某项目整体定位及物业发展建议

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世联_内蒙古鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议_186PPT

鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以 150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场龙湾项目天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上）总建面约25万平米（地上）总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标树立品牌扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠定市场认知度与美誉度。
第三目标锻炼团队复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%

苏州胜浦地块定位及物业发展建议

宏观背景下的机会分析——
苏州是长三角区域最具活力的城市苏州经济的高速增长决定了房地产市场有着进一步的发展空间；湖东成为苏州新的经济增长极园区湖东区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极，产业及人口将大量导入，为湖东区房地产的发展带来新的契机；胜浦镇城市化进程，规划为园区城市副中心胜浦镇作为园区城市副中心，城市化进程将进一步加速；相比湖东板块，胜浦镇的城市公共资源更加丰富胜浦镇生活配套丰富，也是胜浦镇的房地产市场的优势之一；公积金制度特有的公积金制度促进园区包括胜浦镇人口的购房需求。
苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。
城市背景
苏州城市经济地位：
长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海
南向商业广场，但商业的档次较低，再南方为景观河道；
东向已建成的金浦公园；
西向通江路，宽度约10米；
问题3：在区域形象整体较差的情况下，如何充分利用自然资源，改变形象？
项目界定总结
诠释
项目界定
胜浦镇核心区域周边在售或待售项目较少周边景观资源优势较好地块较小、容积率较高
问题界定
高于周边项目的楼面地价高价下大户型的需求度较少地块周边有高压线等不利条件
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
研究思路
市场竞争
1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析
战略选择
1.竞争占位2.战略选择
项目宏观界定
1.城市背景2.园区背景3.胜浦背景
宏观界定
本项目发展战略
项目界定
宏观分析

xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议

本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润；即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的核心问题是提高资金的运营效率
由于地块自身条件的限制，根据世联操作此类项目的经验，以项目的定位作为划分依据，本项目可能有的开发方向包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于优化解决本项目核心问题
低端定位：普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位：综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的深入解析及项目自身条件的综合考量：适于本项目的可能开发模式为定义中端的综合体模式
青弋江路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线目前原有沿路形象破旧的民房等待拆迁；沿xx路延伸，地块北部有烟草局、广播电视学校等单位
南部相邻多层地块西部正对的省广播电视中心，易造成产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线；目前较为破旧的建筑计划拆迁地块南部相邻华苑新村，建设有小高层、多层
写字楼市场现状写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区，区域内集中大量老城写字楼的分布主要中村；集中在政务区大量新建的高档写字楼；人口密集，住宅氛围北一环沿线、中心浓厚区的原有和在建的未来将会形成具有较中高档写字楼；各高居住价值的区域；区域分布的商住办公楼

本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村；区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形象破旧

房地产项目整体定位与物业发展建议

9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景：标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多，规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点：一般位于城市中心区域，是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；办公、商业、餐饮、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险；能有效的解决城市中交通等方面的压力；已经向多种业态之间进行互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计的要求较高

某项目整体发展战略及定位报告

地块
可建设用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通的各地块容积率下限计算，总建面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链，增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发展的中心枢纽位置，是政府主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连通外界的核心通枢纽，是外界进入X的门户，多条线路联通内外，两条主轴与市区紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展阶段

成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案148页XXX年

➢ 一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方
➢ 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区
成都市区高端居住区分布图
羊金
？马马
新片城区
浣花溪：水景
、城市C
资源
30分钟
龙泉：山景资源
15分钟
牧马山：山景、高尔
夫
华阳：城市发展方向
区域配套落后，不完善，进入性较差
报告结构思路
区域价值挖掘市场机会挖掘
项目解析项目目标项目核心问题
整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议
附件
项目优势分析
我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破
项目优势
区域
突破
市场
价值
Breakthrough
机会
我们应该对区域价值进行怎样的界定？郊区 or城市化？休闲 or旅游？居住 or度假？
风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象
位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好
青城白鹭洲、中国青青城、高尔夫山庄、假日青城
城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分
以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市副中心
五星级酒店
站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区
区域价值再解读域，本区域应作为金马片区价值转型的标志，秉承带动新城发展的重任

天津迎宾广场项目整体定位及物业发展

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焕日线——依托于城市捷运系统
位臵开发商河东区东兴路与津塘公路交口东侧天津宝利集团产品形式
焕日线
高层公寓
项目概况
建筑面积总套数
配套
3万平米 270套
大面积绿地广场，书吧，音乐厅等

酒店总建筑面积约4.1万 m2.

公寓
综合体各部分，以在业态上互为补充，在形象和档次上以互为提升为基本原则

商业写字楼
酒店
本报告是严格保密的。
6
而且，在此定位基础上的楼体框架已经基本落成，这是我们研究的前提和基础

两栋楼均已经封顶，其中
一栋已有外装修。

两栋楼之间的中心广场尚
未动工，现为平地。
泰达国际会馆

公司提供津贴租房，津贴水平多在2000-4000美金/ 月
利顺德大厦
喜来登

多数带家属，部分家庭有
小孩儿
奥林匹克大厦
金皇大厦
本报告是严格保密的。
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客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以1居和2居为主

户型多为1室1厅，或2室1
厅，2室一定是有两个以上卫生间；两种户型都带有封闭式厨房和全套电磁式厨具。
•酒店式公寓市场竞争分析
•公寓户型面积分析 •目标市场竞争性供给分析 •项目整体实现机会点分析 •高档商业规模，布局以及品牌搭配组合研究 •项目原有定位论证
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
•案例借鉴
•户型调整方案 •商业经营面积，店面数量，推荐品牌
4
•地块价值分析的结果
本报告是严格保密的。
今日汇报议程
¶ 项目进展汇报

项目定位与策划

个人收集了温度哦精品文档供大家学习==============================专业收集精品文档========================================================================================================第四章项目定位与策划项目总体定位概念与策划思路一、项目开发目标作为重点开发商业物业，乐go主题购物公园在开发过程中应当满足投资商、开发商、投资者、经营者及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。

1、对于投资/开发商而言本项目应当能够保证在最优化的投资环境之下，实现短期效益与长期效益的最大化，主要表现为：通过项目的开发、销售、运营，为投资开发商带来合理的现金流，实现投资/开发商的投资回报预期，同时借助于优势物业资源的掌控，获得长期管理效益、经营效益及品牌形象效益。

2、对于投资者及经营者而言本项目应当通过明确定位、科学规划、系统经营管理为投资者、经营者创造良好的投资/经营环境，促进物业的升值，发挥聚集效应，带动整体物业的可持续经营性，实现投资者及经营者的投资回报目标与经营目标。

3、对于消费者而言本项目应当在充分了解消费者消费需求、消费特点、消费心理及消费行为的基础之上，为消费者创造舒适的购物环境、享受多元化经营的购物功能。

使之为消费者带来便利性与快捷性，同时结合于消费者的消费需求，扩大销售网络、优化客户资源、保证产品质量与商家信誉。

以此来奠定物美价廉与品质保证的消费特征，更进一步提升该物业的经营价值。

4、对于商圈而言本项目应当通过对市场、对消费者的充分了解，科学规划，合理引进及组合新型业态、业种完善区域商业功能，以提升老城匿区商圈的商业特征与功能。

本案所打造的目的是继承原区域的商业气势，提升现有区域的商业功能与购物环境，同时更进一步的完善现有产品组合与商家组合。

顺原有区域商气，打造成现有之地标交易广场。

世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p

政策分析风险分析市场分析竞争分析案例借鉴客户定位公寓物业定位公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的体量二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼（高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好适宜的步行尺度，保证购物的舒适性设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的趣味性和局部商铺的昭示性

平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时要尽量顾及到同层的不同区域。次要交通动线包括中庭环路，主环路与中庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园

世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt

户型面积
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万）上海家化集团（9.14万）香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
7
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。
土地转让使用权，建筑物，及土地价值增长等都被纳入土地增值税缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。由于新的土地增值税政策直接影响，如何设立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。面对周边资源的规划发展为本项目带来了机遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现核心竞争力,区域价值最大化。

四川省大型城市市商业综合地产项目商业定位及物业发展建议

本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万余方商业价值，奠定城市商业中心的核心地位，促进项目最优化发展。
— —大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体
拔高整体价值和形象
消除“棚户区” 城市印象
深挖商业价值
复兴传统商圈繁荣
二、项目面临的核心问题
虽位于传统商圈，但区域城市印象较差，形成“棚户区”印象
传统老城此类商住用地较少；城市居住较高消费需求无法满足。地块具有文化、资源底蕴，开发价值大；
土地供应稀缺，商业具有规模效应；
提前规划定位，对接市场需求。项目背山面水资源丰富。
发挥优势，规避劣势
联合发声，深挖区域历史文化，复兴自贡传统商贸圈的繁华。组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。借势，联合知名品牌，提升项目知名度。
经济：2012年，全年自贡市实现地区生产总值（GDP）884.80亿元，按可比价计算同比增长13.9%，增速比全省平均水平高1.3个百分点，位列全省第10位。全社会固定资产投资完成435.10亿元、增长23.3%，增速列全省前列。旅游文化：自贡既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓，亦有南国灯城的美名，自贡以“千年盐都”、 “恐龙之乡”、“南国灯城”而闻名遐迩。自贡是国家历史文化名城、世界地质公园、中国优秀旅游城市、对外开放城市、四川省级风景名胜区、四川省级园林城市、四川省环境优美示范城市、中国“文学之城”100强市；自贡菜系：自贡盐帮菜分为盐商菜、盐工菜、会馆菜三大支系，具有传承自贡文化、中国饮食奇葩之美誉。
中心城区
XX
XX幅员面积4372.6平方公里，城市建成区面积68平方
XX位于中国中西部四川省南部，是川南中心城市，四川省最早的省辖市和工业重镇之一，是川南地区第一座 100万城市人口大城市。公里，2012年末户籍人口328.49万。地域面积、人口数量与浙江嘉兴市相近。

世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt

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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理，以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述

西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议

西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。

物业管理定位和管理服务思路

物业管理定位和管理服务思路一、XXXX项目整体定位根据项目的具体特征，我们认为项目的物业管理定位是：◇营造安全、宁静、舒适的生活环境；◇创造便捷、尊贵、舒心的生活条件。

◇崇尚典雅、人文、个性的文化社区。

二、物业管理整体服务思路为使XXXX物业管理工作顺利进行，全面展现优质服务，我们结合小区特点，实现最优化管理。

整体构想如下：㈠提升销售，让发展商放心为了更好的实现楼盘销售，我们实行服务工作一条龙措施。

我们在售楼部、样板房全面开放之时，即引入物业管理的服务效果，全方位展现给购房客户及准购房者。

同时提前建立客户档案，做到与客户良好的沟通，使客户从购房开始体验贴心服务。

㈡配合发展商顺利验收入伙及时跟进项目开发进度，配合发展商做好细致验收和入伙程序，围绕以客户为中心的服务宗旨，建立一整套完善的入伙管理服务流程并进行提前演练。

㈢树立项目整体形象，提升楼盘品质和社会价值。

完美融合第一、二、三期的物业管理工作，根据一、二、三期的建筑时间、建筑风格，以及居住和施工期混合等进行针对性高素质管理；业主顺利进驻后，把小区的清洁环境、绿化养护、电梯维保、安全维护等各项工作高水准落实到位，并依托小区文化主题，提升XXXX的物业价值和生活价值。

㈣配置智能化装备系统，采用智能化管理我们将依托XXXXX项目的智能化设备，采用完善的门禁对讲系统、监控系统以及红外对射系统提高管理层次。

㈤提供个性化家居服务将常规物业管理和特色服务融合在一起，使业主足不出户可享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。

创建“客户服务中心”，服务方便快捷。

㈥强化员工素质，加强规范培训精心选拔人才，定期组织岗前、岗后培训，提升员工专业素质，强化文明礼仪规范标准。

让业主享受优质的服务，确保服务的高品质。

㈦提供物业中介服务，让业主舒心作为业主最可信赖的贴身管家，全方位提供房屋的租赁、转让、家政等服务，利用自身客户资源为业主提供便利服务。

㈧营造健康和谐的社区氛围为业主提供形式多样的休闲娱乐服务项目。

XX临沂北城新区项目整体定位与发展战略

收入及需求结构的变化——
宏观政策因素分析
现阶段，房地产的财富效应已经成为影响市场向上循环的关键性变量
地方财政对于土地的依赖性越来越强；大规模市场投入推高地价
地价推高房价；囤地享受高收益，市场供应不足，进一步抬升房价
房价上升凸显财富效应；对通涨的担忧加大对商品房的需求；投资客比例逐步加大
竞争强度
产品选取
约束：还迁房和定制房的双重挤压；对目标实现的影响：通过适当占位规避不利影响
约束：配套不足，人气不旺；对目标实现的影响：需充分考虑区域发展的程度，配合相应的产品线
约束：市府和滨江板块是目前市场热点；对目标实现的影响：定义区域价值，并寻求竞争差异化的空间
约束：容积率不限；对目标实现的影响：配合区域发展，以实现短平快为目标，选取高价值物业
XX临沂北城新区项目整体定位与发展战略
项目分析思路
项目属性界定
区域价值挖掘
1Байду номын сангаас
2
客户价值挖掘
4
产品价值挖掘
3
项目发展战略及整体定位
6
7
宏观趋势研判
核心问题解析
5
项目整体规划布局及分期
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临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心
临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，，连接长三角和环渤海湾经济圈。临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区，总人口1015万。
2009年临沂亿元以上商品交易市场分布和成交情况
地区
市场个数
成交额
数量（个）
金额（亿元）
全市
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学校物业项目总体设想及策划方案

学校物业项目总体设想及策划方案一、项目概况某某技师学院新校区占地370亩，校园建筑面积7万平方米，主要有教学楼、实训楼、后勤综合楼、师生公寓及400米标准运动场、道路上下水管网、景观绿化、配电房、安检系统、主次入口门房等，在校师生5000人，校园容积率0.58，绿化率45.1%。

二、学院服务需求某某技师学院整体物业服务需求是：1、安全可靠的秩序维护；2、舒适的产学研环境；3、一站式的设施管理；4、人性化的物业服务。

三、学院项目定位某技师学院新校区物业服务定位是：1、专业——通过专业的从业人员及专业的操作规范为某技师学院新校区提供优质的物业服务；2、细致——细节决定成败，在某技师学院新校区的物业服务中我们将力求将每个细节做得至善至美；3、环保——保护环境，在物业服务过程中树立注重环保的文化内涵及社会形象；4、安全、健康——坚持提高员工及物业使用人安全、健康方面的管理，确保所有的操作都不会影响人员的安全和健康。

四、学院管理思路根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。

认真落实合同中的每一点。

力争做到业主方满意，会司满意，自己满意。

在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。

在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“某技师学院新校区”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。

根据“某技师学院新校区”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“某技师学院新校区”的管理品位。