 只是 空谈 ， 至加重 国 民税负 、 发 民怨 ， 生 甚 激 产
反效 果 。
税 、 商投 资企 业 和外 国企业 所得 税 、 人所 得税 、 外 个
房产税 、 城镇土地使用税 和城 市维护建设税 共 １ ２ 个税种 ；ｋ ｂ 狭义上讲 ， 房地产税收仅包括房产税 、 城
市房 地产 税和 城镇 土地 使用税 ３ 税种 。 个
《现行房地产税收政策调控房价的有效性分析》
《现行房地产税收政策调控房价的有效性分析》一、引言随着城市化进程的加速和经济的持续发展，房地产市场的重要性日益凸显。
然而，房价的快速上涨给社会带来了诸多问题，如贫富差距扩大、社会福利不均等。
为了调控房价，政府出台了一系列房地产税收政策。
本文旨在分析现行房地产税收政策对房价调控的有效性，探讨其影响及未来发展方向。
二、现行房地产税收政策概述当前，我国房地产税收政策主要包括土地增值税、房产税、契税、个人所得税等。
这些税收政策在调控房价、促进房地产市场健康发展方面发挥了重要作用。
其中，土地增值税针对土地使用权转让及房屋销售过程中产生的增值部分征税，旨在抑制土地投机和哄抬地价的行为；房产税则对房屋保有环节征税，旨在调节房地产市场供求关系；契税和个人所得税则分别在房屋交易和收入分配环节发挥调控作用。
三、现行房地产税收政策对房价调控的影响1. 土地增值税的调控作用土地增值税通过增加土地转让和房屋销售的成本，有效抑制了土地投机和哄抬地价的行为，从而对房价上涨产生了一定的抑制作用。
然而，由于部分地区存在税收优惠政策，使得土地增值税的调控效果受到一定影响。
2. 房产税的调控作用房产税在调节房地产市场供求关系方面发挥了积极作用。
通过增加房屋保有成本，鼓励持有者将房屋投入市场，从而增加市场供应，缓解供需矛盾，对稳定房价具有积极作用。
3. 其他税收政策的辅助作用契税和个人所得税等税收政策在房屋交易和收入分配环节发挥了辅助调控作用。
这些政策通过调整税收负担，引导消费者理性购房，抑制投机性购房行为，对稳定房价具有积极作用。
四、现行房地产税收政策的有效性分析综合来看，现行房地产税收政策在调控房价方面取得了一定成效。
然而，由于房地产市场具有复杂性和多变性，单一的政策手段往往难以达到理想的调控效果。
因此，需要综合运用多种政策手段，形成政策合力，才能更好地发挥调控作用。
此外，政策的执行力度和公平性也是影响政策效果的重要因素。
政府应加强政策执行力度，确保政策公平、透明地实施，以提高政策的有效性。
国家对房价调控的税收手段
1 温总理的调控房价要三管齐下：一是要控制货币的流动性；二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节；三是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。
2 运用税收调控房价的原因A 在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。
税收在调控房价中的作用不可小视。
B 目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。
旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。
3. 具体税收手段(1)对需求和生产领域实行差别税和累进税A 对需求领域征收差别税。
其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。
好处在于，有钱人多花钱多缴税金任意多买房，没钱人有住房足够居住，有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。
B 对生产领域征收差别税，，将生产高价房和低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。
具体做法：采取累进税制，房子越高档售价越高，征的税就越多；而低价房、经济适用房就少征税或不征税。
使生产高价房和低价房、获得同样的利润，盖豪华房不再有超额利润，于是，因低价房需求量大，开发商可从生产低价房中获取更多利润。
（2）改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，改变地方政府的唯GDP观，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。
例如，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。
遏制和打击炒房和投机。
尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率)，（3）调整所得税，增加低收入人群收入，对高收入人群多纳税。
将房价目标与人均可支配收入挂钩，按不同收入与相对应的住房价格挂钩。
房地产市场财税调控政策
浅析房地产市场财税调控政策【摘要】我国的房地产市场从1998年住房改革以来，发展十分迅速，逐渐成为了国民经济的支柱产业，为我国经济的快速增长做出了重大贡献，随着我国经济的转型，房地产市场也出现了一系列的问题，一度出现投资过热的现象，泡沫风险逐步加大，亟需国家加强财税政策的调控力度。
本文首先通过分析房地产财税政策的内涵和作用机制，然后分析我国房地产市场的发展现状及存在的问题，最后提出相关的财税政策建议。
【关键词】房地产市场；财税政策；现状与问题一、房地产市场财税政策的内涵房地产市场财税政策，指的是政府为了实现房地产市场的健康持续发展，通过调整财政收支的方向、规模、结构以及税种的设置、税率的高低，进而影响房地产市场的供给和需求，把房地产价格维持在一个可控的、合理的范围内。
财税政策是国家宏观调控的重要措施，具有直接、见效快的特点，在房地产市场调控中具有重要作用。
房地产市场财税政策主要包含两个方面：一是政府的税收政策；二是政府的财政支出政策。
（1）税收政策税收政策，就是通过税率的调整和税种的变动，来调控市场的总需求与总供给。
税收政策对于房地产市场的调控作用分别体现在以下两个方面。
第一，税收对于房地产市场消费需求的调节作用。
通过增加房地产市场的税种、提高相关的税率，可以提高消费者购买、投资房地产的成本，进而减小房地产市场的需求力量；反之则鼓励消费，增加需求。
第二，税收对于房地产市场供给的调控作用。
对房地产开发商开征新的税种、调高税率，使得房地产企业预期投资收益减少，降低房地产开发的投资增长率，从而减少商品房的供给；反之，则实施税收优惠政策，减少税种、降低税率，提高房地产企业的预期收益率，鼓励房地产开发投资，增加商品房的供应量。
（2）财政支出政策财政支出政策对于调节国民收入的分配和再分配，调节生产，调节社会的供给和需求，调整产业的结构等方面都有很大的作用。
对于房地产市场的调控，通过加大保障性住房的财政支出规模，会对房地产市场产生直接效应，政府逐步增加保障性住房的建设规模，有力的增加了住房的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。
基于调控房价视角思考房地产企业税收的有效筹划
基于调控房价视角思考房地产企业税收的有效筹划摘要：目前，我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂，使的房地产企业是税负最重的行业之一，进而使得房价居高不下。
本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。
然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词：房地产；税收筹划；房价当下，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子是其中的焦点。
通过降低成本来降低房价是一重要的途径。
一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1.开发经营具有计划性及复杂性。
企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。
一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。
目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。
中国房价调控目的及手段浅析
国情形却不完全相同，因为中国自古就有置业的习俗 ，一 旦有了钱就喜欢买房买地购置固定资产 ，目的是为了留给 子孙后代 。贷款买房的人如果是买房 自住 ，没有其他住 房 ，那么这部分人无论房价如何降 ，只要有收入 ，就不会
利益 的时候 ，才会放 弃还 贷 ，给银 行造成 资金风 险 。
１ 前
言
住 房和城 乡建设 部部 长姜伟 新表示 ，到 ２ １ ００年年 底 ，
中国城镇人均住房建筑面积达到了 ３ ０平方米 以上。但是 如果把一些没有城镇户籍 ，却长期在城镇工作的常住人 口 加在一起，城镇的人均住房面积只有约 ２ ４平方米 ， 但是
住房。近期房价有一定的停滞现象，但上涨的压力依然很大。如何真正做到有效、细致的调控房价，使其达到居 民能承
受 的范围之 内，本 文做 了一些初 步 的探 讨 。
［ 关键词］住房价格 ；调控手段 ；房产税 ［ 中图分类号］Ｆ９． ２３３ ［ 文献标识码］Ａ ［ 文章编号］１０ — ４ ２（０ １ ２ ０ １ ０ ０５ ６３ ２ １ ）５ — ０３— ２ 拖欠银行贷款 。除非投资性购房 ，当房价降到不足以带来
宁伟 ，等 ：中国房价调控 目的及手段浅析
市 场 透 视
中 国房 价 调 控 目的及 手 段 浅 析
宁 伟 ，程中华
（ 山学院 经济管理系 ，山东 泰安 ２ １０ ） 泰 ７ ００
［ 摘 要 ］ 虽然政府 出台 了一 系列的政 策和 法规 ，但 是 中国的房 价依 然持 续不 断地上 涨 ，致使 越 来越 多的人 买不起
（ １． 平 方米 ） １５５ 。而英 国的房子在 欧洲 是最 小 的 ，平 均 水 平在 ７ 平方 米左 右 。 ６
用住房保有税调控楼市更有效
网址：www.ceweekly .cn党中央、国务院一再强调一定要保持房地产市场稳定健康发展，也就是说不仅要控制房地产价格过快上涨，同时也要防止其过快下滑，避免不正常暴涨暴跌。
那么，目前房地产价格下跌到底正常还是不正常？政府该不该救市？救市会不会又导致价格虚高？笔者认为调控住房价格，离不开强有力的而且是运用正确的税收政策。
“投机炒作”是住房价格暴涨暴跌的“罪魁祸首”经济的快速发展、农村人口尤其是发财致富的人口向大城市的转移等，导致北京、上海这样的国际大都市的住房消费需求增长，价格上涨在所难免。
但是，还有一个不争的事实就是：越来越多的有钱人发现住房上涨的趋势后，纷纷囤积大量房源待价而沽，造成住房需求非正常过快增长，形成虚假的供不应求的局面，进一步推动住房价格飙升。
最著名的“温州炒房团”在各大城市炒房就是典型。
权威部门的一个统计资料显示：1998年到2006年的9年时间里，住宅投资年均增长27.4%，即住宅供给增长速度是27%左右，而我们的城市人口增长速度只有3%，所以住宅应该已经是供给大于需求了。
但是住房却被一些有钱人大量囤积，表面上是供给不足，实际上是投机炒作。
前两年还有开发商所谓“捂盘惜售”的怪现象，即开发商也加入了投机炒作的行列。
另据搜狐和新浪房地产频道发布的北京市可出售的二手房数据显示，北京房屋实际存量已经很大，如果再加上新开楼盘房屋数量，北京可交易的房屋实际上数目惊人，如果正常交易，可能供大于求而不是供不应求。
那么，在目前住房价格出现下跌的趋势下，是不是就没有投机炒作了呢？回答是否定的。
因为价格不再上涨甚至下跌后，投机炒作的人一旦卖出囤积的住房，就等于亏损，所以宁愿继续死守。
而如此大量的被囤积的住房如果不及早挤出来，不但大量住房空置资源浪费，而且市场供求关系难以正常，大量的炒作将使住房价格永远难以趋稳，最终的后果是不堪设想的：价格膨胀到一定程度必然因泡沫破灭而导致下滑甚至暴跌，等时机成熟时（比如政府救市）这些投机炒作者又会进行大量炒作导致房价再次暴涨如此反复，房地产市场将陷入暴涨暴跌的震荡不安中，罪魁祸首其实就是破坏了正常供求关系的投机炒作。
浅谈国外利用税收手段调控房地产市场
税 收 杠杆
此外
，
，
。
即 对 房 地产 所 有权 转让 环 节 区 分
，
由于 我 国 还 处在 经 济 发展 阶
一
有偿和 无 偿 间长 短 征 税
需求
并 考虑 实 际 占有权 属 时
这 虽 然不 能从 根本上 完
(
一
段
国 g l ~U 税 收 手 段 用 调 控 房 地 产市场
,
■ 文／ 绩 治
为两 个层 面 的调 控
。
：
对供 给 的掌控 与 对 需 求
其 中大 多数 国 家 主 要 致 力于 在
。
需 求 的调 控 方面 做 文 章 给 方面 调 控
的扭 曲 的预 期
，
，
如 果单 纯 从 供
势必进
一
步 加剧 供 求 关 系
对 拥 有第三 套 住
收促 进 了 房地 产 业 的健 康 发 展
、
在完
一
房 的 卖 主 征 收6 0
各 国 对利 用税 收手 段 调 控房地 产
％ 的资本收益 税 。 三
。
发挥 税 收聚 财功 能
、
、
进
步
是 对 房 地 产 保 有 环 节 征 收 高税
发 挥 税 收 经 济 杠杆 作 用
保护和合理
所有者
，
策
，
对 低 收入 者 和 老 年人 购 房和租 房
。
) 充 分 运 用 税 收杠杆 促 进 住
。
或者 是 对 所 有者和 使 用 者均
实 行 税 收优 惠 或 补 贴
宅业 的发展
虽 然各 国 政 府 施 行 的具
课税
：
税收调控房地产市场的经验及启示
都是免去所得税的。 这不仅提高了消费者的居住条件，
段调控房地产市场的经验． 为我国 政府完 善我国房地产 市场提出 性建 可行 议。
对 给的 控与 需求的调 其中 数国 要 供 掌 对 控。 大多 家主 致 于 求的 控方面做 力 在需 调 文章。 果单 供给 如 纯从 方
面调控， 势必进一步加剧供求关系的扭曲， 客观上增加 需求方对价格上涨的预期， 实际的结果便是房地产价格 不但没压下来， 反而与日 俱增。因此， 在掌控供给的基
基 建 管 理 优 化 第２ 卷 ２１ 年第 １ 总第８ 期 ２ ００ 期 ２
税 收 调 控 房 地 产 市 场 的 经 验 及 启 示
金 秋 地产市场的措施
中 一直发挥着积极的作用。本文借鉴国外利用税收手
针对住房保障问 题的； 二是为确保房地产市场的和谐发 展， 对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：
（ 对低收入购房者给予 一） 税收方面 的优惠或 补贴
聚 功能 进 财 、 一步发 挥税收 杠杆作 保 合理 经济 用、 护和 使 土 资 等 起 积 用。 用 地 源 方面 到了 极作 但与国 相比 外 ，
我国房地产市场还处于发展阶段， 房地产税收体系中有
房 市 价格 持 升温 导 越来 的 地产 场 的 续 ， 致 越多 低收
（ 充 三） 分运用 税收杠杆促进住宅业 的发展。
虽然各国 政府施行的具体措施不同 但均对从事开 ，
发廉价住房、 福利房、 或是集体筹资建房等有利于调控 房价的商业行为予以了税收方面的支持。 一是对利用 抵押贷款购买、 建造和大修自己房屋的业主， 在征收个
人所得税时减免抵押贷款的利息支出 。二是对拥有自 己 住房的业主， 还可减免地方税、 财产税等。三是对出
论住房市场价格调控政策选择
个非 常重 要 的功能 ： 就 是体 现 鼓励 、 什
经济 天地
么限 制什 么 的市 场 导 向功能 。稳定 房 地 产市 场 ， 抑制 过 度投 机， 预 防金 融风 险 ， 房地 产税 制都 可 发挥 应有 的作 用 。鉴 于房 地 产 市场 很 容易 出 现投 机 活动 ， 因此 应 当 特别 注 意研 究 转 让
房 地 产 税 制 改 革 除 了 为 同 家 财 政 增 加 收 入 和 缩 小 贫 富 差 距 之 外 ．另 外 还 有
一
地和制 定城 建规 划 时 ，确 定较 高 的容 积 率 。在 供地 价格 上 ， 大套 、 豪 宅用 地应 实 行更 高 的土地 出让 金 ，以调 节土 地资 源 更 多地用 于 中低 档住 房开 发建设 。
隔房 高 、 中、 低 档 地产市 场 。房地 产 可 以 分 为高 、 中、 低档 ， 分 别 适 用 于 收 入不 同
的 人 群 ，房 地 产 市 场 理 应 被 区 分 为 高 、 中、 低 不 同的市 场 。 如 果 不 对 住 宅 市 场 实 行 有 效 区 隔 ，在 拍 卖 土 地 的 竞 争 上 看 起
一
的 住房 供应体 系等 。
【 关键 词 】 房价 供 求 关 系 公 共 政
策
、
调整 土地 供应 结构 ， Biblioteka 加 住 房 用地 供 应
（ 一） 土 地 供 应 结 构 和 城 建 规 划 应 区
些 时段 出现供 给过 于短缺 的局面 。 （ 四） 平 衡 各 类 用 地 的 供 应 。 近 些 年
价 调 控 提 出 系统 性 的 政 策 建 议 ： 调
新国十条
解读：主要针对投机性购房会加速楼市降温
合富辉煌集团首席分析师龙斌认为,目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定,银行的操作空间大,可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来,银行业在信贷规模上已经有所收缩,不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房,总体而言,三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。
看点二：遏制外地炒房者
解读：国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策
在增加住房有效供给方面,国务院提出了增加居住用地有效供应,包括对房价上涨过快的城市,增加居住用地的供应总量,依法加快处置闲置房地产用地,尽快形成有效供应,给市场以信心。海南知名经济学者王毅武教授王毅武说,“从这一条要求可以看出,国家对民生保障房产项目的开发,会给予更多的优惠政策。”
五、加强市场监管
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
“对于北京楼市来说,无疑是突如其来的一股‘寒流’,有可能会将楼市带入又一个冬天”,中经联盟秘书长陈云峰认为,此次调控重点直指投资和投机性购房,严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款,无疑对炒房有非常大的打击效力。“一般来说,第二套房还有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投资需求”,陈云峰说,如果说提高首付是“限制令”的话,那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款,进一步缩小了需求范围,会加速楼市降温。
对政府房价调控的评析与建议
要有 弹性 ； 第三类是 拥有 中 、 等质量住 房 的家 庭 ， 高 对于高 档 住房应该完 全市场化 ， 通过高地价 、 高税收将获得 的资金通 过
从国际环境来看 ，美 国的量化宽松政策 、欧洲 的债务危 机， 加上全球还未走 出的金融危机大背景 ， 大量 的境外热钱 ＿
中 共 山 西 省 直 机 关 党 校 学 报 ２ １年 第 ３期 ０１
民经济可能面临崩溃的风险 。 另一方面 ， 高房价会严重 影响金
【 作者简 介１ 胡 － （９ ６ ）男 ， ￣ １ ８ 一 ， 上海师范 大学法政学院 研 究 生 ．
研 究 方 向 ： 观 调 控 宏
从发达 国家流 向新兴 的发展 中国家 。 为一项金融工具 ， 作 中国
定的防暴利税 ， 促使开发商改变销 售策略 ， 实行 薄利多销 。此
房地产 已经成 为最稳定最赚钱 的投 资工具 ，引诱 国内外制造 业资本 、 金融 资本 纷纷 跟进 。各地政府纷纷采取各 种优 惠政 策 招商 引资 ， 使外 资也成 为房地产市场 的重要 资金 来源 ， 大了 加
●
国墨 匝 瞄 啊 疆 — — 一 、
Ｉ ＥＮ ＯＵ ＳＨＩ Ｗ ＴＩＴ
房 价的 持续 攀
融运 行秩序 ， 大金融 系统 的风 险。银行 在房地产 市场上扮 加
对 升活经和 演非微的一 旦某个环 节 出了问题 ， 于行放 民国来多 款 从长 远来看角，地业繁有 银发贷 生民诸压 但 给带济人 着常妙 ，色房产的荣利 和其他 对于银行 政 攀 的价政 断 贷构会来大损。 力为平不 借机都带巨的失 析 升了抑府 ，房 二 、 价 调 控 效 果不 佳 的原 因分 房 府 上 不 出 有 政 随城化程断进越越的村口人 策 台 关 着镇进不推，来多农人涌城 断 房 师 过图制价 期 量旧改和屋迁就很刚需。货 海 的试抑房 市ＰＩ的增长 ，越来越多的人希望通过房产的投资来达到资 快涨本 上。文 ， 的城造房拆造了多性求通预 大 Ｃ 价 大 以析 府大 的值值而于些具购能的收家来 范 拟分政加 产保增 ，对那不有房力低入庭 调 法 因 起 度价 关系是导致价格上极有 ， 了给需的盾供 学 房调力评 原 说 障住又其限 剧供与求矛。求 价控 的 ， 性房 涨的关键因素 ， 开发商 、 与内外 经济 为点 保 加但 政府 控 口 政 ２ 年府价 环等素非重。 学 ０ 政房调 境因亦常要 １ ０ 的 胡 院 控效响进 （开产超暴是个争事 个 房地 产 上 步析，果 分果并一 的影效的 中房商 级利一不的实 一 发 国地的 ） 评 宾 海 诸 因，图 项的算本该早设好，售一上的 多素试 为 目预成应是就定的而价再涨原 析 ０ 进供些考 因于地源垄性 ， 供的性稀性在定 控步化价 资产投入成本不变 的前提下 期应刚和缺。固 提深房 一一参 调 在土资的断、 为了利 润的最大化 ， 不 短 开发商 毫
半月谈重要事实热点
“国六条”力图控制房价过快上涨5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。
但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
会议指出，要根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六条措施，即“国六条”：一、切实调整住房供应结构。
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
九部门发布“国六条”配套细则5月底，建设部、国家发展改革委等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（以下简称《意见》）公布。
作为“国六条”的配套细则，《意见》针对房地产市场存在的问题，提出了15条具体措施。
主要内容如下：针对百姓普遍感受的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足问题，《意见》提出两项具体规定：一是各级城市人民政府要制定和实施住房建设规划。
明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。
税收政策在房价调控上的作用研究
税收政策在房价调控上的作用研究房价的稳定对于社会和经济具有重要意义。
过高的房价可能引发房地产泡沫，对国民经济造成损害。
因此，政府需要采取措施来调控房价。
税收政策是政府宏观调控的重要手段之一，通过调整税收政策可以影响房地产市场供需，进而达到调控房价的目的。
本文将探讨税收政策在房价调控上的作用，为政府制定更为有效的房价调控政策提供参考。
近年来，国内外学者对于税收政策对房价的影响进行了广泛研究。
根据这些研究，税收政策对房价的影响主要表现在以下几个方面：需求方面：对房地产购买者征收高额税费，可以减少购房需求，降低房价。
一些学者提出了“挤出效应”的概念，即高额税费将挤出购房者的需求，导致房价下降。
供给方面：对房地产开发商征收税费会增加开发成本，从而降低供给量。
根据供需原理，当供给减少而需求不变或增加时，房价将上涨。
预期方面：税收政策的变化会影响人们的预期，从而影响房价。
例如，政府公布一项增加房产税的法规，将导致人们预期未来房价将下跌，从而降低当前购房需求。
本文采用文献综述和理论分析的方法，对税收政策在房价调控上的作用进行研究。
对国内外相关文献进行梳理和评价；结合实际情况，对税收政策如何影响房价进行深入探讨；提出政策建议，为政府制定房价调控政策提供参考。
根据文献综述的结果，税收政策在房价调控上的作用主要表现在以下几个方面：高额的房地产交易税可以抑制购房需求，从而降低房价。
对房地产开发商征收税费会增加开发成本，降低供给量，推高房价。
税收政策的变化会影响人们的预期，从而影响房价。
本文通过文献综述和理论分析，探讨了税收政策在房价调控上的作用。
结果表明，税收政策可以作为政府调控房价的有效手段之一，但在具体实施过程中需要注意以下几点：税收政策的制定需要考虑到其对市场供需的影响，以达到调控房价的目的。
政府需要谨慎调整税收政策，避免对市场造成过度冲击，引发市场动荡。
制定税收政策时需要考虑到人们的预期，通过合理的政策引导改变人们的预期，从而达到调控房价的目的。
论房价控制的法律对策
论房价控制的法律对策随着我国社会主义市场经济体制的确立以及各项相关制度的改革,我国房地产业得到了迅猛发展。
房地产业是国民经济的重要组成部分,是拉动经济增长的重要因素,既是基础产业和先导产业,也是近些年国民经济的支柱产业。
但是房地产业在我国仍然属于新兴产业,处在新旧体制交替时期的我国房地产市场发育还很不成熟,不可避免地暴露出许多矛盾和问题。
其中,高房价问题最为突出,已经成为我国房地产市场的核心问题。
近几年,我国已被无可争议地冠以房地产业的“宏观调控年”,主要用来控制房地产投资过热和房价疯涨的局面。
然而,调控的效果已是有目共睹,宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显,大量商品房积压,房价已经远远超出居民可承受水平,普通老百姓只能“望房兴叹”,影响了社会的安定。
如何解决这一问题?市场和政府力量的有机结合,是保证房地产业健康发展和实现房地产价格合理正常回归的有效途径。
首先,住房不能简单定性为一般意义上的商品,住房既是城镇居民最基本的生活必需品,又是高价值的物品,并不是每一个家庭都能完全依靠自己的财力获得所需住房,因此,不能完全以市场化的途径来解决住房的供给与价格问题。
居住权是公民的一种基本人权新世纪以来，由于全球房地产泡沫的泛起，平抑过高房价成为全世界各国在经济发展中面临的同一难题。
为平抑过高房价，各国都出台了不同的对策，其中有一些非常成功的经典案例。
本文介绍了英国、美国、墨西哥、日本、韩国和法国平抑房价的经验，这些经验对中国的房改新政可以作为攻玉的他山之石。
新世纪以来，由于全球房地产泡沫的泛起，世界各国几乎都面临着同一个难题，为平抑过高房价，各国都出台了不同的对策。
其中一些非常成功的经典案例，对中国的房改新政可以作为攻玉的他山之石。
一、英国：提供多层次住房机会英国经济已经持续十多年稳步增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，房地产尤其是住宅市场持续供不应求，房地产价格连续十几年以超过10%的速度递增，最近3年更以超过20%的速度飙升。
运用税收政策遏制房价增速
＠ 杨 卫 华
１ ｌ ，全国商品房销售 面积 和销售 一 ０月 额分 别达 到 ６６亿 平 方米 和 ３１ ． ． ５万亿 元 ，同 比增长 ４ ．％和 ７ ． ８ ４ ９２ ％，其 中销
售额 已 超 过 ２ ０ ０ ７年 全 年 。 同 时 ，根 据
促进农村经济发展 ；也不利 于解决城镇 用工 问题 ，不 利于 降低工 商企业 的 成
明显 超 ｍ 了 居 民收 入 的 增 长 幅度 。 １９ ９８
系列 政策 措施 ，加 强对房 地产 市场 的
额征收 营业 税 ；个 人将 购买 超过 ５年
（ ５年 ） 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的 ，免 含
调控 。 目的在 于加强 市场监 管 ，稳定
市场 预 期 ，遏 制部 分城 市 房价 过快上
不足 ５年 的普通住房对外销售的 ，按照
其销 售 收 入 Байду номын сангаас 去购 买 房 屋 的 价款 后 的差
购房负担和后顾 之忧 ，影响 了百姓的生 活消费。据 ２０ ０ ９年 ５ １ 月 ０日 《 第一财 经 日报》 报道 ， “ ９ ８年至 ２０ １９ ０ ８年 ， 中国商 品房价格特别是 一线城市房价 ，
政策下 ，大量资金注入楼市。加之 ，人
们担心政 府取 消二手房交易的营业税优 惠政 策 ，会使二手房交易量减少 ，争先
恐后 购买 二 手 房 ， 出现 了 购买 二 手 房 的
题。但是 ，随着房地产市场的回暖 ，一
些 城市 出现 了房 价 上 涨过 快 等 问题 。虽
使房屋空置率 上升 ，造成土地和房屋 闲 置 ，既不利 于开发商 回笼货币 ，提高资 金使用效率 ，也浪费国家的资源 ，影响
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函〔2010〕79号2010-02-22各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）的有关规定，现就贯彻落实企业所得税法过程中若干问题，通知如下：一、关于租金收入确认问题?根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
解读：1、本条对《实施条例》的理解，实际上是对《实施条例》第十九条的实质性改变。
例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2008年一次收取了3年的租金300万。
会计处理：2009年确认100万租金收入，而税法根据条例第19条确认300万收入，属于税法同会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。
2010、2011两个年度应该调减100万元。
而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。
2、跨期后收取租金的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收与会计的差异。
例如：2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金300万元。
会计处理：2009、2010、2011年每年确认收入100万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减100万元，而2011年，做纳税调增200万元。
我国近3年房地产调控政策
我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要:十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。
房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。
随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。
为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。
基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。
近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。
由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。
这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。
为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。
我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。
因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。
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1 温总理的调控房价要三管齐下：
一是要控制货币的流动性；
二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节；
三是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。
2 运用税收调控房价的原因
A 在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。
税收在调控房价中的作用不可小视。
B 目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。
旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。
3. 具体税收手段
(1对需求和生产领域实行差别税和累进税
A 对需求领域征收差别税。
其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。
好处在于，有钱人多花钱多缴税金任意多买房，没钱人有住房足够居住，有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。
B 对生产领域征收差别税，，将生产高价房和低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。
具体做法：采取累进税制，房子越高档售价越高，征的税就越多；而低价房、经济适用房就少征税或不征税。
使生产高价房和低价房、获得同样的利润，盖豪华房不再有超额利润，于是，因低价房需求量大，开发商可从生产低价房中获取更多利润。
（2）改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，改变地方政府的唯GDP观，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。
例如，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。
遏制和打击炒房和投机。
尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率，
（3）调整所得税，增加低收入人群收入，对高收入人群多纳税。
将房价目标与人均可支配收入挂钩，按不同收入与相对应的住房价格挂钩。
严格贯彻执行二手房交易的个人所得税政策
（4）开征住房房产税，引导个人合理消费.住房保有环节征税，增加保有住房的成本是不错的选择，只要对现行的房产税和城镇土地使用税政策进行调整即可。
比如规定对家庭人均超过一定面积住房征税，或者对家庭拥有的超过一定套数的住房征收房产税，就可以增加住房保有环节的税收。
在房产税的计税依据上，应改变按原值计税的办法，改为按建筑面积计税。
理论上讲按房屋的公允价值计税最合
理，可以反映房屋的真实价格，也能有效调节个人房产收益。
但按房屋的公允价值计税涉及复杂的价值评估和昂贵的评估费用，虽然合理但目前不具有操作性。
(5调整房地产交易税收政策，遏制投机性购房。
提高房地产交易环节的税收成本。
二手房交易涉及多项税收政策、多个税种，主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税等等。
近年来变化较大的是营业税和个人所得税。
最近的调整是规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。