世界各国的房地产金融体系(精)

5
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行委员会 联邦住房贷款 银行体系 监管 12家区域性联邦 住房贷款银行
监管
附属
联邦住房贷款抵 押公司(FHLMC)
出售 联邦储蓄 保险 和贷款保 节俭机构 保险 联邦住房管理局 险公司 出售 抵押贷款 担保 退伍军人管理局 出售 出售
10
房地产金融
Real Estate Finance
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
金融机构 抵押银行
储蓄银行 市场占有率 1983年 市场占有率 1990年
28%
24%
30%
22%
建房互助储蓄信贷社
信用社 特别信贷银行
19%
9% 10%
11%
13% /
其他机构
10%
/
11
房地产金融
Real Estate Finance
19
房地产金融
Real Estate Finance
第2章 世界各国的房地产金融体系
国外住房金融体系概述 美国的资本市场模式 德国的合同储蓄模式 日本的住房金融体系 新加坡的强制储蓄模式
1
房地产金融
Real Estate Finance
国外住房金融体系概述
住房金融体系中的核心问题
住房金融资金的筹集 住房贷款发放 资产与负债之间的风险管理 政府和市场之间的关系
其政策性体现在：居民用公积金购买的公共住房价 格低于市价；而初次购买有贷款利率的优惠。
17
房地产金融
Real Estate Finance
中央公积金局分别向住房建设和购买住房融资： 住房建设融资：
购买国家投资局发行的债券，帮助政府建造组屋。 直接向住房建筑承包商提供贷款。
购买住房融资：
动用全部普通户头的存款，加上每月将要交纳的公 积金来买住宅发展局的组屋； 动用公积金存款支付购房首期款； 支取公积金存款偿还银行贷款本息。
这两个特点间是矛盾的，而矛盾的背后是政府提 供巨额补贴的结果。
16
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的、长期的储蓄制度。 1968年，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公 共住房（称为“组屋”），公积金制度开始与住房 发展相结合，成为综合性社会保障制度。（养老、 医疗、住房）
住宅金融公库是日本政府金融机构的组成部分。 它成立于二战之后，其目的是为向那些从其他金 融机构融通住宅建设等资金有困难的个人或单位 提供贷款。 其特点有：
也不直接发放贷款，把业务委托给民间金融机构 和地方公共团体。 自身不吸收存款，而是主要通过政府的邮政储蓄 系统筹集资金。
13
房地产金融
联邦国民抵押贷 款协会(FNMA)
政府国民抵押贷 款协会(GNMA)
出售
资本市场
6
房地产金融
Real Estate Finance
美国房地产金融体系的发展
20世纪70年代末以前，节俭机构能保持占据抵 押贷款市场50%的份额
70年代末至80年代，节俭机构经历了一系列危 商业银行抵押贷款业务超过节俭机构 , 二级抵押 机，之后大量倒闭 贷款市场余额超过一级贷款市场余额 之后，节俭机构在抵押贷款中的份额下降，商 业银行的份额逐渐增加
1） 只对适度面积住房贷款 2） 有最大贷款额限制 3） 利率根据借款人收入高低和住房大小决定
15
房地产金融
Real Estate Finance
住宅金融公库的融资渠道—邮政储蓄
日本的邮政储蓄系统由政府垄断经营。邮政储蓄 存款是利率固定，半年计复利，存期10年的存款。 它有两个特点：
1）高流动性：半年后可自由提取 2）高利率：半年复利、10年期限
972 0.24
租赁住宅贷款 改造住宅贷款 开发住宅贷款
宅地建造贷款 其他 总计
32,735 6.73 11,580 2.91 3,560 0.90
5,245 1.32 630 0.16 397,406 100
14
400,761 100
房地产金融
Real Estate Finance
有较强的政策性，体现在：
18
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系及发展
新加坡的房地产金融是公积金制度和住房抵押贷 款相结合的。
对中低收入家庭：主要通过公积金的支持购买 政府提供的组屋 对中高收入家庭：主要通过邮政储蓄银行等金 融机构的贷款来买商品住房。 新加坡的公积金制度和住房贷款相互补充，得到 了很好的发展。
在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助 储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭 式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。 其原因主要是： 1）政府政策的支持和补贴的力度下降 2）外部经营环境的变化以及行业竞争
12
房地产金融
Real Estate Finance
日本房地产金融体系
住宅金融公库
70年代开始，在政府支持下，二级抵押市场迅 速发展，到90年代其占住房抵押总资产的比重 逐渐超过了一级抵押市场。
7
房地产金融
Real Estate Finance
德国的房地产金融体系
建房互助储蓄信贷社
德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄配贷机制。该机制分两个阶段：
1）储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储 蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固 定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。 政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。 2）贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按 合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
8
房地产金融
Real Estate Finance
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经 营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。 特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影 响
德国抵押银行
德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其 总贷款的50%左右。 其资金主要通过发行债券筹集， 其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低， 期限较长。
Real Estate Finance
1990年日本住房金融公库资产负债表
负债
信托基金局贷款 款额 比例 (亿日元) （%） 387,581 96.7
资产
款额 比例 (亿日元) （%）
个人住宅贷款 349,656 88.0
人寿和年金保险 债券 储备金
资本金 总计
5,756 1.44 6,184 1.54 268 0.07
2
房地产金融
Real Estawk.baidu.come Finance
国际住房金融体系的分类
分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式
新加坡、巴西
资本市场模式
美国、加拿大、丹麦 资本市场
筹措资金 通过契约 代表国家 英国、德国
政府用强制手段 通过资本市场
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 利率
低进低出、稳定
与市场利率挂钩 市场化 但较低；固定 强 封闭为主 利用资本市场 弱 开放式 多样化和全球化
9
房地产金融
Real Estate Finance
德国的房地产金融体系及发展
德国的银行体系形成了混业型和全能化的制度特征。
在房地产金融体系方面，形成储蓄银行、抵押银行 和信贷合作社等一般性金融机构与建房互助储蓄信 贷社这样的专业房地产金融机构共同参与房地产贷 款市场的体系 但建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构， 大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独 立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
4
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市 场隔离开来，建立了类似商业银行管理体制的住 房金融体制。
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场，即发行以住房抵押贷款为基 础的债券的市场。 住房抵押贷款二级市场，为住房抵押贷款提供了 新的融资渠道，为住房市场和一般资本市场之间 提供了直接联系。 FNMA，GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二 级市场的三大主力。
3
政府作用 中 运行特征 封闭式 发展趋势 打破封闭运行
房地产金融
Real Estate Finance
美国的房地产金融体系
在美国，参与住房贷款的金融机构主要有：节俭 机构（储蓄信贷机构）、商业银行、人寿保险公 司、抵押银行等。
节俭机构
有两种形式： --储蓄贷款协会（S&L） --互助储蓄银行（MBS） 节俭机构是互助合作性质的住宅金融机构，其储 户相当于股东，其收益取决于贷款业务的质量。 节俭机构的经营活动主要是通过吸收客户小额储 蓄存款，来发放居民住房抵押贷款。