如何加强物业公司内部管理

国家职业资格全国统一鉴定

物业管理师文章

(国家职业资格二级)

文章类型：论文

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所在省份：北京市

如何加强物业公司内部管理

摘要：

一、物业公司的内部管理机制

1、计划目标管理

2、督导管理

3、服务质量管理

4、协调管理

5、管理工作的控制方式

二、内部管理规章制度

（一）、人员配备原则

1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；

2、力求精干、高效、实用。

3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神；

4、外派人员与当地人员相结合。

（二）员工守则

1、遵法制

2、爱集体

3、听指挥

4、严纪律

5、重仪表

6、讲礼貌

7、讲卫生

8、讲站姿

9、敬客户

10、守机密

11、倡廉洁

12、勤节约

（三）、员工培训

1、培训工作的原则：

2、培训要求：

3、培训计划

4、培训方法

5、培训目标

（四）、员工考核

1、考核时间：

2、考核的范围：

3、考核的内容：

4、考核的程序：

5、考核方式：

6、考核结果：

7、考核结果处理：

如何加强物业公司内部管理

为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。

一、物业公司的内部管理机制

1、计划目标管理

①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区（大厦）标准（试行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。

②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。

2、督导管理

物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法：

①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。

②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工

③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布置当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。

④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。

3、服务质量管理

物业公司要根据ISO9002质量保证体系中有关服务行业的要求，依照物业公司精心制定的《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《质量记录》等四级工作文件，建立和完善所管住宅小区物业管理质量保证体系。

4、协调管理

①用协调管理的方法，解决各类矛盾或冲突；

②鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议或投诉，增强服务意识

和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，防止严重后果的发生；

③对因员工士气低落、服务质量低劣造成业主、住户不满等问题，若说服

或警告无效时，采取行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。

5、管理工作的控制方式

①严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制。

②采用量化考核办法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制。

③由行政人事部对各项工作进行考核、检查、监督、催办，使管理区的运

作控制更为严谨。

④标准、规范、流畅、严密的运作流程，环环相扣。

⑤实施总服务台24小时值班调度制度，保证各项工作及时完成。

⑥设立投诉热线，建立业户来访接待制度。

⑦每月一次的工作例会，对管理服务工作进行总结、讲评。

⑧全方位、全过程的巡检制度。

二、内部管理规章制度

（一）、人员配备原则

1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；

2、力求精干、高效、实用；

3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神。

对住宅小区的物业管理，要达到或超过招标要求的管理标准，组建一支高素质的物业管理队伍是最为关键的要素。因此在管理人员的配备上，要坚持素质高、业务精的原则，以保证管理工作有效落实。

鉴于物业公司能提供各项专业服务支持的条件，在人员配备上，物业公司应务求精干、高效、实用。在保证各项管理工作的有效落实的基础上，尽可能地节省人工开支，从而降低业户的管理费用。

（二）员工守则

1、遵法制，学习理解并模范遵守国家的政策法律及有关法规条例和物业公司的规章制度，争当一名好公民、好市民、好职工。

2、爱集体，和企业荣辱与共，关心公司的经营管理和效益，学习经济及管理知识，提高工作能力，多提合理化建议，发扬“速战速决做事情、全心全意出精品”的工作作风。

3、听指挥，服从领导听指挥，全面优质完成本职工作和上级交办的一切任务。要按照民主集中制原则，坚决支持，热情帮助上级领导开展工作。

4、严纪律，不迟到，不早退，出满勤干满点。工作时间不串岗，不办私事，不饮酒，不在禁烟区吸烟。不私拿或损坏公物，不私设灶具自制饮食，不做有损团结之事。

5、重仪表，保持衣冠、头发整洁。男职工不准留长发、留胡须，女职工要淡妆上岗，打扮适度。

6、讲礼貌，使用“您好”、“欢迎您”、“不客气”等礼貌用语。不以肤色、种族、信仰、服饰取人。与客人相遇，要主动相让；与客人同行时，应礼让客人先行。

7、讲卫生，常剪指甲，注意卫生，无汗味、异味。上岗前不得饮酒、吃蒜、韭菜等异味食品，保持口腔卫生。

8、讲站姿

①挺胸、收腹、沉肩；

②双脚略分开约十五公分；

③双臂自然下垂在身体两侧或背后，放背后时，左手放在右手手背上；

④头部端正，目视前方，面部表情自然，略带微笑。不得前抑后合或倚靠它物，不得插兜、叉腰、抱肩，不得前后叉腿或单腿打点，不得东张西望，摇头晃脑，不得两人站立聊天。

9、敬客户

①接待客人时面带微笑，与宾客谈话时应站立端正，讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话、争辩，讲话声音适度有分寸，语气温和文雅，不大声喧哗。听到意