中山房地产市场调查报告

中山房地产市场调查报告

中山房地产市场产品分析

近年来，中山房地产市场逐步走向成熟，在需求的多样性与资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质与多元化方向进展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造与产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。

过去中山楼市一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。在会展经济与CBD经济的促动下，中山市场接下来将出现一批大体量的商业项目，如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品。项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。

关于大户型的思考

由于中山房地产市场的消费者喜好大户型的住房，因此，在中山房地产市场的产品户型面积越来越大，而且，越是地段好质素高的楼盘，越热衷推出大户型。目前，很多开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上，在某些楼盘，160平方米的房子没有占据最佳位置，180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。

2007年国家宏观调控政策初显成效，中山房地产市场开始出现了“两极分化”的市场供应局面。紧凑小户型与享受大户型两种产品在中山市场上大显身手。

然而就居民收入与需求而言，中山自然不能与广州、深圳相比，楼价也不可能向这些城市看齐。随着国家宏观调控政策的进一步出台，在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下，炒房的机会成本提高，房价上涨的空间越来越小。因此，就目前中山楼市而言，开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群，该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精巧两房或者者小三房。

中山房地产市场消费者分析

据资料显示，在2007年之前，中山市房地产的要紧消费者年龄集中在27-33岁之间的中青年人，属首次置业与适婚青年；要紧是初中与高中及其相等的学历为主。

同时，随着中山市经济的进展与人才引进计划的实施，相信在未来的三至五年里，年龄在27-40岁之间的大学以上学历的客户群将会成为中山市房地产的要紧消费群体。同时，二次置业或者者多次置业的比例将逐步增多。

本地居民与在本地工作与投资的人士，是中山住宅市场长期稳固的客户层。随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端与多元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务与交通的便利性等。

原因一：教育配套

就教育资源来说，城区无疑吸引了很多多次置业人士的目光。教育是购房客户的要紧考虑因素之一。

原因二：生活配套

很多人认为住在“乡下”生活成本就降低了，但是假如你所在楼盘的配套跟不上，公共设施跟不上，生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场，没有小区超市，买东西要去几千米以外的地方，同样也加大了生活成本，假如在城区工作，来往交通成本也增加很多。特别是在公共交通跟不上的情况下，买一辆私家车也成为必需。

因此说，买房也不能只以房子本身的价格来决定，要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来，生活成本的累积也不是一个小数目。

因此，购房客户在购房的时候，首先考虑的因素之一就是购物的方便性。

原因三：小区环境

随着中山城市的进展，楼盘的开发质量也在不断提高。近期开发的几个项目，在园林绿化、物业服务、户型设计、小区定位上都有一个很大的提高。市中心楼盘也面临着新的进展契机，市中心配套逐步完善，娱乐休闲、健身场所、教育资源、市政规划等日趋成熟，城区功能分区明确，改善了楼盘周边环境。楼盘自身素养也在不断提高，开发商凭借自身实力，将小区打造成各类风情，特别是园林的设计成为开发商吸引高端买

家的重要卖点。在目前中山城区的很多楼盘中，园林风格各异，花草树木、喷泉、水池、亭台楼阁等各类元素巧妙搭配，景色可观可赏。社区内也有儿童活动中心、老人活动中心、健身设施等。

原因四：交通的便利性

居住在城区，交通更加便利。而从未来的进展趋势来看，城区住宅的升值潜力也更大些。

原因五：物业管理服务

中山人喜欢眼见为实、讲实际、爱扎堆，这些大家都明白了；可中山人在这一两年房地产热潮的洗礼下，心态也慢慢发生了变化，开始认品牌，看开发商实力、追求个性化居住空间。

假如开发商忽视了这些追求，自然也就很难看清中山人荷包里到底还有多少钱，心目中还有多少需求。

中山房地产市场开发商分析

外地开发商争相进驻，群雄逐鹿中山楼市。

近年来，很多开发商开始转变思维，纷纷调兵遣将，把资源更多地投向二线城市。与上海、广州等大城市相比，二线城市的优势要紧包含开发成本低、市场空间大与自然环境优越等方面，以上几点，加上优越的交通条件，形成了中山吸引外地开发商进驻的法宝。万科、中海与中信已抢先进入了中山市场，远洋、富力与保利亦划地为盘，更多的地产大鳄也将纷至沓来。

外地开发商有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验与品牌运作

力，日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。

镇区遍地开花，城区走向高端

中山市在《中山住宅建设规划2006-2010》中提出了“十一·五”期间要逐步推行“组团式”进展战略，具体分为中心、东部、西北与南部四个住宅组团。其中，东部、西北、南部与中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。

近年来，镇区住宅市场进展迅猛，2006年镇区住宅成交282.7万平方米，占全市成交比重的65.7%，成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。

镇区有着丰富的土地资源与无可复制的自然环境，而且，由于经济进展迅速，工业企业密集，镇区的消费能力不容忽视，本地居民与企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。不仅如此，部分镇区如坦洲、三乡，更因其临近珠海与港澳，受到外来市场的强大拉动，呈现价量同涨的态势。

中心城区在中山的规划进展中强调了其作为政治中心、商业中心与居住中心的职能，随着环市路与广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开与博览中心等大型项目的推进，中心城区的区位价值将得到极大展现，使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地，为中心城区楼价的上涨提供了充足的空间。因此，目前城区与镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大，城区市场将朝着高端的方向进展。

通过调查不难发现，中山市的房地产开发商开发的楼盘有着如下特点：