标杆企业项目操作模式手册

标杆企业项目操作模式手册

项目操作模式

第一章总论

一、编制原则

对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本――时间。

二、适用对象：全体员工

中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；

业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；

支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。

三、手册的结构：

1、项目的主要阶段；

2、各阶段主要任务；

3、各任务的输入输出资料；

4、各任务的执行要点；

5、各任务执行的检查表格；

6、按时间次序排列的任务明细列表

四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和

价值链：一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链——为公司创造价值；一条是营销价值链——为公司创造价值

关系：开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。

第二章项目操作管理工作一览表

开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；里程碑――加黑

阶段编

号主要任务

牵头

部门工作关键点

所需准备资

料、资源工作规范成果

成果流

向

土地获取阶段1

土地

信息

1、土地信息资料收集；

1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同；

2、房地产证等；

3、核资料准确度；

《公司发展规划》

《土地获取与评价体系》；

开发部《政府资料提交及配合工作

流程（宗地图、规划设计要点、计

划立项等）》

《调查报告》

（红线图、用地规划许可证、

土地合同、营业执照、税务登

记证等作为附件）

2 2、资料真实性、合法性调查；

1、土地信息内容真实、合法、有效；

2、开发部配合复核资料准确度；

3 3、合作方、转让方信息收集；

合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或

有债务、纠纷或瑕疵；

4

项目

拓展

1、现场踏勘位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具

策划流程和操作规范

现场踏勘表

总裁

5 2、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交通工具现场踏勘表

6 3、收集房地产市场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/ 统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告

7 4、收集典型代表楼盘资料规模/产品形态/档次/价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表

8 5、填写拓展建议表SWOT分析和建议项目拓展建议

9 前期计划立项申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款

意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可

证；

开发部《政府资料提交及配合工作

流程》（宗地图、规划设计要点、

计划立项等）；

《设计报建工作流程（图纸、填写

表格、批文等）》；

计划立项批文

10 合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》

11 项目开发总计划1、进度计划；2、资金安排与运用计划编写；3、人员计划；

前期策划阶段12

市场

调查

1、拟订调查方案策划目的/工作计划/要求

策划流程和操作规范

13 2、选择合作的调查公司策划公司实力/合作方式/合同洽谈/签约

14 3、调查问卷设计策划客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同

15 4、征询相关部门有关问卷意见策划向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见

16 5、调整、修订和确定调查问卷策划修改/确定/报批

17

6

市

场

调

查

实

施

6.1入户调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析

18 6.2拦截调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析

19 6.3行内专家座谈会策划

确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理

分析

场地和礼品

20 6.4潜在客户座谈会策划

确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理

分析

场地和礼品

21 6.5典型代表楼盘调查策划确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析

22

6.6有关市场分析资料收集和

分析：

策划

收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业发展、

城市文化和民俗等资料/整理分析

23 6.7撰写市场调查报告策划

城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/

消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估

24 6.8市场调研报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订

25 6.9市场调查报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

26

市场

定位

1、市场定位报告撰写

策划

项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/

档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议

策划流程和操作规范市场定位报告开发部/总裁27 开发

召开专题研讨会：总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、

园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；

《策划规范》；

开发部《策划定位报告调研、编写

配合工作流程》

28 2、市场定位报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订

29 3、市场定位报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

30

项目

命名

1、拟订项目命名的原则和方向策划依据项目景观/规模/定位/意境/品位

31 2、项目命名讨论策划命名提案/讨论/总结

32 3、命名初稿征询相关意见策划向相关部门分发征询意见表

33 4、根据命名设计LOGO 策划依据命名方案设计

34 5、命名与LOGO报批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

项目开发计划35 1、计划草拟；

以公司年度经营计划为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时间，保

证计划的科学性及可实施性，

公司年度计划、由各专业工程

师提供的设计周期、施工周期

资料

《公司年度经营计划》；

《公司年度项目开发设计分解及

调整配合工作流程》（需优化）

《开发进度计划》初稿

36 2、征询相关部门意见组织召开计划协调会，出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会

37 3、计划调整

合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，

计划的实际操作性强

计划研讨会会议纪要、相关部

门书面意见

《项目实施计划》修订稿

38 4、定稿；

在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、

施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作

性

计划研讨会会议纪要、相关部

门书面意见

经总办书面签字确认的《项目

实施计划》