2018年土地增值税清算实务操作规程
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
土地增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算流程
增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税介绍:1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税清算的条件及时间:（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
如图是辅助区域打开页面图2- 1如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
2018年土地增值税清算实务
• 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除 的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计 税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 • 所得税：《国税发【2009】31号》第五条第二款 • 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费 用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发 票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发 产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具 发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
纳税人俱乐部 400-650-9936
‚清算单位‛ 《土地增值税暂行条例实施细则》： 第八条：土 地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算 项目或核算对象为单位。 （国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 各地具体规定：
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•《增值税暂行条例实施细则》第四条：8 •（一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税 人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售， 但相关机构设在同一县（市）的除外
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• 合同框架协议与合同的区别？ • 某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议，拟用 部分房产抵顶建筑工程款1000万元，企业进行了账 务处理： • 借：应付账款-某建筑公司 1000 • 贷：库存商品 1000 • 税务稽查时，要求企业按视同销售缴纳土地增值税、 营业税（增值税）、企业所得税等，是否正确？
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土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作；2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括：(一）清算范围的界定：1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级群众政府制定的“普通标准住宅”标准，正确分别清算项目中普通住宅与非普通住宅的支出和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确分别征税项目与免税项目，防止混淆两者的边界。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）该当搜集、整理如下材料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证1明材料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明材料。
三、清算项目销售支出的计算（一）商品房销售合同与销售核对，特别要注意合同面积和实测面积。
土增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
(完整版)土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算管理操作指引(从事房地产开发的纳税人适用)讨论稿一、土地增值税的前期管理〔一〕开发工程的前期管理主管税务机关应加强房地产开发工程的日常税收管理，实施工程管理。
主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开场，按工程分别建立档案、设置台帐，对纳税人工程立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、工程清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人工程开发同步。
主管税务机关对纳税人工程开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开发多个工程或分期开发工程的，应催促纳税人根据清算要求分工程、分期，并在金三系统中进展土地增值税工程登记，合理归集有关收入、本钱、费用。
〔二〕清算资料的收集税务人员在清算及工作开场前，应从以下几个面收集资料：1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：〔1〕"土地增值税清算申报表"及其他各类明细申报附表；〔2〕房地产开发工程清算说明，主要容应包括房地产开发工程立项、用地、开发、销售、关联交易、融资、税款缴纳等根本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；〔3〕开发工程立项批复；〔4〕建立用地规划可证、建立工程规划可证、建筑工程施工可证、商品房预售可证；〔5〕国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；〔6〕拆迁补偿费支付凭证、"房屋拆迁安置补偿协议"及拆迁补偿费签收台账等；〔7〕总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；〔8〕工程监理报告、日志等监理材料；〔9〕工程竣工备案表；〔10〕工程预算、概算书及竣工决算报表；〔11〕工程工程建立合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；〔12〕测绘报告及房屋分户〔室〕面积测绘图纸；〔13〕商品房购销合同统计表、销售情况明细表；〔14〕能够按清算工程计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；〔15〕物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；〔16〕主管税务机关需要相应工程记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；〔17〕与转让房地产有关的完税凭证及清算工程预缴土地增值税的完税凭证；〔18〕纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程，还应报送中介机构出具的"土地增值税清算税款鉴证报告"；〔19〕清算期间的财务会计报表；〔20〕税务机关要求提供的其他资料。
土地增值税清算全流程操作实务与案例
问题337企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题338企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，哪些情形可视为有正当理由？
问题339企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理？
问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理？
问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题311如何确定清算收入？
问题312清算申报房地产的类型有哪些？
问题313如何确定清算项目建筑面积？
问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则？
问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计成本的分配计算进行审计处理？
问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理？
问题342清算收入审核需要哪些资料？
问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法？
附录
附表3-1房地产转让收入明细表
附表3-2与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4-1 鉴证审计之扣除项目分类
问题411清算扣除项目如何分类？
问题325鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题326纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
土地增值税清算鉴证业务操作指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南一、基本概念1. 土地增值税：是指在土地权益转移过程中，原土地权利人享受土地价值增长所得，按规定缴纳给国家的税金。
2. 清算鉴证：是指对土地权益转移交易进行核实、审核，并出具相关证明文件的过程。
二、业务流程1. 准备工作（1）收集相关资料：包括土地权益转移交易合同、土地权属证明文件、土地估价报告、土地财政部门报备材料等。
（2）调查了解相关情况：包括地块位置、土地使用权类型、权益转移双方情况等。
2. 核实计算土地增值税（1）核对原土地权属证明文件：根据土地权属转移合同，核对原土地权属证明文件的真实性和合法性。
（2）计算土地增值：根据土地估价报告，计算土地的增值额。
（3）确定税款缴纳义务人：根据土地权益转移合同，确定应缴纳土地增值税的义务人。
3. 缴纳税款（1）确定税款缴纳地和方式：根据税法规定，确定税款缴纳地和缴纳方式。
（2）办理税款缴纳手续：将计算出的土地增值税款缴纳给税务部门，并取得缴纳税款证明。
4. 出具清算鉴证文件（1）准备清算鉴证资料：包括土地权益转移合同、土地权属证明文件、土地估价报告、税款缴纳证明等。
（2）编制清算鉴证报告：根据相关资料，编制清算鉴证报告，详细说明土地权益转移交易的相关情况。
（3）出具清算鉴证文件：将编制好的清算鉴证报告打印并加盖公章，作为土地权益转移交易的证明文件。
五、注意事项1. 遵守相关法规法规定，确保操作程序的合法性和合规性。
2. 对土地权益转移交易涉及的文件和资料进行详细核实和审核，防止虚假交易和不法行为。
3. 对税款的缴纳要按时、足额地进行，并妥善保管缴纳税款证明。
4. 清算鉴证报告需要根据实际核实情况编制，准确、详细地描述土地权益转移交易的相关情况。
本文介绍了土地增值税清算鉴证业务的操作指南，从准备工作、核实计算土地增值税、缴纳税款以及出具清算鉴证文件等方面进行了详细讲解。
在进行土地增值税清算鉴证业务时，需要严格遵守法规法规定，确保操作合法合规，并对相关资料进行详细核实和审核，以保证土地权益转移交易的合法性和真实性。
土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
”根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步：取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高（住宅层高2.8米）为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2.8＝1 商铺层高系数＝商铺层高÷住宅层高＝4÷2.8＝1.4286⑵计算层高系数面积普通住宅层高系数面积①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝10175.40㎡，②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝9648.10㎡；非普通住宅层高系数面积①总层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡，②已售层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡；商铺总层高系数面积①总层高系数面积＝∑（商铺层高系数×商铺面积）＝1.4286×1219.77㎡＝1742.56㎡，②已售层高系数面积＝∑（商铺层高系数×已售商铺面积）＝1.4286×55.40 ㎡＝79.14㎡。
土地增值税清算操作规程
土地增值税清算操作规程
《土地增值税清算操作规程》
土地增值税清算是指对于已经开发利用的土地进行增值税的结算操作。
土地增值税清算是一个非常重要的环节，对于征税单位和纳税人来说都有着至关重要的意义。
为了规范土地增值税的清算工作，制定了《土地增值税清算操作规程》。
《土地增值税清算操作规程》明确了土地增值税清算的范围、程序和要求。
首先，规程明确了土地增值税清算的范围，包括了土地增值税的计算和结算等内容。
其次，规程明确了土地增值税清算的程序，包括了课税、纳税申报、税款核算和缴纳等流程。
最后，规程明确了土地增值税清算的要求，包括了清算报告的编制和备案、税款的核对和缴纳等工作。
在土地增值税清算操作中，规程规定了征税单位和纳税人的责任和义务。
征税单位须全面负责土地增值税清算的实施工作，同时须确保准确、合法的纳税申报和缴纳。
纳税人须积极配合征税单位的工作，保证提供真实、完整的税务信息，并按时足额缴纳税款。
总的来说，《土地增值税清算操作规程》为土地增值税清算工作提供了具体的操作标准和操作指南，为土地增值税的征收和管理提供了有力的保障。
同时，规程也为征税单位和纳税人明确了责任和义务，有助于促进税收的规范管理和合法征收。
希望通过规程的实施，能够提高土地增值税清算工作的效率和质量，为税收秩序和社会经济的稳定做出贡献。
土地增值税清算工作流程图
附件1主管税务机关责令清算纳税人符合清算条件未清算的主管税务机关下达土地增值税清算通知书纳税人填报清算资料纳税人填报土地增值税纳税清算审核申请表土地增值税纳税清算申报表及主管税务机关要求报送的其他资料主管税务机关受理主管税务所受理纳税人土地增值税纳税清算事宜出具土地增值税清算受理通知书土地增值税清算工作流程图纳税人自行清算对纳税人资料提供不全要求补充资料的下达土地增值税清算补正通知书主管税务机关审核对不具备查账清算条件拟实行核定征收的项目填报房地产开发企业核定征收土地增值税审核表经区局税政部门批准后由主管税务机关对纳税人下达土地增值税查账清算终止核准通知书同时由审核人员对本项目的应税收入进行审核核实房地产开发项目收入填报土地增值税清算审核报告表撰写房地产开发项目土地增值税核定征收审核报告主管税务机关审核对具备查账清算条件的项目审核人员填报土地增值税清算审核报告表撰写房地产开发项目土地增值税清算查账报告主管税务机关下达清算审核通知主管税务机关依区局税政部门审核批准的土地增值税清算审核报告表和土地增值税查账清算审核报告或房地产开发项目土地增值税核定征收审核报告向纳税人下达房地产开发项目土地增值税清算审核通知书相关资料汇编入册
附件1 附件1
土地增值税清算工作流程图
主管税务机关责令清算 纳税人符合清算条件未清算的， 主管税务机关下达《土地增值税 清算通知书》
纳税人自行清算
土地增值税清算文件程序
⼟地增值税清算⽂件程序纳税，是我国每⼀个公民都要履⾏的义务，那么在当纳税⼈对⼟地增值税纳税后，可以对相关的部门提出申请，申请对⼟地增值税的清算。
那么⼟地增值税的清算条件是什么呢?它的程序⼜有什么规定呢?下⾯，让店铺⼩编带⼤家⼀起来看看吧。
⼀、⼟地增值税清算条件(⼀)纳税⼈符合下列条件之⼀的，应进⾏⼟地增值税的清算：1、房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;2、整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;3、直接转让⼟地使⽤权的。
(⼆)同时，对符合以下条件之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算：1、已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的,应在办理注销登记前进⾏⼟地增值税清算;4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况.⼆、⼟地增值税清算程序1、当项⽬符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做⼀个测算。
3、找⼀家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。
这⾥找的税务师事务所的⼯作⼈员第⼀开始会按照⽐较严格的标准来给出底稿，要有⾜够的准备，得有好⼏个回合的沟通，达到要的标准⼜不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算⼩组，会有好⼏个⼈，等他们⼈员都到齐了开始审核，中间会有很多的地⽅需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15⽇之内把税交了就算结束了。
综上所述，如果纳税⼈符合上述条件之⼀，就能对⼟地增值税进⾏清算，但必须准备要⼀些必须的材料，⽅便相关部门进⾏清算。
那么，⼤家在实践中遇到这样的问题，⼩编建议去店铺咨询在线律师或委托专业的律师，丰富的实战经验可以给予更好地法律帮助。
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土地增值税清算操作规程
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目录
第一部分土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算的概念
二、土地增值税的清算条件
三、清算时间要求
四、土地增值税清算项目的审核鉴证
五、清算审理及审核
第二部分土地增值税清算准备工作
一、土地增值税清算的前期管理
二、土地增值税清算单位的确定
三、项目清算应关注因素
四、清算资料的收集
第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认
三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题
五、收入确定需关注的问题
六、收入确认的审核要点
第四部分扣除项目金额的确定
一、扣除项目税务处理的基本原则
二、地价款的扣除
三、房地产开发成本的扣除
四、房地产开发费用的扣除
五、扣除项目的归集与分配
六、旧房及建筑物的评估价格
七、与转让房地产有关的税金
八、财政部规定的其他扣除项目
九、需要明确的几个问题
十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算
一、一般土地增值税的计算
二、分期开发项目的计算
三、清算后再转让房地产的处理
第六部分土地增值税的预征与核定征收
一、土地增值税的预征
二、土地增值税核定征收
第七部分土地增值税清算的会计处理
一、预缴的会计处理------------------------
二、清算的会计处理---------------------
第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠
三、个人销售住房税收优惠
四、廉租房和经济适应住房税收优惠
五、资产公司转让房地产税收优惠
六、清偿债务税收优惠
七、转让旧房税收优惠
八、以房地产进行投资或联营税收优惠
九、关于合作建房的税收优惠
十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
十一、关于个人互换住房的征免税问题
第一部分土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。
土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。
（一）主动清算条件
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。
所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。
房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。
案例：如果房地产开公司既从事了开发土地的业。