物业项目精细化管理(ppt)

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日本人的汽车如潮水般涌入美国,原因很简单:日本丰
田创造了“精细生产方式”。 美国通用电气(GE),在与日本公司较量中不断改
进,最终确定了一项系统面成熟的方法,名日:6西格玛。
6西格玛水平表示,每百万次操作中缺陷数为3.4个。
二、精细化管理解析
观点一
精细化管理就是将管理覆盖到每一个 环节,控制到每一个细节,规范到每 一个动作,精确到每一项数据。
策划物业方案 管理模式 人员配置 费用测算 收费标准
解决措施:解决产品定位与物业管理匹配问题。
问题2:开发商遗留问题转嫁到物业
工程问题 设备设施 销售承诺
解决措施:规范早期介入 规范接管验收 办公室前后责任
问题3:开发商/业主/物业责任不清,最终物业买单 (接管验收/二次装修)。
解决措施:规范二次装修管理,办公室装修前后责任 (施工管理、邻里纠纷、洗手间打孔事件)。
观点二
细节决定成败,细节影响品质, 细节体现品位,细节显示差异。
观点三
精细化管理就是用最少的资源获取最 大的效益。
第二节:如何应用精细化管理
一、物业过程如何应用精细化管理
早期介入(规划设计) 接管验收(工程问题)
入伙管理(第一印象)
装修管理(装修监管)
思考
问题1:如何确保物业管理定位与房地产项目匹配?
三、物业现场管理过程如何应用精细化管理?
问题1:安全问题防不胜防(防盗、防 火、防高空抛物、防电梯事故)
解决 措施
全方位打造准军事化队伍 做好“五防” 队伍来源、专业素质、人文关怀
问题2:老旧房屋年久失修,维修资 金缺乏,物业公司修也难,不修也 难······
解决 措施
物业协同业主多方协调,争取业主、物业、政府职能部门、媒介共同关 注,全力解决(市政管网漏水事件、业主下水道事件)。
万科物业培训简介——培养目标:物业项目经理资质模型
专业知识、管理资质、管理遁 形为基础,核心资质为支柱 (包括包机处理、关系维护、 问题解决、压力管理),在两 者基础之上为团队建设、品质 意识、客户意识,三者组成一 个座房子(万科物业logo造型 即为房子造型),表明万科物 业特征。同时又是一个向上箭 头,表明不断进取,不断创新, 精益求精的精神。鉴于此,可 命名“UP”模型,即人才的积 极进取品质。
新经理培训 菁英展翼 向左走,向右走 自助式培训 升职培训 双向交流、岗位轮换 培训五库、网上超市 专业大讲堂
在职培训
万科物业培训简介——职通车人才培养体系
人才培养体系:搭建人才培养职能车
TPP 项目经理 社会精英 慧眼英才 NPP 新动力 基层职员 /安全员 NPT 基层骨干 MPP 核心管理层
物业项目精细化管理
主讲人:
课程大纲
1 什么是精细化管理?
2 物业管理项目如何应用精细化管理?
3 物业管理项目如何建立精细化管理?
课程思考
1 物业项目为什么需要精细化管理?
2 现在的物业管理处于哪个发展阶段?
3 物业管理项目要做好哪些工作?
物业管理的两个先天不足:
物业管理服务全过程24小时完全透明
问题3:设备维护成本与能耗成本高居不下(电梯、空调、 安防系统)
解决措施:强化维保,花小钱省大钱,节能措施与节能意识相结合, 量化能耗指标。
问题4:分包方说的和做的不一样(员工素质低、质量不稳定)
只要把业务给我, 保证让你满意!
解 决 措 施
分包方选择与合 同约定很重要; 日常监管更重要; 用事实说话(日、 周、月检结合)。
问题4:业主认为开发商与物业是一伙的,房屋买卖 与物业服务混为一谈。
解决措施:借入伙契机 树立良好的第一印象 区分房屋买卖与物业服务
二、内部管理如何应用精细化管理?
团队建设(企业文化)
目标管理(量化指标)
预算管理(收支预算)
品质管理(过程控制)
思考
2015-5-7
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问题1:同样的工作内容不同的员工其结果往往差 异很大,如何解决员工不会做的问题?
四、物业客户管理过程如何应用精细化管理?
问题1:客户沟通困难,业主不讲理,认为物业没有 做事。
解决措施:变被动沟通为主动沟通(消防事件、工作简报、 文刊、月主题)。
问题2:什么事都投诉物业,邻里纠纷多,公说公有理, 婆说婆有理。
解决措施:善用投诉处理技巧,分清责任,寻找利益点,化解矛盾、邻里漏
水事件(投诉处理四原则:讲法、讲理、讲情,以其人之道还治其人之身)。
第三节:如何建立精细化管理
一、树立精细化管理观念
使精细化管理工作由少数人实施变为多数人的自觉行动。
二、建立精细化管理制度
每一项工作、每一个细节、每一个流程,都有相应的制 度业制约和考核。
三、制定精细化考核评估标准
必须清楚精细化管理要掌握的度(数字的度、效率 的度、执行的度)。
四、强化精细化工作的执行力
物业管理先天不足行业定位保本微利
现代企业管理的三个层次:
第一层次:(人治管理) 老板说了算,头说了算 第二层次:(法治管理) 低阶段:岗位责任制 高阶段:精细化管理 第三层次:(人本管理) 低阶段:人本管理 高阶段:自主管理
第一节:什么是精细化管理
一、精细化管理的起源与发展
“精细化管理”是源于发达国家的一种管理理念,主 要出现在大规模工业制造,如汽车、家电等产业中。 20世纪70年代,全美国在惊呼:美国到底怎么啦!?
把责任明确到每个人身上,让有关人员将约束和压 力变成动力。
五、打造精细化工作的员工队伍
精细化服务是以团队整体行为作支撑的,团队力量可以
面对一切困难。
课程总结
观念 制度 考核 执行 队伍
过程管理 内部管理 现场管理 客户管理 经营管理
用最少的资源获取到最大的效益
物业项目精细化管理
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五、物业经营管理过程如何应用精细化管理?
收费管理 成本管理
有偿服务
创新经营
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问题1:收费难,钉子户收费难上加难。
解决措施:服务为先,责任到人,持之以恒,静候突破
问题2:多种经营看似好,做起来风险大,利润低。
解决措施:不熟不做,不赚钱不做,从业主利益出发, 有效运用物业资质优势,上游业务与下游业务兼顾
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
细化、量化工作标准(接待规范) 强化培训力度和培训效果(万科培训)
问题2:员工没有责任心,得过且过,工作效率低;
事好做,人难管!!!
问题3:员工执行力不强,凡事打折扣。
解 决 措 施
强化目标管理 强化预算管理 强化计划管理
【案例】
万科物业培训简介——培训体系
层阶培训体系
资深经理培训
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