房屋漏水赔偿案例

房屋漏水纠纷案例_房屋漏水赔偿案例

事实回放：

《中华人民共和国物权法》第八十四条：不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理

相邻关系。

律师说法：

广东粤广律师事务所张扬律师认为，业主发现自己的房屋出现了漏水的问题，要第一时间要联系楼上业主或物业，对漏水原因进行

排查，确定房屋漏水的责任人。

江苏朗宁律师事务所的邓永清律师认为房屋漏水，找出漏水原因是关键，若漏水原因是因为楼上业主的疏于管理或者未注意谨慎义

务而导致的积水渗透，这种情况下楼上住户必须出对漏水造成楼下

的损失承担赔偿责任。

案例一房屋漏水开发商不愿维修

2014年4月，南头消委分会收到一宗投诉：消费者何先生于

2013年6月1日与某装饰贸易部约定，由该店承接消费者房屋的铝

合金窗安装工程，工程总造价40458元。因缺乏施工前期相互沟通，造成工程安装质量不过关，该房屋窗户每逢下雨天便严重漏水，严

重影响正常生活。

消委会介入后，按照《新消法》要求商家承担装修质量问题的举证责任，商家最终承认，该店工人在该项工程确实存在失误，商家

承诺免费为消费者维修全部窗户直至不漏水。

消委会点评：装修有问题需经营者举证无责

以前发生装修质量问题，装修公司通常会要求消费者承担举证责任，一定程度上造成消费者维权难的问题。新《消费者权益保护法》

明确规定，经营者提供的装饰装修服务，消费者自接受商品或者服务之日起6个月内发现瑕疵、发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。

新《消费者权益保护法》于2014年3月15日起实施，本案例虽然发生在新法实施之前，但在调解过程中双方同意参照新法的相关规定处理。

案例二房屋抵押影响购房全额退定金

消委会点评：购房时应查开发商“五证二书”

案例三已入住商品房开裂较大空鼓较多

2014年8月11日，南朗消委分会接到消费者唐先生投诉，称其在南朗镇某小区购买了一套商品房，在商品房交付使用并装修完毕后发现该商品房出现大量开裂、空鼓等问题，遂向开发商反映该情况，并要求开发商对商品房进行修复，但开发商接到消费者反映情况后，迟迟未能给予回复。

消委会工作人员了解得知，消费者的商品房是装修后发现开裂和空鼓问题，开裂面积较大且空鼓地方较多。因为消费者已经入住该商品房，故要求开发商重新装修该房或赔偿其经济损失。开发商则认为商品房的兴建是由施工方负责的，且该商品房在交付时已通过验收，商品房出现开裂和空鼓并不是自身责任。施工方则认为消费者商品房出现开裂和空鼓问题也可能是装修时导致的，不一定是施工方责任。

最终在工作人员调解下，开发商同意为消费者修复商品房开裂、空鼓等问题，且在修复期间开发商提供消费者临时住所。

消委会点评：保修期内开发商应负责

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

消费者在商品房交付使用后出现的开裂、空鼓等问题，属于商品房的质量问题，只要在保修期内，开发商应当承担相对的质量保养

责任，为消费者的商品房进行保修。且消费者与开发商是直接的买

卖双方，施工方只是属于第三方，当买卖商品出现问题时，开发商

应当对商品房的保修负有直接责任，不能以是施工方负责施工为由，拒绝承担质量保修责任。

【基本案情】

2005年春，一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年，便委托女

婿杨某为其在某县城购买一套楼房。同年7月，杨某以自己的名义

与某房地产公司签定了商品房买卖合同，为赵某购买了某房地产公

司开发建设的商住楼(三楼以上为住宅，二楼以下为商铺)中一套三

室两厅住宅(房号为307)。双方在该商品房买卖合同第十七条第一

款第5项约定：“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方(某房地产

公司)”。该房交付后，赵某又委托杨某对房屋进行了装修。装修中，杨某对房内的自来水管线进行了改装，并附加了球阀。2006年11

月6日，杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证，产权确定日期

为2005年6月30日。因赵某的丈夫被摩托车撞伤，一直在原籍休养，该房无人入住。

2006年10月31日，刘某向法院提起诉讼，要求杨某赔偿自己

的各项损失4万余元。答辩中，杨某以自己不是307房的房主，不

具备被告主体资格为由，要求驳回刘某对自己的起诉。同时，以发

生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管道阀

门破裂、脱落造成的，刘某的损失应由某房地产公司承担为由，申

请追加某房地产公司为被告。得知发生漏水事故的307房的产权归

赵某所有后，刘某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请。法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求。诉讼中，某房地产

公司主动放弃307房室内供水主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改

装室内供水管线所致的司法鉴定。

【观点碰撞】

针对此案的裁判形成两种意见。

第一种意见认为，本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故，造成原告店内货物毁损及店面装修损坏的财产损害赔偿

案件。要准确判断谁是责任主体，就必须查清谁是造成307房室内

供水主管道阀门破裂、脱落的责任人，谁是造成此次漏水事故的人，谁就应当承担赔偿责任。某房地产公司在没有证据证明是由于受害

人本人、不可抗力、第三人的过错造成307房漏水的情况下，应对

刘某的损失予以赔偿。

第二种意见认为：该案是一起财产损害赔偿纠纷，造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内

衣损坏。某房地产公司并没有给刘某造成财产损害，至于赵某购买

某房地产公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一

法律关系，不能在本案中一并审理。本案应由赵某承担赔偿责任，

若某房地产公司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题，是

引发本此漏水事故的直接原因，赵某可以通过向某房地产公司追偿

挽回自己的损失。

法理评析

笔者赞同第一种意见，理由如下：

首先，根据某房地产公司与住户签定的商品房买卖合同第十七条第一款第5项的约定：“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方(某

房地产公司)”和某房地产公司开发建设的商住楼给排水管道尚在保

修期内的事实，某房地产公司是307房室内供水主管道的使用人和

维修人，即对307房室内供水主管道负有管理职责。根据《中华人

民共和国民法通则》第一百二十六条：“建筑物或者其他设施以及

建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人承担民事责任，但能够证明自己没有过错的

除外”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第

一款第(四)项：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬

挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管

理人对其无过错承担举证责任”之规定，一旦出现建筑物或者其他

设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他

人损害的事实，它的所有人或者管理人就应当承担民事责任。只有