我国货币政策对房地产价格的影响研究

1 绪论

1.1 研究背景

党的十八大报告指出，到2020年，我国将全面建成小康社会。但是人们安居乐业是建设小康社会的重要前提条件，因此需要解决好人们的住房问题，这一方面关系着整个社会的稳定，另一方面更关系着能否实现小康社会的伟大目标。近几年来，较高的房价对于大部分家庭尤其是刚需家庭来说无疑更加重了他们的负担。针对这虚高的房价，政府也出台了一系列政策措施，对房地产市场进行了宏观调控，使其能够健康稳定发展。房地产业在中国虽然会受市场变化的影响，但是还是主要受国家的整体宏观调控，尤其对相关的货币政策调整有比较大的影响。从理论方面分析看来，货币政策很重要，其一方面控制整个房地产行业的货币供给，另一方面通过调整利率大小间接地控制资金的使用成本。所以说，货币政策对房价回归到合理区间水平起着非常重要的作用。近年来，房地产业经济发展的好坏影响着整个中国经济的好坏，可以说房地产业已经发展成为了我国的支柱产业。这个行业的变化不仅影响到其他相关行业，而且也将使刚需家庭的住房需求受到影响。因此，研究货币政策对住房价格的影响非常有意义。

1.2 国内外研究现状

在国外研究中，通常有四种途径对房地产价格进行研究分析，分别有托宾q理论、生命周期理论、流动性理论和资产负债表效应。

首先托宾的q理论，运用资产结构和货币政策传导相结合的方式，研究货币政策如何影响房价。其理论推导如下：当货币政策扩张，货币供应量上升，引发利率降低，促使社会上更多的闲置资金流向股市，从而导致股票价格上升，这种情况下公司可通过发行较少的股票而购买到较多的资本品，投资支出便会增加，即q变大，反映在房价上就是住房供应也相应增加，有住房需求的居民将上升，这将会使价格更高。相反q较小，房价下跌。其优点是将股票价格和投资支出相互联系进而得到对房价的影响，但是并没有考虑到对私人消费的影响。

其次莫迪利安尼的生命周期理论，将消费和终生收入挂钩，优点是考虑了改变货币供给对私人消费的影响，其理论认为扩张的货币政策，导致利率降低，使得股票价格和中长期债券价格上升，让人们在心理上感觉收入增加，就会增加消费，所以财富变化对住房需求和价格有显著的影响。

再次米什金的流动性理论，认为货币政策扩张，引发利率降低，，即贷款需要偿还的利息减少，导致投资活动增加，使得消费者的现金流量增加，财产支出也会增加，从而促进房地产价格增加。

最后伯南克的资产负债表效应，从资产负债情况出发，当企业股票价格上涨时，其资产负债情况得到改善，使其可以从银行获得更多的贷款，增加企业的可用资金，从而增加投资支出，影响了住房居民的消费需求，最终导致房价上涨。

在国内研究中，主要观点阐述如下：

王先柱和赵奉军主要从微观层面上分析了货币政策与房价传导机制之间的相互作用。房地产资产价格随货币供应量的增加而增加，当货币供应量增加时，则会使通货膨胀加剧，以及货币持有者的购买力和收益下降，在没有任何套利的条件下，房地产资产收益率的下降，必然导致房价上涨。

李巍在其研究中，成功运用DSGE模型并得出结论，当政府遏制房价过快上涨和管理通胀预期时，应谨慎使用单一的货币政策工具。因为其研究表明，当房地产价格上涨时，国内产出先显著上升后下降，消费趋势总体先上升后下降，不同类型的消费特征亦存在不同差异。

易宪容认为房地产行业是资金密集型行业，不同于劳动密集型行业，房地产市场的发展相比于劳动力更需要资金的支持。其程度不仅在于房地产供给方的开发商要从银行金融机构获得信贷资金，而且在于房地产需求方的投资消费者对货币政策非常敏感。所以近年来，中国房地产市场迅速发展完全是金融支持的结果。

1.3 研究方法

一、文献研究法。通过阅读相关的研究数据，对货币政策及其传导机制进行重点分析，同时研究了最近几年来中国货币政策实施的背景环境以及达到怎样的效果进行了详细描述，指出了当前房地产市场中货币政策的潜在问题。

二、实证研究法。在理论的基础上，提出本文的模型假设，通过相关统计方法对模型进行检验，指出实证研究结果的意义。结合实际情况，提出相关政策建议。

三、具体统计方法。包括回归分析、ADF检验、平稳性检验、协整检验等。所有这些检验分析都在Eviews 7.2 软件上进行处理。

2 房价的决定和我国货币政策对房价调控的现状

2.1 房价的影响因素

房地产经过了十来年的高速扩张，但过去几年房地产市场经历了一场过山车式的行情，在最近几年房地产又一直处于低迷状态。而且，中国的经济增长已经连续下跌四年，2014年下降到24年来最低点。根据最近的国家统计局公布数据显示，中国房价与上期相比总体略有下降，但城市之间还是有差异的：一般大中城市的房价会保持平稳或继续上涨，而小城市的房价却在下降，

影响房地产价格的因素有很多，主要包括：供求关系、国民经济发展水平、物价水平、城市化水平、就业率、居民收入水平、投资水平、通货膨胀因素、利率因素、消费者心理因素、政府政策、人口密度、建设成本、建筑设计和品质、环境因素等等。现对其中主要影响因素分别进行分析：

1、供需因素

房地产市场的供求关系是最重要的因素。由西方经济学基本原理可知，供给量与价格成正比，而需求量与价格成反比。当供求关系的变化时，房地产价格也跟着上下波动。如果供给量与需求量相等，联合解出的价格就是均衡价格，即达到供求平衡。

2、政治因素

政治因素是指影响房价的国家政策法规，包括财政政策、税收政策等。政治因素对房价影响作用是立竿见影的，例如，加强宏观调控，收紧银根，降低房地产需求，房价在短时间内迅速下跌。

3、经济因素

经济因素包括宏观经济情况、物价情况、居民收入水平等等。当经济处于上升期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济不景气时，社会各界的需求减少，当然房地产也不例外，价格也在走下坡路。当居民的收入得到增加，生活水平得到提高，房地产市场需求上升，房价整体水平也上升。反之，房价整体水平降低。

4、货币政策调控因素

货币政策是政府或者中央银行通过控制货币供给以及调节利率以影响经济活动所采取的各项措施。利率、货币供应量等都是判断货币政策力度和有效性的重要变量。

利率反映出货币资金的价格。当利率上升时，一方面，人们愿意增加储蓄，从而降低了买方市场，房价下跌；在另一方面，高利率增加了贷款成本，抑制了贷款购买，从而降低房价。反之则会提高房价。