6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域

15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温

安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
地王的前世
大宁地块周边市场价格
抗噪
•
环保科技运用
十二大科技系统——同层排水系统
• • • • • • • • 与建筑物同寿命，免维护； 高效节水：内壁光滑的HDPE管材、双冲面板、冲水即停 无水管噪音 无卫生死角 双冲面板节水 用水设备灵活、凸显卫浴空间 强支撑力支架、免维护隐藏水箱 真正的产权独立。
抗噪
金茂府实景展示
产品特色 绿色科技
4.独立电梯入户，独立电梯前室，增加 舒适度极佳
192㎡户型
豪华型四房产品
特点：
1.独立电梯入户，独立8㎡电梯前室 2.15.2m四开间朝南，极致南向面宽 3.4.5-7.8米可变横厅，可分可合，满足多功能居住需求
4.约8%的附送空间
户型设计特点
户型九大价值点
多面积段户型设计，满足不同家庭置业需求 全明户型，采光充足 户型方正，大面宽缔造舒适居住尺度 套房设计，突显主人身份尊贵感 金茂十大收纳体系，满足全家庭收纳需求 N+1户型灵动空间，全家庭多功能需求 3.15米极致舒适层高，墅级享受 宽敞客厅外加大尺度景观阳台 所有卧室均带飘窗设计，丰富生活空间
100万方，三大城市公园
60万方大宁灵石公园、15万方闸北公园、13万方金茂府 私家公园
4座学区学府
大宁国际小学、大宁国际幼儿园、风华初级中学、大宁国际小学总部
2座三甲医院
上海市第十人民医院、上海市中医院
6.42平方公里国际影视园区
上海温哥华电影学院登陆大宁
商圈环绕+优质教育
成熟配套+绿色生态
产品ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ牌
风格： 新古典主义风格 建材： 卡拉麦里金全石材干挂
金茂府的立面风格沿袭了目前
市场上豪宅表现的主流趋势。也是
金茂府一贯的产品线风格。整体表 现可以说中规中矩，并无亮点。
规划特色 定制型豪宅社区
13万方主题园林，一轴一园五组团，其中约2.5万方私属公园； 公建配套——大宁国际小学（总部），政府引进、学区保障； 70米栋距，大视野环境，住宅私密性高； 社区双会所配置，高端人性化居住享受； 特别配置特斯拉充电桩，免费提供给业主使用。
容积率
2.2
绿化率
35%
均价
75000元/㎡
楼层
小高层、高层
车位比
1:1.2
总户数
1558 精装修
物业费
5.95元/㎡·月
交付标准
（报价10000元/㎡）
开盘时间
2015年4月
物业公司
金茂物业
开发商：方兴置业（上海）有限公司 代理商：易居中国
整体规划
物业分 布： 住宅东西两区，分两期开发，一二期分别配置
（4.7万元/㎡的楼板价，而周边房价仅4.5万元/㎡，地块目标成本价需达到7.0-7.5万元/㎡）
拿地后： 2014年上海楼市的萎靡以及些许放松 上海每年都会出现地王
但是从未有一块地王会受到如此关注
imension
2
中国的
【海德公园1号】
区位理念
方兴理念，“只在核心地段，建造地标物 业” 国际广场」、未来将入驻上海第二家「久光百货」等……
恒温
不用抽取地下水，没有燃烧、没有排烟，也没有废弃物，是绿色建筑空调系统的典型代表。
维护费用极低 该系统的地下换热器埋于地下，此阿勇高密度聚乙烯塑料管，使用寿命长达50年以上；运行过程中免于 维护，从而节省了维护费用。
环保科技运用
十二大科技系统——高效节能外窗隔热系统
• • 具衣物的损害。
断桥铝合金：铝合金门窗是建筑能耗流散的一个重要渠 道。断桥铝合金利用橡胶条隔断门窗框的冷热桥，起到 节能效果，同时保持良好的气密性及水密性。 高性能双效low-e玻璃：可调节光线，防止阳光直射引 起的视觉炫目，同时具备防辐射功能，过滤紫外线对家
5.全明双卫设计 6.大尺度景观阳台，采光性佳 7.3.15米墅级层高，舒适感提升
158㎡户型
舒适性三房产品
特点：
1.约8%房附送面积，约12㎡ 2.全明采光设计，户型空间全部通透 3.室内金茂十大收纳体系设计 功能空间与私密性 5.12米极致的南向面宽 6.主卧全套房设计 7.大尺度景观阳台，3.15米墅级层高，居住
方兴地产
，数个上海商务地标建筑的缔造者
市场变化
2013.1-2015.3上海商品住宅供求走势
180 160 140 120 100 80 60 40 20 5000 25000 20000 15000 10000
方兴地王诞生
930新政出台
35000 30000
0
13-01 13-02 13-03 13-04 13-05 13-06 13-07 13-08 13-09 13-10 13-11 13-12 14-01 14-02 14-03 14-04 14-05 14-06 14-07 14-08 14-09 14-10 14-11 14-12 15-01 15-02 15-03
环保科技运用
十二大科技系统——抗霾防PM2.5除尘系统、24小时新风置换系统
抗霾防PM2.5除尘系统的原理：在新风置换系统中集成【静电除尘+盐溶液过滤】
（好比空气净化器的滤网作用） 过滤级：2级（初级过滤5um，终极过滤1um）
静电除尘：利用高压静电场使气体电离从而使尘粒带电吸附到电极上的收尘方法； 盐溶液：类似海水过滤的薄膜，只有很小的分子颗粒及水分子可以通过。
不同主题会所功能；
一期住宅 二期住宅
一期住宅内设计有泛会所概念，主要功能为老 年活动中心、高尔夫练习、四点半学堂。
自建 公园 一期 自建 小学
二期
社区主会所设计在二期，目前功能主题不详。
社区公建配套：
2.5万方私属公园 1万多方金茂自建大宁国际小学（总部） 特斯拉充电桩（2个）
特斯拉充电桩
建筑立面
环保科技运用
金茂府的科技健康概念：
十二大科技系统
1. 循环地源热泵系统 2. 抗干扰隔音降噪系统 3. 24小时新风置换系统 4. 抗霾防PM2.5除尘系统 5. 毛细管网辐射系统
6. 全屋净水软水系统
7. 屋顶地面热阻隔系统 8. 高效外墙保温系统 9. 高效节能外窗隔热系统 10. 智能家庭控制系统 11.24小时热水供应系统 12. 同层排水系统
金茂府的科技健康概念，从产品本质上其实并不新鲜，早在08年的中鹰黑森林就主打
过绿色科技环保概念。金茂府此次主要是在新风系统上增加了一道防PM2.5的装置系统。 而这无疑给了我们这些生活在雾霾环境下的消费者，一个趋之若鹜的关键吸引点。
面积段选择
豪宅也做小面积： 控制面积段，控制总价
金茂府主打改善型住宅概念，主力面积段：150-190㎡（三房）
恒温
金茂府在南向卧室均设计了双 层中空玻璃夹百叶的窗体。
金茂府实景展示
环保科技运用
十二大科技系统——抗干扰隔音降噪系统
金茂府将这项系统采用在楼层地板上，可理解为隔音地坪的作用。
保温隔音：高强度的整体抗压，吸收重物落地冲击力，保护地板，减少落 伍损伤； • 抗压缓冲：特有的保温、隔音性能，增强了房间的私密性，可放心的睡卧 在地板上，
至上海最为优质的教育资源。
整个大宁周边有150万平方米的商业配套设施，包括项目紧邻的25万方综合商业体「大宁
项目南边有「闸北公园」 ，西边有浦西市中心最大的城市绿肺「大宁灵石公园」。 享有全学区概念，从大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初中、上海大学均是闸北区乃
借势北上海
8大商圈
大宁商圈、人民广场商圈、新天地商圈、中山公园商圈、 静安寺商圈、徐家汇商圈、古北商圈、陆家嘴商圈
0
供应
成交
成交均价
2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年 10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。
2014年初上海房地产市场销售转入低迷