房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划信托合同A(优先级)
结构化主体是否纳入合并财务报表范围的探讨
结构化主体是否纳入合并财务报表范围的探讨摘要：结构化主体是否纳入合并财务报表范围一直是会计核算中较有难度的事项，其是否合并，对财务报表的影响较大。
是否并表的问题，是会计核算无法绕过去的判断事项。
本论文以信托公司等金融机构相关的结构化主体为研究主体，对若干结构化主体的案例进行分析，探讨是否合并的思考逻辑。
关键字：结构化主体、合并财务报表、合并范围1引言我国的企业会计准则之在其他主体中权益的披露准则中对结构化主体的定义是，指在确定其控制方时没有将表决权或类似权利作为决定因素而设计的主体。
通俗的表述是以合同和协议来控制主体而不以股权来控制主体，不需要依据股权的持有数量决定表决权的占比，在欧洲被称为特殊目的载体，也就是常说的SPV。
结构化主体的产生有一定的历史渊源。
上世纪七十年代，美国产生资产证券化，也就是将能够产生稳定现金流入的资产出售给一个特殊目的实体，由特殊目的实体以资产为支持发行证券，并用发现证券筹集的资金支付购买资产的对价。
上世纪九十年代开始，美国安然公司下经营活动中大量使用特殊目的的实体，通过这些主体的运作隐瞒了大量的负债和亏损。
但对特殊目的实体，是否纳入合并财务报表范围的规定一直无规范的标准。
后历经发展，2009年美国财务会计委员会发布了建议解释，建议对其进行合并等。
发展至今，对结构化主体其是否纳入合并财务报表范围仍然是实务中需要判断的重要事项，并且其对合并财务报表的往往影响较大。
结构化主体通常具有这些多项特征或全部特征：一是业务活动范围受限。
通常情况下，结构化主体在合同约定的范围内开展业务活动，业务活动范围受到了限制；二是有具体明确的目的，而且目的比较单一，结构化主体通常是为了特殊目的而设立的主体；三是股本不足以支撑其业务活动，必须依靠其他次级财务支持；四是通过向投资者发行不同等级的证券等金融工具进行融资，不同等级的证券，信用风险及其他风险的集中程度也不同。
结构化主体及其合并问题对合并财务报表的影响较大，是否合并可能直接影响合并财务报表是亏损还是盈利，性质完全相反的经营成果的体现。
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号
![中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号](https://img.taocdn.com/s3/m/b1a6f355e418964bcf84b9d528ea81c758f52e0c.png)
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。
在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。
一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。
为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。
银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。
抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。
二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。
银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。
银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。
对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
信托名词解释
信托名词解释：刚性兑付:所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。
事实上，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是信托业一个不成文的规定。
抵押率:抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物价值之比。
合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要内容。
质押率：质押率是银行监控风险的指标，质押率= 贷款金额/质押货物现值。
所谓质押率，就是融资额和质押股票市值的比例。
质押率越低，对投资人越安全。
由于每一股融到的资金越少，意味着在将来必要的时候，每股可以收回的资金都应该有保障。
在股权收益权的信托产品中，所质押股权一般分为上市公司流通股和非上市股权，后者因尚未解禁，风险较前者更大一些。
抵押率和质押率区别：抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。
2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。
3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。
4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。
TOT：即Trust Of Trusts。
从字面上来理解就是信托中的信托，也就是一种专门投资信托产品的信托。
从广义上讲，TOT是FOF的一个小分类，而在国内，TOT普遍被认为是私募中的私募，FOF则被普遍认为是公募中的公募。
FOF：FoF（Fund of Fund）是一种专门投资于其他证券投资基金的基金。
FoF并不直接投资股票或债券，其投资范围仅限于其他基金，通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产，它是结合基金产品创新和销售渠道创新的基金新品种。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
![中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号](https://img.taocdn.com/s3/m/2b0efe3aabea998fcc22bcd126fff705cc175cbb.png)
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
银行相关业务准入要求
相关业务准入要求一、股票分层优先级理财业务介绍股票分层优先级理财业务是指由我行募集理财计划，认购信托公司设立的结构化证券投资集合资金信托计划的优先级份额，信托公司的其他客户认购信托计划的次级份额，优先级份额和次级份额的比例不超过2.5：1。
结构化证券投资集合资金信托计划采纳委托人代表的建议进行投资，期限为6个月至2年。
（1）次级保护。
在偿付顺序上，优先级先于次级获得本金和收益的偿付，次级以本金保障优先级的安全。
要求优先级和次级的认购比例不超过2.5：1。
（2）警戒和止损。
信托计划将在优先级保本净值的一定安全范围内设置警戒线和止损线，受托人每日监控信托计划的净值表现，如果达到约定的预警线或止损线的水平，受托人会要求次级补入资金，或者对信托计划的权益类仓位进行限制，乃至完全变现，以保障优先级的本金和收益安全。
（3）分散投资。
为使止损措施有效，信托计划限制投资品种的集中持仓行为。
信托计划要求投资品种具有一定分散性。
（4）流动性要求。
为使止损措施有效，信托计划的投资范围不包括限售及非流通的投资品种，以及带有杠杆性质的品种。
三、交易所股票质押式回购业务（一）资金融入方资质要求：1、资金融入方信用情况良好，无不良信用记录。
2、资金融入方有明确的期末优先购买股票收益权的资金来源，具备优先购买的意愿和能力。
3、资金融入方有自主履行同比例认购配股、增发股份等的能力和意愿，以规避因上市公司折价配股、增发等原因产生的股价稀释风险。
4、项目存续内资金融入方对外质押股票数量不得超过其持有上市公司总股本的70%；其中标的股票为创业板股票的，项目存续内资金融入方对外质押股票数量不得超过其持有上市公司总股本的60%。
（二）质押标的股票资质要求：1、标的股票包括主板股票、中小板股票及创业板股票，且允许为限售股。
2、上市公司及股票须满足：（1）上市公司上市时间不少于2年；（2）质押股票如为限售股，其解禁日须早于项目到期日，且距离项目到期日不少于3个月；（3）不存在上一年度亏损、本年度出现单季度亏损（行业周期性因素除外），或发布全年亏损预告的情况；（4）不存在可能因实施重大重组等事项造成长期停牌的情况；（5）不存在连续3年没有分红的情况；（6）对外担保余额或未决诉讼、仲裁及纠纷金额不超过最近一期经审计的合并报表净资产的50%；（7）不存在市场、媒体或监管机关等有关方面对其生产经营、公司治理、兼并重组等情况存在大量负面报道或质疑的情况；（8）最近一年存在重大违法违规事件，或财务报告存在重大问题；（9）不存在其他对上市公司正常生产经营可能产生重大影响事件的情况；（10）审慎接受质押前价格大幅度波动的股票，不接受项目上报日过去六个月价格波动幅度超过200%的股票作为标的；（11）标的股票不得为S、ST、*ST、S*ST、SST类股票或已经停牌的股票，并且距离最近一次重大资产重组完成的时间不少于4个季度报告期；（12）上市公司不属于房地产开发企业;（13）上市公司股票市值（按照项目上报日前60个交易日均价计算）不低于15亿元；（14）此外创业板股票在满足上述要求的前提下，还须满足：A. 创业板股票市值（按照项目上报日前60个交易日均价计算）不低于25亿元；B.创业板股票在上市后未出现过年度亏损，或利润同比下滑超过40%的情形。
集合资金信托计划
集合资金信托计划
集合资金信托计划(Col lective InvestmentTrust)是由一群投资者投资组成的投资基金，由一家制定规则的信托公司受托保管、管理、发行和转换，旨在实现投资者投资目标的一种投资方式。
依靠信托机构的履行义务和进行多种投资活动，集合资金信托计划对投资者来说能够更有效地分类、分散和控制投资风险，使投资者获益更大。
集合资金信托计划的基本思路是建立一个“自我融资的"投资平台，由一群不同的投资者投入资金，经过信托机构的管理和组合后，形成一定的投资组合，从而实现投资者投资目标。
集合资金信托计划采用弹性投资策略，投资者可以投资在收益率较高的证券市场、收益较低的货币市场或者收益组成比较复杂的其他市场，根据自身实际情况和目标而实现调整，从而实现最大收益。
集合资金信托计划体现了信托机构的责任，通过专业的资金管理人员的履行义务，让投资者的投资目标得以达到。
信托机构会遵守相关法律和法规，严格按照投资者规定的投资方案，专业和迅速地管理投资者资金，保持投资有效，维护和增加投资者资金价值，使投资者有一个值得信赖的投费平台。
总的来说，集合资金信托计划不仅可以有效降低投资者的风险，还能够实现灵活的投资策略，投资者可以获得优异的投资回报，这是一种受投资者青睐的投资方式。
详情可以咨询专业的投资顾问，确保投资者的利益得以完整地实现。
中融-隆晟1号结构化集合资金信托计划简版
股权收益权转让附带回购 1 年，到期时一次性支付全部溢价回购价
融资规模 8400 万元 还款来源 C 煤矿探矿权转让价款
资金用途
用于购买 A 公司所持有的 B 公司 60%股权之股权收益权，资金投向于 C 煤矿勘探项目。
风控措施：融资人 A 公司以其所持有的 B 公司 60%股权、D 公司以其持有 A 公司 100%的股权为 A 公司的股权
11.5%/年
0.6%/年（信托单位满一年后，适用的年化预期收益率为“年化预期基础收益率+年化预期附加收益率”）
按年分配
风险控制
优先次级结构化设计 本信托计划成立及信托计划存续的任一时点，优先级资金与次级资金之比不得高于 9:1，向优先级委托人分配完
毕信托利益之前，不对次级委托人分配信托利益，由次级委托人对优先级委托人的资金安全承担“安全垫”的保障。 投资资产分散化，把握信托财产安全性
收益权回购义务提供进行质押担保，D 公司提供连带责任担保。
种子项目三简介
融资人
L 矿业有限公司 2008 年 7 月
注册资本 100 万元人民币
主营业务
加工、销售铁精粉、钛精粉；普通货运。
融资方式
信托贷款
融资规模 8500 万元
项目期限
5年
还款来源 L 铁矿的销售收入
本金清偿
融资方于贷款发放之日起每满 6 个自然月度当日偿还 1/10 的本金，即人民币 850 万元。
资金用途
融资方拟将我公司提供的信托资金用于 L 铁矿的矿山建设。
风控措施：
采矿权抵押：融资人 L 公司以其合法持有的 L 铁矿的采矿权提供抵押担保，进行抵押备案登记，根据地质工程师
和财务人员的评估，L 铁矿采矿权评估价值为 8000 万。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
信托法律法规知识考试题目及答案
信托法律法规考试卷部门：：考试成绩：姓名：部门一、单项选择题（每题1分，共30分）1、《中华人民共和国信托法》自（D）起施行。
A、2000年4月28日；B、2000年10月1日；C、2001年4月28日；D、2001年10月1日；2．信托行为设立的基础是（C）。
A．委托；B．金钱；C．信任；D．股权3、公益信托的设立和确定其受托人，应当经（D）批准，未经批准的，不得以公益信托的名义进行活动。
A．国务院；B．中国银监会；C．中国人民银行；D．有关公益事业的管理机构4．受益人是由(D)指定的。
A．受托人；B．信托财产的保管人；C．中国银监会及其派出机构；D．委托人5．委托人将财产转移给受托人以后，委托人对转移的这部分财产（C）处置权。
A．绝对拥有B．相对拥有C．不再拥有D．以上均不对6．信托业务中，在受托人无过失的情况下，信托财产的风险由（A）负责。
A．委托人和受益人B．委托人和受托人C．受托人和受益人D．受托人和担保人7、受益人自（C）起享有信托受益权。
A、自签订信托合同之日；B、自委托人指定受益人之日；C、自信托生效之日；D、自信托终止之日8、在我国设立信托公司，应当经（C）批准，并领取金融许可证。
A、工商行政管理局；B、中国人民银行；C、中国银监会；D、国务院9、在我国设立信托公司，其最低注册资金为（C）元人民币。
A、1亿元；B、2亿元、C、3亿元；D、5亿元10、我国信托公司净资本不得低于（B）元人民币。
A、1亿元；B、2亿元、C、3亿元；D、5亿元11、信托公司应当持续符合下列风险控制指标：（D）A、净资产不得低于各项风险资本之和的40%，净资产不得低于净资本的100%；B、净资产不得低于各项风险资本之和的100%，净资产不得低于净资本的40%；C、净资本不得低于各项风险资本之和的40%，净资本不得低于净资产的100%；D、净资本不得低于各项风险资本之和的100%，净资本不得低于净资产的40%；12、集合资金信托计划推介期限届满，未能满足信托文件约定的成立条件的，信托公司应当返还委托人已缴付的款项，并加计（A）。
2024财产抵押贷款担保条款详细合同
2024财产抵押贷款担保条款详细合同本合同目录一览第一条合同主体1.1 贷款人1.2 借款人1.3 担保人第二条贷款金额与用途2.1 贷款金额2.2 贷款用途第三条贷款期限3.1 贷款期限3.2 还款方式第四条抵押物4.1 抵押物描述4.2 抵押物价值评估第五条担保责任5.1 担保人责任5.2 贷款人权益第六条合同的生效与终止6.1 合同生效条件6.2 合同终止条件第七条违约责任7.1 借款人违约7.2 担保人违约7.3 贷款人违约第八条争议解决方式8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 诉讼解决第九条合同的修改与补充9.1 修改条件9.2 补充内容第十条保密条款10.1 保密内容10.2 泄露后果第十一条法律适用11.1 适用法律11.2 法律解释第十二条合同的签订与备案12.1 签订日期12.2 备案日期第十三条其他条款13.1 双方认为需要约定的其他事项第十四条合同附件14.1 抵押物权属证明14.2 评估报告14.3 其他相关文件第一部分：合同如下：第一条合同主体1.1 贷款人1.1.1 贷款人的名称：银行1.1.2 贷款人的地址：市区路号1.2 借款人1.2.1 借款人的名称：公司1.2.2 借款人的地址：市区路号1.3 担保人1.3.1 担保人的名称：个人1.3.2 担保人的地址：市区路号第二条贷款金额与用途2.1 贷款金额2.1.1 本次贷款金额为人民币万元整（大写：人民币万元整）2.2 贷款用途2.2.1 借款人将本次贷款用于项目开发及运营第三条贷款期限3.1 贷款期限3.1.1 本次贷款期限为自贷款发放之日起算，共计个月3.2 还款方式3.2.1 借款人应按月还本付息，每月还款金额为贷款本金加当月利息第四条抵押物4.1 抵押物描述4.1.1 抵押物为借款人名下的位于市区路号的办公楼一栋4.2 抵押物价值评估4.2.1 抵押物的评估价值为人民币万元整（大写：人民币万元整）第五条担保责任5.1 担保人责任5.1.1 担保人对借款人的贷款承担连带责任保证5.2 贷款人权益5.2.1 贷款人有权在借款人违约的情况下，依法优先受偿抵押物的价值第六条合同的生效与终止6.1 合同生效条件6.1.1 本合同自借款人、担保人与贷款人签字盖章之日起生效6.2 合同终止条件6.2.1 在贷款全部还清之前，未经贷款人同意，借款人和担保人不得以任何方式处分抵押物第八条争议解决方式8.1 协商解决8.1.1 合同双方在合同履行过程中发生的任何争议，应通过友好协商解决。
2023年理财规划师之三级理财规划师综合检测试卷A卷含答案
2023年理财规划师之三级理财规划师综合检测试卷A卷含答案单选题（共40题）1、()是指在较长的投资期限内，根据各资产类别的风险和收益特征以及投资者的投资目标，确定资产在证券投资、产业投资、风险投资、房地产投资、艺术品投资等方面应该分配的比例。
A.短期资产配置B.长期资产配置C.战术资产配置D.战略资产配置【答案】 D2、对于个人住房贷款目前主要有三种贷款方式，理财规划师应建议客户尽量采用()。
A.住房公积金B.商业住房贷款C.组合贷款D.抵押贷款【答案】 A3、按照最大诚信原则的要求，保险合同当事人在订立保险合同时及在合同的有效期内，应依法向对方提供影响对方作出是否缔约以及缔约条件的()，同时绝对信守合同订立的约定与承诺。
A.全部事实B.重要事实C.实质性事实D.全部实质性重要事实【答案】 D4、证券投资基金资产依其形态的不同分为( )。
A.现金类资产B.证券类资产C.其他类资产D.固定资产【答案】 D5、不能根据()认定保险合同无效。
A.保险合同的当事人不是中国公民B.保险合同的内容不合法C.保险合同的当事人意思表示不真实D.保险合同违反国家利益和社会公共利益【答案】 A6、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清，共需偿还约()元利息。
A.361095B.421283C.561095D.661095【答案】 B7、退休养老规划首先要考虑的问题是()，因为它的大小将在很大程度上决定退休金储备金额的大小。
A.预期寿命B.通货膨胀率C.当地上年度社会平均工资水平D.资本利得税率【答案】 A8、我国个人抵押贷款房屋保险的最长保险期限是( )。
A.1年B.5年C.20年D.与抵押合同规定相同【答案】 C9、下面流动性最强的货币层次是()。
A.MB.MC.MD.M【答案】 A10、普通股的( )可能大起大落，因此，普通股股东所担的风险最大，在普通股和优先股向一般投资者公开发行时，公司应使投资者感到普通股比优先股能获得更高的收益.A.股利B.股利和ROEC.ROED.股利和剩余资产分配【答案】 D11、教育储蓄按()计息。
中融-隆晟1号结构化集合资金信托计划12个月(优先A12级)
3、（从政策引导以及发展趋势层面）主动管理型信托项目代表信托公司真正的管理能力。目前信托公司产品主要分投资类（主动投资管理类信托）和融资类（以信贷为主的被动型信托管理）两类，而目前信托公司绝大部分都是融资类产品。紧缩银信合作资产规模之后，银监会是有发文要求信托公司不仅仅只是作为一个融资的通道，要鼓励信托公司业务转型，积极倡导信托公司加大主动管理类产品开发，培育核心资产管理水平和自主管理能力。主动管理型信托项目是各大信托公司彰显自身资产管理能力的产品，项目的优劣直接考验一家信托公司的品牌、口碑和市场竞争力，这才是信托公司存在的真正意义，他们是非常重视的；
1)次级受益人在其与受托人签署的《信托合同》项下同时承诺，在本信托计划存续期间，受托人认为信托财产专户内的现金资产不足以支付对应的支付日预计支付的信托费用、信托税费及预计应予分配的信托收益/信托利益金额或受托人调整信托计划项下优先级信托资金和次级信托资金比例的，次级受益人应以其自有资为本信托计划提供进一步流动性保障，具体安排以受托人与第三方签订的合作协议为准。
产品优势
1、（从法律层面）《信托法》明确规定，信托公司因主动管理不善导致信托亏损，信托公司要付全责。所以主动管理型项目在任何一类信托项目中，它的受重视程度是最高的；
2、（从实力背景层面）主动管理型项目的融资主体就是信托公司，股东都是央企、国企、地方政府或者大型金融机构，所以信托公司作为融资主体比一般的实体企业都更具实力，况且在目前信托刚性兑付的大背景下，信托公司帮其他融资主体融的资金，在融资方不能按期兑付投资者本息的情况下，都是信托公司以自有资金垫付，然后再通过风控措施去处置抵押或者是质押物，而自主管理型信托融资主体是信托公司本身，信托项目到期信托公司更应该按时兑付投资者的本息，所以信托公司自主管理型项目是目前最安全的类型；
《信托公司集合资金信托计划管理办法》(银监会令2009年第1号)
中国银行业监督管理委员会令2009年第1号《中国银行业监督管理委员会关于修改〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉的决定》已经2008年12月17日中国银行业监督管理委员会第78次主席会议通过。
现予公布，自公布之日起施行。
主席刘明康二○○九年二月四日中国银行业监督管理委员会关于修改《信托公司集合资金信托计划管理办法》的决定中国银行业监督管理委员会决定对《信托公司集合资金信托计划管理办法》作如下修改：一、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条第三项“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。
”二、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十七条第二项“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”，修改为：“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外”。
本决定自公布之日起施行。
《信托公司集合资金信托计划管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
信托公司集合资金信托计划管理办法(中国银行业监督管理委员会令2007年第3号公布，根据2008年12月17日中国银行业监督管理委员会第78次主席会议《关于修改〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉的决定》修订)第一章总则第一条为规范信托公司集合资金信托业务的经营行为，保障集合资金信托计划各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动，适用本办法。
第三条信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因信托计划财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入信托计划财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。
《信托公司集合资金信托计划管理办法》(银监会令2017年第1号)
《信托公司集合资金信托计划管理办法》(银监会令2017年第1号)篇一：(银监会令2010第1号)中国银行业监督管理委员会令2010年第1已经中国银行业监督管理委员会第72次主主席：刘明康第一条为规范银行业金融机构流动资金贷款业务经营行为，加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款业务健康发展，依据、等有关法律法规，制定本办第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行第三条本办法所称流动资金贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷第四条贷款人开展流动资金贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平第五条贷款人应完善内部控制机制，实行贷款全流程管理，全面了解客户信息，建立流动资金贷款风险管理制度和有效的岗位制衡机制，将贷款管理各环第六条贷款人应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金授信总额及具体贷款的额度，不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。
贷款人应根据借款人生产经营的规模和周期特点，合理设定流动资金贷款的业务品种和期限，以满足借款人生产经营的资金需求，实现对贷款资金回笼的有第七条贷款人应将流动资金贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授第八条贷款人应根据经济运行状况、行业发展规律和借款人的有效信贷需求等，合理确定内部绩效考核指标，不得制订不合理的贷款规模指标，不得恶性第九条流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经流动资金贷款不得挪用，贷款人应按照合同约定检查、监督流动资金贷款的第十条中国银行业监督管理委员会依照本办法对流动资金贷款业务实施监第十一条第十二条贷款人应对流动资金贷款申请材料的方式和具体内容提出要求，第十三条贷款人应采取现场与非现场相结合的形式履行尽职调查，形成书面报告，并对其内容的真实性、完整性和有效性负责。
尽职调查包括但不限于以（一）借款人的组织架构、公司治理、内部控制及法定代表人和经营管理团（二）借款人的经营范围、核心主业、生产经营、贷款期内经营规划和重大（八）还款来源情况，包括生产经营产生的现金流、综合收益及其他合法收（九）对有担保的流动资金贷款，还需调查抵（质）押物的权属、价值和变第十四条贷款人应建立完善的风险评价机制，落实具体的责任部门和岗位，第十五条贷款人应建立和完善内部评级制度，采用科学合理的评级和授信第十六条贷款人应根据借款人经营规模、业务特征及应收账款、存货、应付账款、资金循环周期等要素测算其营运资金需求（测算方法参考附件），综合考虑借款人现金流、负债、还款能力、担保等因素，合理确定贷款结构，包括金第十七条贷款人应根据贷审分离、分级审批的原则，建立规范的流动资金贷款人应建立健全内部审批授权与转授权机制。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
2024年房产抵押还款计划书
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房产抵押还款计划书本合同目录一览第一条定义与术语1.1 房产抵押1.2 还款计划1.3 利率1.4 贷款金额1.5 还款期限第二条房产抵押说明2.1 抵押房产描述2.2 抵押房产价值评估2.3 抵押房产权属证明第三条还款计划书内容3.1 还款总额3.2 还款方式3.3 还款期限与时间表3.4 还款金额计算公式第四条利率与调整4.1 初始利率4.2 调整机制4.3 利率上限第五条贷款金额与放款5.1 贷款金额确认5.2 放款条件5.3 放款时间第六条还款期限与提前还款6.1 还款期限说明6.2 提前还款的条件6.3 提前还款的手续第七条违约与逾期还款7.1 违约情形7.2 逾期还款的处理7.3 违约金计算第八条合同的变更与终止8.1 合同变更的条件8.2 合同终止的条件第九条争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解9.3 仲裁9.4 法律途径第十条法律适用10.1 合同适用的法律10.2 法律冲突解决第十一条合同的生效与签署11.1 合同生效的条件11.2 合同签署的时间与地点第十二条双方的权利与义务12.1 借款人的权利与义务12.2 贷款人的权利与义务第十三条信息保密与披露13.1 保密义务13.2 披露条件与方式第十四条其他约定14.1 附加条款14.2 附件说明14.3 合同修订记录第一部分：合同如下：第一条定义与术语1.1 房产抵押1.2 还款计划本合同项下的还款计划包括等额本息还款方式和等额本金还款方式，具体还款方式由双方在合同中约定。
1.3 利率本合同项下的贷款利率为年化利率【百分比】，具体利率根据中国人民银行公布的同期贷款基准利率执行，并按照合同约定的调整机制进行调整。
1.4 贷款金额本合同项下的贷款金额为人民币【金额】元。
1.5 还款期限本合同项下的还款期限为【期限】年，自贷款发放之日起计算。
第二条房产抵押说明2.1 抵押房产描述抵押房产位于【具体地址】，房屋所有权证号/不动产权证号为【证件号】，房屋面积为【面积】平方米，房屋结构为【结构】。
五大金融机构资产管理业务概述
根据投资范围、比 例不同呈现不同的 风险收益特征；部 分产品通过证券公 司自有认购资金实 现有限保本甚至有 限收益保底。
1、根据种类，可进 行银行理财、信托计 划等其他金融产品的 投资； 2、银行理财、信托 产品均可投资于券商 资管产品； 3、保险公司委托券 商进行定向、专项资 管业务投资； 4、银行为集合、专 项资管业务项下托管 人。
由于投资一级市 场，预计投资收益 率会较高，具体风 险及收益则会根据 投资领域、投资机 构有关。 1、总体来讲：高风 险高收益，但由于 信托公司对出险项 目往往予以兜底， 导致出现“刚性兑 付”的状况； 2、在投资领域方 面，房地产稍高。 3、在结构化集合产 品中，优先级往往 优先获得分配，风 险小于劣后，但一 般以预期比例为上 限；劣后级风险更 大，但一般有超额 收益设计。 证券市场投资风险 投资收益与投资领 域、投资结构直接 相关；一般来讲债 券投资计划收益率 稍低、安全性高， 证券类资产管理产 品受资本市场影响 大。 预计与基金专项资 产管理计划风险收 益特点类似。
证券投资基金
基金公司
针对多个投资者；投资范围同上；面向高端客户 特定客户资产 多个客户业务 （>=100万）；与券商集合资管计划、证券投资 管理 信托存在竞争关系。 通过设立子公司投资于未通过证券交易所转让的 股权、债权及其他财产权利及中国证监会认可的 专项资产管理 其他权利。与券商专项资产管理、集合资金信托 计划 、保险资产管理的专项资产管理均存在竞争关系 。 委托人多为非银行理财大机构客户；投资方式可 非银信理财单 采取投资、出售、存放同业买入返售、租赁、贷 一资金 款等方式进行。 理财产品发行人以自己的名义代理理财产品作为 银信理财单一 委托人；额外限定：融资类银信业务余额不得超 资金 过银信业务余额的30%；期限不得短于1年。 结构化 非结构化 按照分层配置中的优劣安排进行收益分配，使具 有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不 同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风 险。 未作上述结构化安排。
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XX房押贷结构化集合资金信托计划2期信托合同（优先级）
信托公司管理信托财产应恪尽职
守，履行诚实、信用、谨慎、有效管
理的义务。
信托公司依据信托合同约
定管理信托财产所产生的风险，由信
托财产承担；信托公司因违背信托合
同、处理信托事务不当而造成信托财
产损失的，由信托公司以固有财产赔
偿；不足赔偿时，由投资者自担。
劣后受益人所拥有之劣后受益权
在优先受益人预期收益得不到实现的
情况下，有可能面临全部损失的风
险。
XX房屋抵押贷款
结构化集合资金信托计划
第2期信托合同（优先级）
合同编号：X
XX信托股份有限公司
2014年10月
委托人
（一）委托人基本信息
□姓名/□法人名称：
□法定代表人名称：
证件名称：□身份证□营业执照□其他：
证件号码：
邮寄地址：
邮政编码：传真：
手机：固定电话：
电子信箱：
（二）认购情况
委托人类别：优先委托人
认购信托单位类别：类优先信托单位
认购信托单位份数：万份
认购资金为：，（小写金额￥元）信托期限：自2014年[ ]月[ ]日至2015年[ ]月[ ]日止
认购信托单位对应预期收益率为：
（三）信托利益账户
委托人/受益人指定以下账户用于接受受托人分配的信托利益：
账户名：
账号：
开户行：(开户行请务必具体到支行一级) 注:以上信息请用正楷填写，因字迹不清晰影响信托利益的分配责任由受益人自担。
受托人：XX信托股份有限公司
住所：X
法定代表人：X 邮政编码：X
信托经理：X
电话：0X 传真：X
鉴于：
1.受托人系依法设立的经营信托业务的金融机构，依据《中华人民共和国信托法》以及中国银行业监督管理委员会《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等规定，设立“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”。
2.委托人系依法认购“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的信托单位的合格投资者。
3.为明确委托人和受托人在“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”中的权利和义务，委托人和受托人在中国南昌市订立本合同，共同遵照执行。
1信托计划的名称
XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期。
2信托计划的条款和本合同的组成
本信托计划的条款包括本信托计划所有文件记载的条款，本信托计划的文件由本合同、《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期认购风险申明书》和《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期说明书》以及对上述文件的任何补充和修改所组成。
上述信托计划文件均为本合同的组成部分。
3信托申明
委托人申明：委托人自愿认购“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的信托单位，同意与认购该信托计划项下信托单位的其他委托人一起，接受该信托计划条款的约束，按照该信托计划条款的规定，行使相应权利，享有相应利益，并承担相应义务、责任和风险。
受托人申明：受托人自愿接受全体委托人的委托，担任“XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期”的受托人，同意受该信托计划条款的约束，按照该信托计划条款的规定，行使相应权利，享有相应利益，并承担相应义务、责任和风险。
4合同的成立与生效
本合同自委托人和受托人双方签字或盖章之日起成立，于本信托计划条款规定的信托计划成立时生效。
5其他
本合同及其他信托计划文件各条款的标题仅为方便而设，不得被视为等同于该条款所包括的全部内容，或被用来解释该等条款或本合同及其他信托计划文件。
本合同附件为：
（1）《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期说明书》；
（2）《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期认购风险申明书》。
本合同壹式贰份，双方各执壹份，每份具有同等法律效力。
（以下无正文。
)
【本页为合同编号为X的《XX房屋抵押贷款结构化集合资金信托计划第2期信托合同(优先级)》的签署页，无正文。
】
委托人/受益人（作为信托计划投资者之一）：
个人投资者（签字）机构投资者（盖章）
法定代表人或授权代表（签字或盖章）
受托人：
XX信托股份有限公司（公章或合同专用章）
法定代表人/授权代表（签字或盖章）：
签署日期：2014年【】月【】日
签署地点：中国南昌市。