LOFT市场调研报告7.16

关于LOFT产品调研报告

一、LOFT产品的发展

1、LOFT起源与发展

LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。

20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。

2、LOFT定义

•LOFT的概念：

LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。

LOFT的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。

3. LOFT政策法规

层高是影响舒适度的重要因素，《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计

算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。

二、鞍山LOFT产品分析

1、LOFT产品分布：

LOFT产品分布特征

①楼盘多位于铁东或高新科技开发区。

②产品体量不大，小中户型去化率较高，大户型去化率较低。

③年轻客户群较多的区域。

2、LOFT产品分析

目前，鞍山在所售楼盘中， LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。在售项目多为毛坯房或清水交房,2个项目为精装修交房。多数项目以销售至尾盘，所剩房源不多。

3. LOFT价格解析

在售LOFT项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。

LOFT空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出1.5倍左右。

但同面积对比优惠率达到15%左右。低总价、高使用率成为了LOFT产品制胜的关键。

4、物业形态及楼层分布分析：

物业形态解析

备注：以上项目仅有酉酉公寓、东山林语、宏昊城色、有LOFT产品，其它多为公寓产品在售LOFT项目产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间，达到国家标准高层建筑100米的限制。

在售LOFT项目土地使用年限40年、70年两种，以70年的居多。

在售LOFT项目楼层高在4米-6米之间，6米居多。去除装修吊顶及一二层之间的隔板的高

度， LOFT单层层高可控制在2.6米-2.8米之间，略低于国家规定的2.8米层高。多

数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。

在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现，户型变化灵活，较大的提高土地的使用率。

5.户型比较分析：

户型分配详图

户型比较解析

LOFT户型上下都要兼顾，重要考虑的是上下高度配合的问题，在售LOFT项目现在比较流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强，空间可以随意设计。

在售LOFT项目户型产品采用动静分区，一楼为活动区域（厨房、客厅），二楼休息区域（卧室、书房），较大的提高使用舒适度。

因其户型的特殊性，卫生间设置较为关键。LOFT小户型一卫的较多，二层面积较大则会设有卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安全性。

在售LOFT以中小户型较多，主力户型面积在30㎡-70㎡之间，按双层计算折合使用面积

在60㎡-140㎡之间，相当于平层的紧凑型1-3居。

在售LOFT项目，小开间长进深的户型较多，居住舒适感较差。

三、客户群分析

本项目目标客户群为25岁-35岁左右的年龄段置业群体，首次置业的中等收入的年轻客群，他们的购买目的以自住为主。其次是多次置业的投资性买家，购买目的是追求高投资回报率。还有一类是外地移民，购买目的是建立一个立足都市的生活平台。高单价、低总价享用两倍空间是吸引客群的重要因素。

四、各项目数据分析

五、LOFT产品总结

•区域分布：LOFT产品多位于交通比较便利的区域或紧邻地铁沿线，更适合在高新区、城南区域，年轻客户群较多的区域。

•地块特征： LOFT产品主要特征为小地块、高容积率、点式楼。

•物业形态： LOFT产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间。土地使用年限40年、70年两种，以70年的居多。

•户型设计： LOFT户型以小开间长进深方式设计的较多，朝向多样化，但通风采光

受到限制。面积绝大部分控制在30㎡-70㎡之间，上层赠送。

•价格特点：普遍呈现高单价、低总价的特征，价格是平层住宅的1.5倍左右。

•产品附加值体现：着力体现附送和赠送面积，高得房率和高使用率的特点。

•卖点整合：大层高、充分发挥想象空间，增加功能分区。

•

*附：项目调研表

阳光诺亚项目组

2011-7-16