九房屋管理与维修实务PPT课件
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房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修及设备设施管 理(ppt32页)
2020/11/19
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
2020/11/19
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
房屋修缮管理培训课程PPT(35张)
有保存价值，需要长期保护的房屋建筑… 可充分利用的旧房… 已失去修缮价值的旧房、危房…
视频：北京旧城修缮改造广泛应用仿古材料
房屋修缮责任的划分
房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理 公司、业主和使用人应分别承担的修缮责 任和担负修缮费用的界限。
其基本原则有三条：
1. 新建房屋在保修期内
1. 危房鉴定的原则 2. 危房范围的判定 3. 对危房使用管理的4种情况
应用：房屋完损等级的评定方法
房屋完损等级
房屋完损等级是指
对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房 屋的质量等级。
《房屋完损等级评定标准》
房屋常用结构及其组成部分
房屋常用结构
1. 混凝土结构 2. 混合结构 3. 砖木结构 4. 其他结构
对危房使用管理的4种情况
1. 观察使用 2. 处理使用 3. 停止使用 4. 整体拆除
视频：地震安全鉴定专家加紧对灾区房屋进行评 估
3 房屋修缮工程
识记：
1. 房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的 分类
2. 房屋修缮工程按房屋结构性质的分类 3. 房屋修缮工程按经营管理性质的分类
领会：
2. 在对地基基础或结构构件是否发生危险的 判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是 关联的。
3. 从历史状态和发展趋势上，应考虑下列因 素对地基基础、结构构件构成危险的影响： 结构老化的程度；周围环境的影响；设计 安全度的取值；有损结构的人为因素；危 险的发展趋势。
危房范围的判定
1. 整栋危房： 2. 局部危房： 3. 危险点。
② 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项 目完损程度符合一个完损标准，有少量分项 完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋 的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确 定。
视频：北京旧城修缮改造广泛应用仿古材料
房屋修缮责任的划分
房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理 公司、业主和使用人应分别承担的修缮责 任和担负修缮费用的界限。
其基本原则有三条：
1. 新建房屋在保修期内
1. 危房鉴定的原则 2. 危房范围的判定 3. 对危房使用管理的4种情况
应用：房屋完损等级的评定方法
房屋完损等级
房屋完损等级是指
对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房 屋的质量等级。
《房屋完损等级评定标准》
房屋常用结构及其组成部分
房屋常用结构
1. 混凝土结构 2. 混合结构 3. 砖木结构 4. 其他结构
对危房使用管理的4种情况
1. 观察使用 2. 处理使用 3. 停止使用 4. 整体拆除
视频：地震安全鉴定专家加紧对灾区房屋进行评 估
3 房屋修缮工程
识记：
1. 房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的 分类
2. 房屋修缮工程按房屋结构性质的分类 3. 房屋修缮工程按经营管理性质的分类
领会：
2. 在对地基基础或结构构件是否发生危险的 判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是 关联的。
3. 从历史状态和发展趋势上，应考虑下列因 素对地基基础、结构构件构成危险的影响： 结构老化的程度；周围环境的影响；设计 安全度的取值；有损结构的人为因素；危 险的发展趋势。
危房范围的判定
1. 整栋危房： 2. 局部危房： 3. 危险点。
② 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项 目完损程度符合一个完损标准，有少量分项 完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋 的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确 定。
房屋修缮管理培训课程(ppt 35页)
房屋的分类标准
符合以下条件的为一等房屋：
钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构 中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；
楼地面不得有用普通水泥或三合土面层； 使用纱门窗或双层窗的正规门窗； 墙面有中级或中级以上粉饰； 独厨、水、电、卫设备，采暖区有暖气。
房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项 目完损程度符合一个完损标准，有少量分项 完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋 的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确 定。
危房的分类
整栋危房：随时有整栋倒塌可能的房屋； 局部危房：随时有局部倒塌可能的房屋。
危房鉴定的原则
危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险 鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势全 面分析，综合判断。
结构部分 装修部分 设备部分
房屋完损等级的分类
完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房
房屋完损等级的评定方法
钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房 屋完损等级的评定方法：
结构、装修、设备部分各项完损程度符合同 一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分 项所评定的完损程度；
气候因素 生物因素 地理因素 灾害因素
自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发 性的。
房屋人为损坏的原因
使用不当 设计和施工质量的低劣 预防保养不善
房屋修缮的含义
是指【房屋自建成到报废为止的整个使用过 程中】，为了修复由于自然因素、人为因素 造成的房屋损坏、维护和改善房屋使用功能， 延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活 动。
安全性 适用性 耐久性
房屋修缮的特点
房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的， 工作上受到原有条件限制，设计和施工只 能在一定范围内进行。
房屋及设备维修管理PPT课件
35
2.1 房屋完损等级评定—P7
2.1.1 房屋完损等级评定 以建设部1985年制定颁布执行的《房屋
完损等级评定标准》为依据。 2.1.2 房屋分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）混合结构 （3）砖木结构 （4）其他结构
36
2.1.3 房屋完损状况分类 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房
（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。 （4）深基坑开挖造成倒塌。 （5）改变房屋用途造成倒塌。 （6）房屋老化、年久失修造成倒塌。 （7）自然灾害造成的倒塌。
33Leabharlann 原因分析三从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造 的房屋。 （2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划 分，常会把底层设计为大空间，很少设置抗震墙。而上部砌 体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构 体系分配不科学。 （3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计 人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工 图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对 必须用图纸反映的内容只标注“见图集”、“由设备厂家确 定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设 计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据 、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交 代清楚 。
1.2.3房屋维修的原则
（1）经济、合理、安全、适用的原则 （2）区别对待的原则 （3）等价有偿原则 （4）服务的原则
19
1.3 房屋维修管理的概念及内容 1.3.1房屋维修管理的概念P4
指物业管理公司为做好房屋维修工作而开 展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 房屋维修管理的主体是物业管理公司 （1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调 工作。 （2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层 次的维修管理和施工项目层次的维修管理。
2.1 房屋完损等级评定—P7
2.1.1 房屋完损等级评定 以建设部1985年制定颁布执行的《房屋
完损等级评定标准》为依据。 2.1.2 房屋分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）混合结构 （3）砖木结构 （4）其他结构
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2.1.3 房屋完损状况分类 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房
（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。 （4）深基坑开挖造成倒塌。 （5）改变房屋用途造成倒塌。 （6）房屋老化、年久失修造成倒塌。 （7）自然灾害造成的倒塌。
33Leabharlann 原因分析三从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造 的房屋。 （2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划 分，常会把底层设计为大空间，很少设置抗震墙。而上部砌 体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构 体系分配不科学。 （3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计 人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工 图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对 必须用图纸反映的内容只标注“见图集”、“由设备厂家确 定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设 计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据 、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交 代清楚 。
1.2.3房屋维修的原则
（1）经济、合理、安全、适用的原则 （2）区别对待的原则 （3）等价有偿原则 （4）服务的原则
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1.3 房屋维修管理的概念及内容 1.3.1房屋维修管理的概念P4
指物业管理公司为做好房屋维修工作而开 展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 房屋维修管理的主体是物业管理公司 （1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调 工作。 （2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层 次的维修管理和施工项目层次的维修管理。
房屋维护修缮管理25页PPT文档
（3）大修工程 是指凡是拆换部分主体和房屋设备，而不需全部拆除，其一 次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合 完好房或基本完好房的标准。适应于：主体结构大部分严重损坏，但无倒塌 或有局部倒塌的危旧房屋；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、 采暖、电照等）必须进行管线更换和改善的工程；因改善局部条件，需要局 部改建的房屋；需对主体结构进行专项加固抗震的工程。 这类工程的特点是工地集中、项目齐全，具有完整性。 （4）翻修工程 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻 修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修 后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于：主体结构严重损坏，丧失 正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用 的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的 房屋；无修缮价值的房屋；基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
养护计 划率
房屋日常维护的内容与管理
房屋结构工程 地基基础的养护 、砖砌体的维修养护措施 、钢
的维修养护
筋混凝土结构的修补
楼地面的养护
经常用水房间楼地面 、避免室内受潮与虫害 控制与消除装饰材料的副作用
、
装饰工程的养 抹灰工程的养护 、饰面工程的修补养护 、裱糊
护
工程的养护 、花饰安装工程的养护
屋面工程的养 定期清扫 、定期检查 、保养 、严格执行维修制
这类工程的特点是项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫。经过小修 工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。 （2）中修工程 是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求， 需要进行局部维修，维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在该 建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下，而维持了原有规模和结构的工 程。中修后的房屋要求70%以上必须符合基本完好房的标准。适应于：少 量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修；整幢房屋的公 用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改 装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。 这类工程的特点是工地较集中，项目比较小，工程量较大，带有周期性。
房屋维修管理与房屋维修标准(ppt 71页)
30
主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。
这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。
一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种
一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般
小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进
行查勘，确定修理时间。
急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使 用安全，而需立即修理的小修项目。
一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些 损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态
31
在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定 季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和 危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的 破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作， 同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现 后的应急需要。
19
房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维 修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所 管理房屋进行维护维修的技术管理。
包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、 房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。
房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。
20
（1）房屋维修管理的复杂性 （2）房屋维修管理的技术性 （3）房屋维修管理的计划性
5
根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有 形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同 的成因和影响。
6
有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲 置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种 磨损是看得见的，是有形的。
这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。 它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房 屋经济寿命的主要原因之一。
主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。
这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。
一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种
一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般
小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进
行查勘，确定修理时间。
急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使 用安全，而需立即修理的小修项目。
一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些 损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态
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在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定 季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和 危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的 破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作， 同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现 后的应急需要。
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房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维 修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所 管理房屋进行维护维修的技术管理。
包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、 房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。
房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。
20
（1）房屋维修管理的复杂性 （2）房屋维修管理的技术性 （3）房屋维修管理的计划性
5
根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有 形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同 的成因和影响。
6
有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲 置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种 磨损是看得见的，是有形的。
这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。 它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房 屋经济寿命的主要原因之一。
房屋建造工程管理与实务课件
工程计划的基本内容
确定工程目标
明确工程的建设规模、功能和定位， 以及实现目标的具体步骤和时间安排 。
制定实施方案
根据工程目标，制定具体的实施方案 ，包括工程的总体布局、建设流程、 资源和时间的安排等。
制定进度计划
根据实施方案，制定详细的进度计划 ，包括工期、工作节点、人力和物力 的安排等。
资源需求计划
工程质量的基本概念和标准
工程质量概念
工程质量是指工程符合设计规范、满 足用户需求、无安全隐患、经济合理 的特性。
工程质量标准
工程质量标准是衡量工程符合规范、 满足用户需求的具体尺度，包括国家 规范、行业标准和企业标准。
工程质量的控制方法和技术
工程质量控制系统
建立完善的工程质量控制系统，包括制定质量方针、目标、计划、标准、规范 等，以及实施、检查、纠正、持续改进等环节。
工程管理案例三
总结词
施工进度计划不合理、施工组织不协调 、不可抗力因素影响、应对措施
VS
详细描述
该案例探讨了某地铁站施工进度延误的原 因，包括施工进度计划制定不合理、施工 组织不协调、受到不可抗力因素的影响等 。针对这些问题，该案例提出了相应的应 对措施，以确保施工进度的顺利推进。
工程管理案例四
工程管理案例二：某商业中心施工质量控制
总结词
施工质量控制体系、关键节点控制、质量通病防治、持续改进
详细描述
该案例分析了某商业中心在施工质量控制方面的经验和做法，包括建立完善的施工质量控制体系、对关键节点进 行严格把控、针对质量通病采取有效的防治措施以及持续改进等。通过这些措施的实施，确保了商业中心施工质 量的稳定和提升。
对施工现场进行勘察，了解现场的地形、地貌和障碍物，及时清理 现场，确保施工顺利进行。
房屋维修管理教案共40页PPT
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
房屋维修管理教案
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身后名，于 Nhomakorabea我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
房屋：房屋的维修管理(共39张PPT)
2．综合性维修工程的项目P157
第三十六页，共三十九页。
三、房屋维修 标准 (wéixiū)
维修标准是按不同的结构、装修、设 备条件，将房屋分为“一等”和“二等 以下”两类分别制订的。 一等房屋：指钢筋(gāngjīn)混凝土结构、混合结 构和砖木结构中的一等房屋； 二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合 结构中的二等房屋和砖木结构中的二、 三等房屋，以及简易结构房屋。
主要工作： （1）制定危房鉴定标准
三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点
（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定(quèdìng)解危办法
4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法
第十五页，共三十九页。
（二） 房屋维修(wéixiū)的技术管理
房屋维修的技术(jìshù)管理：指对房屋维修工程中的 各个技术(jìshù)环节，按国家的技术(jìshù)标准进行科 学管理。
第十三页，共三十九页。
2．房屋 安全检查 (fángwū)
目的(mùdì)与任务：及时发现房屋存在的安全 隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。
分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查
第十四页，共三十九页。
3．危房鉴定(jiàndìng)及排险解危
房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本(jīběn)完好房、一般损坏房、严重
损坏房、危险房。
第二十三页，共三十九页。
1．完好房 指房屋的结构、装修和设备各部
分均完好无损，不需要修理或经一般小 修就能具备正常使用(shǐyòng)功能的房屋。
2．基本完好房
指房屋结构基本完好牢固，少量构 部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局 部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响 (yǐngxiǎng)使用的破损，但通过维修可恢复使用功 能的房屋。
第三十六页，共三十九页。
三、房屋维修 标准 (wéixiū)
维修标准是按不同的结构、装修、设 备条件，将房屋分为“一等”和“二等 以下”两类分别制订的。 一等房屋：指钢筋(gāngjīn)混凝土结构、混合结 构和砖木结构中的一等房屋； 二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合 结构中的二等房屋和砖木结构中的二、 三等房屋，以及简易结构房屋。
主要工作： （1）制定危房鉴定标准
三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点
（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定(quèdìng)解危办法
4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法
第十五页，共三十九页。
（二） 房屋维修(wéixiū)的技术管理
房屋维修的技术(jìshù)管理：指对房屋维修工程中的 各个技术(jìshù)环节，按国家的技术(jìshù)标准进行科 学管理。
第十三页，共三十九页。
2．房屋 安全检查 (fángwū)
目的(mùdì)与任务：及时发现房屋存在的安全 隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。
分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查
第十四页，共三十九页。
3．危房鉴定(jiàndìng)及排险解危
房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本(jīběn)完好房、一般损坏房、严重
损坏房、危险房。
第二十三页，共三十九页。
1．完好房 指房屋的结构、装修和设备各部
分均完好无损，不需要修理或经一般小 修就能具备正常使用(shǐyòng)功能的房屋。
2．基本完好房
指房屋结构基本完好牢固，少量构 部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局 部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响 (yǐngxiǎng)使用的破损，但通过维修可恢复使用功 能的房屋。
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根据制定定额的主体不同，定额主要分 为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定 额、企业定额等。我们在房屋维修预算工作中 常采用的是地区的修缮工程定额，比如湖北省 的房屋维修工程采用的定额是《湖北省房屋修 缮工程预算定额统一基价表》。
以《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价 表》为例，包括总说明、各章说明、各章工 程量计算规则和定额统一计价表四部分。
建设部和财政部1998年颁发的《住 宅共用部位共用设施设备维修资金管理 办法》规定：“商品住房的维修基金全 部由购房人缴纳，购房人应当按购房款 2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金”。 专项维修基金的使用、续筹应由业主大 会决定。
专项维修资金属业主所有
二、房屋修缮工程预算的费用构成
房屋修缮工程费用由直接费、间接费、利润和税 金构成，即房屋修缮工程费用=直接费+间接费+利润+ 税金。 以湖北省为例具体费用构成，见下表9-1。
作业单
问题 什么时候需要做房屋修缮预算？
答案
房屋修缮预算的费用由哪几部分组成？
完成房屋修缮预算的三大步骤
表9-1
在房屋修缮工程开工前，业主委员 会或物业公司应预先计算完成修缮工程所 需的全部费用。并以此费用总额作为该修 缮工程承、发包双方核算工程款，最终确 定修缮工程造价的依据。
修缮工程实际造价的确定，一般是在 修缮工程预算的基础上，根据国家有关规 定以及施工承包合同条件的约定，通过招 投标竞争确定合同价，再根据施工中发生 的变更因素对原合同价进行调整来实现的。
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
学习情境九 房屋维修预算
学习任务 任务一、维修工程预算 任务二、维修工程成本管理；
职场典例10 ： 小区交房已经2年多了，最近三区A栋的一些业主反
映A栋建筑的外墙因雨水冲刷外墙涂料脱落，严重影响外观 并会影响外墙防水，要求进行外墙的修补和粉刷。业主们 还听说房屋防水过了2年保质期后的维修费用要由业主使用 住房维修基金来支付，但修补和粉刷A栋的外墙究竟要花多 少钱呢？业主们商量好一起到物业服务中心去询问一番。
一、房屋修缮工程预算的含义
房屋维修工程预算是指在工程开工 前预先计算修缮工程造价的计划性文件。 其主要作用是承、发包双方核算工程款， 最终确定修缮工程造价的依据。
房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部 分，我国《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连 的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专 项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物 业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和 更新、改造，不得挪作他用”。
量
129.0 00
1.550 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 10.35
107.9 0
24.80
171.72 578.57 436.20
9.57 25.11
4.63 13.37
2.57 1.00
108.0 00
1.240 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
— 9.159
127.0 00
1.750 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
接待业主们的是工程部的刘刚，因为刘刚在学校学习 过房屋修缮预算的相关知识还做过房屋修缮预算任务的实 训，就详细地与业主进行了解释。经过刘刚的一番解释， 业主们明白了房屋修缮的维修费用根据国家的规定由好几 部分组成，维修费用也是通过国家的规定的一定程序计算 出来的，同时还涉及到施工图纸、施工方案、当地的定额 和物价水平等等。
同时由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完 成100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工费是2777.60元，消耗的 材料费是956.02元，消耗的机械费是107.9元，消耗的直接工程费
是3841.52元。
其 中 名称 人工
材 料
定额编号
项
目
基 价 （元）
人工费（元） 材料费（元） 机械费（元）
三、房屋修缮工程预算的编制步骤
（一）、什么是定额 “定”就是规定，“额”就是额度或数量，在 建筑工程中，定额是指在正常的（施工）生产 条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、 材料、机械的数量标准。
根据工程所涉及的专业不同，定额主要 分为建筑工程定额、安装工程定额、市政工程 定额、修缮工程定额等。
任务一、维修工程预算
问题：如果你是物业管理公司的工 程部的人员，小区业主反映小区住宅外 墙破损，须进行维修，你应该怎么办？
1先要现场了解情况，根据房屋图纸提出修缮方案 2然后找施工单位商谈维修事宜，商谈的焦点就是
维修报价，进场维修，进行房屋修缮预算 3最后根据预算和最终的造价进行房屋维修基金的
划拨。
其中以第十五章墙、柱面工程第三节装饰抹 灰中现浇水磨石的定额统一基价表为例说明定额计价表 的格式和内容，如下表9-2
由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成 100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工工日数量是112个工日，消 耗的材料数量分别是：水泥砂浆（1:3）1.03 m3；水泥白石子浆 （1:1.25）0.83 m3；水泥浆0.210 m3；硬蜡2.7 kg；油石0.4 kg； 草酸4 kg；金刚石（200×75×50）9块；火碱9 kg；其他材料费 9.466元，消耗的机械数量是磨石机（3kw）5个台班。
— 10.03
15- 15144 145
混凝土墙
中级
3841. 52
2777. 60
956.0 2
107.9 0
数
112.0 00
1.030 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 9.466
高级
4353. 30
3199. 20
1046. 20
107.9 0
综合工日
单位 工日
水泥砂浆1:3
m3
水泥白石子浆1:1.25 m3
水泥浆
m3
硬蜡
kg
油石
kg
草酸
kg
金刚石200×75×50 块
火碱
kg
其他材料费
元
15- 15142 143
砖墙
中级
3711. 32
2678. 40
935.0 2
107.9 0
单价（元）
高级
4270. 97
3149. 60
1013. 47
以《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价 表》为例，包括总说明、各章说明、各章工 程量计算规则和定额统一计价表四部分。
建设部和财政部1998年颁发的《住 宅共用部位共用设施设备维修资金管理 办法》规定：“商品住房的维修基金全 部由购房人缴纳，购房人应当按购房款 2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金”。 专项维修基金的使用、续筹应由业主大 会决定。
专项维修资金属业主所有
二、房屋修缮工程预算的费用构成
房屋修缮工程费用由直接费、间接费、利润和税 金构成，即房屋修缮工程费用=直接费+间接费+利润+ 税金。 以湖北省为例具体费用构成，见下表9-1。
作业单
问题 什么时候需要做房屋修缮预算？
答案
房屋修缮预算的费用由哪几部分组成？
完成房屋修缮预算的三大步骤
表9-1
在房屋修缮工程开工前，业主委员 会或物业公司应预先计算完成修缮工程所 需的全部费用。并以此费用总额作为该修 缮工程承、发包双方核算工程款，最终确 定修缮工程造价的依据。
修缮工程实际造价的确定，一般是在 修缮工程预算的基础上，根据国家有关规 定以及施工承包合同条件的约定，通过招 投标竞争确定合同价，再根据施工中发生 的变更因素对原合同价进行调整来实现的。
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
学习情境九 房屋维修预算
学习任务 任务一、维修工程预算 任务二、维修工程成本管理；
职场典例10 ： 小区交房已经2年多了，最近三区A栋的一些业主反
映A栋建筑的外墙因雨水冲刷外墙涂料脱落，严重影响外观 并会影响外墙防水，要求进行外墙的修补和粉刷。业主们 还听说房屋防水过了2年保质期后的维修费用要由业主使用 住房维修基金来支付，但修补和粉刷A栋的外墙究竟要花多 少钱呢？业主们商量好一起到物业服务中心去询问一番。
一、房屋修缮工程预算的含义
房屋维修工程预算是指在工程开工 前预先计算修缮工程造价的计划性文件。 其主要作用是承、发包双方核算工程款， 最终确定修缮工程造价的依据。
房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部 分，我国《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连 的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专 项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物 业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和 更新、改造，不得挪作他用”。
量
129.0 00
1.550 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 10.35
107.9 0
24.80
171.72 578.57 436.20
9.57 25.11
4.63 13.37
2.57 1.00
108.0 00
1.240 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
— 9.159
127.0 00
1.750 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
接待业主们的是工程部的刘刚，因为刘刚在学校学习 过房屋修缮预算的相关知识还做过房屋修缮预算任务的实 训，就详细地与业主进行了解释。经过刘刚的一番解释， 业主们明白了房屋修缮的维修费用根据国家的规定由好几 部分组成，维修费用也是通过国家的规定的一定程序计算 出来的，同时还涉及到施工图纸、施工方案、当地的定额 和物价水平等等。
同时由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完 成100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工费是2777.60元，消耗的 材料费是956.02元，消耗的机械费是107.9元，消耗的直接工程费
是3841.52元。
其 中 名称 人工
材 料
定额编号
项
目
基 价 （元）
人工费（元） 材料费（元） 机械费（元）
三、房屋修缮工程预算的编制步骤
（一）、什么是定额 “定”就是规定，“额”就是额度或数量，在 建筑工程中，定额是指在正常的（施工）生产 条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、 材料、机械的数量标准。
根据工程所涉及的专业不同，定额主要 分为建筑工程定额、安装工程定额、市政工程 定额、修缮工程定额等。
任务一、维修工程预算
问题：如果你是物业管理公司的工 程部的人员，小区业主反映小区住宅外 墙破损，须进行维修，你应该怎么办？
1先要现场了解情况，根据房屋图纸提出修缮方案 2然后找施工单位商谈维修事宜，商谈的焦点就是
维修报价，进场维修，进行房屋修缮预算 3最后根据预算和最终的造价进行房屋维修基金的
划拨。
其中以第十五章墙、柱面工程第三节装饰抹 灰中现浇水磨石的定额统一基价表为例说明定额计价表 的格式和内容，如下表9-2
由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成 100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工工日数量是112个工日，消 耗的材料数量分别是：水泥砂浆（1:3）1.03 m3；水泥白石子浆 （1:1.25）0.83 m3；水泥浆0.210 m3；硬蜡2.7 kg；油石0.4 kg； 草酸4 kg；金刚石（200×75×50）9块；火碱9 kg；其他材料费 9.466元，消耗的机械数量是磨石机（3kw）5个台班。
— 10.03
15- 15144 145
混凝土墙
中级
3841. 52
2777. 60
956.0 2
107.9 0
数
112.0 00
1.030 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 9.466
高级
4353. 30
3199. 20
1046. 20
107.9 0
综合工日
单位 工日
水泥砂浆1:3
m3
水泥白石子浆1:1.25 m3
水泥浆
m3
硬蜡
kg
油石
kg
草酸
kg
金刚石200×75×50 块
火碱
kg
其他材料费
元
15- 15142 143
砖墙
中级
3711. 32
2678. 40
935.0 2
107.9 0
单价（元）
高级
4270. 97
3149. 60
1013. 47