《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》
万科全套成本制度成本核算指引
万科全套成本制度-成本核算指引1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。
2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下:(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。
4.2成本核算对象的确定各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。
(区)为成本核算对象。
(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
4.3成本费用项目及核算内容开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列八项:指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:A、政府地价及市政配套费:支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
万科《目标成本测算作业指引》
万科《⽬标成本测算作业指引》1.流程要素1.1.流程⽬标:规范⽬标成本测算⼯作流程,有效地控制成本,确保⽬标成本的准确。
1.2. 流程主要责任部门:项⽬管理部、成本管理部。
2.1.⽬标成本编制应遵守的基本原则:2.1.1.核算对象确定的原则:按可售原则,项⽬内的各建造物按照是否可售来确定其是否列⼊⽬标成本的编制对象,可售产品必须作为⽬标成本的编制对象列⼊成本开发项⽬中,不可售产品不列⼊⽬标成本编制对象,其成本分摊到各可售产品的成本中。
分期开发的项⽬,以期数作为编制⽬标成本的基本单位,每⼀期须编制独⽴的⽬标成本;对于每⼀期则有不同产品类型的核算对象,⽐如多层、⼩⾼层、⾼层、别墅等核算对象,本期的⽬标成本以各产品类型为基础进⾏编制。
2.1.2.分摊原则:请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则(详细请参考集团《⽬标成本实施细则》):a)准确严谨的原则。
b)及时原则:实施⽅案确定后15天内完成审批。
c)可追溯性的原则。
2.2.⼴州公司的⽬标成本测算表格组成:2.2.1.数据获取与分析部分:地价及规划、地价及利息、经济指标、项⽬总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项⽬总成本及利润、成本对⽐表。
2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表(若有全期分摊⼯程才有)、地价分摊。
2.2.3.⽬标成本核⼼部分:规划指标、成本汇总表、六类公摊费⽤及期间费、各产品类型主体建安⼯程费、材料部品标准。
2.2.4.责任成本表格:总章表格、设计管理部责任成本控制⽬标、⼯程管理部责任成本控制⽬标、项⽬事务部责任成本控制⽬标、项⽬管理部责任成本控制⽬标、营销管理部责任成本控制⽬标、成本管理部责任成本控制⽬标、各责任部门控制措施、成本控制措施;2.2.5.审批表。
3.编制的流程图:4.⽬标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得⼟地后,设计部门会根据项⽬定位、客户细分,并结合地块情况,进⾏详细的规划设计,我们应与设计部进⾏互动沟通,向相关设计⼈员解释《规划指标表》各个指标作⽤与意义,并需及时了解设计进度,及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。
万科全套成本制度-成本核算指引
万科全套成本制度-成本核算指引----e8567e74-7154-11ec-abc7-7cb59b590d7d1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。
2、范围:适用于集团内全资、控股、委托非控股房地产开发企业。
3、职责:总部财务管理部负责本规范的执行、解释、修改和检查;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下:4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象。
4.1.2建立相关成本核算台账,核算和归集开发成本和费用。
4.1.3按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4按照确定的方法和标准,将收回的开发成本分摊到成本核算对象之间。
4.1.5编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的总开发成本。
4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。
4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8根据成本核算和管理要求,编制成本报表,综合反映各成本核算对象的成本。
4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要;4.2.1.2便于成本费用的归集;4.2.1.3利于成本的及时结算;4.2.1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据确定成本核算对象的原则,结合项目实际情况,确定具体的成本核算对象。
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本(万元)
平均
高层住宅
公寓
会所
车位
*
*
*
合计
分摊标准 说明
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
序 号
成本项目
占地面积
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1
政府地价及相关 费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程
2 结构及粗装修 3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
四地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
《新版目标成本测算表使用指引 万科版 》
《新版目标成本测算表使用指引》综述:为实现目标成本测算的精细化,提高测算准确性,集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上,完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用,提升各项目目标成本的编制水平,规范集团成本数据的归集和积累。
同时,使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善:⏹细化了各项费用测算的成本科目构成;⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标;⏹设置风险费项,以风险概率形式体现测算成本的风险因素;⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成;⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法;⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊;(各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确)⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
(同上)测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类,并用不同字体颜色加以区分,使用时请加以注意。
下面,将依据测算过程的先后顺序,结合测算表中的模拟项目,叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前,首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供,建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确,以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目,首期测算时还应填写“总体规划指标表”,以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后,首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊,跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊,以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标:流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后,成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本:公司成本经营管理的目标,是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算,编制目标成本管理指导书,对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料,包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》,按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据,政府报建报批由项目发展部负责提供数据,其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
南京万科目标成本管理作业指引
流程 CP
1. 目标成本测算 2. 责任成本分解与考核 3. 工程量计算 4. 确定控制性目标成本
配合部门及活动
1. 项目事务部:提供报建费用 2. 设计管理部: 提供规划指标及规划方案、 施工图等设计文件 3. 工程管理部:提供建造标准、交楼标准 等 4. 项目经理部:提供土方平衡方案、基坑 方案、场平布置、工期计划等 5. 财务管理部:提供资本化利息、行政费、 期间费 6. 营销管理部:负责市场调研及项目品类 划分,参与营销设施建造与交楼标准的 确定
万科集团房地产开发 企业成本核算指导.doc
2)
万科集团责任成本管理工作指引
万科集团责任成本管 理工作指引.doc
3)
万科集团 EAS 成本管理系统使用手册
万科集团EAS成本管 理系统使用手册.doc
4)
万科集团费用核算规范
万科集团费用核算规 范.doc
2、表单与模板
1)
项目成本测算表
项目成本测算表.x ls
设计管理部
成本管理部
管理层
支持性文件
产品适配管理标准
N
CP
进行方案设计,明 确规划指标
进行成本测算,并 反馈经营结果 Y 完成方案目标成本 测算及目标成本责 任控制书
目标成本 评审
目标成本测算表
CP
审核/审 批
成本管理部发起,项目部、 项目事务、营销、设计、采 购、财务部审核,分管领导 复核,总经理审批 方案版目标成本报集团备案
时间要求 规划方案
方案评审通过 8 个工作日内,成本管 1 目标成本编制 成本管理部 理部根据方案评审情况完成目标成本 编制, 并组织目标成本评审, 按照 《权 责手册》进行审批。 1)成本管理部、财务管理部组织各部 门讨论确定各成本费项的责任部 门、权重及相应成本要求,并组织 填写 《目标成本责任控制书》 , 与目 标成本一并报总经理审批后实施。 2)批准后的《目标成本责任控制书》 2 责任成本分解与 考核 成本管理 部、财务管 理部 作为责任成本考核的依据和基础。 成本管理部按项目、 开发周期和 《目 标成本责任控制书》编制《责任成 本考评表》 。 3)为保证责任成本的执行,采取动态 检查与定期考核相结合的方式,成 本管理部每月发布《责任成本简 报》 , 及时反馈考核评价结果, 并进 行通报预警。 根据蓝图进行施工图预算的编制、 核 对。 成本管理部将施工图预算成果反馈 成本管理部 到目标成本中,形成控制性目标成 本。 《控制性目 标成本(施 工图版)》 《万科集团 责任成本管 理工作指 引》、《目 标成本责任 控制书》、 《责任成本 考评表》、 《责任成本 简报》 目标成本测 算表
【精品】最新万科《目标成本测算作业指引》(广州)项目类似产品(可研与目标)成本比较表
方案设计与定位侧算差异说明
基础工程增加4元,结构及粗装修减少10元,门窗工 程增加47元,公共部位维修降低29元。 混凝土含量降低为0.38,钢筋含量降低为47kg,单 位成本略有下降。 楼梯间、大堂、电梯间装修测算面积减少,标准降 铝合金门窗增加百叶,增加单位成本约32元,另外 测算中的铝合金窗单价由290元上调到320元 室内安装增加6元,设备安装增加28元,弱电系统减 少6元 室内电气调整增加5元 与测算相比,单位可售面积的电梯费用降低12元 与9 5 1 2 1 1 2 27 176 105 7 28 500 119 157 84 29 112 281 70 211 4780
12 4 150
246 -
-2 -1 13 168 59 -16 -21 5 1 0 1 1 2 8 42 70 7 9 -230 -17 -289 8 3 64 11 -9 20 0 208
1,682 893 166 173 450 237 97 119 20 1538 839 151 98 450 232 92 119 21 143 54 14 75 0 4 5 0 -1
成本项目
目标成本
可研成本
目标成本与 可研成本比 较差异
三、成本汇总对比表
序号 成本项目 目标成本 可研成本 目标成本与 可研成本比 较差异
燃气费用计入成本增加39元/平米,室外高低压增加 8元/平米 可研测算燃气费用未计入成本 目标成本测算按照1000元/KV,实际现在需要1100元 /KV
可研成本分摊到景观面积196元/平米,目标成本分 摊到景观面积500元/平米 可研测算没有规划 按照政府要点不需要规划 按照政府要点不需要规划 按照政府要点不需要规划,可研测算没有规划 按照政府要点不需要规划,可研测算没有规划 按照政府要点不需要规划,可研测算没有规划 按照政府要点不需要规划,可研测算没有规划 按照政府要点不需要规划,可研测算没有规划 目标成本规划泳池2000平米,可研测算规划1400平 米 目标成本规划泳池8500平米,可研测算规划7205平 米 目标成本测算规划8500平米大架空车位,可研成本 测算规划5400平米小架空车位, 可研成本测算未考虑 目标成本规划3600平米,可研测算规划3000平米 资本化利息减少289元/m2,工程管理费减少17元 /m2,不可预见费增加64元/m2,营销设施建造费增 加8元/m2,物业完善费增加3元/m2 行政费用增加74元/m2
万科全套成本制度成本核算指引
万科全套成本制度-成本核算指引1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。
2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。
设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用。
按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。
正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。
成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。
同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
目标成本测算方法作业指引
目标成本测算方法作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的规范房地产的项目发展、策划、设计各阶段成本测算方法,为各阶段的经济决策提供准确的成本数据支持,并逐步强化全集团的项目目标成本策划能力。
2.适用范围适用于集团房地产开发企业施工之前的目标成本测算。
3.术语和定义目标成本:基于公司的经营目标,结合市场和项目资源状况,根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的项目成本指标。
4.职责4.1集团成本管理部:负责项目发展阶段的成本测算4.2项目公司成本部:负责组织策划和概念设计、方案设计、初步设计阶段的成本测算和施工图设计阶段的成本预算,并负责项目目标成本的最终确定4.3项目公司开发部、设计部、工程部、采购部、营销部、财务部:在各阶段负责提供由本部门责任的项目开发事项的成本费用数据和相关信息现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系:标准项目公司芜湖公司铜陵公司宣城公司营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2 工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部5.工作程序和方法5.1确定目标成本应遵循的基本原则5.1.1客户导向●项目开发应逐步以客户为导向,尤其在项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客敏感点,并将其转化为定性或定量的明确描述。
●在分阶段确定目标成本时,应始终注意将成本分项结构向顾客敏感点倾斜。
5.1.2瞄准竞争楼盘●在项目选择和项目策划阶段,重点关注以下项目类型:(1)和本项目的客户定位相近,区位相似,形成直接竞争关系的项目;(2)在本项目周边,有一定的竞争关系,更主要是地质情况相似的项目。
以这两种类型楼盘的成本数据作为主要参考。
●调研分析的重点:竞争楼盘的产品组合方案、每种产品的主体结构,主要材料设备的品牌与档次,对公建和配套建设的布置与面积控制,软硬景的搭配等。
万科目标成本测算08
52,660
100%
130
405
52,730
52,660
100%
130.02
405
4,380
4,380
需分摊所有八大类费用
0
成本售部分,不单独保留成本
0
成本全部摊入可售部分,不单独保留成本
11,591 3,409
建筑面积
可售车位
成 本 只预留7万元/个车位成本 核 算 成本全部摊入可售部分,不单独保留成本 说 明
产品构成 1 联排别墅 2 高层
小计
占地面积 容积率
商业 公 共 会所 配 市政公用 套 行政管理及社 建 区服务 筑 主楼外6级人
防地下车库 主楼内6级人 防地下车库
5000 车位数
人防地下车位
268
停 车
架空层
地面车库
地面露天
60
小计
328
合计
建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积
户数
52,730
268
只分摊主体建安成本及大市政配套费
根据是否可售及收入配比原则自行确定 根据是否可售及收入配比原则自行确定 不单独留成本
72,320
57,040
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积
光 明 城 市 规 划 指 标(报批方案)
29210 5308.14 57,320
m2 建筑用地面积 m2 建 筑 密 度 m2 容 积 率
29,210.0 m2 0.182 1.962
总建筑面积 绿地率 区内车行道面积
72,320 m 2
42.20% m 2
万科各阶段成本测算指引范本
《项目成本测算及 2、《项目配置标准(方案)》 验算(方案)》
3、方案设计资料 4、历史成本数据 1、《项目技术经济指标(初设)》 2、《项目配置标准(初设)》
《项目目标成本测 算(方案)》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
附件三 项目各阶段成本测算管理工作指引
序号 项目阶段 完成时间 预测内容 预测参考依据 1、土地信息及周边情况 2、项目定位及市调 1 土地投资论 证阶段 土地投资上 会前
《项目预设成本》
成果
责任人
方法及说明
3、概念设计 4、历史成本数据 5、财务数据
《项目目标成本 (土地版)》
发展部 营销 地信息和周边市政配套,参考《重庆公 部 研发部 司造价采购部历史数据库》结合项目实 造价采购部 际情况、地质状况、建造标准、地区市 计财部 场及物价等对历史数据进行修订
《项目目标成本分 解(执行版)》; 《项目目标成本分 解及合约规划》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
6
造价采购部 工程实施阶 要求每月30 段 日前
《目标成本回顾》 3、新增项目合同造价及货款、合同结算差异
序号
项目阶段
完成时间
预测内容
预测参考依据 1、《项目技术经济指标(施工)》 2、《项目配置标准(施工)》源自成果责任人方法及说明
5
“目标成本 分解”施工 图设计完成 后30个工作 工程实施阶 日内;“成 段 本分解及合 约规划”前 者完成后15 工作日内
成本测算表【万科八大类】
九 期间费用 1 销售费用
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
媒介广告费 营销活动费 促销活动费 宣传资料及礼品费 现场销售器具费 销售人工费 看楼交通费 销售代理费及佣金 中介策划及咨询费
总产权登记费 分户产权转移登记费 ◆ 房屋交易费 ◆ …… 财务费用-非资本化 2 支出 3 管理费用 ◆ 人工费用
期间费用
预算 序 号 成本项目 计价基础 数量 可售面积 单价(元) 合价(万元) 单方期间 费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0 0 0 0 财务提供 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 工程量及 单价说明 数量 集团成本目标 可售面积 单价(元) 合价(万元) 单方期间 费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Nhomakorabea 0 0
◆ ◆ ◆
行政费用 财产费用 其他
说明:1、由于期间费用需要在整个项目中进行分摊,因此,此表中可售面积单方造价以项目总可售面积为基数。 2、项目总可售面积=类型1可售+类型2可售+商业可售面积等
万科成本核算指导
万科成本核算指导
万科成本核算指导
作为中国最大的房地产开发商之一,万科对于成本核算的重视程度不言而喻。
成本核算是公司经营管理体系中不可或缺的一个环节,目的是为了提高经营效益,减少浪费,控制开支,在同行业中获得更大的竞争优势。
在万科,成本核算是一个非常重要的管理制度。
因此,万科把成本核算纳入了公司的流程管理中,开发了《万科成本核算指导》,以确保成本计算的准确性和有效性。
这份指导旨在帮助万科员工理解成本核算的目的和过程,以便能够更好地控制和管理公司的成本。
首先,这份指导很清楚地表明了成本核算的标准、计算方法以及成本分类。
万科要求所有部门遵循公司的标准进行成本计算,这样可以确保计算结果的准确和可比性。
此外,万科也非常注重成本分类,以便更好地理解和控制不同类别的成本。
其次,该指导详细阐述了成本核算的流程和程序。
公司要求数字化的准确记录和文件管理,确保每个环节的计算都有明确的依据和记录。
同时每个环节都要交叉检查,保证准确性。
除此之外,所有成本记录均需备查,方便相关部门查看.
此外,该指导还详细介绍了如何制定成本预算和成本控制方法。
成本预算是为了防止不控制便发生的不必要开支,控制
成本是为了更好地管理公司。
在这一方面,万科提出了严格的成本控制要求,从源头上控制成本,避免浪费。
总之,万科成本核算指导为公司建立了一套完善、系统的成本核算制度,以支持公司的管理层更好地控制成本和管理风险。
通过执行这套制度,万科可以更好地控制成本,提高经营效益,增加投资回报率,从而在同行业获得更大的竞争优势。
万科模式的目标成本表
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分产品类型 分摊原则
责任部门
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 网球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 ……
八 开发间接费
1 工程管理费 1.1 工程监理费 1.2 预结算编审费 1.3 行政管理费 1.4 施工合同外奖金 1.5 工程质量监督费
主要包含内容
项目报批报建费:报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 ;交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥 集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费 、环境评测费、地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等 ;费新 材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住 宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
不存在分摊
土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基检测费、降水垂直运输 、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园
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不存在分摊
责任部门
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目
2 结构及粗装修
3 门窗工程 4 公共部位精装修 5 户内精装修
序号 成本科目 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 2 合作款项 3 红线外市政设施费 4 拆迁补偿费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 1.1 勘测丈量费
1.2 规划设计费
1.3 建筑研究用房 2 报批报建增容费
目标成本科目分类及分摊原则
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《新版目标成本测算表使用指引》综述:为实现目标成本测算的精细化,提高测算准确性,集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上,完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用,提升各项目目标成本的编制水平,规范集团成本数据的归集和积累。
同时,使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善:⏹细化了各项费用测算的成本科目构成;⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标;⏹设置风险费项,以风险概率形式体现测算成本的风险因素;⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成;⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法;⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊;(各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确)⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
(同上)测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类,并用不同字体颜色加以区分,使用时请加以注意。
下面,将依据测算过程的先后顺序,结合测算表中的模拟项目,叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前,首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供,建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确,以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目,首期测算时还应填写“总体规划指标表”,以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后,首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊,跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊,以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760m2,一期占地65785m2,总地价18460万元。
会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期,形成的全期地价分摊表如下:全期地价分摊完成后,计算出一期应分得的地价为4862万元,随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”,表中将各产品类型可售面积除以其容积率,得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下:应注意的是,容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大,目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定,并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊地价分摊完成后,便可进行其它跨期成本的分摊。
这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同,通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期,分摊标准应加以注明。
在进行跨期分摊成本测算时,尽量做到测算依据充分,测算科目明细详尽。
如进行会所成本测算时,可细化成如下指标进行测算:最终形成的跨期成本分摊表格如下:哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本,当后期的规划指标确定后,可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等,直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是,分摊成本确定后,当分摊的成本科目总成本发生变化时,变化部分成本仅在未结算开发期反映,已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后,即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
六类公摊费用中,若费用项是从跨期分摊表中引入,均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。
2、开发前期准备费测算时,原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用,为达到测算的准确性和精细化,应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。
如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2,在进行“公共绿地景观设计费”测算时,直接用该面积值作为测算依据即可,而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。
报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写,具体科目内容可根据当地的政策自行增减。
说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。
三通一平、临时设施费用项测算时,应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。
一方面利于测算更加准确,另一方面也便于后期测算时的对比参考。
3、园林环境在进行园林环境成本测算时,根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。
在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后,可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细,有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别,将景观成本控制指标细化到组团一级,以便于指导景观设计工作的开展。
通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。
4、配套设施进行配套设施费用项的测算时,应注意车位成本的处理。
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象,单独计算其主体建安成本,并按售价的50%承担自身成本,其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。
如其不可售时,其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
5、开发间接费开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。
在进行其中的营销设施建造费的测算时,应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。
开发间接费中原先的“不可预见费”一项用“风险费”替代。
风险费将不可预见的费用项细化,并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度,风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握。
6、期间费用期间费用中的管理费用由财务提供。
在进行期间费用下销售费用项测算时应注意,集团04年10月下发的《万科集团营销费用管理规范》对营销费用中的销售费用分类进行了统一,分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项,具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。
与测算开发间接费中的营销设施建造费相同,测算销售费用时,也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。
四、各产品类型主体建安工程费完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算,在样表中以“多层住宅”为例进行了测算,测算中应注意以下几点:1、重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。
如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价,窗地比指标,外墙面砖与涂料比例及单价等等。
2、细化各项费用测算的成本科目构成。
三级以下科目(以蓝色字体标注的科目项)的构成可由各公司自行把握,出于增强测算准确性、利于成本指标数据库积累的考虑,各项目在测算后期尽量细化测算项构成,尤其对于成熟产品及标准化产品项目,更应做到测算成本科目的精细化。
测算成本科目时可以尽量细化,但将目标成本录入成本软件时,科目录入不宜追求过细,要便于合同的拆分,否则会增加较大的工作量。
3、若某项科目为单独分包,则适宜将其列为一个测算科目项,以利于该项合同内容的成本控制和比照。
4、基础工程费、结构及粗装修、公共部位装修、室内水暖气电等科目内可单独设置变更及签证费用项。
设置此项后,该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。
如:基础工程费设置了变更和签证项,则变更和签证对应合同录入后,均归属到基础工程费下的变更项或签证项下。
5、原始指标尽可能选用规划指标中数据,并在Excel表中形成数据链接,使测算原始指标能随规划指标改变而自动更新。
6、若室内装修中有精装修做法,可在精装修做法确定后,形成“精装修成本控制表”。
该表能清晰地反映出各具体装修内容的数量和构成,方便成本人员更加有效地进行装修成本控制。
7、表中多层住宅主体建安测算时,每项科目的原始指标和测算方法可供参考。
当中单价数据参照了多个项目,只用于举例需要,不建议参考。
五、成本汇总完成以上各项表单测算后,成本汇总表的总价将从各表自动取数。
需要根据各费用项在核算对象间的分摊原则设置分摊公式,并在备注中注明所采用的分摊标准。
(注:关于六大类公摊成本在各核算对象间的分摊标准,将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确。
)地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时作为独立的核算对象,单独计算其主体建安成本,并按售价的50%承担自身成本,做法如下表。
最终形成各产品类型成本及平均成本,检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确,项目测算便基本完成。
一份科学、准确的《目标成本测算表》是进行目标成本管理的基础。
对各分项工程应由成本管理部提出具体的成本控制目标,并划分责任成本。
要求设计、工程、项目部等专业部门和专业人员各司其职,各尽其责,密切配合。
各项费用发生时必须以《目标成本指导书》为标准,进行限价设计、限价施工、限价材料采购,从而保证项目成本总目标的顺利实现。
集团成本审算中心2006年4月5日。