挺挺浅析房地产结构设计阶段的成本优化

挺挺浅析房地产结构设计阶段的成本优化

摘要：目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本

精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势等热点、难点问题，通

过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与经验，诠释目前国内房地

产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。

关键词：房地产；设计阶段；成本优化

引言

随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地

产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。目前，房地产业已成为我国国民经济

的支柱产业，但其项目成本控制水平相对较低，一定程度上限制着房地产业的持

续性发展。房地产项目成本控制可以提高企业管理水平，增强企业的获得能力，

促进房地产业健康持续发展。

一、确立正确的研发阶段的成本观

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段

（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值

工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。项目运作讲求的是

成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，

只有三者平衡才能获得最小的代价付出。成本控制对设计人员而言是任务，对成

本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。成本管理活动应把成本

效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的

建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态

势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。

1.1房地产企业中设计阶段成本控制重要性

房地产企业工作具有生命周期，其中包括规划设计阶段，施工阶段，验收阶

段等，对比不同周期中对于成本的控制，从中不难发现，成本控制在第一阶段设

计中较为容易实现，而且成本效果也最好，而后期受到众多因素的影响，导致成

本控制始终无法达到应达到的成效，故此，在设计阶段严格把控房地产企业的成

本对于企业在以后周期运转来讲具有重要作用。

1.2加强资金合理控制与风险防范

近些年随着炒房热潮的高涨，国家加大对房地产企业控制，尤其是从资金方

面进行控制，以起到遏制房价持续性上涨的目的。但房地产企业本身特点，其自

身就为一种对资金需求较高的企业，政策上的遏制，无疑给房地产企业运行带来

了众多的困难。在此社会背景下房地产企业更应针对其本身的特征进行资金调节，合理控制运转成本。而设计阶段是房地产企业成本控制最为重要时期，只有在设

计阶段明确目标，合理控制房地产成本，才能更好的实现全周期的资金合理控制。设计阶段成本控制的良好运行，还可在一定程度上起到风险防范的作用，在设计

之初将风险涵盖到其中，防止后期风险发生而缺乏运行资金，影响企业运转。经

济市场的非稳定性也导致企业在发展中不断得以变化，虽然当前企业传统成本控

制可以良好的与企业发展相互配合，但是企业不断的更新，传统成本控制的局限

性也得以逐渐暴露，因此企业若占据市场更多份额，应及时的更新传统成本控制

模式，重视企业成本控制，并结合企业实际进行成本设计，以实现企业成本控制

价值的最大化。

1.3为全过程成本控制奠定基础

企业营销是企业获得收益的重要途径，而成本控制则是在获得利益的基础上，保障企业经济利益最大化。实际上，企业设计阶段也就是企业实施预算的阶段，

在企业中各项企业活动都要依托设计阶段的执行方案进行运转，通过设计阶段预

算的设计，最终明确在房地产运行中企业所需要经营的资金，从而进行资金周转，保证房地产项目全过程正常运转。设计阶段是房地产全过程的初级阶段，在这一

阶段进行成本控制有助于为房地产企业全过程成本控制奠定基础。设计阶段成本

控制在企业发展中起着重要的作用，在企业发展中通过对设计阶段成本的研究，

可得出企业发展的整体方向，发展步伐，以及整体资金需求，不同工程阶段资金

运行情况，从而促使企业提前将资金准备到位，防止后期运行资金短缺现象的发生，导致企业错失发展最佳时期。

二、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素

2.1设计管理

2.1.1加强对设计公司的管理与协调

设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于

设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体

工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而

非收费的高低。在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首

先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设

计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管

理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。

2.1.2建立管理程序与制度

包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。

2.2技术管理

建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计

方案入手可以对项目总成本进行较大优化。

结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工

程成本造价。

结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。

（1）输入信息的审核：核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有

无刻意放大。

（2）输出信息的审核：检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接

近规定的限值。

（3）细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响

也非常大。

新Ⅲ级钢（HRB400）的应用：由于新Ⅲ级钢（HRB400）强度高、延性好可

以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用。

合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不

利于施工控制。细部大样做法构造措施要周密、规范。

2.3其它关注事项