物业项目精细化管理(ppt)

日本人的汽车如潮水般涌入美国，原因很简单：日本丰
田创造了“精细生产方式”。 美国通用电气（GE），在与日本公司较量中不断改
进，最终确定了一项系统面成熟的方法，名日：6西格玛。
6西格玛水平表示，每百万次操作中缺陷数为3.4个。
二、精细化管理解析
观点一
精细化管理就是将管理覆盖到每一个 环节，控制到每一个细节，规范到每 一个动作，精确到每一项数据。
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在职培训
万科物业培训简介——职通车人才培养体系
人才培养体系：搭建人才培养职能车
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物业项目精细化管理
主讲人：
课程大纲
1 什么是精细化管理？
2 物业管理项目如何应用精细化管理？
3 物业管理项目如何建立精细化管理？
课程思考
1 物业项目为什么需要精细化管理？
2 现在的物业管理处于哪个发展阶段？
3 物业管理项目要做好哪些工作？
物业管理的两个先天不足：
物业管理服务全过程24小时完全透明
策划物业方案 管理模式 人员配置 费用测算 收费标准
解决措施：解决产品定位与物业管理匹配问题。
问题2：开发商遗留问题转嫁到物业
工程问题 设备设施 销售承诺
解决措施：规范早期介入 规范接管验收 办公室前后责任
问题3：开发商/业主/物业责任不清，最终物业买单 （接管验收/二次装修）。
解决措施：规范二次装修管理，办公室装修前后责任 （施工管理、邻里纠纷、洗手间打孔事件）。
五、物业经营管理过程如何应用精细化管理？
收费管理 成本管理
有偿服务
创新经营
2015-5-7
23
问题1：收费难，钉子户收费难上加难。
解决措施：服务为先，责任到人，持之以恒，静候突破
问题2：多种经营看似好，做起来风险大，利润低。
解决措施：不熟不做，不赚钱不做，从业主利益出发， 有效运用物业资质优势，上游业务与下游业务兼顾
物业管理先天不足行业定位保本微利
现代企业管理的三个层次：
第一层次：（人治管理） 老板说了算，头说了算 第二层次：（法治管理） 低阶段：岗位责任制 高阶段：精细化管理 第三层次：（人本管理） 低阶段：人本管理 高阶段：自主管理
第一节：什么是精细化管理
一、精细化管理的起源与发展
“精细化管理”是源于发达国家的一种管理理念，主 要出现在大规模工业制造，如汽车、家电等产业中。 20世纪70年代，全美国在惊呼：美国到底怎么啦！？
万科物业培训简介——培养目标：物业项目经理资质模型
专业知识、管理资质、管理遁 形为基础，核心资质为支柱 （包括包机处理、关系维护、 问题解决、压力管理），在两 者基础之上为团队建设、品质 意识、客户意识，三者组成一 个座房子（万科物业logo造型 即为房子造型），表明万科物 业特征。同时又是一个向上箭 头，表明不断进取，不断创新， 精益求精的精神。鉴于此，可 命名“UP”模型，即人才的积 极进取品质。
四、物业客户管理过程如何应用精细化管理？
问题1：客户沟通困难，业主不讲理，认为物业没有 做事。
解决措施：变被动沟通为主动沟通（消防事件、工作简报、 文刊、月主题）。
问题2：什么事都投诉物业，邻里纠纷多，公说公有理， 婆说婆有理。
解决措施：善用投诉处理技巧，分清责任，寻找利益点，化解矛盾、邻里漏
水事件（投诉处理四原则：讲法、讲理、讲情，以其人之道还治其人之身）。
第三节：如何建立精细化管理
一、树立精细化管理观念
使精细化管理工作由少数人实施变为多数人的自觉行动。
二、建立精细化管理制度
每一项工作、每一个细节、每一个流程，都有相应的制 度业制约和考核。
三、制定精细化考核评估标准
必须清楚精细化管理要掌握的度（数字的度、效率 的度、执行的度）。
四、强化精细化工作的执行力
三、物业现场管理过程如何应用精细化管理？
问题1：安全问题防不胜防（防盗、防 火、防高空抛物、防电梯事故）
解决 措施
全方位打造准军事化队伍 做好“五防” 队伍来源、专业素质、人文关怀
问题2：老旧房屋年久失修，维修资 金缺乏，物业公司修也难，不修也 难······
解决 措施
物业协同业主多方协调，争取业主、物业、政府职能部门、媒介共同关 注，全力解决（市政管网漏水事件、业主下水道事件）。
问题4：业主认为开发商与物业是一伙的，房屋买卖 与物业服务混为一谈。
解决措施：借入伙契机 树立良好的第一印象 区分房屋买卖与物业服务
二、内部管理如何应用精细化管理？
团队建设（企业文化）
目标管理（量化指标）

预算管理（收支预算）
品质管理（过程控制）
思考
2015-5-7
10
问题1：同样的工作内容不同的员工其结果往往差 异很大，如何解决员工不会做的问题？
细化、量化工作标准（接待规范） 强化培训力度和培训效果（万科培训）
问题2：员工没有责任心，得过且过，工作效率低；
事好做，人难管！！！
问题3：员工执行力不强，凡事打折扣。
解 决 措 施
强化目标管理 强化预算管理 强化计划管理
【案例】
万科物业培训简介——培训体系
层阶培训体系
资深经理培训
问题3：设备维护成本与能耗成本高居不下（电梯、空调、 安防系统）
解决措施：强化维保，花小钱省大钱，节能措施与节能意识相结合， 量化能耗指标。
问题4：分包方说的和做的不一样（员工素质低、质量不稳定）
只要把业务给我， 保证让你满意！
解 决 措 施
分包方选择与合 同约定很重要； 日常监管更重要； 用事实说话（日、 周、月检结合）。
把责任明确到每个人身上，让有关人员将约束和压 力变成动力。
五、打造精细化工作的员工队伍
精细化服务是以团队整体行为作支撑的，团队力量可以
面对一切困难。
课程总结
观念 制度 考核 执行 队伍
过程管理 内部管理 现场管理 客户管理 经营管理
用最少的资源获取到最大的效益
物业项目精细化管理
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观点二
细节决定成败，细节影响品质， 细节体现品位，细节显示差异。
观点三
精细化管理就是用最少的资源获取最 大的效益。
第二节：如何应用精细化管理
一、物业过程如何应用精细化管理
早期介入（规划设计） 接管验收（工程问题）
入伙管理（第一印象）
装修管理（装修监管）
思考
问题1：如何确保物业管理定位与房地产项目匹配？