黑龙江省物业管理条例全文

第一章总则

第一条〔目的和依据〕为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善生活和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条〔适用范围〕本省行政区域内住宅和非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、使用，维护环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称社区物业服务机构管理，是指社区物业服务机构对未实行物业服务企业管理和业主自行管理的老旧住宅，提供环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务的活动。

第三条〔基本原则〕物业管理实行自治管理与专业服务、社区管理相结合，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第四条〔政府扶持〕县级以上人民政府应当制定扶持政策，推动物业实行社会化、专业化和市场化服务，建立老旧住宅公益性岗位补贴机制，促进物业服务行业发展。

物业服务企业享受国家和省制定的现代服务业优惠政策。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条〔部门职责〕省住房和城乡建设行政主管部门依法负责全省物业管理活动的监督管理工作，并组织实施本条例。

市（地）、县（市、区）主管物业管理活动的部门（以下称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府有关行政主管部门应当依照本条例和职责分工，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

第六条〔基层政府机关和自治组织职责〕街道办事处、乡（镇）人民政府会同县级物业行政主管部门，指导本辖区内业主依法设立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

第七条〔培训与激励机制〕县级以上物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡（镇）人民政府物业管理工作人员和业主委员会委员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入本级财政预算。

在物业管理活动中成绩显著的单位和个人，由县级以上人民政府给予奖励。

第八条〔行业管理〕物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定物业服务规范并监督实施，促进物业服务企业依法经营和诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章物业管理区域和相关配置

第九条〔物业管理区域划分〕物业管理区域由物业所在地的县级物业行政主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府根据物业的建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居（村）民委员会的意见。

分期建设或者由两个以上建设单位开发建设，共用配套设施设备的，一般应当划分为一个物业管理区域。

已经实行物业服务企业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记。

第十条〔物业管理区域划分的保障措施〕规划行政主管部门在审查建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县级物业行政主管部门对物业管理区域的划分意见。

新建房屋建设单位在办理房屋预售许可或者房屋销售备案前，应当按照规定划分物业管理区域，向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府。

第十一条〔物业管理用房的配置〕建设单位应当按照下列标准，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房：

（一）房屋建筑总面积在五万平方米以下的，物业管理用房的建筑面积不得低于一百平方米。

（二）房屋建筑总面积在五万平方米以上二十万平方米以下的，设区的市的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之四；其他市、县的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之三。

（三）房屋建筑总面积超过二十万平方米的，超出部分按照房屋总建筑面积的千分之一提供。

高档社区物业管理用房的比例可以适当增加。

非住宅区物业管理用房的面积，由建设单位与买受人协商。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于房屋总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营用房，收益用于物业服务。

物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、暖、电、通风、采光等使用功能。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。业主委员会用房应当从物业管理用房中调剂解决。

第十二条〔物业管理用房配置相关问题〕物业管理用房不得抵押、转让。

物业管理用房面积不计入分摊公用建筑面积。

县级以上规划行政主管部门在办理建设工程规划许可时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

第十三条〔计量器具的配备〕建设单位在向业主交付物业前，应当对物业管理用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的电、水等计量器具。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十四条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋所有权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，但不得以放弃权利为由不履行义务。

第十五条〔业主大会和业主委员会〕同一个物业管理区域内的业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十六条〔业主共同决定事项〕下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）物业管理方式；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；