世界各国的房地产金融体系(精)

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发达国家房地产市场体系建设

人住房。
二是注重财税调节手段。税收手段是德国政府调控房地产市场的常见方法，特别是在房地产市场低迷的情况下，
德国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住
英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接关系。英国的租赁服务主要有四个特色：一是信息公开。所有合法出租房源的信息都要在网上公布。租房需求人可以在网上初步了解到房源的基本状况、装修标准、新旧程
（）德国房地产市场体系一
德国是房地产市ห้องสมุดไป่ตู้体系最发达的国家之一。目前，房
地产业增加值约占德国国民生产总值的１％左右．住房０
约占德国家庭资产的３％．约２３的德国家庭拥有自己０／的住房。总体上看德国的房地产市场体系主要有两个明
显特点
投资信托业务在德国空前发展。１９－１９３４年两年间，德９９
一
发达国家和地区房地产市场体系的特点
国共有９５家房地产投资信托公司上市融资额达到１５６亿欧元。１９年，德国房地产投资信托公司的总值达到７９
１０亿欧元。４５
房地产市场以二手房交易和房屋租赁业务为主，房屋租
殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度是在分区制度的
基础上，对土地的使用做出进一步细分。如在居住区内，
赁业务的迅速增加，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。
２００４年，全国贷款购房用于出租的个人贷款行为从５年前的７３万英镑猛增至４．万英镑，成为住房需求的重．７３
Ｉ压也
５ｔ｜
发达国家房地产市场体系建设

世界各国房地产发展现状和政策调控

史教训的东西。当房地产泡沫破灭时，房地产价格迅
，
业主们发现自己背负的债务远远超过了所购房产的
都是以单元住宅来计算房屋的价格。而不是按平方米计算住
房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投
资房地产。日本的经验教训告诉我们：资者应该用唯物主投
倍，想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提可
义的观念去看待事物．必须对一切财产泡沫背后的神话持怀
利润投资房地产，致房价飙升。在日本当年的房地产热中，导
最大投机者是财力雄厚的企业．们在大量资金促使商业房它
介入我国的房地产市场．国内房地产区域发展的不平衡性而
也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国 “ 一十五 ” 间房地产业的发展能够纳入健康和持续的轨道。者期笔
专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专
题调查和比较研究。
一
地产价格快速抬高的同时，拉抬了住宅房产的价格。最终，也
由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以楼补土地市场的损失。者抛售房地产弥补股市损失，使日或促本的股市和楼市价格在短期内直线下降，至低谷。直到２跌１世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警示，一是市场其

房地产金融学完整版

11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资自筹资金其他资金资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度：四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、货币需求的决定因素（1）利率水平和融资条件（2）市场规模及交易方式（3）资产收益率和投资环境（4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

第八章各国(地区)政策性金融机构比较概要

二是政策性银行办理大量具有较高社会效益但财务收益差的政策性业务，常因利息收入不仅补偿不了经常性开支，而且连筹资利息支出都补偿不了，甚至出现利息倒挂现象，迫使政策性银行的部分经常性开支要由财政供给，在财政经常性支出预算中列支。但在业务操作中必须严格区分这两种职能，防止财政资金信用化和信贷资金财政化的双重扭曲。

但中央银行与政策性银行之间的关系并非完全隔离，中央银行可在既定调控目标和资金能力允许的前提下向政策性银行提供再贴现、再贷款或专项基金贷款等；可在一级或二级市场上购买政策性银行的债券，以作为公开市场操作的对象和支持政策性银行目标的实现；可通过派驻代表参与政策性银行的决策过程和业绩考核，从而实现监管金融业的职能。

二是政府为政策性银行提供资本和营运条件。政策性银行由政府出资和参股设置，政府资金是政策性银行的后盾；而且政策性的筹资、贷款和投资活动均由政府财政担保和补充，从而为政策性银行正常运转提供了重要的财产、制度保证和条件。

三是政府规定了政策性银行的融资领域及职能范围。政策性银行营运过程中的经营方针、经营原则和经营目标等，都是按照政府的要求而不是按照市场法则来确定。在具体运作过程中，经营计划要经政府批准，资金运用情况要定期向政府汇报，重要决议及其它重金融机构比较
本章重点
政策性金融的意义与种类、美国的政策性金融体系、美国的政府年金制度；英国国民储蓄银行的功能；日本的政策性金融体系；台湾地区的邮政储金转存制度；中国的政策性金融体系及其改革。

世界各国（地区）为了加强国家或政府对经济的干预能力，保证宏观经济的协调发展，由政府出面建立了一些官方或半官方的专业信贷机构，称为政策性金融机构或政府金融机构。政策性金融机构向私人（民间）金融机构不愿提供资金、无力提供资金以及资金不足的部门进行投资和贷款。

世界主要国家房地产税政策梳理(美国、日本、德国、巴西、印度、中国)

世界主要国家房地产税政策梳理（美国、日本、德国、巴西、印度、中国）
目录
世界各主要国家房地产税政策梳理 (1)
一、美国房地产税政策 (1)
二、日本房地产税政策 (4)
三、德国房地产税政策 (8)
四、巴西和印度房地产税政策 (9)
我国开征房地产税的宏观环境及税率测算 (14)
一、征收房地产税的宏观条件 (14)
二、各地房产税税率的测算 (15)
我国房地产税政策的设想 (18)
图表目录
表1：各主要国家的房地产税政策对比 (11)
表2：各主要国家的人均GDP与人均可支配收入情况对比 (14)
表3：我国各主要地区征收房地产税的理论税率 (18)
图1：各国历年基尼系数对比 (18)。

国内外住房金融体系的比较及我国住房金融体系的发展建议

迅猛增长，住房产业与住房市场也变得越加重要。因此，建立一
个健康的住房金融体系以支持住房产业的发展是非常必要的。
强，资金存款期限长，筹资数额大，筹资成本低，这使得房地产业在资金供给方面得到强有力的支撑。
导作用并提供财政投融资强有力支持。日本是这种制度的典型代
表。战后初期，由于资金不足，政府采取了特殊措施，设立了官方
二、国内外住房金融体系的比较
由于世界各国经济制度和经济模式的不同，形成了多种各具特色的住房金融体系和制度。我国的住房金融体系发展时间较
２．我国住房金融体系的发展及现状
住房金融起源于欧洲，旧中国的住房金融是在第一次鸦片战争以后，随着资本主义萌芽在中国的产生而缓慢发展起来的。
当时，不仅有政府银行，还有很多地方银行和商业银行都参与到
１．ｍ￣，ｌ－住房金融体系发展现状
目前各国的住房金融体系形态各异，但按照市场运行特点
分类，大致可以分为四种，即资本市场融资制度、储蓄制度、合同
额后，由储蓄银行给储户发放贷款用于建房或买房，其融资体系不依赖于资本市场的发展。

各国金融监管体制及案例分析

Page 26
弊端所在
• 是一种重行政、轻监管的高度集中金融监管体制
• 由于金融自由化和全球化的冲击下，1985-1990年期间，企业出现了 “异常行为”,大量的资金都投资到金融资产和房地产进行套利活动，实践生产部门设备投资相对下降，特别是金融机构未来追求短期利益将大量资金投入到收益高的不动产领域，忽略了信用风险的管理。最终导致泡沫经济破灭，大量的金融机构破产（从1988年的1049家下降到2001年的790家）特别是大型金融机构，导致公众对金融机构失去信心，社会舆论才逐步认识到大藏省“一省独大”独揽金融监管权的金融体制的失败是导致金融危机的根源。
第三个阶段：1998年后以金融厅为监管主体的统一监管
二战后日本的金融监管体制
进行了大规模改革：“一废一设两监管”
一废：废除特殊银行和殖民银行
一设：设立各类金融机构如输出入银行、开发银行、长期信用银行
两监管：大藏省为主要的监管机构，日本银行为辅侧重对金融机构经营风险和资本状况进行管理
第一澳大利亚政府采取了及时果断和高效的措施来刺激经济发2008年爆发金融风暴澳大利亚经济迅速反弹的主要原因整理课件澳大利亚金融监管特点澳大利亚证券及投资事务监察委员会采取了严谨审慎的监管措施澳大利亚审慎监管局澳大利亚储备银行澳洲竞争与消费者委员会和澳大利亚财政部等机构的努力工作澳大利亚历任政府制定与实施的完善政策以及具有针对性的经济刺激措施和澳大利亚主要银行稳固的金融地位整理课件澳大利亚监管机制的特别之处asic共有14个按照产业分类的利益相关方团体
中国金融监管体优缺点
优点 • 分业监管体制的灵活性可
以有效地防范金融风险。
• 政府主导的金融监管体制使监管政策具备强制执行力。

发达国家房地产融资模式借鉴

维普资讯
；
工洚房地
发达国家房地产融赞影响融资工具的创新
有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学
有效的体系，乏相互一致性与协调性操作困难直接缺
影响房地产融资渠道的正常开展。
者导向型市场经济模式，在资本市场上体现为金融机构参
与的广泛性和美国私人金融机构占主导地位的美国房地产
信贷市场这一特点。各种金融机构相互竞争，促进了信贷资金的良性循环和信贷业务的稳定发展。
一
、
我国房地产融资传统模式存在的问题
● 完善的市场体系，灵活的融资方式。美国房地产
员在内的所有受薪人员，加工作后自动成为会员，参必须
缴纳公积金。
（二）储蓄融资为主的德国模式房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家，这种经济模式推崇政府对市场经
济进行宏观调控。德国是实行这种经济模式的典范，这种以社会导向为主的市场经济模式，体现在房地产金融市场
● 广泛这不仅指雇员范围和存款数量的广泛．性而且指公积金具体内容和影响范围的广泛性，已经逐步扩展到医疗、教育、住房、投资和保险等各个方面。 ● 稳定性：自从１５年公积金制度实施以来．５９该制
度一直稳定发展，成为新加坡重要的社会制度。
２世纪７年代的美国。美国发达的房地产一级抵押市场００
周期的需要。企业债券多用于新建项目，利息高于同期银行利率一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资

国外四大房地产金融模式分析

国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。

(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。

20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。

到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。

美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。

在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。

总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。

一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。

储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。

其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。

二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。

在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。

这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。

二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。

世界各国的房地产金融体系

16
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的,长期的储蓄制度. 1968年,政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房(称为"组屋"),公积金制度开始与住房发展相结合,成为综合性社会保障制度.(养老, 医疗,住房) 其政策性体现在:居民用公积金购买的公共住房价格低于市价;而初次购买有贷款利率的优惠.
10
房地产金融
Real Estate Finance
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
金融机构抵押银行储蓄银行建房互助储蓄信贷社信用社特别信贷银行其他机构市场占有率 1983年 28% 24% 19% 9% 10% 10% 市场占有率 1990年 30% 22% 11% 13% / /
11
房地产金融
Real Estate Finance
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降.封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少. 其原因主要是: 1)政府政策的支持和补贴的力度下降 2)外部经营环境的变化以及行业竞争
12
房地产金融
Real Estate Finance
4
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市场隔离开来,建立了类似商业银行管理体制的住房金融体制.
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场,即发行以住房抵押贷款为基础的债券的市场. 住房抵押贷款二级市场,为住房抵押贷款提供了新的融资渠道,为住房市场和一般资本市场之间提供了直接联系. FNMA,GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二级市场的三大主力.

世界各国住房制度简介及中国房地产的困局

中国大陆城市居民的住房从哪里来？
• • • • 公租房经济适用房两限房商品房
• 以上各种房屋所占比例的数据没有实际意义，你懂的！ • 中国大陆城市的居民的住房，基本只能希望自己能买得起商品房。
解决中国老百姓买不起房的办法
不是把现在商品房的价格降到一个什么水
平，而是尽快提供更多的政府保障房，建立完善
世界各地住房制度简介及中国房地产的困局
吴兴志
2012年3月
一、世界各地住房制度简介
新加坡、香港、德国、美国
世界各国人民的住房都是从开发
商手里买的吗？
他们的老百姓嫌房价贵吗？
新加坡
• 85%公民居住在政府提供的房屋 • 15%高收入人群购买商品房 • 商品房的价格在6万--45万人民币/平米
香港
土地收入呢？
简单、迅速、被政府所渴望的财政收入来源!
年份 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年财政总收入 51321亿 61330亿 68477亿 83080亿 103740亿土地收入 6700亿 9600亿 15900亿 29000亿 16600亿所占财政收入比例 12% 16% 23% 35% 16%
以上地区住房制度的共同特点：
• • • • • 以政府强有力的介入实现公共住房有效供给完善的金融支持政策近乎完美的法律保障以严密的制度公共住房的分配保持房地产政策的独立性和稳定性
二、中国的房地产困局
中国大陆的住房制度简介
中国保障房的建设现状财政收入的介绍中国房地产发展困局的解决思路及发展趋势
现在政府能从哪里找到钱？
短期内，土地收入是比较直接有效的
途径。这也是现在各个地方政府对于限购松动预期很高的原因。

房地产金融基本知识

均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率—— 空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景
气指数”。
第十三页，共83页。
二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。
引言：货币、信用、金融什么是货币
什么是信用什么是金融
第一页，共83页。
一、什么是货币？
所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，
在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构
体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越
来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。
第五页，共83页。
复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都
作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。
例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金=100万，
第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121
第十二页，共83页。
一、通货膨胀的变化

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

当今世界各国金融立法的发展趋势是什么？

2．取消信托凭证流通和信托产品宣传的限制。信托凭证的流通性是房地产投资基金的生命力所在，因而立法应该取消禁止信托凭证流通的规定，提高信托凭证流通的效率，同时还应允许信托投资公司对其信托产品进行宣传,以帮助其扩展业务能力,实现房地产金融的市场化。建议REITs专项法可以通过参照《证券投资基金法》关于封闭式基金的上市规则以及开放式基金的赎回规则的规定，以形成REITs方便、有效的流通机制。
对冲基金和投机者可能把在股市和股指期货上的获利的资金在兑换成外汇，进一步加大泰铢贬值的压力。同时在泰铢大幅贬值后，对冲基金的基金经理可以趁低价以美元购回泰铢，用来归还泰铢借款和利息。莫顿?米勒尤其反对使用提高短期利率，收紧银根的措施，并认为是泰国央行无法防卫泰铢的第一个失误：“企图通过提高利率和紧缩市场流动脚来打击国际投机。他们想当然地认为这是吸引外资(尤其是美元)，打击国际投机势力的最有效方法。因为，炒家通常借人当地货币卖空，如果利率提高的话，那些炒家的成本就会提高。有时利率提高1倍甚至10倍，看上去他们的投机成本高得可怕。但事实上，只要货币稍微一贬值，卖空者就大有赚头。如果货币贬值50％甚至60％的话，卖空者的利润会更加丰厚。由此看来，提高利率非但不能打击投机势力，而且会让远期货币交易市场上卖空者盈利颇丰。同时，提高利率带来的货币贬值对本国居民的打击更大。在危机不断恶化之时，泰国政府不得不向国际货币基金组织求援。由国际货币基金组织牵头，世界银行、亚洲开发银行以及7个国家和地区提供了172亿美元的紧急贷款，但其附带条件是泰国政府必须实施一系列经济改革计划。经济改革计划的主要内容包括：利用中期援助贷款充实外汇储备；削减整体经济的开支(包括公共部分与私人部分的开支)，缩小经常项目赤字；重组金融体系，清理有问题贷款和私营部分的巨额债务；推行开发政策，引进并利用外资以解决财务问题”.

《房产金融讲义》PPT课件

精选PPT
25
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：
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26
⑴早期阶段（1769-1849）
ห้องสมุดไป่ตู้
土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
明，在房地产业的景气周期中，受影响最突
出最深刻的就是银行金融服务业。
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19
第二节房地产金融的发展
金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。 • 国外房地产金融的发展 • 我国房地产金融的发展及存在问题
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14
3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径
房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。
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11
三、房地产金融的作用
由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。
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12
1.房地产金融是房地产业发展的保障
房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。

世界主要国家和地区的个人资产配置表

个人资产配置是指通过合理分配个人资产，达到保值增值的目的。

根据不同的风险偏好和投资目标，个人可选择不同的资产配置方案。

以下是世界主要国家和地区的个人资产配置表，供大家参考：1. 美国1) 股票：美国股市发达，投资者可配置适量的股票资产，包括大型股、中小型股和成长股等。

2) 债券：美国债券市场规模大，品种多，可适当配置一定比例的国债、地方债、企业债等债券产品。

3) 房地产：美国房地产市场稳定，个人可考虑购物商业地产或者投资房产信托基金（REITs）。

4) 黄金：作为避险资产，可在资产配置中适当配置一定比例的黄金。

2. 我国1) 股票：我国股市波动较大，投资者可配置适量的股票资产，包括蓝筹股、成长股和价值股等。

2) 债券：我国债券市场日渐成熟，可适当配置一定比例的国债、政策性金融债、企业债等。

3) 房地产：我国房地产市场投资热度高，投资者可考虑购物房产或者投资房地产基金。

4) 理财产品：我国理财产品种类繁多，具有较高的流动性，可在资产配置中适当配置。

3. 欧洲1) 股票：欧洲股市发达，投资者可配置适量的欧洲股票资产，包括大型股、中小型股和成长股等。

2) 债券：欧洲各国债券市场各具特色，投资者可适当配置一定比例的欧元债、地方债、企业债等。

3) 房地产：欧洲房地产市场发展较为成熟，投资者可考虑购物商业地产或者投资房产基金。

4) 另类投资：欧洲的另类投资品种相对丰富，包括风险投资、私募基金、艺术品等。

4. 亚洲1) 股票：亚洲股市发展迅速，投资者可配置适量的亚洲股票资产，包括发达市场和新兴市场股票。

2) 债券：亚洲债券市场多样化，可适当配置一定比例的亚洲国债、亚洲企业债等。

3) 房地产：亚洲房地产市场投资机会较多，投资者可考虑购物各国房地产或者投资房地产基金。

4) 金融衍生品：亚洲金融衍生品市场蓬勃发展，投资者可适当配置一定比例的期货、期权等。

5. 其他国家和地区1) 股票：根据各国股市的发展情况，投资者可配置相应国家的股票资产。

历史上的房地产金融危机

历史上的房地产金融危机前言金融危机是世界各国都曾经遭遇过的灾难，它不仅对市场经济体制有着极大的影响，更深刻地影响了我们的社会发展。

在过去的几十年里，房地产业被认为是国民经济的重要组成部分，但是在历史上，房地产行业也曾引起金融危机。

本文将会回顾历史上的房地产金融危机，并探究金融与房地产之间的关系。

美国次贷危机2008年的美国次贷危机从银行和房地产公司开始，最终波及全球。

这场危机起源于美国房地产市场。

20世纪90年代末和21世纪初，美国的房地产市场经历了一段快速上涨的时期，房价不断攀升。

这个时期，众多美国人开始购买房子，其中不少人没有足够的财产来购买房屋，但银行一些不负责任的贷款政策，使得许多人拥有了自己的住房。

不幸的是，这场热潮没有持续太久。

2006年，美国的房地产市场进入下跌阶段，房价下降，一大批购房者的住房贷款超过了房产价值，导致许多美国家庭财务上出现困难，无法偿还住房贷款。

由于贷款违约，许多银行和金融机构出现问题，金融危机就这样开始了。

欧洲次贷危机欧洲次贷危机类似于美国次贷危机，不同的是，它源于欧洲的房地产市场。

在2000年代初期，欧洲出现了一个泡沫经济，房价过高，许多购房者使用不合理的贷款方式购买了住房，其中许多人未来的收入和房价上涨做出了过于乐观的预测，而实际上这些预测都没有实现。

随着房地产市场泡沫的破裂，欧洲次贷危机爆发，欧洲许多银行面临巨大的财务问题，面临破产的概率也非常高。

这场危机影响范围极大，几乎扭转了欧洲的经济局势。

日本土地泡沫危机20世纪90年代初，日本遭遇了一场严重的金融危机，这场危机起源于日本土地泡沫。

20世纪80年代，日本房地产市场风头无两。

房价高涨，土地价格更是突破天际，许多日本投资者愿意为土地投入大量资金。

随着城市化进程的推进，土地供不应求，令土地价格进一步飙升。

土地泡沫的出现与一些外部因素有关，如经济大周期、抑制贬值、土地供应政策等。

当日本当时的泡沫经济破裂时，实质上它的崩溃是快速而激烈的。

发达国家房地产发展规律

发达国家房地产发展规律房地产行业在世界各国的发展历程中，有着相似的规律。

这些规律不仅是房地产行业的演变史，也是一国经济、社会和政治发展的重要标志。

以下是我认为发达国家房地产发展的规律。

第一，市场需求趋于多元化。

房地产行业的发展初期，大多由政府主导，以提供住房需求为主要目标。

而在最近几十年间，随着经济的全球化和城市化进程的快速发展，房地产需求逐渐趋于多元化，包括住宅、商业、工业、办公、旅游等多种类型。

第二，土地供应逐渐受到限制。

在城市化进程中，土地供应始终是一个关键问题。

随着城市规模的不断扩大，可供建设的用地数量相对减少，导致土地供应成为一种稀缺资源，政府对土地进行的管制越来越严格，同时，不同类型土地的供应相对也出现了巨大的价格差异。

第三，房价的上涨速度越来越快。

随着全球化进程的深入发展，生活水平和住房标准的不断提高，使得房地产市场需求量持续增加。

而开发商的年度房屋供应量并没有相应提高，而是以更高的价格进行销售，导致房价的上涨速度越来越快。

这也使得低收入阶层购房机会越来越小。

第四，房贷政策成为市场的主导因素。

随着银行籍贷款和可贷款额度的提高，利率的下降，房贷成为购房的主要手段。

同时，国家的房贷政策也影响到整个房地产市场的走向，房贷利率的高低对房地产市场的影响至关重要，保证了购房者对于房贷还款能力的可承受性。

第五，房地产市场规模越来越大。

随着进入世纪新阶段的全球化趋势，房地产市场的规模也在不断地扩大。

从本质上来讲，房地产行业已成为国家经济的一个重要支撑体系，其中涉及到的领域不仅仅是房屋的建设和销售，还有房地产资产的交易和拍卖、预算和设施、外交与合作等诸多情况。

总之，在发达国家的房地产发展过程中，多元化的市场需求、土地供应受限、房价上涨速度快、房贷政策成为主导因素以及房地产市场规模越来越大是一些重要的规律，这些规律在一定程度上制定了房地产行业的规则，也给行业的投资者带来了很大的机会和挑战。