老年公寓项目案例分析
老年建筑设计要点及案例分析系列5-12
老年建筑设计要点及案例分析系列五：日本日间照料中心的功能配置分析2011年3月1日，我国建设部颁布施行了《社区老年人日间照料中心建设标准》，提出加强社区老年人日间照料设施的建设。
日间照料设施服务于白天无人照护而居家生活有困难的老人，为他们提供膳食供应、日常护理、午间休息和交通接送等服务的设施。
日本的日间照料设施发展较为成熟，其丰富的实践经验可以对我国有所借鉴。
下面以一所功能配置具有典型性的小型日本老人日间照料中心为例进行介绍。
案例分析——日本富山市某日间照料中心1.设施基本情况这所日间照料中心由旧民居改造而来，由民间非营利组织开办，属于福利性质。
建筑地上一层，总面积约400㎡，可以接纳最多18位老人白天在这里活动，人均建筑面积约22㎡。
配有管理者1名、看护师2名、护理人员9名，共计12名职员。
2.功能配置分类1）老人活动空间，包括活动室（兼做餐厅）、午间休息室、阅览室、中庭、玄关、小活动室等； 2）辅助服务空间，包括厨房、洗衣间、浴室、无障碍卫生间、办公谈话室等（图1）。
3.可供借鉴特点1）进行动静分区。
动区以多功能活动室为中心，老人与护理员在此聚集，较为热闹（图2）；静区以午间休息室、阅览室为主，避免老人在休息和阅读时受到噪声干扰。
动静区域利用中庭和部分辅助服务空间进行分隔（图3）；2）老人活动空间开敞化设置。
如多功能活动室并未进行封闭，“消灭”了走廊空间，并通过灰空间与中庭交融在一起，空间利用集约、视线通透，便于老人集体活动和护理人员的照料；3）辅助服务空间集中布置。
如浴室、洗衣间临近，便于将老人洗浴时换洗的衣物就近处理，节省护理人员体力，提高服务效率。
图1平面图图2 多功能活动室是老人与护理员的主要使用空间图3中庭分隔动静区域，并丰富生活趣味这所日本的日间照料中心规模较小、功能紧凑，功能配置考虑的是最集约的使用方式。
如有条件，可配置更加全面、完善的功能设施。
功能配置可参考我国刚刚颁布的《社区老年人日间照料中心建设标准》。
老年公寓实例分析
潮湿区域使用了洁福防滑地 面材料：柏莱安全标准，R10 防滑等级的地板避免和减少 老年人和行动不便者摔倒的 风险。
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立面采用参 差不齐的设 计，并使用 型钢作为覆 面材料。混 凝土元素填 充在红色金 属立面之间， 楼层高的窗 户形成一种 连续、和谐 的整体。
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圣特蕾莎养老院扩建
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建筑师在已经存 在的建筑体量旁 边重新建造了一 个体量作为扩建 项目。原来的建 筑是一个三层高 的楼房，西侧是 一个连续的建筑 外立面正对着 Pica d’Estats 大街。
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所有的房间都 以一种简单且 合理的方式进 行布局，并且 以中间的一个 内部花园作为 核心进行分散 式的分布。
漕河泾养老院
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• 该案例是马 达思班建筑 事务所设计 的上海漕河 泾养老院。 该养老院外 观设计大气 而个性，内 部采用防滑 地板避免和 减少老年人 及行动不便 者摔倒的风 险。
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• 建筑师的目标是创 造一个单一的体量。 为了满足养老院的 功能设施要求，新 建成的建体量是原 来建筑的2倍。通 过外墙上的遮阳措 施部分的达到了统 一的效果，遮阳的 百叶解决了原来的 建筑存在的遮阳问 题。垂直铝制百叶 窗改善了室内的光
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法国米尔库养老院
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太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议
东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
本报告是严格保密的。
商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
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太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
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其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
养老院优秀案例分析
养老院优秀案例分析经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。
这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
欧美几个老年公寓案例
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil Hösbach老年寓1）项目概况Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。
由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。
热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游.这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。
项目于2008年10月24日开业,共三层，可供100个老人居住。
其中80套单人间,每套23平米，10套双人间,每套31平米.其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。
截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76％.在建筑设计上，大量采用了暖色调,并且有良好的采光功能。
除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。
另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。
每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具,还可以养宠物.（1）照料和护理⏹固定长期护理⏹短期护理⏹度假护理和残疾护理⏹老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施⏹床及床头柜⏹睡衣/内衣柜，带安全抽屉⏹桌子和椅子⏹餐具柜⏹吸顶灯、小夜灯⏹电视和电话⏹护士呼叫系统⏹单独的卫浴（3）户外区域⏹花园⏹露台⏹大阳台（4）公共区域⏹大厅⏹美发沙龙⏹诊疗室⏹餐馆⏹礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的）⏹另外每层还有大的公共休息室和厨房2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图庭院阳台2、汉堡高端养老别墅—-Kursana Villa Reinbek1）项目概况项目前身是由美国第二大养老连锁机构Sunrise公司开发经营的豪华养老住宅，于2009年1月1日关闭。
【案例解析】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附-收费价目表与“清朋华友”组织合作模式)
【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作模式）蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区4A级景区温都水城内规模：建筑面积143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。
360°全周养老理念：5H+3E模式所谓5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院，建立安贞联合医院。
距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。
H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案，24小时专业人员监护。
医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。
H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。
H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。
H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。
所谓3EE=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。
E=Entertainment娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。
E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。
解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。
六大会员模式北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。
长期会员模式1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。
老年公寓案例分析及规划设计建议
公寓户型
东方太阳城畅销户型
四室两厅两卫 本报告是严格保密的。
三室两厅两卫
两室两厅一卫
排楼户型
东方太阳城畅销户型
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独栋别墅户型
东方太阳城畅销户型
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四合院户型
东方太阳城畅销户型
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东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套 及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
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太阳城公寓畅销户型
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一居室
太阳城外部装修标准
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结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
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东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
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东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
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序号
1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
楼、地面
墙面
顶棚 户门 内门 外窗及有关部件
部位
初装修标准
备注
卧室、起居室、内走道、 阳台
现浇砼楼地面基层及垫层找平
老年公寓案例分析及规划设计建议分解64页PPT
老年公寓案例分析及规划设 计建议分解
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实Βιβλιοθήκη 会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
日本养老设施经典案例——中泽老年设施分析
日本养老设施经典案例——中泽老年设施分析2014-07-10點右側加我《建筑技艺》杂志今年4月初，HOUSE VISION+居住研究2014的四月会议在东京召开，周燕珉老师作为中国建筑师代表之一，与张永和老师、梁井宇老师、王昀老师、王辉老师一起参加了会议。
赴日期间，周老师还带领大家参观了藤本先生的House NA、日本UR集合住宅的改造项目和医养结合型老年公寓等，本文将聚焦东京多摩市中泽老年设施的建筑布局设计和人性化细节设计。
中泽老年设施（以下简称中泽）位于东京多摩市，是一个集老年住宅、社区医疗、短期照护等功能于一身的综合型老年设施。
设施占地面积3511㎡，建筑面积7336㎡，地块性质是第一类中高层居住用地，共7层，能容纳老年住户56户。
我们将分两部分来介绍这个老年设施，分别聚焦该老年设施的建筑布局设计和人性化细节设计两个方面。
一．特殊的功能布局日本的老年产业经过多年发展已形成了高度专门化的养老体系，养老运营方常常与专门的医疗机构结合，以提供更专业更细致的服务。
中泽便是如此，它由两部分组成：一部分是由社区网络株式会社运营的住宅部分和非医保短期照护部分，主要面向健康老人和少部分非健康老人；另一部分是由医疗法人财团天翁会运营的老年照护与保健部分，主要面向社区周边的非健康老人和医院的待康复老人，该部分同时还跟设施附近的其他天翁会医疗设施（新天本医院、天川护理老年保健设施）相联系，获得医疗方面的软硬件支持。
因此，根据空间功能和运营方的关系，分为两大功能区块，形成了如下图（图1）的建筑和运营关系。
图1：运营关系图中泽项目中的老年设施都是面向社区的小型化设施，老人数量在10~20人，面积较小，不需要完整的设施配套。
因此设计师便将住宅部分的公共空间和老年设施的公共空间合并，布置在两个功能区之间。
这不仅节省了公摊面积，还让不同年龄段和健康状况的老人能在同一个公共空间进行交流活动。
图2：一般的老年设施分区模式图3：中泽的分区模式如上图（图3）所示，中泽老年设施有AB两个楼栋，其中A栋主要为居住功能，以居室为主；B栋主要为各种功能的养老设施，两个楼栋通过中间的交通核及公共空间进行联系，并分别拥有独立的出入口和垂直交通。
北京太申祥和山庄案例分析
【项目概况】
规模区位：位于昌平区八达岭高速旁，占地十万余平米 开发运营时间：北京太申祥和山庄有限公司1999年试营业，2002年正式运营，现已 发展会员1000多名，常住会员500多人 定位：典型明清王府格局建筑，以中式园林环境吸引老年及度假人群，打造中医养 生主题下的产业链延伸，形
【空间布局】
遵循传统文化的布局结构，生活服务配套设施沿中轴分布，左右分别设置度假会议及 太医馆等主要支撑功能，一条回廊串联所有功能直通最北端老年养生公寓，形成住宅 围合配套功能的空间布局。
【特色功能产品】
老年公寓 景观休闲
酒店会议 配套功能
居住项目：颐养苑
医疗养生：太医馆
会议度假：王府会馆
休闲项目：太和书院
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案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
国际养老社区案例
美国太阳城养老社区一、太阳城简介1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区.它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园,White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆.太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺.它处于Phoenix —Mesa-Scottsdale区域，占地37。
8km2（14。
6mi2)，其中陆地37.6 km2（14。
5mi2），水域0。
2 km2 (0。
1mi2）。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜,决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设,经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造SunCity Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式-—建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施—-也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
老年人活动中心设计案例分析报告
•易识别的台阶面 为避免台阶面产生阴 影，应考虑采光不照 明的情冴，改变台阶 的颜色和材质，可便 于识别。
•踏步的防滑措 施 台阶面使用防滑 材料，台阶面边 沿设置防滑条， 要和台阶面保持 在同一平面。
•楼梯的宽度充 足 考虑楼梯可幵 行通过使用拐 杖的老人和搀 扶人，宽度约 1200mm。
•坡度平缓的楼梯 为尽可能缩短万一跌落下来的距离， 可采用带平台的折跑楼梯。踏面高 度丌应大于150mm，踏面宽度丌应 小于300mm。
1 莱布尼兹老年之家 Leibnitz Austria
小型老人院，拥有19 个单人间。整个建筑由两 个体块极成，一纵一横， 在平面上近似正方形。
由多种功能集中
于主要建筑中。前部主要 包括行政办公，厨房和公 共活动区域。后部包括治 疗设施和休息房间。
老年人中 心选址于环境 优美的树林中， 周围树木从生。 东面和北面的 窗外视线开阔， 活劢场地集中 在东南侧使得 老年人可以在 此享受阳光。 老年人喜欢散 步，因此周围 还设置有可供 散步的小径。
扩建后建筑扩
大了近乎两倍，充分 满足了养老院的功能 和空间需求。扩建部 分采用最少的体量变 化，以保证新旧的自 然过渡。
新旧的融合还是 通过使用保护性太阳 能板系统实现的，垂 直的百叶窗铝制板面 将新旧完美统一；这 些板面同时还可调节 室内的光照情冴。
建筑的室内设计更是十 分简约，试图让老人在其中 感受到宁静不安和。
•防滑地面 使用浸水后也能防 滑的地面材料。
•无突出的墙壁 灭火器、留言板等 应设置在丌妨碍走 廊通行的位置上。
•无台阶地面 取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的 台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。
针对老年人状况的建筑解决方案
Resolution of the Elderly People‘s Home
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
国内外养老设施案例分析
細部設計
• • • • • • • • • • 1 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于 轮椅通过，并在老人经过出预留安装扶手的埋件。 2 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。 3 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。 4 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 5 地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应社扶手，改变方 向和高度的地方应用明显色彩。 6 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍。 7 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。 8 厕所宜用推拉门，不用平开门。 9 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操 作。 10 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老 人识别。
建築外觀
Logo
建築外觀
室內活动
• 阅读需求 • 老人喜欢看报纸， • 设置光线充足的公共阅读 空间，老人可以在进行自 己小活动的同时与其他老 人进行交流
室內活动
老人院相比家庭， 能给老人更多的与同龄人 交流空间，集体活动的空 间十分重要。
室外活动
• 灰空间形成一个回 路 护理用房的布置应该对建筑各个空间起辐射作用 提升利用效率 • 对大空间有分隔和统一的作用 成为老人院的重要部分。 • 而不是在楼道尽头。
德劳丁老年公寓
•
德劳丁老年公寓一共包括34个公寓单元，成曲线排列。每 个住宅单元都被分成两部分，两个部分的设计可以进行改变。 这种布局能让私人平台位于走廊一侧，同时在正面形成一个大 角度，这样人们在起居室就能有一个很好的观景视野了。
國內外老人設施案例分析
國內案例分析一
上海亲和源一期 • 規模占地面积: 8.36公顷 • 建筑面积: 10万平方米建筑 • 容 积 率： 1.2 • 户型面积： 66~130㎡（共838套） • 地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，74040平方米， 可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
《老年住宅案例》课件
总结各个案例带来的启示和意义，以便我们能 够从中汲取经验，提升老年住宅的质量。
感谢大家的聆听和支持
最后，感谢大家对本次《老年住宅案例》的聆 听和支持，希望我们能够共同努力，打造更好 的老年住宅。
第三部分：未来发展展望
1
未来老年住宅需求的变化趋势
分析未来老年住宅需求的变化趋势，以便我们做好准备应对未来挑战。
2
创新的理念和服务模式
提出创新的理念和服务模式，以满足老年人多样化的需求，并创造更好的居住环 境。
3
发展老年住宅的机遇与挑战
讨论发展老年住宅所面临的机遇与挑战，促进行业可持续发展。
结束语
《老年住宅案例》PPT课 件
欢迎大家来到本次《老年住宅案例》的PPT课件。在这里，我们将分享一些成 功的老年住宅案例，并讨论未来发展展望。让我们开始吧！
第一部分：背景介绍
老年住宅的定义及发展历程
通过介绍老年住宅的定义和发展历程，我们可以更好地了解它的背景和重要性现状和问题，以便我们能够更好地了解未来的发展方向。
第二部分：成功案例分享
案例一：阳光老年公寓
我们将分享阳光老年公寓的项目 概况、设计方案、服务管理体系 和运营模式。
案例二：爱乐家园
案例三：华元春天
我们将介绍爱乐家园的背景和定 位，以及其设计理念、特色，以 及社区化管理和服务体系的建立。
我们将探讨华元春天的项目规划 和前期调研，以及其设计原则、 特点，和老年住宅的生活服务和 医疗保障。
中国居家养老住宅适老化改造实操与案例
中国居家养老住宅适老化改造实操与案例【引言】随着我国人口老龄化的加剧，居家养老已成为越来越多人关注的话题。
在居家养老过程中，住宅的适老化改造显得尤为重要。
本文将从实操角度出发，探讨居家养老住宅适老化改造的重要性、实操方法以及案例分析，以期为我国居家养老住宅改造提供有益借鉴。
【居家养老住宅适老化改造的重要性】1.人口老龄化背景近年来，我国人口老龄化程度不断加深，预计到2035年，我国老年人口将达到3亿。
在这样的背景下，居家养老成为越来越重要的养老方式。
2.居家养老的优势相较于机构养老，居家养老具有亲情陪伴、生活成本较低、居住环境熟悉等优势，更能满足老年人心理和生活的需求。
3.适老化改造的意义适老化改造旨在优化居家养老住宅环境，提高老年人生活质量，使其更适合老年人居住。
适老化改造包括室内空间布局、设施设备等方面的调整，以满足老年人生活需求。
【居家养老住宅适老化改造实操】1.改造原则在进行居家养老住宅适老化改造时，需遵循以下原则：1) 安全性：确保住宅结构安全，消除安全隐患，如地面防滑、家具边缘圆润等；2) 便利性：优化室内外空间布局，提高生活便利性，如增设扶手、设置无障碍通道等；3) 舒适性：注重住宅舒适度，提高老年人居住满意度，如室内温度、湿度调节、采光等。
2.改造内容1) 室内空间布局：合理划分功能区域，如卧室、客厅、厨房、卫生间等，确保老年人生活动线清晰；2) 室内设施设备：配置适合老年人使用的家具、家电等，如适老床、升降椅、智能家居系统等；3) 室外环境优化：美化室外环境，提高绿化率，增设休闲设施，打造宜居的居住氛围。
【居家养老住宅适老化改造案例分析】1.案例一：某城市老年公寓改造项目1) 项目背景：该项目为一栋位于城市中心的老年公寓，原设计未充分考虑老年人生活需求。
2) 改造方案及实施：对室内空间布局进行调整，增设扶手、无障碍通道等设施；配置适老家具、家电；优化室外环境，增设休闲设施。
3) 改造效果评价：改造后，老年公寓居住环境得到明显改善，老年人生活质量得到提高。
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特色服务
安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防 措施并落实在日常服务的具体方案中。
先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计 划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护 方案。提供最为贴切的养老介护服务。
贴心服务 （暂行）
定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）； 委托代发口服药、服药介助服务； 老人贵重物品及钱财的保管的服务； 代买代办：定期为老人外出购买物品（每周二上午），为老人代办委 托事宜； 为入住老人提供年度体检的服务。
亲和源老年度假 共74套客房，公寓式配臵，酒店式管理 酒店 内部设施结构与老年公寓一样，供老年人试住
【上海亲和源：产品细节】适老化设计，关爱老人生活的点滴细微
老年公寓特点
公寓每户都正南朝东15°， 为上海最佳朝向 洗浴间、厨房都是感应 灯式，跨进房间，灯即亮 洗手间不设置门锁，安 全、便利 为高级知识分子准备的 书房 每栋公寓楼第一层为活 动室，活动主题各不相同
度假式酒店公寓： 按天计费，适合以下 人群入住：居家服务公 寓住户的亲友、子女； 候鸟型度假老年团体和 社会其他人士。 按照豪华四星级度假 酒店建造，提供酒店住 宿、餐饮、会议等服务
护理式托老公寓
居家服务式公寓——支付45万到
50万元，即可居住50年，享受养老服务。 如住不满50年，可中途结算退房，也可 委托金色年华再转让给其他有养老需求 的老人
四楼 五楼
整合了目前市场上具有一定品牌影响力、专业化程度较高、 符合亲和源服务理念的其他行业资源，形成一流的服务支 撑体系。餐厅、物业、保洁、健康会所均外包
【上海亲和源：服务内容】生活服务、社区管理、紧急预案， 360°全方位服务，周到贴心，亲和源的“零服务”，大有若无
亲和源实行的是“秘书”和 “管家”式的服务方式
【杭州金色年华：功能布局】整个社区按照功能和前后期的发 展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居住 物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用 集合式单元布局，各单元体 间通过增加的功能体进行连 接，如(活动室、棋牌室、阅 览室、医务保健室等)，设臵 集中护士站、休息交流角， 公共卫生间，每个单体平均 每层10～12户，两部病床梯; 中心功能区：配套功能中心 集中设臵，辐射社区各物业 类型； 特色养老区：以公寓形式为 主，设有酒店式公寓、护理 式养老公寓，短期居住形式 为主； 山体公园区：已经建成，休 闲景观和种植区
社区周边自然资源和环境优势优良，区域内原生 态环境资源丰富，以山景为特色，以高尔夫度假 区为补充，形成了优越的景观条件。 午潮山国家森林公园南麓 西湖风景区 之江国家旅游度假区 富阳银湖度假开发区 灵山风景区
资源优势：转塘镇41平方公里镇 域中，有近10平方公里山林绿地， 有望江山、象山、鸡山等多座自 然山体，自然条件优越拥有国家 森林公园景观
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【案例：杭州金色年华】午潮山国家森林公园南侧、从市中 心区有多线路到达，区位、交通、景观资源优势非常明显
区位优势：坐落于杭州西南转塘 镇境内，转塘镇东面是杭州高档 居住区聚集点--之江度假区，有得 天独厚山景和江景，北面是高尔 夫二期用地，以山为景观主题、 高尔夫为底蕴，使得这一区域远 眺和近观景观都极为美。 交通优势：之江大道、中河高架、 320国道等完善道路条件，通达性 较好，514路龙翔桥发车至“水源 村”站下车，所有杭州→富阳中 巴均可达，拥有强大交通优势。
标准型：76~87平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
经济型：67平米 子母门、朝南阳光厨房、 室外空调机位、阳台、防 滑地砖、宽大淋浴房、木 质地板
【上海亲和源：盈利模式】亲和源的运营以会员制模式为载体
亲和源会员卡缴费表
卡种
A卡
亲和源颐养院收费表
年费缴 费标准
6.98万 3.98万
年限
永久 （可继承, 可转让）
房型（面积）
大套（120平米） 中套（72平米）
会员卡 缴费标准
设备 押金
房型 豪华房（月/间） 包房（月/间）
床位费 4500 3500 1300 1200
【上海亲和源：功能布局】通过路网系统把医院、健康会所、配 餐中心等配套设施同会员生活科学地融合在一起
颐养院： 大楼分布：医院、临终 关怀、护理中心 楼层结构简单、方便 两部电梯、两个楼梯 老年公寓： 共12栋楼 最佳朝向：所有楼栋正 南朝东15° 楼与楼之间连廊相连
索迪斯餐厅： 法国著名餐饮公司 所有楼栋都有连廊通向 食堂
居家服务式公寓
【杭州金色年华：园林景观】植被丰富、林木繁茂、空气清新, 社区内低密度，高绿化率，由国际知名的美国贝尔高林景观设计 公司担纲园林艺术设计，打造典型的园林式生活社区
【杭州金色年华：产品类型】居家服务式公寓、度假式酒店公寓、 护理式托老公寓
每个单体平均每层10～12个左右的 居住单位，其布局有2室1厅1卫1厨 和1室1厅1卫1厨等，全精装修
宽大医用电梯 宽敞走廊 畅亮楼层交流区 每个单元一楼都设有24小时服务 站（包含护理站） 每户装有紧急报警装置 楼道、地面都是无障碍化 公共部位都安装防滑设置和扶手 每个单元两栋楼之间还规划了风雨连 廊。
位于配套服务区，设有224张养老床位。 主要为生活不能完全自理及需要照料的老 人提供专业护理服务，全部精装修到位。 一楼设有与浙江省人民医院合办的医务 室，为每位老人建立健康档案，三楼另设 有理疗室 每层均设置护理站、交流区、聊天室、 活动室、男女助浴室等专项服务设施。房 间内配置有空调、电视、电话、专用护理 床、床头柜、储物衣柜、桌椅、写字桌， 并设有独立卫生间和宽大阳台；每床头边 及卫生间均安装紧急呼叫按钮 收费：
A卡： 权益人可指定一至两名会员入住上 海亲和源老年公寓或国内连锁的亲 和源老年公寓（酒店） 永久性使用，可以继承、转让，具 有一定的投资价值 享有本卡种以后逐步增加、完善的 新的功能
B卡： 权益人可指定一至两名会员入 住上海亲和源老年公寓或国内连 锁的亲和源老年公寓（酒店） 使用不满十五年，按规定退费， 超过十五年，不另行收费 一次购卡，终身享受，经济实 惠
【杭州金色年华：户型设计】建筑形态为4~5层左右多层电梯房，单 廊、南向、套房设计，户型有三种：67平、76~87平、115~133平米， 主力户型在76~87平
根据客户类型及需求不同，在房型设计中注重空间尺度的舒适性、细化功能空间、景观空间的享有，精 装修人性化的材料选取,同时每层都有室内活动空间，方便老人交流及家人探望
在规划和功能建筑设施上，"金色年华"始终坚持以人为本的宗旨， 充分考虑到退休人士的生理心理特点，按低密度、低容积率、高绿 化率的原则，进行平面布局。居住区、功能区、医疗康复区三大 区块功能清晰，相对独立，动静分离，但又相互联系。
待开发区 (山体公园) 特色养老单元：
度假公寓 护理式托老公寓
集合式养老单元： 中பைடு நூலகம்功能区
护理服务费 5000 4500 1800 1500
合计 9500 8000 3100 2700
75万 小套（58平米） B卡 88万 55万 2.38万 小套（58平米） 45万 2.98万
无
3人房（月/人） 4人房（月/人）
终身 （15年内 可退）
大套（120平米） 中套（72平米）
无
注：*该价目表为浮动价格，从2010年12月1日开始实施
注： •餐费自订 •非会员医疗保证金10000元（会员 免交），出院退还 •会员免交床位费
居家式养老和机构式养老的完美结合，创造了一种新型的 案例小结： 养老模式； 老年人既能获得各种服务，又能体会到家的感 觉；这是开发商与会员的共赢
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规划理念：以品质化养老为主，通过路网系统把医院、健康会所、配餐中 心等按各自的功能及经营时所产生的干扰指数与会员居住区距离成正比， 把配套设施同会员生活科学地融合在一起。 产品设计：园区设计上都以常绿色植物为主，采用蜿蜒小道，通过连廊将 每个建筑物连接起来，营造和谐、灵动的感觉。 老年公寓都为正南朝向， 最大化的吸收阳光，硬件设施都采用宜老化设计。 服务方式：提供基本的服务：食堂、医疗护理、活动设施、以及老年大学。 零服务管理，以维护老年人的尊严为前提，在老人需要的时候， 才提供服 务。 支付方式：会员制社区：根据产权、类产权、户型办理会员卡，价格较高， 但多数上海本地老人能够接受。一次性办理会员卡后，再依次缴纳年费， 服务包括：物业、基本生活服务（一星期的房屋打扫、每天的问候）等
事务中心： 销售大厅 亲和源行政管理人员
亲和源老年度假酒店： 客户人群：试住老人、 短期度假、探亲子女
大门： 木质结构 水池围合而成 精致、现代感强烈
美格菲健康会所： 专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复区
【上海亲和源：园林景观】通过休闲化的园林打造，形成居家式 的社区氛围
老年公寓案例借鉴
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案例的选取及前提
典型案例分析
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案例总结
【案例：上海亲和源】理想的至尊养老家园,一个高 品质、专业化、现代化、多功能的理想颐养社区
占地面积： 83680平米
总建筑面积：10万平米 老年公寓: 72355.3平米 健康会所: 8000平米 颐养院: 9736.1平米 配餐中心: 2574.6平米 楼栋：共16栋，包括12栋公寓， 以及会所、颐养院、配餐中心、 商业街、管理及活动中心 总投资：从07年12月至今已投 资5.6亿；投资大头主要是土地 （产权在公司）、会所、医院、 餐厅、配套 ；物业、保洁均外包； 老年文化、护理公司都是从外面 请，核心人员是公司的，如秘书 等 地址：浦东新区康桥镇秀沿路 2999弄 亲和源，位于上海市南汇区康桥镇 南挨秀沿路 北靠川周公路 东邻申江路 西贴创业路（横新公路） 距浦东国际机场12公里，虹桥 机场22公里 距离上海市中心人民广场12公 里 距离周浦镇3公里