解读《最高院商品房买卖合同司法解释》
(完整)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc
《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc一、司法解释出台背景随着城市化进程的加快，商品房买卖已成为人们生活中重要的交易方式。
然而，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，实践中经常出现合同效力、违约责任、房屋交付、权利救济等问题，给当事人合法权益带来诸多困扰。
为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，解决司法实践中遇到的疑难复杂问题，最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中对于商品房买卖合同中的一些特殊问题进行了专门规定。
在此基础上，为了进一步明确和细化相关法律问题，最高人民法院对《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中涉及商品房买卖的内容进行了修改、补充和完善，形成了《商品房买卖合同司法解释》。
二、司法解释主要内容《商品房买卖合同司法解释》共16条，主要内容包括：1. 商品房买卖合同的效力认定。
明确只要出卖人具有商品房预售资格，其与买受人签订的商品房买卖合同有效，不受开发商与购房者之间关系的限制。
2. 明确房屋交付问题。
对于房屋交付时间、交付条件、违约责任等问题进行了明确规定，保护购房者的合法权益。
3. 明确房屋权利问题。
规定房屋产权登记手续由买受人自行办理，出卖人应当协助买受人办理房屋产权证书。
同时，对于逾期办理产权证书的违约责任也进行了明确。
4. 明确违约情形下的处理方式。
对于出卖人存在违约情形时，买受人可以采取的救济方式及诉讼时效等问题进行了规定。
5. 明确其他特殊情形。
对于一些特殊情形，如买受人购买多人房屋后如何分配权利等问题也进行了规定。
三、司法解释对实践的影响《商品房买卖合同司法解释》的出台，对于规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
具体来说，该司法解释对实践的影响主要体现在以下几个方面：1. 明确了商品房买卖合同的效力认定，保护了购房者的合法权益。
在实践中，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，经常出现合同效力争议问题。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读(2)
商品房买卖合同司法解释全文解读(2)本文是《商品房买卖合同司法解释》全文解读的第二部分，继续详细介绍该司法解释的内容和实际应用中的相关问题。
一、解读1. 商品房买卖合同双方权利义务该司法解释明确规定了商品房买卖合同双方的权利义务，包括房地产开发企业和购房人。
其中，房地产开发企业应当明确开发建设用途，保证商品房的质量和使用功能等，而购房人应当按期支付房款，配合交接房屋等。
这些规定有助于明确双方的权利义务，避免纠纷的发生。
2. 商品房买卖合同的效力和变更该司法解释还明确规定了商品房买卖合同的效力和变更问题。
其中，商品房买卖合同应当采取书面形式，经过双方签字、盖章或者捺印，具备法律效力。
如果需要变更合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。
这些规定有助于规范商品房买卖合同的签订、履行和变更等相关事项。
3. 商品房买卖合同纠纷处理该司法解释还对商品房买卖合同纠纷处理问题进行了明确规定。
其中，建议双方在合同中明确纠纷解决的方式和方法。
如果出现纠纷，双方应当首先协商解决。
如果协商不成，可以向有关行政主管部门申请调解，或者向人民法院起诉。
这些规定有助于促进商品房买卖合同纠纷的及时解决，维护购房人的合法权益。
二、实际应用1. 如何明确开发建设用途？在商品房买卖合同中，房地产开发企业应当明确开发建设用途。
这是保障购房人权益的重要内容。
例如，购房人购买的是居住用房还是商业用房等。
在实际应用中，购房人应当认真阅读合同，或者向房地产开发企业咨询相关建设用途的问题。
如果在合同中未明确涉及建设用途的内容，可以要求开发企业在合同中作出明确的承诺并签字确认。
2. 合同变更如何进行？如果需要变更商品房买卖合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。
双方应当注意协商变更内容时明确变更事项、变更原因、变更方式和时间等，以免引起进一步的争议。
在实际应用中，建议购房人与开发企业在合同中留下变更的余地，以便在未来发生变动时能够简化变更手续，降低变更成本。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
最高院商品房买卖合同司法解释
最高院商品房买卖合同司法解释一、背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，商品房买卖合同逐渐成为社会生活中的重要组成部分。
然而，在合同履行过程中，常常存在着卖方和买方之间的争议，如商品房质量问题、合同违约等。
早在1999年，最高人民法院就颁布了《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确了商品房买卖合同的适用标准和法律责任。
这次司法解释的出台，不仅进一步细化了相关法律规定，也为买卖双方提供了更加明确的权利和义务。
二、主要内容1. 合同成立的时间合同成立的时间是指卖方和买方达成合意、共同签署合同的时间。
其中，电子合同的成立时间以合同签署完成时间为准。
如果双方在签署合同时有争议，应当以缔约当事人背书时间为准，如果双方未当场背书，但在规定时间内签署背书，背书时间为合同成立的时间。
2. 物业服务的内容物业服务的内容包括以下方面：•出售标的物的权利状况和建筑物的基本情况；•收取物业费用的标准和用途；•管理、养护和安全保障等方面的职责和义务；•接受业主委托办理物业服务有关手续等。
3. 商品房质量问题的处理卖方应当对出售的商品房承担质量保证责任。
如果商品房存在质量问题，买方可以向卖方主张先行解除合同并返还购房款；也可以根据合同约定或者协商一致，要求卖方承担维修、降价或者赔偿等责任。
4. 解除合同的条件合同的解除条件包括：•不可抗力因素导致合同无法履行；•合同履行后发现商品房本身存在严重质量问题；•双方协商一致解除合同；•法律法规规定的其他情形。
值得注意的是，在卖方未按照合同约定的时间将商品房交付给买方的情况下，买方可以主张解除合同并要求返还购房款；但是如果卖方能够证明商品房已经交付，买方要主张解除合同就必须证明卖方的证据是虚假的。
5. 合同的变更和补充合同变更和补充应当经过双方协商一致，签订书面协议并按照规定的方式进行公示，变更和补充的内容应当符合法律法规、行业标准和合同自身的约定。
最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释
最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释一、引言为了进一步加强和规范商品房买卖合同的司法解释，保护消费者的合法权益，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的具体解释（三）》（以下简称“解释”）。
本文将对该解释中的关键点进行解析和分析。
二、主要内容1. 表示与承诺本次解释强调，销售人员的销售行为中的表示，与开发商或销售人员的承诺之间应被明确区分。
销售人员所作的表示并不必然等同于开发商或销售人员所做的承诺，双方应该根据具体情况进行判断。
2. 预售许可证在拿到预售许可证之前，开发商不能与购房人签订正式的商品房买卖合同。
如果已经签订，应该因违反法律规定无效。
3. 纠纷处理方式本文强调，开发商在商品房买卖合同中的裁判合同条款，须充分考虑消费者的合法权益，不应有不当之处。
如果裁判条款存在问题，应采取司法途径进行维权。
4. 违约责任如果开发商存在不履行合同的情况，购房人合法权益受到影响，购房人可以通过起诉、仲裁等方式进行维权，并要求相应的违约金或赔偿金。
5. 倒房问题在明示或暗示倒房情形下，开发商或销售人员不得向购房人收取任何款项，否则就要承担相应的赔偿责任。
三、对消费者的影响本次司法解释的发布，对消费者来说，是非常有益的。
在解释中，明确了开发商应该履行的义务，即对消费者的合法权益予以保障，消费者在购房时会更有保障感。
同时，解释还对开发商不履行合同的行为进行了规定，进一步加强了对开发商的管控。
这些规定，有利于消费者在购房活动中获得更多的法律保障。
四、结语最高人民法院发布的《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的具体解释（三）》的出台，标志着消费者权益得到更加完善的保障。
相信在未来的社会中，商品房买卖合同纠纷会得到更加合理的解决方式，让消费者在购房时更加放心、安全。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
最高法商品房销售合同纠纷司法解释(3篇)
第1篇为规范商品房销售行为，保护商品房买卖双方的合法权益，维护房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，结合审判实践，制定本司法解释。
一、关于商品房销售合同纠纷的范围第一条本司法解释适用于商品房销售合同纠纷，包括以下情形：（一）商品房买卖合同纠纷；（二）商品房预售合同纠纷；（三）商品房租赁合同纠纷；（四）商品房抵押合同纠纷；（五）其他与商品房销售相关的合同纠纷。
第二条以下纠纷不适用本司法解释：（一）商品房买卖合同纠纷中，当事人主张解除合同的，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定处理；（二）商品房买卖合同纠纷中，当事人主张撤销合同的，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定处理；（三）商品房买卖合同纠纷中，当事人主张变更合同的，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定处理。
二、关于商品房销售合同的成立与效力第三条商品房销售合同应当采取书面形式。
当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受并取得商品房的，视为商品房销售合同成立。
第四条商品房销售合同应当具备以下条款：（一）出卖人名称或者姓名、住所；（二）买受人名称或者姓名、住所；（三）商品房的基本情况，包括房屋坐落、面积、结构、装修标准等；（四）商品房的价格、付款方式及期限；（五）交付商品房的时间、地点；（六）违约责任；（七）解决争议的方法；（八）其他约定事项。
第五条商品房销售合同成立后，当事人应当自合同成立之日起十五日内办理商品房买卖合同登记备案手续。
第六条商品房销售合同违反法律、行政法规的强制性规定，或者存在以下情形之一的，合同无效：（一）商品房销售合同违反法律法规关于土地使用年限、房屋用途、房屋结构等强制性规定；（二）商品房销售合同违反法律法规关于商品房预售许可、商品房买卖合同登记备案等规定；（三）商品房销售合同损害社会公共利益；（四）商品房销售合同违反法律法规关于商品房买卖合同的其他强制性规定。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
商品房买卖合同司法解释全文解读
商品房买卖合同司法解释全文解读商品房买卖合同司法解释全文解读一、背景随着我国房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的相关问题也越来越多。
为了解决这些问题，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下简称“司法解释”）。
本文将对司法解释进行全文解读。
二、主要内容1. 买卖合同成立的时间如果买受人向卖方交纳定金后又反悔，应当严格按照合同约定处理，但如果合同没有约定则可以一般地理解，即买卖合同在约定的观察期届满或者定金在一定期限内不能退返时成立。
2. 违约责任的判定买方违约：如果买方不按照合同约定支付房屋价款，应当承担违约责任。
但如果卖方没有向买方告知其应当付款的时间、地点或者方式，或者存在欺诈、恶意串通等情况，买方可以不承担违约责任。
卖方违约：如果卖方不能按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。
但如果卖方可以提供与合同约定不同的方式进行交付，而买方不同意，则卖方可以不承担违约责任。
3. 违约金的设定当买卖双方约定的违约金低于实际受损失时，受损方可以要求赔偿超过违约金的实际损失，但不得超过违约金一倍。
当违约金高于实际受损失时，裁判员可以适当削减违约金数额。
4. 鉴定机构的选择为解决房屋质量问题，需要鉴定机构进行鉴定。
如果买卖合同约定的鉴定机构已经不存在或不具备从事鉴定的资格，或者鉴定机构没有达到国家规定的鉴定标准，可以向人民法院申请重新鉴定或选择其他符合条件的鉴定机构进行鉴定。
5. 逾期交付的违约金计算如果卖方不能按照合同约定的时间交付房屋，可以向裁判员申请适当延长交付期限。
这种情况下，逾期交付的违约金根据实际情况进行计算。
如果卖方的逾期交付与买方的止付、拖延等行为有关，则应当酌情减轻卖方的违约责任。
6. 房屋所有权纠纷的处理如果存在多人主张同一房屋的所有权，人民法院可以根据基期取得和购买时间追溯原则等综合考虑因素进行权利确认。
如果存在虚假或者恶意转让的情况，法院也可以进行实质性的司法裁定。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用一、案例在我国商业房地产的发展中，伴随着房地产市场的火热，商品房交易纠纷也逐渐增多。
由于商品房买卖合同属于典型的合同法律关系，如何解决商品房买卖合同纠纷案件，成为法律实务中的热门问题。
为了更好地适用法规，最高人民法院制定并颁布了《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》，对于商业房地产交易纠纷的处理提供了规范和指导。
二、司法解释的适用对象《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的适用对象是针对商品房买卖合同纠纷的处理。
买卖双方在签订买卖合同后，若存在违约、质量和交付等问题，可以根据《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，就相关争议进行司法仲裁程序或者诉讼程序。
三、司法解释对证据的要求在处理商品房买卖合同纠纷中，证据是关键的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，证据应当具备以下条件：1.证据能够够证明争议事实的存在；2.证据真实、合法，不得伪造或篡改；3.证据必须与争议事实有直接的联系。
另外，对于不能取得的证据，可以适当的采取推定和倒推的方式进行处理。
同时，对于当事人提交的证据，需要进行审查，如果证据以过时或虚假的形式出现，可以作为无效证据予以排除。
四、司法解释对定价和支付的规定在商品房买卖合同纠纷中，定价和支付是一项非常重要的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，买卖合同双方应当在签订合同时就进行明确确定房屋的价格，在交付前就进行支付配套费用，以避免引起纠纷。
此外，对于买卖双方约定的合同条款或政府规定的限制价格，若不符实际或对当事人存在不利，可以予以妥善处理，并进行适当的调整。
五、司法解释对买卖双方义务的规定商品房买卖合同纠纷处理中，对于买卖双方的责任义务，司法解释也做出了相关规定。
1.卖方在交付之前必须保证房屋质量符合国家标准，如果存在质量问题会影响合同的执行，需要承担相应的法律责任；2.对于买方，应当依据合同约定的时间进行支付，并在时间内协助完成交付手续，否则将承担违约责任；3.若属于政府收购的商品房，双方应当依据相关协议进行合作。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇篇1一、引言商品房买卖合同纠纷案件是房地产领域常见的法律问题，涉及面广，影响深远。
为了统一审理标准，最高人民法院制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。
本文旨在探讨该司法解释的理解与适用，以便更好地解决商品房买卖合同纠纷案件。
二、司法解释的理解1. 释义与适用范围《解释》第一条明确了商品房买卖合同的定义，即指房地产开发企业（以下简称“房企”）将尚未建成或者已建成的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
该解释适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件，包括因合同订立、履行、变更、终止等所产生的纠纷。
2. 合同的成立与效力《解释》第二条规定了商品房买卖合同的成立条件，即具备下列条件时，合同成立：一是当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致；二是具备法律规定的生效要件，如主体合格、内容合法等。
同时，《解释》第三条明确了合同的效力认定原则，即根据《合同法》相关规定，结合案件实际情况，认定合同的效力。
三、司法解释的适用1. 审理程序与管辖在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，《解释》第四条规定了审理程序，即按照《民事诉讼法》的相关规定进行审理。
同时，《解释》第五条明确了管辖原则，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
特殊情况下，根据案件实际情况，可以指定其他法院管辖。
2. 证据的收集与审查在案件审理中，证据的收集与审查至关重要。
《解释》第六条规定了原告应当提供的证据，包括身份证明、合同、付款凭证等。
同时，《解释》第七条规定了被告应当提供的证据，如房屋交付证明、竣工验收证明等。
证据的审查应遵循《民事诉讼法》相关规定。
3. 事实的认定与裁判在收集证据的基础上，《解释》第八条规定了事实的认定原则，即根据证据规则，结合案件实际情况，认定案件事实。
在裁判时，《解释》第九条规定了裁判原则，即根据认定的案件事实，依据相关法律法规进行裁判。
商品房买卖合同司法解释
商品房买卖合同司法解释
商品房买卖合同司法解释是我国法律对商品房买卖合同相关规定的解释性文件。
下面就商品房买卖合同司法解释进行一下解读。
首先，商品房买卖合同司法解释明确了商品房买卖合同的法律地位。
根据解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业或经依法转让房地产的单位与购房人之间订立的买卖房屋的合同。
解释明确了商品房买卖合同的当事人及其权利义务，对合同的履行、解除及合同争议等方面作出了相应规定。
其次，商品房买卖合同司法解释对商品房合同的成立、效力、变更等问题进行了详细规定。
根据解释，商品房买卖合同可以口头或书面形式订立，但双方当事人应当书面形式订立，并应当按照房地产法规定进行登记备案。
同时，对于合同的效力问题，解释规定了合同是否有效、效力期限、效力条件等方面的具体规定。
此外，解释还对合同争议的解决方式进行了细致规定，明确了当事人应当采取解决争议的方式，如协商、仲裁或者诉讼等。
最后，商品房买卖合同司法解释还对合同的违约责任、解除合同、终止合同等问题作出了规定。
解释明确了当事人违反合同义务应承担的违约责任及补救措施。
同时，解释还规定了合同的解除、终止等问题的条件和程序。
综上所述，商品房买卖合同司法解释明确了商品房买卖合同的法律地位，规范了合同的成立、效力、变更、解除、终止以及
合同争议的解决方式等问题。
它为当事人在买卖房屋过程中提供了法律依据，同时也有助于实现商品房市场的健康发展。
商品房买卖合同纠纷司法解释
商品房买卖合同纠纷司法解释一、引言商品房买卖合同纠纷是在商品房买卖过程中，因合同的订立、履行等方面产生纠纷的一种案件类型。
为了规范商品房交易行为，保护买卖双方的合法权益，最高人民法院对商品房买卖合同纠纷的司法解释进行了相关规定。
本文将对最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释进行解析。
二、司法解释的适用范围根据最高人民法院的司法解释，适用于以下情况的商品房买卖合同纠纷：1.合同的订立：包括合同的成立要件、合同的订立方式、合同的附加条款等方面的纠纷；2.合同的履行：包括合同履行的期限、合同履行的义务、合同履行的方式等方面的纠纷；3.合同的解除：包括合同解除的条件、合同解除的程序、合同解除的责任等方面的纠纷；4.合同的变更：包括合同变更的方式、合同变更的内容、合同变更的效力等方面的纠纷；5.合同的违约：包括合同违约的形式、合同违约的后果、合同违约的救济等方面的纠纷；6.合同的无效：包括合同无效的原因、合同无效的效力、合同无效的追认等方面的纠纷。
三、最高人民法院的司法解释原则最高人民法院对商品房买卖合同纠纷的司法解释遵循以下原则：1.公平原则：要求买卖双方在合同订立和履行过程中遵循公平原则，不得损害对方的合法权益；2.诚实信用原则：要求买卖双方在合同订立和履行过程中诚实守信，遵守合同约定；3.自愿原则：要求合同的订立和变更是在买卖双方自愿的基础上进行的，不得存在强制或欺诈行为；4.合法原则：要求合同的内容和形式符合法律的规定，不得违反法律强制性规定；5.公序良俗原则：要求合同的内容和履行不得违背公序良俗，不得违反社会公众的普遍认可。
四、司法解释的具体规定根据最高人民法院的司法解释，对商品房买卖合同纠纷的一些具体规定如下：1.合同的成立要件：合同应当具备合法的订立主体、合法的合同目的、明确的合同内容、符合法律法规的形式等要件；2.合同的附加条款：附加条款应当与合同的主要内容具有合理的关联性，不得违反法律的规定；3.合同的履行期限：合同的履行期限应当明确，如未约定履行期限的，应当在合理时间内履行；4.合同的履行义务：买方应当按照合同约定支付购房款项，卖方应当按照合同约定交付房屋；5.合同的解除条件：合同解除需要符合法律的规定，双方达成一致解除协议或一方违约的情况下可以解除合同；6.合同的变更方式：合同的变更应当经过双方协商一致，并签订书面的变更协议；7.合同的违约责任：违约方应当承担相应的违约责任，包括赔偿损失、支付违约金等；8.合同的无效原因：合同无效的原因包括违反法律强制性规定、违背公序良俗等；9.合同的追认程序：要求无效合同经过追认程序后才能具备法律效力。
《商品房买卖合同司法解释》
《商品房买卖合同司法解释》商品房买卖合同司法解释引言商品房买卖合同是指购买和销售商品房的双方当事人订立的合同。
由于商品房买卖合同属于经济活动领域的法律关系，往往涉及大笔交易和重要权益，因此司法解释在商品房交易中具有重要的意义。
本文将就商品房买卖合同司法解释的相关内容进行阐述。
一、商品房买卖合同的定义根据《中华人民共和国合同法》的规定，商品房买卖合同是指开发商出售商品房给购房人的合同。
所谓商品房是指按照国家有关规定和标准，由开发商向社会公开销售的房屋。
二、商品房买卖合同的要素根据司法实践和相关法律文件的解释，商品房买卖合同应包含以下要素：1. 合同当事人的信息：包括开发商和购房人的名称、住所地等信息；2. 房屋的基本信息：包括房屋的位置、用途、面积、户型等信息；3. 交付条件：包括房屋的交付时间、交付方式等；4. 价格及支付方式：包括房屋的总价、首付款比例、按揭贷款等信息；5. 交易条件：包括房屋的权属状况、产权证书等信息；6. 法律责任：包括违约责任、纠纷解决方式等。
以上要素是商品房买卖合同中必须明确约定的重要内容，双方当事人应当在合同中充分明确并且保证合同内容的真实和合法。
三、商品房买卖合同的解释商品房买卖合同的解释是指当合同出现争议时，法院或仲裁机构对合同的条款和内容进行解释和判决。
在司法实践中，为了保护购房人的合法权益，司法解释逐渐形成了一些明确的规定。
1. 对于房屋交付的解释根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋的交付必须是在符合国家规定或合同约定的条件下进行的。
如果开发商未按照合同约定的时间或方式交付房屋，购房人有权要求开发商履行相应义务或采取其他补救措施。
2. 对于商品房价格的解释根据相关法律和司法解释，开发商在销售商品房时，必须明示房屋的实际销售价格。
如果开发商在合同中隐瞒了其他额外费用或收取不合理的费用，购房人有权要求退还相应的费用。
3. 对于买卖双方权益保护的解释在商品房交易中，买卖双方的权益应当得到平等和充分的保护。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
司法解释的理解与适用
近年来，随着房地产市场的持续火爆，商品房买卖合同纠纷案件
也逐渐增多，对于这类案件的审理，最高人民法院也出台了关于审理
商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，对于理解和适用这一司法解释，需要注意以下几个方面。
首先，对于此司法解释的适用主体范围，应该明确。
司法解释明
确规定适用于商品房买卖合同纠纷案件，但除此之外，也适用于解决
因房屋出租、广告宣传等产生的法律纠纷。
因此，在处理此类案件时，应该明确案件属于什么类型的纠纷，并按照相应的规定进行处理。
其次，需要注意司法解释中的一些具体规定。
例如，司法解释明
确了房屋的填充、保暖等建筑标准，以及在交付前应该进行的设施设
备检查等要求。
此外，对于房屋质量问题，司法解释也规定了若干条款，如承诺房屋质量，出售住房应达到规定的保修年限，存在重大质
量问题应当进行退房处理等。
在实际审理过程中，应该据此进行细致
的调查与核实，并据以作出判决。
最后，对于审理此类案件的规定和程序，也需要进行了解和掌握。
司法解释明确了涉及房屋交付、质量、物业服务等多个方面的判决标准，并规定了强制执行程序、审理期间的证据保全、鉴定等工作。
因此，在审理此类案件的过程中，应该根据司法解释的规定，对证据进
行保全和审查，并明确本案的判决标准和程序。
综上所述，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释，对于处理这类案件具有重要意义。
在实际操作中，需要对其规定进行深入的理解和适用，严格遵照标准进行审理，切实保障当事人的合法权益。
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最高院商品房买卖合同司法解释全文解读一、司法解释出台的背景和意义为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，最高人民法院出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
该解释对商品房买卖合同中的一些重要问题作出了明确规定，对于解决商品房买卖中的实际问题、维护市场秩序、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
二、司法解释的主要内容1. 商品房买卖合同的定义和形式商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
根据本解释的规定，商品房买卖合同应当采用书面形式订立。
2. 商品房买卖合同的效力认定根据本解释的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
这一规定明确了商品房预售合同的效力认定标准，即以起诉前是否取得商品房预售许可证明为判断依据。
同时，对于未取得预售许可证明的合同，规定了相应的法律后果。
此外，本解释还对商品房销售广告和中介服务机构的责任进行了规定。
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
同时，对于中介服务机构在商品房销售中的责任也进行了规定。
3. 逾期交付房屋的违约责任出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院商品房买卖合同司法解释
最高人民法院商品房买卖合同司法解释商品房买卖合同的签订代表了买卖双方在对待其权利义务的一次重要约定，而房屋买卖合同的履行严重影响着房屋买卖双方以及有关第三方的利益，如果不能得到妥善处理，就会形成法律纠纷。
为了规范房屋买卖合同的履行，解决和预防法律纠纷，因此推出最高人民法院商品房买卖合同司法解释，充分维护房屋买卖双方的合法权益。
首先，最高人民法院商品房买卖合同司法解释指出，在商品房买卖合同中，买方在买房的时候应当了解房屋的使用条件和是否有违章情况，买方应当按照合同约定去行使其买卖权利义务，以及要按时履行付款义务。
其次，最高人民法院商品房买卖合同司法解释指出，卖方在卖房的时候应当如实向买方披露房屋使用条件及违章情况，应向买方提供真实的商品房买卖合同，提供正式的产权证书，并及时向买方交付房屋钥匙和产权证书，以及按时履行卖方的其他义务。
此外，最高人民法院商品房买卖合同司法解释还规定，当买卖双方在履行合同同时发生争议时，可以通过仲裁机构或者人民法院来解决纠纷。
如果卖方在卖房过程中故意隐瞒或者欺骗买方，买方有权向有关机构申请赔偿。
最后，最高人民法院商品房买卖合同司法解释旨在规范商品房的买卖合同，使房屋买卖双方的合法权益得到充分的维护，也希望可以通过解释的发布，让更多的人掌握房屋买卖合同法律知识，避
免发生不必要的法律纠纷，以达到促进房屋买卖市场平稳运行的目的。
综上所述，最高人民法院商品房买卖合同司法解释对于规范房屋买卖双方的权利义务和预防及处理房屋买卖纠纷具有十分重要的意义，因此每一位房屋买卖双方都要深入了解这些规定，按照合同规定行使权利义务，同时也要尊重双方的商议结果，妥善处理各种可能出现的争议，以健康、平稳的发展房屋买卖市场。
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文释义
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文释义为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
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解读《最高院商品房买卖合同司法解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。
所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。
经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。
另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”，该规定应理解为强制性规定。
《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。
根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。
在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。
但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。
在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
【释义】根据《合同法》第15条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
”但是建设部《商品房销售管理办法》(200１年6月１日起施行)第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。
本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是如果站在开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注意。
另外，本条中关于“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为详细的解释,应该说给法官留下了自由裁量的空间。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”?言之不详。
鉴于这种情况的不确定性,将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。
发生这种转化应同时具备两个条件:第一,该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即“(一) 当事人的名称或者姓名住所;(二）商品房的基本情况；(三）商品房的销售方式；(四) 房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间；(五) 交付使用的条件及日期;(六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方法；（十）办理产权登记的有关事宜;(十一）解决争议的方法;（十二)违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
”；第二,开发商已经按照约定收取购房款。
这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。
但购房人在订立这类文件并切实履行前，应慎重考虑,以免后悔又无法解除购房合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【释义】本条规定,进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。
同时,体现了当事人意思自治的原则,但对于已经履行主要义务,且对方接受的合同仍应认定其有效。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人,被拆迁人有取得该房屋的优先权。
同时,本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。
本条解释的最大意义在于,确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。
即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时,还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时,开发商也要承担责任。
以上三款情形都是对消费者知情权的保护,但就如何确认“故意隐瞒”这一事实，在诉讼中做起来比较难。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效:1、开发商与第三人恶意串通,２、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,3、购房人无法取得房屋。
第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【释义】本条规定了房屋交付的标准。
即对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。
本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。
这种原则下,不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。
但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
另外,值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的，因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清楚，否则容易产生纠纷。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格,购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题,购房人可以退房,并要求开发商赔偿损失。
但对于什么叫“严重影响正常居住使用”，这一点也未作出明确的规定。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%）,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3％以内(含３%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内(含３％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。