胡继承与西和县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

胡继承与西和县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书(2014)陇民一终字第7号上诉人（原审被告）胡继承。

委托代理人王锋、贾思云，甘肃阶州律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西和县住房和城乡建设局（以下简称西和城建局）。

法定代表人孙文波，该局局长。

委托代理人王军，陇南朝阳律师事务所律师。

上诉人胡继承因与被上诉人西和城建局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西和县人民法院（2013）西民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审审理查明：2011年3月，西和县委、县政府决定对城南出口道路实施拓宽改造，3月26日，西和县人民政府发布第三号《通告》，决定对中山南路、仇池南路、滨河西路商业步行街、白冯街、黄磨街临街房屋予以征收拆迁。

西和县人民政府于2011年4月30日制定了《西和县城南道路改造建设房屋征收补偿安置方案》。

征收通告及安置方案生效后，由天水中恒房地产公司对胡继承家位于滨河西路的房屋进行了评估，2011年8月10日，西和城建局作为甲方、胡继承作为乙方签订了《西和县城南道路改造建设（滨河西路）房屋征收补偿安置协议》（协议编号2011-21）。

协议约定：第二条：（一）需征收住宅坐落位置：滨河西路。

1、乙方在征收范围内房屋共8间，建筑面积135.42平方米。

其中：鞍架3间，建筑面积49.17平方米（砖木3间，建筑面积49.17平方米）；偏厦1间，建筑面积17.15平方米（砖木1间，建筑面积17.15平方米）；土地使用面积1085.44平方米。

（三）需征收临时建筑物简易房屋4间，面积69.1平方米。

2、需征收房屋产权属私有，《土地使用证》号：西国用（2010）第2364号。

（四）乙方有正式户口5人，常住人口5人，应安置5人，分别是：胡继承（户主）、杨慧娟（妻）、胡炳炫（子）、胡海英（母）、胡涛（侄子）。

第三条：（一）货币补偿（补助）及奖励：各类补偿总额：257713元。

另：置换宅基地0.3亩，扣除土地出让金19500元，实付238213元。

（三）土地置换：原有1085.44平方米，置换0.3亩（200平方米），位置：城南范庄廉租房旁边。

第四条：前款补偿及补助在房屋拆除后，经甲方验收确认合格的，在三十个工作日内提供银行存款，由乙方在开户银行领取。

第六条：（一）采取自行拆除的在达成协议后必须于2011年8月15日前自行拆除，所有的房屋及附属物材料归乙方所有。

协议签订后，胡继承已全部领取协议约定的各类补偿款329963元，但胡继承未依约拆除被征收的房屋，已经实际阻碍了滨河西路管道建设工程的进行，成为瓶颈，是工程处于停滞状态。

原审法院审理认为：西和城建局、胡继承基于西和县人民政府第三号《通告》，以《西和县城南道路改造建设房屋征收补偿安置方案》为标准，签订的编号为2011-21《西和县城南道路改造建设（滨河西路）房屋征收补偿安置协议》是双方在平等自愿的基础上达成的一致意见，属真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效。

西和城建局已给付补偿款，依约履行了协议约定的义务。

胡继承未履行协议约定的拆除房屋的义务，其行为属违约行为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

”对西和城建局要求胡继承依照协议约定拆除所征收房屋的请求依法应于支持。

胡继承辩称，被征收的多，而道路占用的少，在签订协议时误将房屋列在被拆迁范围之内，系重大误解，要求撤销该协议。

协议第二条对被征收房屋土地的位置、范围有明确详细的约定，胡继承未举证证实签订协议时存在重大误解，对胡继承的意见不予支持。

胡继承主张“西国用（2010）第2364号”土地使用证载明的所有权人为胡继承父亲，拆迁办没有胡继承父亲给其授权的证据，胡继承对该土地使用证项下的房屋及土地没有处分权，应在征求合法权利人胡海英（牟鸿年之妻）的意见后协商解决。

该协议系作为户主的胡继承代表全家与西和城建局签订的，协议第二条（四）载明胡海英系胡继承户的家庭成员，“西国用（2010）第2364号”土地使用证项下的被征收房屋及土地记载的权利人虽为牟鸿年，作为权利人牟鸿年妻子的胡海英是合同项下胡继承的家庭成员，对被征收房屋及土地也有处分权。

因为被征收房屋处于城南道路改造建设拆迁范围，对该范围内房屋，西和县人民政府已于2011年3月26日发布《通告》向社会公众公布，胡继承父母应当知晓。

胡继承父亲在签订协议时重病在身，胡继承作为牟鸿年的长子，又是被征收房屋的实际使用人，其与西和城建局签订合同的行为，应属于胡继承全家的真实意思表示，外人有理由相信是权利人的真实意思，且《房屋征收补偿安置协议》的签订，通常做法是只和拆迁户家庭成员中有完全民事行为能力的某一个人签订，并不一定是产权证上载明的个人。

西和城建局对胡继承母亲胡海英已按协议约定进行了补偿安置，故胡继承认为对该宗土地及房屋没有处分权，应在征求合法权利人胡海英的意见后协商解决的答辩意见，不予支持。

胡继承认为对其的征收补偿金额明显低于国家标准，显失公平。

由于西和城建局聘请了第三方评估公司对涉案房屋及土地进行了评估，胡继承对评估结果和补偿金额未提出异议，且已经全额领取拆迁安置补偿款，证明胡继承认可了补偿金额。

故胡继承的该辩解意见不成立。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”西和城建局依协议约定履行了合同义务，胡继承应依约在2011年8月15日前自行拆除征收房屋，现胡继承未按期拆除房屋行为，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。

据此判决：被告胡继承于本判决生效之日起三日内拆除2011-21《西和县城南道路改造建设（滨河西路）房屋征收补偿安置协议》项下的8间房屋（其中鞍架房3件、偏厦1间、简易房4间）。

上诉人胡继承不服西和县人民法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。

1、上诉人对编号为2011-21《西和县城南道路改造（滨河西路）房屋征收补偿安置协议》所涉及的标的存在重大误解。

按双方补偿协议上诉人的8间房屋（建筑面积135.42㎡）全部征收，1085.44㎡土地全部收回。

由于上诉人家被征收的土地面积大，所以提出要补偿两份宅基地（约400㎡），2011年6月13日，被上诉人指派入户做工作的武勇、云双城在讲解征收补偿安置政策时说：“你的房子不用拆；但因为没有房屋就视为单纯土地面积，向上不好汇报争取宅基地的条件。

”西和县城南道路宅基地平面图就能证明道路占不到房屋及房屋下土地面积。

但在签订协议时，由于上诉人的指派工作人员并未就此作出具体、详实的说明，造成上诉人对拆迁协议的标的产生重大误解，应当根据法律规定予以变更。

2、没有按国家规定标准和双方约定补偿，显失公平。

退一步讲，即使该补偿协议有效，但8间房屋征收仅仅补偿128560元，有合法使用权的1085.44㎡宅基地仅置换远郊区200㎡宅基地，按现在市场标准，这点钱勉强修几间房，是土地被强行白占了。

而且靠近河堤边的800㎡的垫方上诉人的父母花35000元所垫，对该费用理应补偿。

3、房地产评估程序违法，评估结果无效。

2011年6月被上诉人指派的工作人员在没有任何告知的情况下，拿出一份评估委托书让上诉人签字。

实际上评估机构“中恒评估公司”是被上诉人单方选定，并未征求包括上诉人在内的广大被征收人的意见，因而是违反法定程序的，其评估结果是无效的。

同时，被上诉人单方选定的“中恒评估公司”在2011年接受评估并出具评估报告时还没有注册登记，取得执业资格，因而是无效的。

4、上诉人在被变相威胁、违背真实意思的情况下签订协议。

被上诉人在签订协议以前利用其作为国家机关的优势地位，并通过县上个别领导找上诉人谈话等方式给上诉人施加压力，在不平等的情况下签订该协议，再加上被上诉人指派的工作人员连哄带骗，在违背上诉人真实意思的情况下订立协议，严重违法了上诉人的合法权益。

5、上诉人对房屋及土地使用权无权处分。

“西国用（94）字第2364号土地使用证”及“西国用（2010）第2364号土地使用证”记载的使用权人为牟鸿年，上述两宗地的所有权人非上诉人胡继承。

上诉人对该地没有处分权，在事先没有得到合法使用权人授权或事后追认的情况下，应当认定该协议无效。

一审依上诉人与土地使用权人牟鸿年系父子，就认为上诉人可以代理，无事实和法律依据。

6、协议文本是由被上诉人单方提供的格式合同，但签订时其指派的工作人员没有对上诉人进行充分说明，违反合同当事方的附随义务，侵犯了上诉人的知情权，造成上诉人对协议内容产生重大误解。

所以该协议应当依法并根据实际情况进行变更。

（二）、原审判决适用法律错误。

原审判决根据错误认定的事实，适用《合同法》第八条、第六十条和第一百零七条之规定，作出判决错误。

该协议签订时存在重大误解；显失公平。

导致合同被撤销的法定情形，所以上诉人要求依法变更协议。

（三）原审法院审判程序违法。

滨河路建设项目是西和县政府确定的项目，县上领导必然给西和法院施加压力，影响本案公正处理；同时该片拆迁的包片领导武勇，同时是西和法院副院长、审委会委员。

其身兼二任，必然会作出对上诉人不利的判决。

因此上诉人请求西和法院回避该案的审理。

综上请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人西和城建局二审辩称：（一）事实认定。

1、被答辩人提出补偿款过低，是政府单方核定，没有达到其补偿要求，这被答辩人的主观愿望。

如果对评估报告所确定的补偿不服，按照规定，被答辩人应当在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，而被答辩人对评估报告没有提出任何异议，也依约领取了评估报告所核定的补偿款，说明被答辩人对评估报告结果和补偿款是认可的。

另外，被答辩人上诉提出应另行补偿垫方费用35000元。

对该款到底花费多少没有依据，并且垫方面积已经核算在补偿面积中，当时被答辩人对评估报告没有异议。

其次，被答辩人提出评估结果有效期只有一年，因此超过了有效期限。

现实状况是道路改造建设一直不间断地在进行着，征收部门从没有放弃过要求拆迁的权利。

2、被答辩人提出选定评估机构不合程序，只是被答辩人推翻原《协议》的借口。

因为当时被征收户人数众多，很难在短时间达成共识并选定评估机构，征收部门考虑久拖不决，将给被拆迁户的衣食住行带来极大不便，依照实事求是和合理行政原则，被征收户最终委托了征收部门为其选定评估机构，并在真实合意的基础上签订了代为选定评估公司的《委托书》，因此评估并不违法。

对中恒房地产评估公司的资质问题。

客观情况是西和县建设局与天水智信房地产咨询公司签订了《委托评估合同》后，由该公司房地产评估师丁泳和该公司房地产估价师赵斌、李建录负责被征收房屋的具体估价工作，在评估工作已经完成绝大部分时，丁泳和赵斌另行注册了中恒房地产评估公司，为保证工作的连续性，智信向指挥部作出《关于与天水中恒房地产评估公司联合完成西和县城南房屋征收评估工作的请示》，指挥部依据《国有土地上房屋征收评估办法》第五条规定同意了该请示，并在《回复》中明确要求由智信牵头并对评估结果负责。