收益还原法、市场比较法习题
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
历年土地估价试题及答案
历年土地估价试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：D2. 土地估价的直接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于哪种类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地5. 土地估价中，市场比较法的基本原理是什么？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B6. 土地估价报告中，土地利用状况分析包括哪些内容？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地利用潜力答案：C7. 土地估价报告中，土地价格影响因素分析不包括以下哪一项？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：B8. 土地估价报告中，土地价格预测的方法不包括以下哪一项？A. 趋势分析法B. 回归分析法C. 专家评估法D. 市场比较法答案：D9. 土地估价报告中，土地价格的确定方法不包括以下哪一项？B. 收益法C. 市场法D. 政策法答案：D10. 土地估价报告中，土地价格的调整因素包括哪些？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括以下哪些？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：ABC2. 土地估价的直接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于以下哪些类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地答案：C5. 土地估价中，市场比较法的基本原理包括以下哪些？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B三、判断题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则和市场性原则。
土地估价收益还原法_市场比较法作业作业题
收益还原法AND 市场比较法（向下拖动市场比较法）1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
估价实务模拟题
一、现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租,每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；（2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；（3)押金收益率为9％；（4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解］该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益:年租金收益:4×12=48（万元）年押金收益：6×9％=0.54（万元)年总收益;48+0.54=48。
54（万元）（2）计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24(万元)(3）该房地产的年净收益=48。
54—24=24.54(万元)（4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
(5)建筑物年净收益=140.625×8％=11。
25（万元)(6）土地年净收益=24.54—11.25=13。
29(万元）二、有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。
表1 各宗地的具体情况表2 地价指数表率每增加0。
1，宗地单位地价比容积率为1。
0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0。
1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估宗地G 2002年的价格。
2021土地估价理论与方法-收益还原法(精选试题)
土地估价理论与方法-收益还原法1、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.供给与需求原则B.报酬递增递减原则C.替代原则D.协调原则2、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式3、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率4、采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减5、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法7、确定还原利率采用（）加风险调整值的办法。
A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率8、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格9、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息。
资产评估第四章习题及管案
资产评估第四章习题及管案TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-同步练习一、单项选项题?1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是( )。
A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。
该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近( )万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。
这是建筑物评估原则中的( )。
A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是( )。
A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于( )的一种。
A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。
A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于( )。
A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按( )计算。
A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于( )地产。
A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地? 10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是( )。
A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
收益还原法习题
、19万元、23万元，从未来第4年起，每 年净收益为25万元直到收益期限结束，该 类房地产的还原利率为8%,则该房地产的 收益价格最接近（ ）万元。
• A．276 B．283 C．284 D．291
Power Bar
计未来三年内仍然Po维we持r该Ba水r 平，三年后该
中国专业PPT设计交流论坛
写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍， 该类房地产的还原利率为10%，则该宗写 字楼现在的价格为（ ）万元。
• A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
•D
Power Bar
中国专业PPT设计交流论坛
• 10.某宗收益性房地产Po，we预r 测Ba未r 来3年的净收益均
Power Bar
中国专业PPT设计交流论坛
• 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元
，预计此后各年的Po净w收er益Ba会r 在上一年的基础
中国专业PPT设计交流论坛
上增加2万元，收益期为无限年，该类房地 产还原利率为10%，则该房地产的收益价格 为（ ）万元。
• A．400 B．450 C．500 D．540
120元/m2；运营费用率为租金收入的25％ ；该类房地产的还原利率为10％。该商铺 的价值为（ ）万元。
A.521 B.533 C.695 D.711
• A.
• 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地
总价值为1000万元Po，we其r中Ba土r 地总价值为500
万元。某人拥有该中国居专业P民PT设楼计交流的论坛 一套单元式住 宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。
土地估价实务基础：收益还原法考试资料三
土地估价实务基础：收益还原法考试资料三1、单选采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。
A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.标准（江南博哥）未规定正确答案：B2、单选某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。
评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。
目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。
写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。
市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。
该写字楼的利用率为90%。
当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。
假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。
根据上述情况，计算并回答以下问题。
在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。
A.220B.215C.210D.205正确答案：D3、问答?某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元/m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为:表7-4某市地价指数若选择比较案例并要求根据表7-4进行期日修正，该如何计算？正确答案：修正为估价期日的交易实例价格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须注意价格指数的基期。
如第4题的指数是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地价格出让价格指数，是以上一年度同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。
[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/0e40aa4d1ed9ad51f01df2a7.png)
7【正确答案】B
【知识模块】收益还原法
8【正确答案】A
【试题解析】从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。
【知பைடு நூலகம்模块】收益还原法
9【正确答案】A
【试题解析】收益还原法求得土地价格通常称为收益价格。
【知识模块】收益还原法
10【正确答案】C
每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得0.5分。
13收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )准确程度。
（A）利息率
（B）土地纯收益
（C）土地还原率
（D）地价指数
（E）地区价格指数
14采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括( )
（A）土地租金
【知识模块】收益还原法
二、单项选择题
每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。
5【正确答案】A
【试题解析】房地产总价＝房地产总年收益÷还原率＝35000×80％×300×（1－25％）×12÷8％＝94500
【知识模块】收益还原法
6【正确答案】A
【试题解析】该商店2007年5月1日的收益价格为： A＝150×1000×12×（1—30%）＝126万元n＝20－5＝15年V＝126/8%×［1－1/（1＋8%）15］＝1078．49万元。
【试题解析】求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。
【知识模块】收益还原法
11【正确答案】D
【试题解析】预期收益原则可以在剩余法和收益还原法中得以运用。
【知识模块】收益还原法
12【正确答案】C
【知识模块】收益还原法
市场比较法和收益还原法取平均值
市场比较法和收益还原法取平均值下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢！本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注！Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you! In addition, this shop provides you with various types of practical materials, such as educational essays, diary appreciation, sentence excerpts, ancient poems, classic articles, topic composition, work summary, word parsing, copy excerpts, other materials and so on, want to know different data formats and writing methods, please pay attention!在房地产估值领域，市场比较法和收益还原法是常用的两种估值方法。
土地估价实务例题
土地估价师考试辅导讲义(2006.12.19沈阳)一、土地估价综合计算题(一)土地估价综合计算概述选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。
(二)土地估价方法组合1、土地估价方法种类(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。
2、土地估价方法组合类型及相互关系(1) 组合类型a、二种估价方法组合;b、三种估价方法组合。
(2)相互关系a、并列关系;b、相含关系;c、并列+相含关系。
3、土地估价方法组合运用实例(1)收益还原法+剩余法某公司于2002年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于2003年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2004年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下：a、该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-5层为办公楼。
b、大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90% 和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
解题步骤:A、用收益还原法测算房地产总价●计算年出租总收入在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。
第五章收益还原法题库1-1-8
第五章收益还原法题库1-1-8问题：[单选]利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式。
A.土地租金B.房屋租金C.房地出租的租金D.企业经营收益问题：[问答题,计算题]某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。
目前该建筑物重置价为1500元m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
问题：[单选]确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。
A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。
出处：古诗词 ;问题：[单选]从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。
A.资本B.土地C.项目D.房屋从理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险调整值确定还原率的原因。
问题：[单选]收益还原法求得土地价格通常称为（）。
A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格问题：[单选]（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值问题：[单选]收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。
A.评估B.设计C.资本D.建筑。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：
1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；
2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。
某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。
土地还原利率取6%。
（2）因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
（3）若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
参考答案
习题1
解：
1、年经营收入=6000万元
2、年须扣除总费用：
（1）销售成本及经营成本=4000万元
（2）管理费、财务费用=6000×6%=360万元
（3）商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元
（4）房屋年折旧
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置价=1500×15000=2250万元
年折旧额=2250/39=57.69万元
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年
（5）经营利润=6000×10%=600万元
年须扣除总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=5527.69万元
3、房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
4、房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=（2250-57.69×4）×8%
=161.54万元
5、土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
6、求该地块于2005年7月1日价值
土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用权价格=
1.
1
1+)%(%)
n
a
r r
⎡⎤⎡⎤⨯-=⨯-
⎢⎥⎢⎥
+
⎣⎦⎣⎦35
310771
1
616
地地
（
=4505.62万元
土地单价=9011元/平方米
习题2、 （一）审题
（1）明确题目要求。
本题设有三问；①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。
根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。
（2）梳理有关资料。
关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。
（3）考虑资料取舍，选取比较实例。
根据估价技术标准要求，市场比较法至少应选取3个比较实例，比较实例应与估价对象处于同一供需圈、用途相同、交易类型相同或相近、交易时间相近、属正常交易或可修正为正常交易。
审题时可根据对比较实例的要求，进行案例筛选。
（二）解题思路与方法选择
本题所要解决的三个问题彼此相关，可分别采用以下思路求取。
（1）用市场比较法评估乙公司占用土地价格。
具体思路为：①根据估价对象条件，按照估价技术标准要求，选取比较实例；②对各比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、使用年期等项修正，得到各试算价格；③采用适当方法对各试算价格进行平均，得到估价对象楼面地价，用楼面地价乘以乙公司拥有的建筑面积，得到乙公司占用土地的总价。
（2）根据乙公司拥有建筑面积占整个商场建筑面积的比例，计算乙公司应分摊的土地面积。
（3）根据乙公司所分摊的土地面积和土地总价计算土地单位面积价格，再根据土地单位面积价格，采用适当的土地还原率和收益还原法公式，计算乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
（三）公式与计算步骤 1、适用公式 估价对象土地价格=
比较案例土地价格
×
交易情况修正
×
日期修正
×
区域因素修正
×
个别因素修正
×
年期修正
土地市场年租金=土地单位面积价格×土地还原率÷⎥
⎦⎤⎢⎣⎡+-土地收益年期土地还原率)1(1
1 2、计算步骤
（1）测算乙公司所占用的土地总价。
1）选择计算方法。
根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。
2）选择比较实例。
根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。
3）确定比较因素，进行因素修正。
因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和
土地使用年期。
年期修正系数=n
m
%)
61/(11%)61/(11+-+-(m 为待估宗地的使用年期，n 为比较实例的使用
期日修正
区域因素修正
个别因素修正
年期修正
P A2=1430×9.1044.106×105100×103100×4036
%)61/(11%)61/(11+-+-=1303.2(元/平方米)
P A7=1470×5.1054.106×103100×98100×39
36
%)61/(11%)61/(11+-+-=1436.5(元/平方米) P A8=1390×2.1064.106×96100×95100×38
36
%)
61/(11%)61/(11+-+-=1503.8(元/平方米) 5）计算估价对象土地价格。
楼面地价=（1303.2+1436.5+1503.8）/3=1414.5（元/平方米） 6）计算土地总价
乙公司拥有的建筑面积为4000×3/6=2000（平方米）
土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414.5=282.9（万元） (2)计算公司乙应分摊的土地面积。
按建筑面积分摊：
分摊比例=商场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67（平方米） （3）测算单位土地面积的市场年租金：
题目未明确租凭费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金：
单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5（元/平方米）
根据公式：
P=r a ×⎥⎦
⎤⎢⎣⎡
+-n
r )1(11 a=p ×r ÷⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n
r )1(11=4243.5元/平方米×6%÷⎥⎦
⎤⎢⎣⎡+-36%)61(1
1（土地收益年限为36年）
=290.2（元/平方米）。