关于土地出让金返还

二、对于土地出让金的返还是否计入企业所得税
• 财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有 关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金， 是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以 及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政 收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入， 还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途 财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定， 注意区分出当中的应纳税收入。 根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主 管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都 属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业 所得税处理问题的通知 》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定， 企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的 财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资 金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资 金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对 该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府 为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计 算缴纳企业所得税。
一、土地出让金返还是否冲减成本
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对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款 作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为， 这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——— 政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金 已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的 折让冲回，根据日政发【2007】38号第四条“城中村改造取得的土地出让金 补偿给改造村用于城中村改造拆迁补偿安置”。所以，房地产企业用取得的 拆迁安置补偿款的土地返还冲减土地成本并不妥当。 根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助， 是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企 业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已 经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成 本。
附录：政府文件
日政发【2007】38号文.doc 财税【2009】57号.doc 财税【2009】87号.doc 企业会计准则第16号――政府补助(2006).doc 日政发【2007】38号文.doc
日照市人民政府关于城中村改造的意见(试行)
日政发〔 2007〕 38 号 各区县人民政府， 日照经济开发区、 山海天旅游度假区管委， 市政府各部门， 各高等院校，市属各企事业单位，国家、省属驻日照各单位： 为进一步优化城市布局，改善城市环境和居民生产、生活条件，加快城 市化进程，现就城中村改造工作提出如下意见： 一、指导思想 城中村改造工作，要坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进 城市化进程、构建和谐社会为目标，统一规划，综合开发，配套建设，统筹考虑 村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，兼顾各方利益，合理安排村 （居）民安置、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目，将城中村改造成现 代化城市社区。 城中村改造要遵循以下基本原则： （一）统一规划，有序实施。要按照 城市总体规划的要求实行统一规划、成片开发、配套建设。改造规划经批准后， 根据各村（居）实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施。 （二）政策推动， 市场运作。要根据各村（居）的实际情况，制定切实可行的措施，统筹考虑各方 面的利益，充分调动街道、村（居）和村（居）民的积极性，运用市场机制推动 改造工作顺利进行。 （三）以人为本，量力而行。工作中要取得广大群众的理解 和支持，保证城中村改造顺利进行与社会和谐稳定，做到成熟一片、改造一片， 真正成为民心工程。 （四）综合配套，改制与改造并举。在城中村改造过程中， 配套进行户籍、土地、社区管理、经济管理、社保体系、经济组织组建与改制等 多方面的改革，解决城区内管理二元化的问题。 二、组织领导 市政府成立由分管副市长任组长，市信访、发改、公安、监察、民政、 财政、劳动保障、规划建设、国土资源、城市管理行政执法、人防等部门和东港 区政府、岚山区政府、日照经济开发区管委、山海天旅游度假区管委负责人为成 员的日照市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组） 。 各区政府（管委）也要相应成立城中村改造工作领导小组（以下简称区 领导小组） 。 市领导小组职责：负责全市城中村改造的指导与协调工作。组织编制日 照市城中村改造总体规划和年度计划； 审查区领导小组编报的城中村改造年度实 施计划；协调有关部门制定城中村改造配套政策；对城中村改造工作进行检查、
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三、土地出让金返还冲减土地成本与确认营业外 收入间的纳税差别
• 房地产开发公司于2013年8月支付33000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府 的规定，8月公司收到返还的8500万元土地出让金。假如不考虑开发成本，销售收入为 100000万，分析其纳税差别 • 方案一：确认营业外收入 1、企业所得税应纳税额增加8500*25%=2125万 2、土地增值税应纳税额（100000+8500）-33000*（1+30%）-（100000+8500） *5.5%=59632.5万 方案二：冲减土地成本 1、土地增值税应纳税额100000-(33000-8500)*(1+30%)-100000*5.5%=62650万 即增值额增加62650-59632.5=3017.5万 按最低30%税率 3017.5*0.3=905.25万 2、开发成本减少8500万元，增加应缴土地增值税905.25万元，企业所得税应纳税所得额 增加(8500一905.25)=7594.75，应缴企业所得税7594.75×25％=1898.69(万元)。 3、由于土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计 905.25+1898.69=2803.94万 方案二比方案一总计多纳税2803.94-2125=678.94万
日照市人民政府关于城中村改造的意来自百度文库(试行)
日政发〔 2007〕 38 号 各区县人民政府， 日照经济开发区、 山海天旅游度假区管委， 市政府各部门， 各高等院校，市属各企事业单位，国家、省属驻日照各单位： 为进一步优化城市布局，改善城市环境和居民生产、生活条件，加快城 市化进程，现就城中村改造工作提出如下意见： 一、指导思想 城中村改造工作，要坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进 城市化进程、构建和谐社会为目标，统一规划，综合开发，配套建设，统筹考虑 村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，兼顾各方利益，合理安排村 （居）民安置、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目，将城中村改造成现 代化城市社区。 城中村改造要遵循以下基本原则： （一）统一规划，有序实施。要按照 城市总体规划的要求实行统一规划、成片开发、配套建设。改造规划经批准后， 根据各村（居）实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施。 （二）政策推动， 市场运作。要根据各村（居）的实际情况，制定切实可行的措施，统筹考虑各方 面的利益，充分调动街道、村（居）和村（居）民的积极性，运用市场机制推动 改造工作顺利进行。 （三）以人为本，量力而行。工作中要取得广大群众的理解 和支持，保证城中村改造顺利进行与社会和谐稳定，做到成熟一片、改造一片， 真正成为民心工程。 （四）综合配套，改制与改造并举。在城中村改造过程中， 配套进行户籍、土地、社区管理、经济管理、社保体系、经济组织组建与改制等 多方面的改革，解决城区内管理二元化的问题。 二、组织领导 市政府成立由分管副市长任组长，市信访、发改、公安、监察、民政、 财政、劳动保障、规划建设、国土资源、城市管理行政执法、人防等部门和东港 区政府、岚山区政府、日照经济开发区管委、山海天旅游度假区管委负责人为成 员的日照市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组） 。 各区政府（管委）也要相应成立城中村改造工作领导小组（以下简称区 领导小组） 。 市领导小组职责： 负责全市城中村改造的指导与协调工作。 组织编制日 照市城中村改造总体规划和年度计划； 审查区领导小组编报的城中村改造年度实 施计划；协调有关部门制定城中村改造配套政策；对城中村改造工作进行检查、